【正文】 北湖水晶城項目可行性研究報告 1 北湖 水晶城項目可行性研究報告 第一章 總 論 一、項目名稱： 北湖 水晶城 二、項目擬建地： 郴州市同心路 2 號（原玻璃廠） 三、項目建設單位： 郴州市順 原 房地產開發(fā)有限公司 四、 項目建設單位概況 郴州市順 原 房地產開發(fā)有限公司 成立于 2020 年 1 月 。 注冊資本 （實收資本） 人民幣 4000 萬元 ； 法人代表黃康 隹 ；注冊住所：郴州市同心路； 經營范圍 ： 房地產開發(fā) 及商品房 銷售 ；室內外裝飾工程設計及施工 ； 建筑裝飾材料水電器材銷售 。企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號： 4310000000060033；經營 期限為 50年 。房地產開發(fā)資質為 為 三 級 。 是一家引進現代企業(yè)管理模式的新型房地產開發(fā)企業(yè) 。 公司 人才隊伍充實， 現有職工 48 人，其中 ：工程及其他 技術人員 35 人，其它 管理 人員 13 人 。 組織結構完善 ， 下設工程技術部、 開發(fā) 策劃部、 營銷部、 財務部、拆遷安置部、材料設備采購供應部、 行政人事部 等職能部門 。 五 、項目概況 北湖水晶城項目可行性研究報告 2 隨著郴州市城市建設的發(fā)展，郴州市迅速崛起了許多商住小區(qū)，全市房地產業(yè)發(fā)展勢頭強勁 。本次研究 項目 位于 郴州市同心路 北湖公園北側 ， 北依流星嶺，南臨北湖公園，東靠汽車總站， 距郴州火車站 1 公里 ， 交通方便； 地段環(huán)境優(yōu)越 ， 超市、醫(yī)院、學校等 生活配套完善， 面對北 湖公園，背靠流星嶺，遠眺蘇仙嶺，湖光山色盡收眼底，娛樂、休閑 十分便利 ；項目規(guī)劃用地面積 47,，其中：住宅用地面積 27, M2，公共建筑用地面積 5, M2，道路用地面積 8, M2，公共綠地面積 7, M2；總建筑面積 萬平方米，停車位867 個，居住戶數 1482 戶，容積率 ，建筑密度 %，綠地率 %， 是一個大氣、時尚、新穎的高檔純住宅小區(qū)。該地段房產開發(fā)前景好、升值潛力大。本項目的 開發(fā) 建設將完善該地段城市整體功能， 改變周 邊環(huán)境， 提升該地段城市品位。 六 、編制依據 主要 依據： （ 1）《郴州市城市總體規(guī)劃》 （ 2） 建設部《關于發(fā)布 房地產項目經濟評價方法 》的通知 ”｛建標（ 2020） 205 號｝ （ 3） 國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法與參數》（第二版） 北湖水晶城項目可行性研究報告 3 （ 4） 郴州市人民政府辦公室《關于修改龍鳳嘉園等 8 個項目建筑容積率的批復》 {郴政辦函［ 2020］ 143 號 } （ 5） 郴州市規(guī)劃局《建設用地規(guī)劃條件通知書》 {郴規(guī)（地）［ 2020］ 108 號 } （ 6） 《建設項目環(huán)境影響報告表》 （ 7） 郴國用（ 2020） 393 號國有土地使用 權證 （ 8）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、中華人民共和國房地產企業(yè)資質證書 （ 9）云南省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院《總平面圖》 （ 10） 相關各專業(yè)的國家設計規(guī)范 （ 11）建設單位提供的其它相關資料 研究范圍： 本報告主要依據國家有關政策、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程對項目建設的合法性、必要性、市場分析、建設條件、建設規(guī)模、建設方案、環(huán)境保護、投資估算、經濟效益評價等方面進行研究，側重點在財務評價。 七 、重要經濟技術指標 序號 名 稱 單位 數量 比例 % 備注 1 規(guī)劃總用地面積 m2 47, 其中： 住宅用地 m2 27, 北湖水晶城項目可行性研究報告 4 序號 名 稱 單位 數量 比例 % 備注 公建用地 m2 5, 道路用地 m2 8, 綠地 m2 7, 2 規(guī)劃總建筑面積 m2 217, 其中： 住宅建筑面積 m2 179, 公建配套設施 m2 4, 地下建筑（車庫）面積 m2 33, 3 居住戶（ 套）數 戶（套） 1,482 4 居住人口 人 4,742 人 5 容積率 / 6 建筑密度 % 7 綠地率 % 8 停車位 個 867 9 項目總投資 萬元 44, 10 銷售收入 萬元 69, 11 項目凈利潤 萬元 13, 稅 后 12 內部收益率 % 13 投資回收期 年 14 財務凈現值（ i=12%） 萬元 5, 15 建設 總 工期 年 3 八 、 結論 與建議 結論 北湖水晶城項目可行性研究報告 5 （ 1） 本項目符合國家產業(yè)政策，符合國家宏觀經濟政策 。本 項目的建設可促進區(qū)域經濟及城市建設的發(fā)展，改善市民居住條件。 （ 2） 本 項目的建設 ， 符合郴州市總體規(guī)劃，較好地貫徹了市政府加快中心城區(qū) 改造與 基礎設施建設的決定；有利于完善 北湖區(qū)同心路 ——北湖公園周邊的 配套設施建設 ， 促進 郴州市旅游資源 的開發(fā) 。 （ 2） 本項目建設用地處于郴州市 北湖 區(qū)， 位于北湖公園同心路北側，區(qū)位獨特，自然環(huán)境優(yōu)越，向西與 107 國道相連，向東與城市主干道 ——國慶北路相接，位于北湖公園與 流星 嶺之間 ，依山 徬 水， 景色宜人， 商業(yè)服務設施及 各項市政設施如水、電、路、通信等基礎設施均較完備， 地理優(yōu)勢明顯，是一幅優(yōu)質福地， 是商務辦公、居住 的 理想之地，開發(fā)前景良好。 （ 3） 項目總投資為 44, 萬元，其中：工程費用28, 萬元，其它費用 14, 萬元（其中建設期貸款利息 2,052 萬元），預備費 萬元，項目周轉用流動資金 500萬元；建設資金總額 44,， 其中： 項目資本金 19,萬元， 申請商業(yè)銀行貸款 20,000 萬元 ，預售收入投入 4,萬元 。 （ 4） 從項目建設的經濟效益評價來看，項目經營收入 北湖水晶城項目可行性研究報告 6 69, 萬 元 ， 稅前 利潤 18, 萬元，稅后利潤 13,萬元；項目的財務凈現值（ i=12%） 5, 萬元 ；全部投資財務內部收益率（稅后） %；投資回收期 年； 項目投資稅前利潤率 %，稅后 利潤率 %。從以上指標看出，項目有較好的經濟效益。且項目當經營收入下降 5%， 項目 投資增加 5%時，仍有較好 的 經濟指標，項目抗風險能力較強。因此，從經濟角度分析，本 報告 認為項目是可行的。 （ 5） 該項目建設對增加就業(yè)機會，改 善投資環(huán)境，提升郴州市的城市形象，帶動郴州市經濟發(fā)展也有一定的現實意義。 從以上分析可以看出 ，該項目啟動的各項基礎條件已具備，項目的各項優(yōu)勢明顯，具有投資穩(wěn)定，風險小的特點，既符合國家的有關方針、政策，又能產生客觀的經濟效益和良好的機會效益。因此該項目可行。 建議 （ 1）該項目的社會和經濟效益良好，建議上級主管部門和銀行給予支持，促使該項目早日上馬，早見成效。 （ 2）建議認真做好工程的招標 、 施工圖設計 和 施工 工作，加強工程質量監(jiān)控， 保證工程質量和施工進度。 （ 3）在建設中要充分注意公用設施、環(huán)境設施、生活 環(huán) 北湖水晶城項目可行性研究報告 7 境建設。 （ 4）精心編制工程實施計劃，在確保工程質量和進度的同時，要嚴格控制建設投資，加強營銷運作，加強營銷運作，以盡快回收資金和減少資金投資 ；同時 狠抓項目建設質量，爭取獲得最佳的經濟和社會效益。 第二章 項目建設的 必要性 一、 項目的建設，符合郴州市城市發(fā)展總體規(guī)劃，是郴州市城市建設和發(fā)展的需要，是不斷完善城市基礎設施，改善城市環(huán)境，美化城市面貌的需要。該項目的建設對實現城市發(fā)展戰(zhàn)略、推進城市提質擴容是有幫助的。 二、 項目的建設，有利于完善 北湖 區(qū)尤其是郴州市 同心路北湖公園周邊 的配套設施建設，有利于加強 城市總體功能，促進 土地升值，繁榮市場經濟，進一步促進該區(qū)域城市次中心地位的提升。同時，該項目的建設，有助于增加財政收入，籌集城市建設資金，保障城市建設的持續(xù)發(fā)展。 三、 項目的建設，符合國家關于加快實現城市住房商品化和社會化的政策，有利于促進郴州市住房貨幣化分配進程，滿足人們日益增長的住宅消費需求，改善人們生活條件和居住環(huán)境，提高人們生活水平。 同時 ，該項目的建設，可以帶動眾多