【正文】 、藍(lán)田、閆良六個(gè)城市副中心，城市規(guī)劃為城市副中心的發(fā)展創(chuàng)造了廣闊的空間。城西 ,老工業(yè)區(qū)形象的逐步改觀，成為有意在高新區(qū)置業(yè)人群的第二選擇。 新中產(chǎn)階級(jí)崛起，一流地段的高品質(zhì)形象、中等價(jià)位住宅存在市場空缺。 西安房地產(chǎn)業(yè)長期處于穩(wěn)步發(fā)展的階段，此次宏觀調(diào)控雖然對(duì)市場有短暫的影響，但目前市場穩(wěn)步上升的態(tài)勢以成定局，西安房地產(chǎn)泡沫甚微。 西安是西北門戶，經(jīng)濟(jì)居于西北第一；西安是世界聞名的旅游城市，十三朝古都。 第二章 項(xiàng)目市場研究 一、戶縣概述 戶縣是中國農(nóng)民畫之鄉(xiāng)，被譽(yù)為“中國第一畫鄉(xiāng)”，自古有“銀戶縣”的美名。 項(xiàng)目占地約 ，容積率 ，包括電梯磚混多層住宅、高層住宅、寫字樓和沿街底商。總建筑面積 11萬㎡，主力戶型在 125㎡左右舒適三室，項(xiàng)目設(shè)置有一入口商業(yè)街，并在社區(qū)入口建一鐘塔，形成高尚小區(qū)的第一道亮麗名片。隨著撤縣設(shè)區(qū)的實(shí)現(xiàn)，戶縣房地產(chǎn)發(fā)展雖然處于初級(jí)階段，但也呈現(xiàn)出了蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，每年約有 166000平米的開發(fā)量，加之西安城市規(guī)劃優(yōu)先發(fā)展西南重鎮(zhèn)方案的確立，已經(jīng)呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展勢頭，房價(jià)年增幅約為 20%。 在全國經(jīng)濟(jì) 形勢一片大好的形勢下，近年來西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度十分迅猛，市民生活水平不斷攀升。 市場走勢趨于理性、邁向成熟，西安房地產(chǎn)市場價(jià)格走勢總體略有上升。 內(nèi)外部空間的充分挖掘、利用，成為具有先進(jìn)開發(fā)理念的開發(fā)商產(chǎn)品塑造的首選。城北，政治核心逐漸分流其他區(qū)域的部分客群，但總體升溫還有待時(shí)日。 11. 面積由奢華型向?qū)嵱眯桶l(fā)展。 戶縣建設(shè)局資料統(tǒng)計(jì)顯示，戶縣 2021年的房地產(chǎn)開發(fā)量約為 166000㎡，估計(jì)商品房的開發(fā)約占 70%，其余為單位集資建房等。 戶縣房地產(chǎn)開發(fā)為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長做出了較大貢獻(xiàn)。 統(tǒng)計(jì)資料顯示，縣城城鎮(zhèn)居民戶為 26360戶（包括東街居民），余下鎮(zhèn)約為 12412戶， 93年至今，戶縣建房總面積為 ，按戶均 100平方米計(jì)算，可安置 10608戶，從理論上講，仍需解決 14496戶住房問題，結(jié)合戶縣居民收入情況，以解決一半計(jì)算，共需解決無房戶 7248戶住房，以 10年均衡計(jì)算，每年需解決 725戶住房。另外以購買商品房作為一種投資也是戶縣房地產(chǎn)市場新興的一種方式，這種投資類型目前占據(jù)較小的比例成份，但有比例逐步增大的發(fā)展態(tài)勢。同時(shí)灃京工業(yè)園的正式運(yùn)營必然會(huì)創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，而這些就業(yè)者勢必會(huì)選擇交通便捷、生活配套齊全、距工作地較近的區(qū)域購置房產(chǎn)。 第一期以戶祖路澇河橋?yàn)橹行模?澇河河道南北各 1500米進(jìn)行河道加固護(hù)砌，修橡膠壩兩座，可蓄水 500畝形成水上公園，河堤?hào)|岸東移擴(kuò)30米，加寬澇河河道，修濱河大道 38米寬，種植綠化灌木，安裝城市排污、雨水管道以及照明等配套設(shè)施形成以城市防洪、集體休閑、娛樂為一體。對(duì)擴(kuò)大戶縣西城區(qū)空間，提高城市檔次，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)有非常重要的意義。 目前項(xiàng)目開發(fā)主要在區(qū)域東部和北部，城東正在成為戶縣房地產(chǎn)市場開發(fā)的主力地段，其他片區(qū)商品房開發(fā)稀少，戶縣澇河治理帶動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。大三室、四室、躍層等大面積產(chǎn)品，因其客群需求與當(dāng)前產(chǎn)品綜合品質(zhì)發(fā)生錯(cuò)位，導(dǎo)致此種類型產(chǎn)品市場銷售不暢，但此類高端客戶有效需求尚未得到有效釋放。 1 建筑新穎，必受追捧。 第三章 地塊分析 一、土地現(xiàn)狀及區(qū)域環(huán)境 1．地塊現(xiàn)狀 本項(xiàng)目位于戶縣城東板塊，距新城區(qū)人民路 150米左右，項(xiàng)目地塊北臨灃京路、西臨朝陽路。 項(xiàng)目地目前為計(jì)量所、科技局、知識(shí)產(chǎn)權(quán)局、種子研究推廣中心、農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣中心、科學(xué)技術(shù)學(xué)會(huì)等多家單位辦公、居住地，地勢平坦但拆遷量較大。 2) 板塊內(nèi)競爭較小 板塊內(nèi)樓盤 6家，其中財(cái)富中心為商業(yè)項(xiàng)目，豐澤園與京兆溫泉小區(qū)項(xiàng)目銷售進(jìn)入尾聲。 2． WEAKNESS 弱勢分析 1）周邊環(huán)境較差 項(xiàng)目地塊 周邊為比較破舊的普通二層民宅，對(duì)項(xiàng)目自身的氣質(zhì)塑造形成一定難度。 3． OPPORTUNITY 機(jī)會(huì)分析 1）市場空白點(diǎn)多 板塊內(nèi)產(chǎn)品類型單一，戶型面積較大，空白點(diǎn)較多，市場潛力較大。 4）政府東遷的借勢 政府東遷和二環(huán)的規(guī)劃帶動(dòng)了灃京路地段經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 綜合分析： 戶縣房地產(chǎn)市場近年來發(fā)展迅速，年增長率達(dá)到 20％左右，項(xiàng)目地塊區(qū)位條件優(yōu)越，在戶縣中心東移的形式下，前景看好。有較強(qiáng)的購買能力，渴求更高質(zhì)量的生活品質(zhì)。雖然單位擁有自己的 生活社區(qū)，但是更多的置業(yè)者渴望今后擁有更高品質(zhì)的生活居所，屬于購買力較強(qiáng)的特殊群體。受單位房源、職稱等多方面條件的限制，多為一次置業(yè)或過渡性置業(yè)，帶有一定的投資保值色彩，迫切想改善目前的生活居住條件。 5. 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)潛在客群 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的財(cái)富階級(jí)，因不滿足自身現(xiàn)有居住狀況或?yàn)樽优髮W(xué)考慮而進(jìn) 入戶縣置業(yè)的群體。由于戶縣消費(fèi)能力較弱，小汽車擁有量少，所以不設(shè)置地下停車庫，規(guī)劃沿東南外圍設(shè)置地面停車位。切實(shí)貫徹“百年大計(jì)、質(zhì)量第一”的方針，落實(shí)國家《質(zhì)量振興綱要》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l列》，促進(jìn)建筑施工企業(yè)加強(qiáng)質(zhì)量管理，使建設(shè)工程質(zhì)量水平過硬，業(yè)績卓著。 項(xiàng)目擬定 2021年 3月正式開工建設(shè)， 6月出地面正負(fù)零，進(jìn)行地上施工，中央景觀區(qū)在開盤前實(shí)景兌現(xiàn)， 2021年 11月交工，地上工程施工周期 18個(gè)月。 2. 投資估算取費(fèi)說明 1）土地費(fèi)用 土地費(fèi)用按 50萬元每畝計(jì)算，出讓金比例 ％，過戶契稅按 3％計(jì)算。 3. 投資估算 總投資估算 = 土地費(fèi)用 +前期費(fèi)用 +基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) +建筑安裝工程費(fèi) +公共配套費(fèi) +管理費(fèi) +銷售及推廣費(fèi) +財(cái)務(wù)費(fèi) +不可預(yù)見費(fèi) 注：銷售收入來源詳見“ 銷售收入估算表” 項(xiàng)目投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 小計(jì)（萬元） 取 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及備注 1 土地取得成本 分?jǐn)偟娇墒劢ㄖ娣e樓面地價(jià)為 元 土地出讓費(fèi) 畝 出讓金 萬元 契稅 萬元 2 前期費(fèi)用 城建費(fèi)用 前期工程費(fèi) 3 建筑安裝工程費(fèi) 4 基礎(chǔ)設(shè)施 108000 ㎡ 紅線范圍內(nèi)供電、給水、排水、暖氣管道等 5 公共配套費(fèi)及綠化 6 設(shè)備及工器具購置費(fèi) 7 其他費(fèi)用 管理費(fèi) 萬元 取 16 項(xiàng)之和的 ％ 監(jiān)理費(fèi) 萬元 按市場取低于國家標(biāo)準(zhǔn) 沉降觀測費(fèi) 108000 ㎡ 市場價(jià) 決算費(fèi) 108000 ㎡ 市場價(jià) 8 銷售及推廣費(fèi) 用 萬元 市場推廣、宣傳、代理等為銷售收入 2％ 9 財(cái)務(wù)費(fèi)用 詳見資金運(yùn)作表 10 不可預(yù)見費(fèi) 萬元 取 27 項(xiàng)之和的 2％ 合計(jì) 總投資分?jǐn)偟娇射N售面積單方成本為 1792元 /㎡(含墊付天然氣初裝費(fèi)） 詳細(xì)見 附件三 4．土地增值稅計(jì)算 1）扣除項(xiàng)目 根據(jù)《土地增值稅暫行條例》和實(shí)施細(xì)則的規(guī)定：納稅人開發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額 未超過扣除項(xiàng)目金額 20％的，免征土地增值稅。 三、銷售計(jì)劃與銷售收入 本項(xiàng)目物業(yè)涉及多層住宅、高層住宅、商業(yè)、寫字樓，戶縣當(dāng)?shù)啬壳案邔幼≌N售緩慢，寫字樓市場幾乎空白，市場接受抗性較大，盡管本項(xiàng)目面世在一年以后，但為避免風(fēng)險(xiǎn)，避免樂觀給項(xiàng)目決策帶來失誤，為盡力將所有不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)含概在內(nèi)，我們設(shè)定項(xiàng)目的銷售周期定為21個(gè)月， 2021年 10月開盤銷售， 2021年 6月底銷售完畢。 詳見 附表四 ：銷售計(jì)劃及銷售收入表 第七章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 對(duì)本項(xiàng)目實(shí)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè) 部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第二版以及由建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，建標(biāo)［ 2021］ 205 號(hào)，并參照我國新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，為了更客觀的評(píng)價(jià)項(xiàng)目自身經(jīng)濟(jì)效益，我們重點(diǎn)分析項(xiàng)目融資前現(xiàn)金流量。 評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見附表。由項(xiàng)目現(xiàn)金流量表計(jì)算可得： 全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為： 所得稅后 ： %； 所得稅前： %。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算 期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大 于或等于 0 的項(xiàng)目是可以考慮接受的。 自 有資金稅前 ； 稅后 。從表中可以看出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平 衡能力。 第八章 項(xiàng)目的不確定性分析 通過以上財(cái)務(wù)分析可知本項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)很小，影響其利潤的因素存在以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率、可建面積等。隨著某些因素的變化，企業(yè)的盈利與虧損會(huì)有一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，稱為盈虧平衡點(diǎn) BEP。 2．靜態(tài)計(jì)算 由于房地產(chǎn)商品的特殊性，不可能使產(chǎn)量等于銷售量，所以此處考慮了靜態(tài)盈虧平衡方法。 二、敏感性分析 為了更客觀的評(píng)價(jià)項(xiàng)目自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，本次報(bào)告僅對(duì)融資前指標(biāo)進(jìn)行敏感度分析。 稅前 IRR 售價(jià)變化 % % % % % 投資變化 10% % % % % % 5% % % % % % 0 % % % % % 5% % % % % % 10% % % % % % 敏感性分析圖0%3%6%9%12%10% 5% 0% 5% 10%敏感性因素變化內(nèi)部收益率投資不變，售價(jià)變化售價(jià)不變，投資變化基準(zhǔn)收益率 通過以上分析圖表可以看出： ? 當(dāng)總投資增加時(shí)，內(nèi)部收益率隨之降低，顯線性關(guān)系，其指標(biāo)影響較大，非常敏感，反之則升高。 ? 收入減少 5％，投資增加約 10％時(shí)，收益率曲線與基準(zhǔn)收益率相交，達(dá)到動(dòng)態(tài)盈虧平衡。本項(xiàng)目的開發(fā)將直接帶動(dòng)戶縣地區(qū)的建材、工程服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加地方財(cái)政收入。 3．為戶縣高尚居住樹立模范標(biāo)桿 目前戶縣房地產(chǎn)開發(fā)水平低下，戶型結(jié)構(gòu)不合理，基本無社區(qū)環(huán)境，缺少屬于社會(huì)中堅(jiān)階層的高尚社區(qū)。 2．設(shè)計(jì)、用材先進(jìn)環(huán)保，建筑質(zhì)量精益求精，無限精神語匯 項(xiàng)目采用先進(jìn)的環(huán)保建筑材料，新技術(shù)，建筑質(zhì)量全程監(jiān)控，力保建筑的環(huán)保與安全。 第十章 可行性結(jié)論與建議 一、結(jié)論 通過上述對(duì)風(fēng)景洋房項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益 的分析可知，項(xiàng)目市場前景非常好，其經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益也非常突出。因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程監(jiān) 理制。湖濱碧海園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 49 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月馬鞍山房地產(chǎn)市場分析報(bào)告》 14 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場透視》 20 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月佛山房地產(chǎn)市場分析報(bào)告》 38 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月鞍山房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀》 49 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 3 月運(yùn)城項(xiàng)目一覽表》 3頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 14 月三亞房產(chǎn)情況》 4頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《博思堂 2021年 7月 12日－ 2021 年 7 月 18日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 78 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《博思堂 2021年 5月 10日－ 2021 年 5 月 17日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 60 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《博思堂 2021年 5月 3日－ 2021年 5月 9日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 56 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年重慶主城區(qū)潛在供應(yīng)研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25 地塊項(xiàng)目市場分析報(bào)告 》 103 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年內(nèi)蒙古赤峰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 91 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年阜陽易景國際項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告》 31 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年撫州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告》 54 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 6 月 18日宿遷市市場分析報(bào)告》 25頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 2 月 1 日長春房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告》 23 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《中原 2021年 8月 新房市場周報(bào)（ 8 月 13日 — 8月 19日）》 1 頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《興業(yè)證券 2021年 15月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行數(shù)據(jù)研究》 10頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《世邦魏理仕 2021年第一季度中國物業(yè)市場指數(shù)》 24頁 研究報(bào)告 2021 年 09 月更新 《 2