【正文】 件，是建設(shè)商業(yè)居住理想之地，開發(fā)前景良好。通過用建筑空間語言書寫建筑形象 ，用輕巧的構(gòu)件去概括零散瑣碎的窗、陽臺等界面，在局部細(xì)節(jié)上重點刻畫比例、機理來確立小區(qū)的清新形象，在總體簡潔的基礎(chǔ)上，通過對塔樓頂部屋頂?shù)闹攸c處理而突出小區(qū)的個性特征。有線電視由同心路 北湖 （ 3） 防火分區(qū) 整個小區(qū)按地上、地下室分別設(shè)置防火分區(qū)。 （ 3）大氣污染：廚房的油煙、汽車尾氣、空調(diào)廢氣。 隔熱、保溫 在屋頂和外墻的材料運用時，盡可能采用保溫、隔熱性好的高科技建筑材料，加以封閉性良好的門窗等，可達(dá)到較好的節(jié)能效果。經(jīng)與建設(shè)單位商定，并根據(jù)項目建設(shè)的實際特點，實施進(jìn)度初步安排如下： 2020 年 5 月 ~2020 年 10 月，完成項目前期各項審批工作； 2020 年 7 月 ~2020 年 11 月，完成場地平整及建筑設(shè)計、施工招標(biāo)； 2020 年 11 月 ~2020 年 12 月，主體工程完工； 2020 年 11 月 ~2020 年 5 月， 主體裝修及 室外配套工程； 2020 年 7 月，竣工驗收。 （ 2） 營業(yè)收入及稅費 估算 ① 營業(yè)收入 商品住宅 銷售收入 ： 177,3,600＝ 63, 萬元 配套商業(yè) 設(shè)施 （超市） 銷售收入 ： 20,000＝ 1,萬 元 地下車庫銷售收入 ： 6756 5,000＝ 4, 萬元 合計： 69, 萬元 。 二 〇 一 〇 年 二 月 二十 九 日 北湖水晶城項目可行性研究報告 32 所得稅后 年 3 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=12%） 所得稅前 萬元 8, 所得稅后 萬元 5, 五 、 項目敏感 性分析 本報告 作了所得稅后全部投資的敏感性分析，分別就 銷售收入 （ 即 綜合價格）、項目總成本（主要為開發(fā)成本 、管理費用、銷售費用 ）兩項主要指標(biāo)進(jìn)行 了 敏感性分析，分析其變動對項目收益的影響程度。 二 、 經(jīng)營設(shè)計及營業(yè)收入 經(jīng)營設(shè)計 本項目 設(shè)計用途為 商品住宅區(qū)，項目建成后，共形成高層商品住宅 177,，多層商品住宅 2,，地下車庫33,（ 675 個 停車位 ）， 地上停車位 192 個， 公共配套設(shè)施 4,。水晶城項目可行性研究報告 24 組織機構(gòu)圖 （ （ 2） 職工定員 此定員系指物業(yè)管理公司從事日常工作所需各部門定員（ 本報告 只作初步分析）。 三、節(jié)能 為減少能源消耗，擬采取以下措施： 節(jié)水節(jié)電 用水用電采用計量制，采用節(jié)能高靈敏度的電表和 北湖安裝電動設(shè)備均采用減振彈簧支吊架，樓板上安裝電動設(shè)備隔振橡膠墊。水晶城項目可行性研究報告 18 混凝土管。 五 、 供配電及電信 工程 電力負(fù)荷預(yù)測 用電量取值：住宅每戶按 ，公共服務(wù)設(shè)施 按， 地下車庫按 ， 則小區(qū)總變配電量為：5091KVA。 同時充分利用地形，車庫采用半掩埋形式、階梯狀 北湖并得到郴州市人民政府土地出讓審批單審批確認(rèn)，繳納了相關(guān)費用，辦理了國有土地使用權(quán)證。 根據(jù) 項目的定位，以及郴州市總體房價水平 ，預(yù)計 本項目2020 年 至 2020 年 住宅銷售平均價為 3,600 元 /平方米， 地下車庫平均 銷售 價為 65,000 元 /個 ，超市 20,000 元 /平方米。水晶城項目可行性研究報告 9 增長，人民收入水平的提高和對生活質(zhì)量的追求，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了強勁動力。 第二章 項目建設(shè)的 必要性 一、 項目的建設(shè)，符合郴州市城市發(fā)展總體規(guī)劃，是郴州市城市建設(shè)和發(fā)展的需要，是不斷完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，改善城市環(huán)境，美化城市面貌的需要。 （ 2） 本 項目的建設(shè) ， 符合郴州市總體規(guī)劃，較好地貫徹了市政府加快中心城區(qū) 改造與 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的決定；有利于完善 北湖區(qū)同心路 ——北湖公園周邊的 配套設(shè)施建設(shè) ， 促進(jìn) 郴州市旅游資源 的開發(fā) 。企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號： 4310000000060033；經(jīng)營 期限為 50年 。 五 、項目概況 北湖從以上指標(biāo)看出，項目有較好的經(jīng)濟效益。 同時 ，該項目的建設(shè)，可以帶動眾多 北湖 除了這兩個方面以外，中國還是一個人口大國，十幾億的人口總量在世界各國之中絕無僅有，龐大的人口數(shù)量也意味著巨大的對住房的需求。 第四章 建設(shè)地點及自然條件 一、區(qū)域位置 郴州地區(qū)位于湖南省東南部，南嶺北麓，湘江上游。 四、建設(shè)條件 用地呈規(guī)則的多邊形，南底北高，高差 24m，總用地面積 畝， 符合項目建設(shè)要求。 小區(qū)的對外交通主要是通過同心路與中心城區(qū)相連。水晶城項目可行性研究報告 17 市政有線網(wǎng)引入，采用傳輸帶寬 860MHZ，雙向 HFC 網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)形式，共分二大區(qū)塊，每一區(qū)塊設(shè)二個有線電視光節(jié)點機房。地下室設(shè)自動滅火系統(tǒng)。 （ 4）噪音污染：汽車行駛和鳴笛產(chǎn)生的噪音，空調(diào)外機工作時產(chǎn)生的噪音。 新技術(shù)應(yīng)用 在建設(shè)工程的各個環(huán)節(jié)上，大力推廣使用新材料、新工藝、新技術(shù)、充分運用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，取得節(jié)能的綜合效益。 第 八 章 投資估算與資金籌措 一、 投資估算 投資 概況 項目規(guī)劃總用地為 47, m2 ，總建筑面積217,， 經(jīng)測算，項目總投資為 44, 萬 元，其中： 北湖 ② 銷售稅費 稅（費）種 計稅依據(jù) 稅（費）率 營業(yè)稅 銷售收入 5% 土地增值稅 銷售收入 1% 城市維護(hù)建設(shè)稅 營業(yè)稅 7% 北湖水晶城項目可行性研究報告 34 附表 1 銷售 收入及銷售稅費估算表 單位：萬元 序號 項目 合 計 2020 2020 2020 一 經(jīng)營收入 69, 6, 41, 20, 1 商品住宅銷售收入 63, 6, 38, 19, 2 配套商業(yè)設(shè)施（超市）銷售收入 1, 3 車庫銷售收入 4, 2, 1, 二 銷售稅金及附加 4, 2, 1, 1 營業(yè)稅 3, 2, 1, 2 土地增值稅 3 城市維護(hù)建設(shè)稅 4 教育費附加 附表 2 總 成本及費用估算表 單位：萬元 序號 項目 合計 2020 2020 2020 2020 一 項目開發(fā)成本 43, 14, 18, 10, 二 經(jīng)營成本 及費用 2, 1, 1, 1 營業(yè) 費用 1, 北湖 財務(wù)盈利能力分析 根據(jù)項目成本與收入情況測算的主要指標(biāo)如 下 表 所示： 項目主要經(jīng)濟指標(biāo)表 序號 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 全部投資內(nèi)部收益率 所得稅前 % 所得稅后 % 2 全部投資回收期 所得稅前 年 北湖水晶城項目可行性研究報告 28 項目 合計 1 建設(shè)投資 44, 44, 資金籌措 44, 44, 其中：銀行借款 20, 20, 自籌資金 19, 19, 項目預(yù)售收入 4, 4, 第 九 章 項目 經(jīng)濟評價 一、經(jīng)濟分析的主要依據(jù)： 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）； 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》； 國家及地方有關(guān)政策； 項目設(shè)計方案及相關(guān)市場調(diào)查。 北湖 二、綠化 小區(qū) 公 共 綠地面積為 7,296m2， 綠地率為 %。擬將噪聲和振動設(shè)備盡可能放置在地下室或遠(yuǎn)離使用房間。 （ 2） 雨污管道一律采用暗裝，主污水干管管徑為 DN400,次干管為 DN300,雨水管管徑為 DN300—DN800，雨污管采用 北湖 結(jié)構(gòu)選型 根據(jù)用地周邊已建成結(jié)構(gòu)選型，結(jié)構(gòu)設(shè)計按 6度抗震設(shè)防，多層 住宅樓采用 框架 結(jié)構(gòu)， 高層住宅 采用 框架 剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震墻抗震等級為二級。 綜合考 慮采光、通風(fēng)、消防、視覺、衛(wèi)生等要求確定大于 28m的 建筑物間距， 滿足 視覺、私密性、通風(fēng)