【文章內(nèi)容簡介】 些就業(yè)者勢必會(huì)選擇交通便捷、生活配套齊全、距工作地較近的區(qū)域購置房產(chǎn)。而漸成開發(fā)熱點(diǎn)的灃京路沿線，則成為代表城東板塊的核心中軸，以漸趨豐滿與彰顯成熟的商業(yè)配套，逐步提升了整個(gè)板塊的商業(yè)價(jià)值，升值潛力不言而喻。 戶縣澇河治理帶動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。 西戶濱河花園整體設(shè)計(jì)方案分為一期、二期建設(shè)。 第一期以戶祖路澇河橋?yàn)橹行模?澇河河道南北各 1500米進(jìn)行河道加固護(hù)砌，修橡膠壩兩座，可蓄水 500畝形成水上公園，河堤?hào)|岸東移擴(kuò)30米，加寬澇河河道，修濱河大道 38米寬，種植綠化灌木，安裝城市排污、雨水管道以及照明等配套設(shè)施形成以城市防洪、集體休閑、娛樂為一體。 第二期以澇河?xùn)|岸開發(fā)計(jì)劃分為濱河商貿(mào)區(qū)、濱河文化社區(qū)，濱河商住區(qū)和旅游度假區(qū)共四大塊。共計(jì)開發(fā)可用土地 2250畝。該項(xiàng)目的實(shí)施目標(biāo)是建設(shè)“園林城市，生態(tài)戶縣”。對擴(kuò)大戶縣西城區(qū)空間，提高城市檔次，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)有非常重要的意義。 四、戶縣房地產(chǎn)市場總結(jié) 戶縣房地產(chǎn)市場開發(fā) 量和銷售量規(guī)模都很小，商品房價(jià)格增長幅度較大。 整個(gè)市場產(chǎn)品開發(fā)水平較低，容易用較低成本獲得產(chǎn)品領(lǐng)先。 居民住房水平不高，與父母分居的三口之家逐漸增多。 目前項(xiàng)目開發(fā)主要在區(qū)域東部和北部，城東正在成為戶縣房地產(chǎn)市場開發(fā)的主力地段，其他片區(qū)商品房開發(fā)稀少，戶縣澇河治理帶動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。 因距西安較近，當(dāng)?shù)乜蛻舨环Ω咂焚|(zhì)物業(yè)的體驗(yàn)，市場需要有人引導(dǎo)。 市場供應(yīng)總量不多，但售價(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)、市場多層均價(jià) 1500元 /㎡，小高層均價(jià) 1800元 /㎡。 整個(gè)市場供應(yīng)及需求都以三室為主，相對 而言，實(shí)用的兩室、三室產(chǎn)品需求更大。大三室、四室、躍層等大面積產(chǎn)品，因其客群需求與當(dāng)前產(chǎn)品綜合品質(zhì)發(fā)生錯(cuò)位，導(dǎo)致此種類型產(chǎn)品市場銷售不暢，但此類高端客戶有效需求尚未得到有效釋放。 絕大部分消費(fèi)者對項(xiàng)目地比較認(rèn)可，認(rèn)可的消費(fèi)者主要是對項(xiàng)目的交通和周邊環(huán)境比較滿意。 價(jià)格仍然是客戶最敏感的因素，社區(qū)配套也受到足夠關(guān)注。 消費(fèi)者對房屋總價(jià)比較敏感， 控制總價(jià)，保證功能，提供高性價(jià)產(chǎn)品必然會(huì)受市場青睞。 1 建筑新穎，必受追捧。戶縣雖然是一座縣城，但購房者多為經(jīng)商或城市打工者，他們 對于住宅品質(zhì)的要求建立在與西安建筑產(chǎn)品的對比之上。所以戶縣雖小，但建筑形式卻呈現(xiàn)出多樣化。在開發(fā)過程中，對于建筑立面的設(shè)計(jì)追求精益求精，多采用西安時(shí)下流行的建筑形態(tài)，如大面積的采光窗或空中花園等美觀獨(dú)特的建筑形態(tài)，從而為后續(xù)銷售創(chuàng)造契機(jī)提供買點(diǎn)，使建筑本身就成為最好的銷售武器。 第三章 地塊分析 一、土地現(xiàn)狀及區(qū)域環(huán)境 1．地塊現(xiàn)狀 本項(xiàng)目位于戶縣城東板塊，距新城區(qū)人民路 150米左右，項(xiàng)目地塊北臨灃京路、西臨朝陽路。 “政府向東、經(jīng)濟(jì)向東”，戶縣在向東發(fā)展的陣陣?yán)薰穆曋?，人民路以東，灃京路以北已 建成西安灃京工業(yè)園。灃京路是未來戶縣商業(yè)的核心位置，升值潛力巨大。繁榮的商業(yè)與新型住宅相結(jié)合所誕生的必定是戶縣新的 CLD。 項(xiàng)目地目前為計(jì)量所、科技局、知識(shí)產(chǎn)權(quán)局、種子研究推廣中心、農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣中心、科學(xué)技術(shù)學(xué)會(huì)等多家單位辦公、居住地，地勢平坦但拆遷量較大。 2．區(qū)域環(huán)境 項(xiàng)目地周邊配套成熟，餐飲、購物、娛樂、教育配套齊全，生活便利。 二、地塊 SWOT 分析 通過對廣晉置業(yè)戶縣項(xiàng)目自身的考察及對周邊地區(qū)相關(guān)樓盤的詳細(xì)調(diào)查，該項(xiàng)目存 在很大的成功機(jī)會(huì)，同時(shí)也面臨為數(shù)眾多的潛在威脅。如下 SWOT所示： 1． STRENGTH 優(yōu)勢分析 1) 大勢所趨，板塊優(yōu)勢明顯 灃京路板塊因地處城東板塊范圍內(nèi)，身處戶縣開發(fā)與置業(yè)首選地段，其區(qū)域化競爭優(yōu)勢明顯。 2) 板塊內(nèi)競爭較小 板塊內(nèi)樓盤 6家，其中財(cái)富中心為商業(yè)項(xiàng)目，豐澤園與京兆溫泉小區(qū)項(xiàng)目銷售進(jìn)入尾聲。氮肥廠項(xiàng)目因開發(fā)商資金問題至今未有明顯動(dòng)作。僅 錦繡華庭與灃京苑項(xiàng)目處于銷售周期中。 3）灃京路漸成開發(fā)熱點(diǎn)地段，生活配套將逐步完善。 2． WEAKNESS 弱勢分析 1）周邊環(huán)境較差 項(xiàng)目地塊 周邊為比較破舊的普通二層民宅，對項(xiàng)目自身的氣質(zhì)塑造形成一定難度。 2) 地塊不規(guī)則 項(xiàng)目用地地形不夠規(guī)整，對產(chǎn)品的設(shè)計(jì)有一定影響。 3) 異地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)商首次進(jìn)軍戶縣市場，對項(xiàng)目的掌控上有一定難度。 4) 前期工作多 項(xiàng)目地塊大，涉及單位較多，拆遷困難較大，影響工期。 3． OPPORTUNITY 機(jī)會(huì)分析 1）市場空白點(diǎn)多 板塊內(nèi)產(chǎn)品類型單一，戶型面積較大，空白點(diǎn)較多，市場潛力較大。 2）營銷的差異化存在 板塊內(nèi)項(xiàng)目營銷力較弱，專業(yè)整合能力差。在售項(xiàng)目宣傳包裝水平較低。 3）東城的發(fā)展規(guī)劃 整體東 城板塊的復(fù)蘇，必將吸引更多的置業(yè)者關(guān)注此處。 4）政府東遷的借勢 政府東遷和二環(huán)的規(guī)劃帶動(dòng)了灃京路地段經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 4． THREATEN威脅分析 1）御苑新城經(jīng)濟(jì)實(shí)用房帶來的影響。 2）宏觀經(jīng)濟(jì)形式的變化。 3）在售和潛在項(xiàng)目之間的激烈競爭。 綜合分析： 戶縣房地產(chǎn)市場近年來發(fā)展迅速，年增長率達(dá)到 20％左右，項(xiàng)目地塊區(qū)位條件優(yōu)越，在戶縣中心東移的形式下，前景看好。但同時(shí)地塊不規(guī)則，地上拆遷單位眾多，給開發(fā)進(jìn)展帶來威脅。應(yīng)抓住有利時(shí)機(jī)，加快前期工作，使項(xiàng)目盡早面市，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。 第四章 項(xiàng)目定位體系 一、整體定位 電梯花園洋房 二、核心形象 戶縣首席名流社區(qū)，國際標(biāo)準(zhǔn)人居典范 三、客戶定位 1. 個(gè)體私營業(yè)主 多為周邊市場的經(jīng)商者，經(jīng)濟(jì)狀況較好。有較強(qiáng)的購買能力，渴求更高質(zhì)量的生活品質(zhì)。多已成家并有子女，有穩(wěn)定的居所，具有較為敏銳的投資理財(cái)意識(shí)，渴望有一個(gè)品質(zhì)、功能、保值的高性能居所。 2. 國企中層 福利待遇逐年提升，收入穩(wěn)定。有較高的文化程度，以中年為主。雖然單位擁有自己的 生活社區(qū)，但是更多的置業(yè)者渴望今后擁有更高品質(zhì)的生活居所，屬于購買力較強(qiáng)的特殊群體。 3. 教師 文化程度較高，福 利待遇穩(wěn)定。對高質(zhì)量的生活品質(zhì)有不懈的追求。以中青年兩口之家或孩子較小的三口之家為主。受單位房源、職稱等多方面條件的限制，多為一次置業(yè)或過渡性置業(yè)，帶有一定的投資保值色彩，迫切想改善目前的生活居住條件。 4. 企事業(yè)單位員工 周邊大型企事業(yè)單位的工薪族，生活規(guī)律，對生活品質(zhì)相對要求較低，易于滿足。多為兩口之家或孩子較小的三口之家，第一次置業(yè)，但受單位集資房購買條件的限制，不得不考慮商品房。但整體購買力較薄弱，不是本項(xiàng)目的主力客群。 5. 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)潛在客群 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的財(cái)富階級(jí)，因不滿足自身現(xiàn)有居住狀況或?yàn)樽优髮W(xué)考慮而進(jìn) 入戶縣置業(yè)的群體。 四、產(chǎn)品定位 1．產(chǎn)品定位 簡約現(xiàn)代風(fēng)格的磚混電梯多層和少量高層住宅 2．戶型定位 舒適型兩房及三房住宅 戶型 兩室 三室 四室 復(fù)式 面積區(qū)間 8090㎡ 120140㎡ 155165㎡ 165㎡以上 配比 30% 60% 5% 5% 注：頂層部分根據(jù)實(shí)際需要布置 “機(jī)動(dòng)復(fù)式產(chǎn)品 ”并根據(jù)后續(xù)銷售狀況可做平層與躍層轉(zhuǎn)換。 3. 價(jià)格定位 根據(jù)當(dāng)?shù)卦谑垌?xiàng)目價(jià)格，綜合本項(xiàng)目建造成本，確定電梯多層 1850元 /㎡， 小高層 2150元 /㎡， 北側(cè)沿街商業(yè) 7500元 /㎡， 西側(cè)沿 街商業(yè) 5500元 /㎡， 寫字樓價(jià)格 3500元 /㎡。 4．規(guī)劃布局 地塊北側(cè)臨街，具有很大的商業(yè)價(jià)值，此處建筑不會(huì)影響小區(qū)內(nèi)日照，所以此處臨街布置高層住宅和高層寫字樓，其余布置多層住宅，小區(qū)入口設(shè)置在西側(cè)朝陽路上。由于戶縣消費(fèi)能力較弱，小汽車擁有量少，所以不設(shè)置地下停車庫，規(guī)劃沿東南外圍設(shè)置地面停車位。 各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)如下表所示： （接下頁） 項(xiàng)目 指標(biāo) 備注 畝 110000 ㎡ 93000 ㎡ 多層 7F 76000 ㎡ 高層 18F 17000 ㎡ 不包括地下面積，地下面積部分做設(shè)備用房，部分做鍋爐房 7000 ㎡ 北側(cè) 3000 ㎡ 西側(cè) 4000 ㎡ 16層辦公樓 8000 ㎡ 不包括地下面積，地下做設(shè)備用房 2021 ㎡ 其中 50％作為設(shè)備用房，可公攤銷售 面積不包含配套公建及地下部分 35% 770 戶 平均每戶面積為 120 ㎡ 109000 ㎡ 規(guī)劃布局圖詳見 附件一 。 第五章 項(xiàng) 目開發(fā)建設(shè)及實(shí)施計(jì)劃 一、建設(shè)方式 灃京路項(xiàng)目建設(shè)，擬采取面向省內(nèi)外具有承擔(dān)該建設(shè)項(xiàng)目工程能力的建筑企業(yè)，以公開招標(biāo)的方式進(jìn)行招標(biāo)。擇優(yōu)選擇具備一流技術(shù)裝備和管理水平，且業(yè)績特別突出、信譽(yù)與質(zhì)量良好的建筑承包商承擔(dān)該項(xiàng)目的工程建設(shè)。切實(shí)貫徹“百年大計(jì)、質(zhì)量第一”的方針，落實(shí)國家《質(zhì)量振興綱要》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l列》，促進(jìn)建筑施工企業(yè)加強(qiáng)質(zhì)量管理，使建設(shè)工程質(zhì)量水平過硬，業(yè)績卓著。 此項(xiàng)目建設(shè)的工程質(zhì)量監(jiān)理，面向省內(nèi)外知名的監(jiān)理公司實(shí)施公開招標(biāo)，擇優(yōu)選擇。同時(shí)聘請知名資深的監(jiān)理專家實(shí)施工程全過程的監(jiān)督 ，以保證科學(xué)有效、合理公正的控制項(xiàng)目建設(shè)工期、成本、質(zhì)量。 二、項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施進(jìn)度 充分考慮到項(xiàng)目的市場推廣計(jì)劃、市場需要及項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力，擬將以 以快制慢的開發(fā)速度按計(jì)劃快速完成 整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作。 項(xiàng)目擬定 2021年 3月正式開工建設(shè)， 6月出地面正負(fù)零，進(jìn)行地上施工，中央景觀區(qū)在開盤前實(shí)景兌現(xiàn)， 2021年 11月交工，地上工程施工周期 18個(gè)月。 2021年 10月開盤銷售，銷售周期 21個(gè)月，到 2021年 6月末全部銷售完畢。 具體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃詳見 附件二 。 第六章 項(xiàng)目投資估算及銷售收入 一、項(xiàng)目投資估 算 1．投資估算的原則 本項(xiàng)目的投資估算遵循以下原則： 1) 規(guī)劃設(shè)計(jì)及開發(fā)銷售組織； 2) 陜西省建筑工程有關(guān)規(guī)定及定額； 3) 戶縣城建費(fèi)用統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 4) 戶縣天然氣入網(wǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 5）房地產(chǎn)市場項(xiàng)目類似工程的參考成本及市場銷售參考價(jià)格。 2. 投資估算取費(fèi)說明 1）土地費(fèi)用 土地費(fèi)用按 50萬元每畝計(jì)算，出讓金比例 ％，過戶契稅按 3％計(jì)算。 2）前期費(fèi)用 前期費(fèi)用包括政府繳費(fèi)和前期工程費(fèi)，政府繳費(fèi)按戶縣城建局最新標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，前期費(fèi)用參考可類比項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)確定。 3）建安費(fèi)用 建 安費(fèi)用占總投資最大比例，力求準(zhǔn)確，本次參考地區(qū)概預(yù)算定額，結(jié)合類似項(xiàng)目竣工結(jié)算資料綜合確定。 4）其他費(fèi)用 戶縣消費(fèi)水平較低，媒體投入較西安小，因此確定管理費(fèi)用和銷售推廣費(fèi)用取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 ％、 2％；監(jiān)理費(fèi)用由于行業(yè)競爭激烈，下浮國家標(biāo)準(zhǔn)較多，取市場值為建安費(fèi)用的 ％。 3. 投資估算 總投資估算 = 土地費(fèi)用 +前期費(fèi)用 +基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) +建筑安裝工程費(fèi) +公共配套費(fèi) +管理費(fèi) +銷售及推廣費(fèi) +財(cái)務(wù)費(fèi) +不可預(yù)見費(fèi) 注：銷售收入來源詳見“ 銷售收入估算表” 項(xiàng)目投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 小計(jì)（萬元） 取 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及備注 1 土地取得成本 分?jǐn)偟娇墒劢ㄖ娣e樓面地價(jià)為 元 土地出讓費(fèi) 畝 出讓金 萬元 契稅 萬元 2 前期費(fèi)用 城建費(fèi)用 前期工程費(fèi) 3 建筑安裝工程費(fèi) 4 基礎(chǔ)設(shè)施 108000 ㎡ 紅線范圍內(nèi)供電、給水、排水、暖氣管道等 5 公共配套費(fèi)及綠化 6 設(shè)備及工器具購置費(fèi) 7 其他費(fèi)用 管理費(fèi) 萬元 取 16 項(xiàng)之和的 ％ 監(jiān)理費(fèi) 萬元 按市場取低于國家標(biāo)準(zhǔn) 沉降觀測費(fèi) 108000 ㎡ 市場價(jià) 決算費(fèi) 108000 ㎡ 市場價(jià) 8 銷售及推廣費(fèi) 用 萬元 市場推廣、宣傳、代理等為銷售收入 2％ 9 財(cái)務(wù)費(fèi)用 詳見資金運(yùn)作表 10 不可預(yù)見費(fèi) 萬元 取 27 項(xiàng)之和的 2％ 合計(jì) 總投資分?jǐn)偟娇射N售面積單方成本為 1792元 /㎡(含墊付天然氣初裝費(fèi)） 詳細(xì)見 附件三 4．土地增值稅計(jì)算 1）扣除項(xiàng)目 根據(jù)《土地增值稅暫行條例》和實(shí)施細(xì)則的規(guī)定：納稅人開發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額 未超過扣除項(xiàng)目金額 20％的，免征土地增值稅。同時(shí)規(guī)定納稅人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，扣除項(xiàng)目可按取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì) 20％扣除 。 本項(xiàng)目按上述規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目為 ，增值額為 1012萬元，為扣除項(xiàng)目的 5％，低于 20％，所以本項(xiàng)目可免交土地增值稅。 二、靜態(tài)銷售收入及成本利潤率計(jì)算 1．銷售價(jià)格 經(jīng)過詳細(xì)市場調(diào)查，本項(xiàng)目