【正文】 發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第二版以及由建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，建標(biāo)［ 2021］ 205 號(hào)，并參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，為了更客觀的評(píng)價(jià)項(xiàng)目自身經(jīng)濟(jì)效益，我們重點(diǎn)分析項(xiàng)目融資前現(xiàn)金流量。 自 有資金稅前 ； 稅后 。 2．靜態(tài)計(jì)算 由于房地產(chǎn)商品的特殊性，不可能使產(chǎn)量等于銷售量，所以此處考慮了靜態(tài)盈虧平衡方法。本項(xiàng)目的開發(fā)將直接帶動(dòng)戶縣地區(qū)的建材、工程服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加地方財(cái)政收入。因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程監(jiān) 理制。 綜上所述，開發(fā)建設(shè)灃京路風(fēng)景洋房項(xiàng)目不但經(jīng)濟(jì)效益良好，而且對(duì)于戶縣經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展都具有一定的推動(dòng)作用，社會(huì)效益十分顯著。當(dāng)售價(jià)降低 10％時(shí)，內(nèi)部 收益率為％，仍大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，抗風(fēng)險(xiǎn)性很強(qiáng)； ? 從單因素敏感性分析中得出： 該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)性很強(qiáng)。為此我們還需進(jìn)一步進(jìn)行項(xiàng)目不確定性分析，不確定性分析盈虧平衡分析和敏感度分析。 可見項(xiàng)目稅前、稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)季度收益率 2％，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。 本項(xiàng)目按上述規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目為 ，增值額為 1012萬元，為扣除項(xiàng)目的 5％，低于 20％，所以本項(xiàng)目可免交土地增值稅。 第五章 項(xiàng) 目開發(fā)建設(shè)及實(shí)施計(jì)劃 一、建設(shè)方式 灃京路項(xiàng)目建設(shè)，擬采取面向省內(nèi)外具有承擔(dān)該建設(shè)項(xiàng)目工程能力的建筑企業(yè)，以公開招標(biāo)的方式進(jìn)行招標(biāo)。 2. 國(guó)企中層 福利待遇逐年提升，收入穩(wěn)定。 3) 異地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)商首次進(jìn)軍戶縣市場(chǎng)，對(duì)項(xiàng)目的掌控上有一定難度。所以戶縣雖小，但建筑形式卻呈現(xiàn)出多樣化。共計(jì)開發(fā)可用土地 2250畝。據(jù)統(tǒng)計(jì)，戶縣房地產(chǎn)施工面積由 2021年的 11000平方米提升到 2021年的 ，投資額由 4000余萬元提升到 ，上繳財(cái)政的稅額達(dá)到了一個(gè)新的臺(tái)階，從而帶動(dòng)了戶縣建筑業(yè)、勞動(dòng)業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、建材業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，目前戶縣建筑業(yè)的領(lǐng)域的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力達(dá)到 2021 余人，特別是 2021 年全縣信貸達(dá)到 1 億元以上，體現(xiàn)了戶縣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中起到了帶頭作用。城東，逐步成為人們選擇居住之地的熱土。 三、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù) 1．《西安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃匯編》 2．《西安市城市總體規(guī)劃》 3．《戶縣城市發(fā)展規(guī)劃》 4．項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)實(shí)地調(diào)查情況 5．《房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究指南》 6．戶縣城建局城市配套費(fèi)用征收標(biāo)準(zhǔn) 7．陜西省現(xiàn)行相關(guān)工程定額標(biāo)準(zhǔn) 四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1． 本項(xiàng)目主要基礎(chǔ)參數(shù)指標(biāo)： 項(xiàng)目 指標(biāo) 備注 畝 11000 ㎡ 含地下人防及設(shè)備用房 76000 ㎡ 帶電梯 7 層 17000 ㎡ 18層一梯四戶 7000 ㎡ 兩層小開間底商 8000 ㎡ 16層寫字樓 2021 ㎡ 50％作為設(shè)備用房，可公攤銷售 35% 770 戶 平均每戶面積為 120 ㎡ 2． 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目融資前指標(biāo) 項(xiàng)目總投資 19531萬元 建設(shè)周期、施工周期 30個(gè)月 /18個(gè)月 銷售單價(jià) 電梯多層 1850元 /㎡ 銷售收入 （扣除兩稅一費(fèi)后） 23859萬元 高層住宅 2150元 /㎡ 北側(cè)商業(yè) 7500元 /㎡ 西側(cè)商業(yè) 5500元 /㎡ 稅前利潤(rùn) 所得稅后利潤(rùn) 2957萬元 成本利潤(rùn)率 % 基準(zhǔn)收益率（年） 8% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 2762萬元（稅前） 靜態(tài)投資回收期 （稅前） 1484 萬元（稅后） （稅后） 全投資內(nèi)部收益率（季度） ％（稅前） 動(dòng)態(tài)投資回收期 （稅前） ％（稅后） （稅后） 融資后指標(biāo) 稅前資本金利潤(rùn)率 % 稅后資本金利潤(rùn)率 % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 9104萬元（稅前） 靜態(tài)投資回收期 （稅前） 5071萬元（稅后） （稅后） 全投資內(nèi)部收益率（季度） ％（稅前） 動(dòng)態(tài)投資回收期 （稅前） ％（稅后 ） （稅后） 五、結(jié)論 本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，投資風(fēng)險(xiǎn)較小，對(duì)于戶縣新區(qū)乃至整個(gè)戶縣的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展都具有一定的推動(dòng)作用，社會(huì)效益十分顯著，因此本項(xiàng)目可行。 西部大開發(fā)以及政府城市運(yùn)營(yíng)思路的深化給予西安更加多的發(fā)展空間。近年來，房屋面積開始由兩房 80— 135㎡，三房 120— 160㎡平米的奢華型，逐步向兩房 75— 95平米，三房 110— 135 ㎡的緊湊型發(fā)展。 戶縣城鎮(zhèn)居民住房水平還不高， 2021 年底人均居住面積僅為 平方米，離國(guó)家要求標(biāo)準(zhǔn)（人均 35 平方米）距離相當(dāng)大。 因距西安較近，當(dāng)?shù)乜蛻舨环?duì)高品質(zhì)物業(yè)的體驗(yàn)，市場(chǎng)需要有人引導(dǎo)。 2．區(qū)域環(huán)境 項(xiàng)目地周邊配套成熟，餐飲、購(gòu)物、娛樂、教育配套齊全，生活便利。 4． THREATEN威脅分析 1）御苑新城經(jīng)濟(jì)實(shí)用房帶來的影響。 4. 企事業(yè)單位員工 周邊大型企事業(yè)單位的工薪族，生活規(guī)律，對(duì)生活品質(zhì)相對(duì)要求較低，易于滿足。 2021年 10月開盤銷售，銷售周期 21個(gè)月，到 2021年 6月末全部銷售完畢。 計(jì)算設(shè)定前提條件： 、前期費(fèi)用年初一次性投入，戶外基礎(chǔ)設(shè)施在主體完工后投入； ，天然氣入網(wǎng)費(fèi)在竣工后投入； ，設(shè)定建設(shè)期間各季度資金投入比例分別為 14％、 15％、 15％、 15％、 15％、 14％、 12％； ，建設(shè)投資不含建設(shè)期利息； ，設(shè)定項(xiàng)目年基準(zhǔn)收益率為 8％，則計(jì)算用季度折現(xiàn)率＝ 8％ /4＝ 2％。 動(dòng)態(tài)投資回收期 全投資稅前 ；稅后 自有資金稅前 ；稅后 項(xiàng)目靜態(tài)、動(dòng)態(tài)投資回收期均小于設(shè)定的項(xiàng)目建設(shè)周期 30個(gè)月，所以風(fēng)險(xiǎn)較小。不考慮建設(shè)過程，在項(xiàng)目竣工后以一定銷售面積的銷售收入可達(dá)到總投資時(shí)的面積百分比來表示盈虧平衡點(diǎn)。 2．創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及面廣，資金密 集，勞動(dòng)密集（建筑行業(yè)仍主要以手工勞動(dòng)為主），本項(xiàng)目的開發(fā)將直接創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。還應(yīng)推行競(jìng)投招標(biāo)、工料包干等一系列措施，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。 綜合項(xiàng)目周邊情況，空間設(shè)計(jì)講究與外部環(huán)境的呼應(yīng)，在應(yīng)用現(xiàn)代智能科技的同時(shí)體現(xiàn)對(duì)歷史的尊重，在追求主人尊崇的同時(shí)充分滿足舒適性的需要，為建筑披上了無限延展的思想空間，賦予了項(xiàng)目代言都市高尚住宅的精神特質(zhì)。當(dāng)投資增加 10％時(shí)，內(nèi)部收益率為 ％，仍大于設(shè)定的季度收益率 2％，抗風(fēng)險(xiǎn)性很強(qiáng)； ? 當(dāng)銷售收入增加時(shí)，內(nèi)部收益率隨之升高，顯線性關(guān)系，其指標(biāo)影響較大，非常敏感，反之則降低。這些因素受國(guó)家西 部?jī)?nèi)地政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目測(cè)算效益的實(shí)現(xiàn)。 項(xiàng)目自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： 所得稅后 ： %； 所得稅前： %。同時(shí)規(guī)定納稅人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，扣除項(xiàng)目可按取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì) 20％扣除 。 各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)如下表所示： （接下頁） 項(xiàng)目 指標(biāo) 備注 畝 110000 ㎡ 93000 ㎡ 多層 7F 76000 ㎡ 高層 18F 17000 ㎡ 不包括地下面積，地下面積部分做設(shè)備用房，部分做鍋爐房 7000 ㎡ 北側(cè) 3000 ㎡ 西側(cè) 4000 ㎡ 16層辦公樓 8000 ㎡ 不包括地下面積，地下做設(shè)備用房 2021 ㎡ 其中 50％作為設(shè)備用房，可公攤銷售 面積不包含配套公建及地下部分 35% 770 戶 平均每戶面積為 120 ㎡ 109000 ㎡ 規(guī)劃布局圖詳見 附件一 。多已成家并有子女，有穩(wěn)定的居所，具有較為敏銳的投資理財(cái)意識(shí)，渴望有一個(gè)品質(zhì)、功能、保值的高性能居所。 2) 地塊不規(guī)則 項(xiàng)目用地地形不夠規(guī)整，對(duì)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)有一定影響。戶縣雖然是一座縣城，但購(gòu)房者多為經(jīng)商或城市打工者，他們 對(duì)于住宅品質(zhì)的要求建立在與西安建筑產(chǎn)品的對(duì)比之上。 第二期以澇河?xùn)|岸開發(fā)計(jì)劃分為濱河商貿(mào)區(qū)、濱河文化社區(qū)，濱河商住區(qū)和旅游度假區(qū)共四大塊。 截至目前 ,戶縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約為十幾家， 1993 年至 2021 年開發(fā)的樓盤面積達(dá)到 ，投資金額 4 億元以上，年開發(fā)面積平均保持在 19000平方米以上，房地產(chǎn)行業(yè)已漸漸成為戶縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新亮點(diǎn)。 在購(gòu)房區(qū)位選擇方面，城南 ,依舊是西安市民首選的居住板塊。社區(qū)景觀設(shè)計(jì)和水景設(shè)置相結(jié)合，環(huán)境高尚優(yōu)雅，整個(gè)社區(qū)住宅總戶數(shù)約 770戶，鼎力打造 2021年戶縣首席高尚住宅項(xiàng)目之杰作。 西安教育、科研、旅游等多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大，以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢(shì)比較明顯。如紫薇地產(chǎn)，最早的紫薇城市花園的 3室的面積在 150㎡左右，后來的紫薇田園都市的 3室的 面積在 130㎡左右，最近紫薇馨苑的三室的面積在 115 ㎡左右，就反映了這種趨勢(shì)?？傮w上可以將戶縣居民住房需求可歸納為改善型需求和投資型需求。 市場(chǎng)供應(yīng)總量不多，但售價(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)、市場(chǎng)多層均價(jià) 1500元 /㎡，小高層均價(jià) 1800元 /㎡。 二、地塊 SWOT 分析 通過對(duì)廣晉置業(yè)戶縣項(xiàng)目自身的考察及對(duì)周邊地區(qū)相關(guān)樓盤的詳細(xì)調(diào)查，該項(xiàng)目存 在很大的成功機(jī)會(huì)，同時(shí)也面臨為數(shù)眾多的潛在威脅。 2）宏觀經(jīng)濟(jì)形式的變化。多為兩口之家或孩子較小的三口之家，第一次置業(yè)，但受單位集資房購(gòu)買條件的限制，不得不考慮商品房。 具體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃詳見 附件二 。 一、盈利能力分析 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益（ FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）及投資利潤(rùn)率。 融資前現(xiàn)金流量分析表詳見： 附件五 自有資金現(xiàn)金流量分析詳見： 附件七 二、資金來源與運(yùn)用分析 資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目資金平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。 總成本費(fèi)用 銷售率的平衡點(diǎn) = 銷售收入 — 營(yíng)業(yè)稅及附加 = % 此方法表明，當(dāng)項(xiàng)目銷售 ％時(shí)凈銷售收入剛好與投資持平，余下的 ％面積為本項(xiàng)目稅前利潤(rùn)部分。項(xiàng)目建成后，物業(yè)管理、配套服務(wù)、底商等，也將會(huì)創(chuàng)造很多就業(yè)機(jī)會(huì)。 、電、煤氣、電訊、交通等市政設(shè)施的配套聯(lián)網(wǎng)，也是項(xiàng)目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。 2．設(shè)計(jì)、用材先進(jìn)環(huán)保，建筑質(zhì)量精益求精，無限精神語匯 項(xiàng)目采用先進(jìn)的環(huán)保建筑材料，新技術(shù)，建筑質(zhì)量全程監(jiān)控，力保建筑的環(huán)保與安全。 稅前 IRR 售價(jià)變化 % % % % % 投資變化 10% % % % % % 5% % % % % % 0 % % % % % 5% % % % % % 10% % % % % % 敏感性分析圖0%3%6%9%12%10% 5% 0% 5% 10%敏感性因素變化內(nèi)部收益率投資不變，售價(jià)變化售價(jià)不變，投資變化基準(zhǔn)收益率 通過以上分析圖表可以看出： ? 當(dāng)總投資增加時(shí)，內(nèi)部收益率隨之降低，顯線性關(guān)系，其指標(biāo)影響較大，非常敏感，反之則升高。 第八章 項(xiàng)目的不確定性分析 通過以上財(cái)務(wù)分析可知本項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)很小，影響其利潤(rùn)的因素存在以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率、可建面積等。由項(xiàng)目現(xiàn)金流量表計(jì)算可得： 全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為： 所得稅后 ： %； 所得稅前： %。 3. 投資估算 總投資估算 = 土地費(fèi)用 +前期費(fèi)用 +基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) +建筑安裝工程費(fèi) +公共配套費(fèi) +管理費(fèi) +銷售及推廣費(fèi) +財(cái)務(wù)費(fèi) +不可預(yù)見費(fèi) 注：銷售收入來源詳見“ 銷售收入估算表” 項(xiàng)目投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 小計(jì)（萬元） 取 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及備注 1 土地取得成本 分?jǐn)偟娇墒劢ㄖ娣e樓面地價(jià)為 元 土地出讓費(fèi) 畝 出讓金 萬元 契稅 萬元 2 前期費(fèi)用 城建費(fèi)用 前期工程費(fèi) 3 建筑安裝工程費(fèi) 4 基礎(chǔ)設(shè)施 108000 ㎡ 紅線范圍內(nèi)供電、給水、排水、暖氣管道等 5 公共配套費(fèi)及綠化 6 設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi) 7 其他費(fèi)用 管理費(fèi) 萬元 取 16 項(xiàng)之和的 ％ 監(jiān)理費(fèi) 萬元 按市場(chǎng)取低于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 沉降觀測(cè)費(fèi) 108000 ㎡ 市場(chǎng)價(jià) 決算費(fèi) 108000 ㎡ 市場(chǎng)價(jià) 8 銷售及推廣費(fèi) 用 萬元 市場(chǎng)推廣、宣傳、代理等為銷售收入 2％ 9 財(cái)務(wù)費(fèi)用 詳見資金運(yùn)作表 10 不可預(yù)見費(fèi) 萬元 取 27 項(xiàng)之和