【正文】 迫切想改善目前的生活居住條件。對(duì)高質(zhì)量的生活品質(zhì)有不懈的追求。雖然單位擁有自己的 生活社區(qū)，但是更多的置業(yè)者渴望今后擁有更高品質(zhì)的生活居所，屬于購買力較強(qiáng)的特殊群體。 2. 國企中層 福利待遇逐年提升，收入穩(wěn)定。有較強(qiáng)的購買能力，渴求更高質(zhì)量的生活品質(zhì)。應(yīng)抓住有利時(shí)機(jī)，加快前期工作，使項(xiàng)目盡早面市，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。 綜合分析： 戶縣房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來發(fā)展迅速，年增長(zhǎng)率達(dá)到 20％左右，項(xiàng)目地塊區(qū)位條件優(yōu)越，在戶縣中心東移的形式下，前景看好。 2）宏觀經(jīng)濟(jì)形式的變化。 4）政府東遷的借勢(shì) 政府東遷和二環(huán)的規(guī)劃帶動(dòng)了灃京路地段經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。在售項(xiàng)目宣傳包裝水平較低。 3． OPPORTUNITY 機(jī)會(huì)分析 1）市場(chǎng)空白點(diǎn)多 板塊內(nèi)產(chǎn)品類型單一，戶型面積較大，空白點(diǎn)較多，市場(chǎng)潛力較大。 3) 異地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)商首次進(jìn)軍戶縣市場(chǎng)，對(duì)項(xiàng)目的掌控上有一定難度。 2． WEAKNESS 弱勢(shì)分析 1）周邊環(huán)境較差 項(xiàng)目地塊 周邊為比較破舊的普通二層民宅，對(duì)項(xiàng)目自身的氣質(zhì)塑造形成一定難度。僅 錦繡華庭與灃京苑項(xiàng)目處于銷售周期中。 2) 板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)較小 板塊內(nèi)樓盤 6家，其中財(cái)富中心為商業(yè)項(xiàng)目，豐澤園與京兆溫泉小區(qū)項(xiàng)目銷售進(jìn)入尾聲。 二、地塊 SWOT 分析 通過對(duì)廣晉置業(yè)戶縣項(xiàng)目自身的考察及對(duì)周邊地區(qū)相關(guān)樓盤的詳細(xì)調(diào)查，該項(xiàng)目存 在很大的成功機(jī)會(huì)，同時(shí)也面臨為數(shù)眾多的潛在威脅。 項(xiàng)目地目前為計(jì)量所、科技局、知識(shí)產(chǎn)權(quán)局、種子研究推廣中心、農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣中心、科學(xué)技術(shù)學(xué)會(huì)等多家單位辦公、居住地，地勢(shì)平坦但拆遷量較大。灃京路是未來戶縣商業(yè)的核心位置，升值潛力巨大。 第三章 地塊分析 一、土地現(xiàn)狀及區(qū)域環(huán)境 1．地塊現(xiàn)狀 本項(xiàng)目位于戶縣城東板塊，距新城區(qū)人民路 150米左右，項(xiàng)目地塊北臨灃京路、西臨朝陽路。所以戶縣雖小，但建筑形式卻呈現(xiàn)出多樣化。 1 建筑新穎，必受追捧。 價(jià)格仍然是客戶最敏感的因素，社區(qū)配套也受到足夠關(guān)注。大三室、四室、躍層等大面積產(chǎn)品，因其客群需求與當(dāng)前產(chǎn)品綜合品質(zhì)發(fā)生錯(cuò)位，導(dǎo)致此種類型產(chǎn)品市場(chǎng)銷售不暢，但此類高端客戶有效需求尚未得到有效釋放。 市場(chǎng)供應(yīng)總量不多，但售價(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)、市場(chǎng)多層均價(jià) 1500元 /㎡，小高層均價(jià) 1800元 /㎡。 目前項(xiàng)目開發(fā)主要在區(qū)域東部和北部，城東正在成為戶縣房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的主力地段，其他片區(qū)商品房開發(fā)稀少，戶縣澇河治理帶動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。 整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)品開發(fā)水平較低，容易用較低成本獲得產(chǎn)品領(lǐng)先。對(duì)擴(kuò)大戶縣西城區(qū)空間，提高城市檔次，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)有非常重要的意義。共計(jì)開發(fā)可用土地 2250畝。 第一期以戶祖路澇河橋?yàn)橹行模?澇河河道南北各 1500米進(jìn)行河道加固護(hù)砌，修橡膠壩兩座，可蓄水 500畝形成水上公園，河堤?hào)|岸東移擴(kuò)30米，加寬澇河河道，修濱河大道 38米寬，種植綠化灌木，安裝城市排污、雨水管道以及照明等配套設(shè)施形成以城市防洪、集體休閑、娛樂為一體。 戶縣澇河治理帶動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。同時(shí)灃京工業(yè)園的正式運(yùn)營(yíng)必然會(huì)創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，而這些就業(yè)者勢(shì)必會(huì)選擇交通便捷、生活配套齊全、距工作地較近的區(qū)域購置房產(chǎn)。總體上可以將戶縣居民住房需求可歸納為改善型需求和投資型需求。另外以購買商品房作為一種投資也是戶縣房地產(chǎn)市場(chǎng)新興的一種方式，這種投資類型目前占據(jù)較小的比例成份，但有比例逐步增大的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 居民住房水平不高，與父母分居的三口之家逐漸增多。 統(tǒng)計(jì)資料顯示，縣城城鎮(zhèn)居民戶為 26360戶（包括東街居民），余下鎮(zhèn)約為 12412戶， 93年至今，戶縣建房總面積為 ，按戶均 100平方米計(jì)算，可安置 10608戶，從理論上講，仍需解決 14496戶住房問題，結(jié)合戶縣居民收入情況，以解決一半計(jì)算，共需解決無房戶 7248戶住房，以 10年均衡計(jì)算，每年需解決 725戶住房。據(jù)統(tǒng)計(jì)，戶縣房地產(chǎn)施工面積由 2021年的 11000平方米提升到 2021年的 ，投資額由 4000余萬元提升到 ，上繳財(cái)政的稅額達(dá)到了一個(gè)新的臺(tái)階，從而帶動(dòng)了戶縣建筑業(yè)、勞動(dòng)業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、建材業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，目前戶縣建筑業(yè)的領(lǐng)域的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力達(dá)到 2021 余人，特別是 2021 年全縣信貸達(dá)到 1 億元以上，體現(xiàn)了戶縣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中起到了帶頭作用。 戶縣房地產(chǎn)開發(fā)為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了較大貢獻(xiàn)。據(jù)戶縣建設(shè)局工作人員粗略統(tǒng)計(jì)，近年來，每年房地產(chǎn)開發(fā)量呈 10%遞增。 戶縣建設(shè)局資料統(tǒng)計(jì)顯示，戶縣 2021年的房地產(chǎn)開發(fā)量約為 166000㎡，估計(jì)商品房的開發(fā)約占 70%，其余為單位集資建房等。如紫薇地產(chǎn)，最早的紫薇城市花園的 3室的面積在 150㎡左右，后來的紫薇田園都市的 3室的 面積在 130㎡左右，最近紫薇馨苑的三室的面積在 115 ㎡左右，就反映了這種趨勢(shì)。 11. 面積由奢華型向?qū)嵱眯桶l(fā)展。曲江，以其濃郁的文化底蘊(yùn)，成為社會(huì)中高層人士新的聚集地。城北，政治核心逐漸分流其他區(qū)域的部分客群，但總體升溫還有待時(shí)日。城東，逐步成為人們選擇居住之地的熱土。 內(nèi)外部空間的充分挖掘、利用，成為具有先進(jìn)開發(fā)理念的開發(fā)商產(chǎn)品塑造的首選。西安房?jī)r(jià)會(huì)在理性回歸后繼續(xù)保持一定的增長(zhǎng)速度。 市場(chǎng)走勢(shì)趨于理性、邁向成熟，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)總體略有上升。 西安教育、科研、旅游等多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大，以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢(shì)比較明顯。 在全國經(jīng)濟(jì) 形勢(shì)一片大好的形勢(shì)下，近年來西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度十分迅猛，市民生活水平不斷攀升。 二、西安房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 戶縣現(xiàn)屬于西安郊縣，不久將撤縣設(shè)區(qū)，成為西安草堂區(qū)，所以西安房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)戶縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有著巨大的影響，研究分析西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品形式、消費(fèi)心理對(duì)本項(xiàng)目決策有著重要意義。隨著撤縣設(shè)區(qū)的實(shí)現(xiàn)，戶縣房地產(chǎn)發(fā)展雖然處于初級(jí)階段，但也呈現(xiàn)出了蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)，每年約有 166000平米的開發(fā)量，加之西安城市規(guī)劃優(yōu)先發(fā)展西南重鎮(zhèn)方案的確立，已經(jīng)呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展勢(shì)頭，房?jī)r(jià)年增幅約為 20%。 三、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù) 1．《西安市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃匯編》 2．《西安市城市總體規(guī)劃》 3．《戶縣城市發(fā)展規(guī)劃》 4．項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)實(shí)地調(diào)查情況 5．《房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究指南》 6．戶縣城建局城市配套費(fèi)用征收標(biāo)準(zhǔn) 7．陜西省現(xiàn)行相關(guān)工程定額標(biāo)準(zhǔn) 四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1． 本項(xiàng)目主要基礎(chǔ)參數(shù)指標(biāo)： 項(xiàng)目 指標(biāo) 備注 畝 11000 ㎡ 含地下人防及設(shè)備用房 76000 ㎡ 帶電梯 7 層 17000 ㎡ 18層一梯四戶 7000 ㎡ 兩層小開間底商 8000 ㎡ 16層寫字樓 2021 ㎡ 50％作為設(shè)備用房，可公攤銷售 35% 770 戶 平均每戶面積為 120 ㎡ 2． 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目融資前指標(biāo) 項(xiàng)目總投資 19531萬元 建設(shè)周期、施工周期 30個(gè)月 /18個(gè)月 銷售單價(jià) 電梯多層 1850元 /㎡ 銷售收入 （扣除兩稅一費(fèi)后） 23859萬元 高層住宅 2150元 /㎡ 北側(cè)商業(yè) 7500元 /㎡ 西側(cè)商業(yè) 5500元 /㎡ 稅前利潤(rùn) 所得稅后利潤(rùn) 2957萬元 成本利潤(rùn)率 % 基準(zhǔn)收益率（年） 8% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 2762萬元（稅前） 靜態(tài)投資回收期 （稅前） 1484 萬元（稅后） （稅后） 全投資內(nèi)部收益率（季度） ％（稅前） 動(dòng)態(tài)投資回收期 （稅前） ％（稅后） （稅后） 融資后指標(biāo) 稅前資本金利潤(rùn)率 % 稅后資本金利潤(rùn)率 % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 9104萬元（稅前） 靜態(tài)投資回收期 （稅前） 5071萬元（稅后） （稅后） 全投資內(nèi)部收益率（季度） ％（稅前） 動(dòng)態(tài)投資回收期 （稅前） ％（稅后 ） （稅后） 五、結(jié)論 本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，投資風(fēng)險(xiǎn)較小，對(duì)于戶縣新區(qū)乃至整個(gè)戶縣的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展都具有一定的推動(dòng)作用，社會(huì)效益十分顯著，因此本項(xiàng)目可行?？偨ㄖ娣e 11萬㎡，主力戶型在 125㎡左右舒適三室，項(xiàng)目設(shè)置有一入口商業(yè)街，并在社區(qū)入口建一鐘塔，形成高尚小區(qū)的第一道亮麗名片。 目錄 第一章 總 論 3 一、項(xiàng)目名稱及建設(shè)單位 3 二、項(xiàng)目概況 3 三、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù) 3 四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4 五、結(jié)論 5 第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)研究 6 一、戶縣概述 6 二、西安房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 6 三、戶縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 7 四、戶縣房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 9 第三章 地塊分析 11 一、土地現(xiàn)狀及區(qū)域環(huán)境