【正文】 發(fā)的建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)第二版以及由建設部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，建標［ 2021］ 205 號，并參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，為了更客觀的評價項目自身經(jīng)濟效益，我們重點分析項目融資前現(xiàn)金流量。 自 有資金稅前 ； 稅后 。 2．靜態(tài)計算 由于房地產(chǎn)商品的特殊性，不可能使產(chǎn)量等于銷售量，所以此處考慮了靜態(tài)盈虧平衡方法。本項目的開發(fā)將直接帶動戶縣地區(qū)的建材、工程服務等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，帶動地方經(jīng)濟發(fā)展，增加地方財政收入。因此在工程實施進程中，要加強施工管理，實行工程監(jiān) 理制。 綜上所述，開發(fā)建設灃京路風景洋房項目不但經(jīng)濟效益良好，而且對于戶縣經(jīng)濟、社會發(fā)展都具有一定的推動作用，社會效益十分顯著。當售價降低 10％時，內(nèi)部 收益率為％，仍大于設定的基準收益率，抗風險性很強； ? 從單因素敏感性分析中得出： 該項目抗風險性很強。為此我們還需進一步進行項目不確定性分析，不確定性分析盈虧平衡分析和敏感度分析。 可見項目稅前、稅后財務內(nèi)部收益率均大于設定的基準季度收益率 2％，項目風險較小。 本項目按上述規(guī)定計算扣除項目為 ，增值額為 1012萬元，為扣除項目的 5％，低于 20％，所以本項目可免交土地增值稅。 第五章 項 目開發(fā)建設及實施計劃 一、建設方式 灃京路項目建設，擬采取面向省內(nèi)外具有承擔該建設項目工程能力的建筑企業(yè)，以公開招標的方式進行招標。 2. 國企中層 福利待遇逐年提升，收入穩(wěn)定。 3) 異地開發(fā)風險 開發(fā)商首次進軍戶縣市場，對項目的掌控上有一定難度。所以戶縣雖小，但建筑形式卻呈現(xiàn)出多樣化。共計開發(fā)可用土地 2250畝。據(jù)統(tǒng)計，戶縣房地產(chǎn)施工面積由 2021年的 11000平方米提升到 2021年的 ，投資額由 4000余萬元提升到 ，上繳財政的稅額達到了一個新的臺階，從而帶動了戶縣建筑業(yè)、勞動業(yè)、運輸業(yè)、建材業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，目前戶縣建筑業(yè)的領(lǐng)域的農(nóng)村剩余勞動力達到 2021 余人，特別是 2021 年全縣信貸達到 1 億元以上，體現(xiàn)了戶縣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在促進消費、拉動經(jīng)濟增長中起到了帶頭作用。城東，逐步成為人們選擇居住之地的熱土。 三、可行性研究報告的編制依據(jù) 1．《西安市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃匯編》 2．《西安市城市總體規(guī)劃》 3．《戶縣城市發(fā)展規(guī)劃》 4．項目周邊房地產(chǎn)實地調(diào)查情況 5．《房地產(chǎn)項目可行性研究指南》 6．戶縣城建局城市配套費用征收標準 7．陜西省現(xiàn)行相關(guān)工程定額標準 四、主要技術(shù)經(jīng)濟指標 1． 本項目主要基礎參數(shù)指標： 項目 指標 備注 畝 11000 ㎡ 含地下人防及設備用房 76000 ㎡ 帶電梯 7 層 17000 ㎡ 18層一梯四戶 7000 ㎡ 兩層小開間底商 8000 ㎡ 16層寫字樓 2021 ㎡ 50％作為設備用房，可公攤銷售 35% 770 戶 平均每戶面積為 120 ㎡ 2． 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標 項目融資前指標 項目總投資 19531萬元 建設周期、施工周期 30個月 /18個月 銷售單價 電梯多層 1850元 /㎡ 銷售收入 （扣除兩稅一費后） 23859萬元 高層住宅 2150元 /㎡ 北側(cè)商業(yè) 7500元 /㎡ 西側(cè)商業(yè) 5500元 /㎡ 稅前利潤 所得稅后利潤 2957萬元 成本利潤率 % 基準收益率（年） 8% 財務凈現(xiàn)值 2762萬元（稅前） 靜態(tài)投資回收期 （稅前） 1484 萬元（稅后） （稅后） 全投資內(nèi)部收益率（季度） ％（稅前） 動態(tài)投資回收期 （稅前） ％（稅后） （稅后） 融資后指標 稅前資本金利潤率 % 稅后資本金利潤率 % 財務凈現(xiàn)值 9104萬元（稅前） 靜態(tài)投資回收期 （稅前） 5071萬元（稅后） （稅后） 全投資內(nèi)部收益率（季度） ％（稅前） 動態(tài)投資回收期 （稅前） ％（稅后 ） （稅后） 五、結(jié)論 本項目具有良好的經(jīng)濟效益，投資風險較小，對于戶縣新區(qū)乃至整個戶縣的經(jīng)濟、社會發(fā)展都具有一定的推動作用，社會效益十分顯著，因此本項目可行。 西部大開發(fā)以及政府城市運營思路的深化給予西安更加多的發(fā)展空間。近年來，房屋面積開始由兩房 80— 135㎡，三房 120— 160㎡平米的奢華型，逐步向兩房 75— 95平米，三房 110— 135 ㎡的緊湊型發(fā)展。 戶縣城鎮(zhèn)居民住房水平還不高， 2021 年底人均居住面積僅為 平方米，離國家要求標準（人均 35 平方米）距離相當大。 因距西安較近，當?shù)乜蛻舨环Ω咂焚|(zhì)物業(yè)的體驗，市場需要有人引導。 2．區(qū)域環(huán)境 項目地周邊配套成熟，餐飲、購物、娛樂、教育配套齊全，生活便利。 4． THREATEN威脅分析 1）御苑新城經(jīng)濟實用房帶來的影響。 4. 企事業(yè)單位員工 周邊大型企事業(yè)單位的工薪族，生活規(guī)律，對生活品質(zhì)相對要求較低，易于滿足。 2021年 10月開盤銷售，銷售周期 21個月，到 2021年 6月末全部銷售完畢。 計算設定前提條件： 、前期費用年初一次性投入，戶外基礎設施在主體完工后投入； ，天然氣入網(wǎng)費在竣工后投入； ，設定建設期間各季度資金投入比例分別為 14％、 15％、 15％、 15％、 15％、 14％、 12％； ，建設投資不含建設期利息； ，設定項目年基準收益率為 8％，則計算用季度折現(xiàn)率＝ 8％ /4＝ 2％。 動態(tài)投資回收期 全投資稅前 ；稅后 自有資金稅前 ；稅后 項目靜態(tài)、動態(tài)投資回收期均小于設定的項目建設周期 30個月，所以風險較小。不考慮建設過程，在項目竣工后以一定銷售面積的銷售收入可達到總投資時的面積百分比來表示盈虧平衡點。 2．創(chuàng)造就業(yè)機會 房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及面廣，資金密 集，勞動密集（建筑行業(yè)仍主要以手工勞動為主），本項目的開發(fā)將直接創(chuàng)造大量的就業(yè)機會。還應推行競投招標、工料包干等一系列措施，落實資金供應計劃，以確保項目經(jīng)營目標的順利實現(xiàn)。 綜合項目周邊情況，空間設計講究與外部環(huán)境的呼應，在應用現(xiàn)代智能科技的同時體現(xiàn)對歷史的尊重，在追求主人尊崇的同時充分滿足舒適性的需要，為建筑披上了無限延展的思想空間，賦予了項目代言都市高尚住宅的精神特質(zhì)。當投資增加 10％時，內(nèi)部收益率為 ％，仍大于設定的季度收益率 2％，抗風險性很強； ? 當銷售收入增加時，內(nèi)部收益率隨之升高，顯線性關(guān)系，其指標影響較大，非常敏感，反之則降低。這些因素受國家西 部內(nèi)地政治、經(jīng)濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目測算效益的實現(xiàn)。 項目自有資金財務內(nèi)部收益率： 所得稅后 ： %； 所得稅前： %。同時規(guī)定納稅人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，扣除項目可按取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計 20％扣除 。 各項技術(shù)指標如下表所示： （接下頁） 項目 指標 備注 畝 110000 ㎡ 93000 ㎡ 多層 7F 76000 ㎡ 高層 18F 17000 ㎡ 不包括地下面積，地下面積部分做設備用房，部分做鍋爐房 7000 ㎡ 北側(cè) 3000 ㎡ 西側(cè) 4000 ㎡ 16層辦公樓 8000 ㎡ 不包括地下面積，地下做設備用房 2021 ㎡ 其中 50％作為設備用房，可公攤銷售 面積不包含配套公建及地下部分 35% 770 戶 平均每戶面積為 120 ㎡ 109000 ㎡ 規(guī)劃布局圖詳見 附件一 。多已成家并有子女，有穩(wěn)定的居所，具有較為敏銳的投資理財意識，渴望有一個品質(zhì)、功能、保值的高性能居所。 2) 地塊不規(guī)則 項目用地地形不夠規(guī)整，對產(chǎn)品的設計有一定影響。戶縣雖然是一座縣城，但購房者多為經(jīng)商或城市打工者，他們 對于住宅品質(zhì)的要求建立在與西安建筑產(chǎn)品的對比之上。 第二期以澇河東岸開發(fā)計劃分為濱河商貿(mào)區(qū)、濱河文化社區(qū)，濱河商住區(qū)和旅游度假區(qū)共四大塊。 截至目前 ,戶縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約為十幾家， 1993 年至 2021 年開發(fā)的樓盤面積達到 ，投資金額 4 億元以上，年開發(fā)面積平均保持在 19000平方米以上，房地產(chǎn)行業(yè)已漸漸成為戶縣國民經(jīng)濟發(fā)展的新亮點。 在購房區(qū)位選擇方面，城南 ,依舊是西安市民首選的居住板塊。社區(qū)景觀設計和水景設置相結(jié)合，環(huán)境高尚優(yōu)雅，整個社區(qū)住宅總戶數(shù)約 770戶，鼎力打造 2021年戶縣首席高尚住宅項目之杰作。 西安教育、科研、旅游等多項產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大，以產(chǎn)業(yè)帶動房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢比較明顯。如紫薇地產(chǎn)，最早的紫薇城市花園的 3室的面積在 150㎡左右，后來的紫薇田園都市的 3室的 面積在 130㎡左右，最近紫薇馨苑的三室的面積在 115 ㎡左右，就反映了這種趨勢?？傮w上可以將戶縣居民住房需求可歸納為改善型需求和投資型需求。 市場供應總量不多，但售價穩(wěn)步上揚、市場多層均價 1500元 /㎡，小高層均價 1800元 /㎡。 二、地塊 SWOT 分析 通過對廣晉置業(yè)戶縣項目自身的考察及對周邊地區(qū)相關(guān)樓盤的詳細調(diào)查，該項目存 在很大的成功機會，同時也面臨為數(shù)眾多的潛在威脅。 2）宏觀經(jīng)濟形式的變化。多為兩口之家或孩子較小的三口之家，第一次置業(yè)，但受單位集資房購買條件的限制，不得不考慮商品房。 具體開發(fā)進度計劃詳見 附件二 。 一、盈利能力分析 財務內(nèi)部收益（ FIRR）、財務凈現(xiàn)值（ FNPV）及投資利潤率。 融資前現(xiàn)金流量分析表詳見： 附件五 自有資金現(xiàn)金流量分析詳見： 附件七 二、資金來源與運用分析 資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目資金平衡的生存能力，是財務評價的重要依據(jù)。 總成本費用 銷售率的平衡點 = 銷售收入 — 營業(yè)稅及附加 = % 此方法表明，當項目銷售 ％時凈銷售收入剛好與投資持平，余下的 ％面積為本項目稅前利潤部分。項目建成后，物業(yè)管理、配套服務、底商等，也將會創(chuàng)造很多就業(yè)機會。 、電、煤氣、電訊、交通等市政設施的配套聯(lián)網(wǎng)，也是項目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。 2．設計、用材先進環(huán)保，建筑質(zhì)量精益求精，無限精神語匯 項目采用先進的環(huán)保建筑材料，新技術(shù)，建筑質(zhì)量全程監(jiān)控，力保建筑的環(huán)保與安全。 稅前 IRR 售價變化 % % % % % 投資變化 10% % % % % % 5% % % % % % 0 % % % % % 5% % % % % % 10% % % % % % 敏感性分析圖0%3%6%9%12%10% 5% 0% 5% 10%敏感性因素變化內(nèi)部收益率投資不變，售價變化售價不變，投資變化基準收益率 通過以上分析圖表可以看出： ? 當總投資增加時，內(nèi)部收益率隨之降低，顯線性關(guān)系，其指標影響較大，非常敏感，反之則升高。 第八章 項目的不確定性分析 通過以上財務分析可知本項目的開發(fā)風險很小，影響其利潤的因素存在以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率、可建面積等。由項目現(xiàn)金流量表計算可得： 全部投資的財務內(nèi)部收益率為： 所得稅后 ： %； 所得稅前： %。 3. 投資估算 總投資估算 = 土地費用 +前期費用 +基礎設施費 +建筑安裝工程費 +公共配套費 +管理費 +銷售及推廣費 +財務費 +不可預見費 注：銷售收入來源詳見“ 銷售收入估算表” 項目投資估算表 序號 項目 數(shù)量 小計（萬元） 取 費標準及備注 1 土地取得成本 分攤到可售建筑面積樓面地價為 元 土地出讓費 畝 出讓金 萬元 契稅 萬元 2 前期費用 城建費用 前期工程費 3 建筑安裝工程費 4 基礎設施 108000 ㎡ 紅線范圍內(nèi)供電、給水、排水、暖氣管道等 5 公共配套費及綠化 6 設備及工器具購置費 7 其他費用 管理費 萬元 取 16 項之和的 ％ 監(jiān)理費 萬元 按市場取低于國家標準 沉降觀測費 108000 ㎡ 市場價 決算費 108000 ㎡ 市場價 8 銷售及推廣費 用 萬元 市場推廣、宣傳、代理等為銷售收入 2％ 9 財務費用 詳見資金運作表 10 不可預見費 萬元 取 27 項之和