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西安市戶(hù)縣灃京路風(fēng)景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-文庫(kù)吧資料

2025-03-08 02:25本頁(yè)面
  

【正文】 確,本次參考地區(qū)概預(yù)算定額,結(jié)合類(lèi)似項(xiàng)目竣工結(jié)算資料綜合確定。 2. 投資估算 取費(fèi)說(shuō)明 1)土地費(fèi)用 土地費(fèi)用 按 50萬(wàn)元每畝計(jì)算,出讓金比例 %,過(guò)戶(hù)契稅按 3%計(jì)算。 具體 開(kāi)發(fā) 進(jìn)度計(jì)劃 詳見(jiàn) 附件二 。 項(xiàng)目擬定 2021年 3月正式開(kāi)工建設(shè), 6月出地面正負(fù)零,進(jìn)行地上施工,中央景觀區(qū)在開(kāi)盤(pán)前實(shí)景兌現(xiàn), 2021年 11月交工, 地上工程 施工周期 18個(gè)月。同時(shí)聘請(qǐng)知名資深的監(jiān)理專(zhuān)家實(shí)施工程全過(guò)程 的監(jiān)督,以保證科學(xué)有效、合理公正的控制項(xiàng)目建設(shè)工期、成本、質(zhì)量。 切實(shí) 貫徹“百年大計(jì)、質(zhì)量第一”的方針,落實(shí)國(guó)家《質(zhì)量振興綱要》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l列》,促進(jìn)建筑施工企業(yè)加強(qiáng)質(zhì)量管理,使建設(shè)工程質(zhì)量水平過(guò)硬, 業(yè)績(jī)卓著 。 第 五 章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及實(shí)施計(jì)劃 一 、 建設(shè)方式 灃京路 項(xiàng)目建設(shè),擬采取面向 省內(nèi)外 具有承擔(dān)該建設(shè)項(xiàng)目工程能力的建筑企業(yè),以公開(kāi)招標(biāo)的方式進(jìn)行招標(biāo)。由于戶(hù)縣消費(fèi)能力較弱,小汽車(chē)擁有量少,所以不設(shè)置地下停車(chē)庫(kù),規(guī)劃沿東 南 外圍設(shè)置地面停車(chē)位。 3. 價(jià)格定位 根據(jù) 當(dāng)?shù)卦谑垌?xiàng)目?jī)r(jià)格,綜合本項(xiàng)目建造成本,確定 電梯多層 1850元 /㎡ , 小高層 2150元 /㎡ , 北側(cè)沿街商業(yè) 7500元 /㎡ , 西側(cè)沿街商業(yè) 5500元 /㎡ , 寫(xiě)字樓價(jià)格 3500元 /㎡ 。 5. 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)潛在客群 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的財(cái)富階級(jí),因不滿(mǎn)足自身現(xiàn)有居住狀況或?yàn)樽优髮W(xué)考慮而進(jìn) 入戶(hù)縣置業(yè)的群體。多為兩口之家或孩子較小的三口之家,第一次置業(yè),但受單位集資房購(gòu)買(mǎi)條件的限制,不得不考慮商品房。受單位房源、職稱(chēng)等多方面條件的限制,多為一次置業(yè)或過(guò)渡性置業(yè),帶有一定的投資保值色彩,迫切想改善目前的生活居住條件。對(duì)高質(zhì)量的生活品質(zhì)有不懈的追求。雖然單位擁有自己的 生活社區(qū),但是更多的置業(yè)者渴望今后擁有更高品質(zhì)的生活居所 , 屬于購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)的特殊群體。 2. 國(guó)企中層 福利待遇逐年提升,收入穩(wěn)定。有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)能力,渴求更高質(zhì)量的生活品質(zhì)。 應(yīng) 抓住有利時(shí)機(jī),加快前期工作,使項(xiàng)目盡早面市 ,創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益 。 綜合分析: 戶(hù)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)發(fā)展迅速,年增長(zhǎng)率達(dá)到 20%左右,項(xiàng)目地塊區(qū)位條件優(yōu)越,在戶(hù)縣中心東移的形式下,前景看好。 2) 宏觀經(jīng)濟(jì)形式的變化 。 4)政府東遷的借勢(shì) 政府東遷和二環(huán)的規(guī)劃帶動(dòng)了灃京路地段經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。在售項(xiàng)目宣傳包裝水平較低。 3. OPPORTUNITY 機(jī)會(huì)分析 1)市場(chǎng)空白點(diǎn)多 板塊內(nèi)產(chǎn)品類(lèi)型單一,戶(hù)型面積較大,空白點(diǎn)較多,市場(chǎng)潛力較大。 3) 異地開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 開(kāi)發(fā)商首次進(jìn)軍戶(hù)縣市場(chǎng),對(duì)項(xiàng)目的掌控上有一定難度。 2. WEAKNESS 弱勢(shì)分析 1)周邊環(huán)境較差 項(xiàng)目地塊 周邊為比較破舊的普通二層民宅,對(duì)項(xiàng)目自身的氣質(zhì)塑造形成一定難度。僅錦繡華庭與灃京苑項(xiàng)目處于銷(xiāo)售周期中。 2) 板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)較小 板塊內(nèi)樓盤(pán) 6家,其中財(cái)富中心為商業(yè)項(xiàng)目,豐澤園與京兆溫泉小區(qū)項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)入尾聲。 二、地塊 SWOT 分析 通過(guò) 對(duì)廣晉置業(yè)戶(hù)縣 項(xiàng)目 自身的 考察及對(duì)周邊地區(qū)相關(guān)樓盤(pán)的 詳細(xì) 調(diào)查, 該 項(xiàng)目存 在很大的成功機(jī)會(huì),同時(shí)也面臨為數(shù)眾多的潛在威脅。 項(xiàng)目地目前為計(jì)量所、科技局、知識(shí)產(chǎn)權(quán)局、種子研究推廣中心、農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣中心、科學(xué)技術(shù)學(xué)會(huì)等多家單位辦公、居住地,地勢(shì)平坦但拆遷量較大。灃京路是未來(lái)戶(hù)縣商業(yè)的核心位置,升值潛力巨大。 第三章 地塊分析 一 、土地現(xiàn)狀及區(qū)域環(huán)境 1. 地塊現(xiàn)狀 本項(xiàng)目 位于戶(hù)縣城東板塊,距新城區(qū)人民路 150米左右,項(xiàng)目地塊北臨灃京路、西臨朝陽(yáng)路。所以戶(hù)縣雖小,但建筑形式卻呈現(xiàn)出多樣化。 1 建筑新穎,必受追捧。 價(jià)格仍然是客戶(hù)最敏感的因素,社區(qū)配套也受到足夠關(guān)注。大三室、四室、躍層等大面積產(chǎn)品,因其客群需求與當(dāng)前產(chǎn)品綜合品質(zhì)發(fā)生錯(cuò)位,導(dǎo)致此種類(lèi)型產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售不暢,但此類(lèi)高端客戶(hù)有效需求尚未得到有效釋放。 市場(chǎng)供應(yīng)總量不多,但售價(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)、市場(chǎng)多層均價(jià) 1500元 /㎡,小高層均價(jià) 1800元 /㎡。 目前項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要在區(qū)域東部和北部,城東正在成為戶(hù)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的主力地段,其他片區(qū)商品房開(kāi)發(fā)稀少,戶(hù)縣澇河治理帶動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。 整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)水平較低,容易用較低成本獲得產(chǎn)品領(lǐng)先。對(duì)擴(kuò)大戶(hù)縣西城區(qū)空間,提高城市檔次,促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)有非常重要的意義。共計(jì)開(kāi)發(fā)可用土地 2250畝。 第一期以戶(hù)祖路澇河橋?yàn)橹行模?澇河河道南北各 1500米進(jìn)行河道加固護(hù)砌,修橡膠壩兩座,可蓄水 500畝形成水上公園,河堤?hào)|岸東移擴(kuò)30米,加寬澇河河道,修濱河大道 38米寬,種植綠化灌木, 安裝城市排污、雨水管道以及照明等配套設(shè)施形成以城市防洪、集體休閑、娛樂(lè)為一體。 戶(hù)縣澇河治理帶動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。同時(shí)灃京工業(yè)園的正式運(yùn)營(yíng)必然會(huì)創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會(huì),而這些就業(yè)者勢(shì)必會(huì)選擇交通便捷、生活配套齊全、距工作地較近的區(qū)域購(gòu)置房產(chǎn)??傮w上可以將戶(hù)縣居民住房需求可 歸納 為改善型需求和投資型需求。另外以購(gòu)買(mǎi)商品房作為一種投資也是戶(hù)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)新興的一種方式,這種投資類(lèi)型目前占據(jù)較小的比例成份,但有比例逐步增大的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 居民住房水平不高,與父母分居的三口之家逐漸增多。 統(tǒng)計(jì)資料顯示,縣城城鎮(zhèn)居民戶(hù)為 26360戶(hù)(包括東街居民),余下鎮(zhèn)約為 12412戶(hù), 93年至今,戶(hù)縣建房總面積為 ,按戶(hù)均 100平方米計(jì)算,可安置 10608戶(hù),從理論上講,仍需解決 14496戶(hù)住房問(wèn)題,結(jié)合戶(hù)縣居民收入情況,以解決一半計(jì)算,共需解決無(wú)房戶(hù) 7248戶(hù)住房,以 10年均衡計(jì)算,每年需解決 725戶(hù)住房。據(jù)統(tǒng)計(jì),戶(hù)縣房地產(chǎn)施工面積由 2021年的 11000平方米提升到 2021年的 ,投資額由 4000余萬(wàn)元提升到 ,上繳財(cái)政的稅額達(dá)到了一個(gè)新的臺(tái)階,從而帶動(dòng)了戶(hù)縣建筑業(yè)、勞動(dòng)業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、建材業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè),目前戶(hù)縣建筑業(yè)的領(lǐng)域的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力達(dá)到 2021 余人,特別是 2021 年全縣信貸達(dá)到 1 億元以上,體現(xiàn)了戶(hù)縣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中 起 到了帶頭作用。 戶(hù)縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了較大貢獻(xiàn)。據(jù)戶(hù)縣建設(shè)局工作人員粗略統(tǒng)計(jì),近年來(lái),每年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量呈 10%遞增。 戶(hù)縣建設(shè)局資料統(tǒng)計(jì)顯示,戶(hù)縣 2021年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量約為 166000㎡,估計(jì)商品房的開(kāi)發(fā)約占 70%,其余為單位集資建房等。如紫薇地產(chǎn),最早的紫薇城市花園的 3室的面積在 150㎡左右,后來(lái)的紫薇田園都市的 3室的 面積在 130㎡左右,最近紫薇馨苑的三室的面積在 115 ㎡左右,就反映了這種趨勢(shì)。 11. 面積由奢華型向?qū)嵱眯桶l(fā)展。曲江,以其濃郁的文化底蘊(yùn),成為社會(huì)中高層人士新的聚集地。城北,政治核心逐漸分流其他區(qū)域的部分客群,但總體升溫 還 有待時(shí)日。城東,逐步成為人們選擇居住之地的熱土。 內(nèi)外部空間的充分挖掘、利用,成為具有先進(jìn)開(kāi)發(fā)理念的開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品塑造的首選。西安房?jī)r(jià)會(huì)在理性回歸后繼續(xù)保持一定的增長(zhǎng)速度。 市場(chǎng)走勢(shì)趨于理性、邁向成熟,西安房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)總體略有上升。 西安教育、科研、旅游等多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大,以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)比較明顯。 在全國(guó)經(jīng)濟(jì) 形勢(shì)一片大好的形勢(shì)下,近年來(lái)西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度十分迅猛,市民生活水平不斷攀升。 二、 西安 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 戶(hù)縣 現(xiàn)屬于西安郊縣,不久將撤縣設(shè)區(qū),成為西安草堂區(qū),所以西安房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)戶(hù)縣房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展 有著巨大的影響, 研究分析西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品形式、消費(fèi)心理 對(duì)本項(xiàng)目決策有著重要意義。 隨著撤縣 設(shè) 區(qū)的實(shí)現(xiàn),戶(hù)縣房地產(chǎn)發(fā)展雖然處于初級(jí)階段,但也呈現(xiàn)出了蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì),每年約有 166000平米的開(kāi)發(fā)量,加之西安城市規(guī)劃優(yōu)先發(fā)展西南重鎮(zhèn)方案的確立,已經(jīng)呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展勢(shì)頭,房?jī)r(jià)年增幅約為 20%。 三、 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù) 1. 《西安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃匯編》 2. 《西安市城市總體規(guī)劃》 3. 《 戶(hù)縣 城市 發(fā)展 規(guī)劃》 4. 項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)實(shí)地調(diào)查情況 5. 《房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究指南》 6. 戶(hù)縣城建局城市配套 費(fèi)用征收標(biāo)準(zhǔn) 7. 陜西省現(xiàn)行相關(guān)工程定額標(biāo)準(zhǔn) 四、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1. 本項(xiàng)目主要基礎(chǔ)參數(shù)指標(biāo): 項(xiàng)目 指標(biāo) 備注 畝 11000 ㎡ 含地下人防及設(shè)備用房 76000 ㎡ 帶電梯 7 層 17000 ㎡ 18層一梯四戶(hù) 7000 ㎡
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