【正文】 現(xiàn)值（ i=12%） 5, 萬元 ；全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后） %；投資回收期 年； 項(xiàng)目投資稅前利潤率 %，稅后 利潤率 %。 （ 2） 本 項(xiàng)目的建設(shè) ， 符合郴州市總體規(guī)劃，較好地貫徹了市政府加快中心城區(qū) 改造與 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的決定；有利于完善 北湖區(qū)同心路 ——北湖公園周邊的 配套設(shè)施建設(shè) ， 促進(jìn) 郴州市旅游資源 的開發(fā) 。 七 、重要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 名 稱 單位 數(shù)量 比例 % 備注 1 規(guī)劃總用地面積 m2 47, 其中： 住宅用地 m2 27, 北湖該地段房產(chǎn)開發(fā)前景好、升值潛力大。 組織結(jié)構(gòu)完善 ， 下設(shè)工程技術(shù)部、 開發(fā) 策劃部、 營銷部、 財(cái)務(wù)部、拆遷安置部、材料設(shè)備采購供應(yīng)部、 行政人事部 等職能部門 。企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號(hào)： 4310000000060033；經(jīng)營 期限為 50年 。水晶城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 北湖 水晶城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第一章 總 論 一、項(xiàng)目名稱： 北湖 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為 為 三 級(jí) 。 五 、項(xiàng)目概況 北湖本項(xiàng)目的 開發(fā) 建設(shè)將完善該地段城市整體功能， 改變周 邊環(huán)境， 提升該地段城市品位。水晶城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 序號(hào) 名 稱 單位 數(shù)量 比例 % 備注 公建用地 m2 5, 道路用地 m2 8, 綠地 m2 7, 2 規(guī)劃總建筑面積 m2 217, 其中： 住宅建筑面積 m2 179, 公建配套設(shè)施 m2 4, 地下建筑（車庫）面積 m2 33, 3 居住戶（ 套）數(shù) 戶（套） 1,482 4 居住人口 人 4,742 人 5 容積率 / 6 建筑密度 % 7 綠地率 % 8 停車位 個(gè) 867 9 項(xiàng)目總投資 萬元 44, 10 銷售收入 萬元 69, 11 項(xiàng)目凈利潤 萬元 13, 稅 后 12 內(nèi)部收益率 % 13 投資回收期 年 14 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ i=12%） 萬元 5, 15 建設(shè) 總 工期 年 3 八 、 結(jié)論 與建議 結(jié)論 北湖 （ 2） 本項(xiàng)目建設(shè)用地處于郴州市 北湖 區(qū)， 位于北湖公園同心路北側(cè)，區(qū)位獨(dú)特，自然環(huán)境優(yōu)越，向西與 107 國道相連，向東與城市主干道 ——國慶北路相接，位于北湖公園與 流星 嶺之間 ，依山 徬 水， 景色宜人， 商業(yè)服務(wù)設(shè)施及 各項(xiàng)市政設(shè)施如水、電、路、通信等基礎(chǔ)設(shè)施均較完備， 地理優(yōu)勢明顯，是一幅優(yōu)質(zhì)福地， 是商務(wù)辦公、居住 的 理想之地，開發(fā)前景良好。從以上指標(biāo)看出，項(xiàng)目有較好的經(jīng)濟(jì)效益。 從以上分析可以看出 ，該項(xiàng)目啟動(dòng)的各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已具備，項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢明顯，具有投資穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)小的特點(diǎn)，既符合國家的有關(guān)方針、政策，又能產(chǎn)生客觀的經(jīng)濟(jì)效益和良好的機(jī)會(huì)效益。 （ 3）在建設(shè)中要充分注意公用設(shè)施、環(huán)境設(shè)施、生活 環(huán) 北湖該項(xiàng)目的建設(shè)對實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展戰(zhàn)略、推進(jìn)城市提質(zhì)擴(kuò)容是有幫助的。 同時(shí) ，該項(xiàng)目的建設(shè)，可以帶動(dòng)眾多 北湖 第三章 市場分析 一、 全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 自 2020 年開始升溫以來，中國房地產(chǎn)市場持續(xù)增長了將近四年，到 2020 年達(dá)到 了 頂峰 ，雖然 這種勢頭 在 2020 年 出現(xiàn)減緩 ， 全國樓市走向低迷，但 GDP 仍保持了 %的增長 。自 1978 年推行市場化改革以來，中國的城鎮(zhèn)化就開始持續(xù)進(jìn)行， 1996 年以后步伐明顯加快。 第二，中國是一個(gè)體制轉(zhuǎn)型國家。 除了這兩個(gè)方面以外，中國還是一個(gè)人口大國，十幾億的人口總量在世界各國之中絕無僅有，龐大的人口數(shù)量也意味著巨大的對住房的需求。而在相當(dāng)長一段時(shí)期內(nèi)，這些因素很難改變。水晶城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 面停止上市和中心城區(qū) 建設(shè) 步伐的加快，郴州房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)市場日趨 成熟 。根據(jù)郴州市目前商品房的銷售價(jià)格及未來趨勢， 結(jié)合本項(xiàng)目 的特點(diǎn) ，本報(bào)告 認(rèn)為 該價(jià)格 在郴州具有較強(qiáng)的 競爭力。 第四章 建設(shè)地點(diǎn)及自然條件 一、區(qū)域位置 郴州地區(qū)位于湖南省東南部，南嶺北麓，湘江上游。53′～ 26176。全市現(xiàn)轄北湖、 蘇仙二區(qū)和資興市，以及桂陽、嘉禾、臨武、宜章、汝城、桂東、永興、安仁八縣，總面積 萬平方公里，人口 472 萬，其中市中心城區(qū)人口 43 萬。 二、自然條件 北湖 四、建設(shè)條件 用地呈規(guī)則的多邊形，南底北高，高差 24m，總用地面積 畝， 符合項(xiàng)目建設(shè)要求。 消防、環(huán)保必須做到 “三個(gè)同時(shí) ”。 從城市設(shè)計(jì)的高度出發(fā)，力圖在周邊繁雜無序的背景上，創(chuàng)造出一組完整、大氣、時(shí)尚、新穎的高檔小區(qū)， 結(jié)構(gòu)由北向南分延伸式設(shè)計(jì)，采用行列式的布局方式，形成 層次鮮明，錯(cuò)落有致的建筑布局。水晶城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 由北及南逐級(jí)降低，在減少投資的基礎(chǔ)上，保證了車庫的連通性、整體性，最大程度的滿足了日照要求及人居住環(huán)境的要求。 小區(qū)的對外交通主要是通過同心路與中心城區(qū)相連。從主入口廣場進(jìn)入小區(qū)，通過豎向交通，沿內(nèi)部道路直通各棟大樓。 北湖 供配電 十九層以上消防及應(yīng)急照明用電按一級(jí)負(fù)荷，普通客梯、水泵用電按二級(jí)負(fù)荷，一般電力照明用電按三級(jí)負(fù)荷。水晶城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 市政有線網(wǎng)引入，采用傳輸帶寬 860MHZ，雙向 HFC 網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)形式，共分二大區(qū)塊，每一區(qū)塊設(shè)二個(gè)有線電視光節(jié)點(diǎn)機(jī)房。日，消防用水按 40 L/S 計(jì)，則小區(qū)最大日總用水量為 1600 噸 /日。生活污水經(jīng)小區(qū)污水管網(wǎng)收集后排至同心路的市政污水干管。室內(nèi)排水管采用 UPVC 材料。地下室設(shè)自動(dòng)滅火系統(tǒng)。 （ 4） 室內(nèi)消防栓系統(tǒng)采用環(huán)狀布置，環(huán)網(wǎng)設(shè)在地下室及室外地坪以下。水晶城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 池儲(chǔ)水量 396m3。部分重要區(qū)域的設(shè)備基礎(chǔ)采用彈簧減振墊。 （ 4）噪音污染：汽車行駛和鳴笛產(chǎn)生的噪音，空調(diào)外機(jī)工作時(shí)產(chǎn)生的噪音。 （ 3）大氣污染：要求入住用戶生活燃料統(tǒng) 一采用液化石油氣、管道煤氣或電，杜絕使用燃煤。 （ 4）噪音污染控制：在規(guī)劃范圍內(nèi)設(shè)禁鳴標(biāo)志，控制車速，要求汽車使用噪音凈化器，以減少由于汽車行駛鳴笛產(chǎn)生的噪音對居民的干擾，另外，嚴(yán)格控制空調(diào)使用的頻率。水晶城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 水表，并將生活用水與洗滌用水，景觀用水分開。 新技術(shù)應(yīng)用 在建設(shè)工程的各個(gè)環(huán)節(jié)上，大力推廣使用新材料、新工藝、新技術(shù)、充分運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，取得節(jié)能的綜合效益。經(jīng)與建設(shè)單位確定，其組織機(jī)構(gòu)如下： 建設(shè)組織機(jī)構(gòu)圖 （ 2） 職工定員 此定員系指建設(shè)單位從事本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)需配備職員。重大問題由業(yè)主代表大會(huì)及其委員會(huì)與物業(yè)管理公司共同決策，日常管理則由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。除 聘請全國資深物管人士 2 人專職外，其余各人員均實(shí)行外聘。 第 八 章 投資估算與資金籌措 一、 投資估算 投資 概況 項(xiàng)目規(guī)劃總用地為 47, m2 ，總建筑面積217,， 經(jīng)測算，項(xiàng)目總投資為 44, 萬 元，其中： 北湖水晶城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 ① 土建工程：包括整個(gè)建筑物及其它構(gòu)筑物等投資； ② 給排水、供配電工程：主要包括給水、排水、供水、配電、通訊等設(shè)備投資及安裝費(fèi)用； ③ 總圖：主要包括道路工程、綠地工程等投資。 二、 資金籌措 項(xiàng)目總投資 44, 萬元 ， 所需資金擬申請商業(yè)銀行貸款 20,000 萬元， 項(xiàng)目資本金 19, 萬元，預(yù)售收入投入4, 萬元 。除社區(qū)會(huì)所、市政配套房建筑用于物業(yè)公司管理使用外 ，其它建筑均以出售形式經(jīng)營。 ② 銷售稅費(fèi) 稅（費(fèi)）種 計(jì)稅依據(jù) 稅（費(fèi)）率 營業(yè)稅 銷售收入 5% 土地增值稅 銷售收入 1% 城市維護(hù)建設(shè)稅 營業(yè)稅 7% 北湖本項(xiàng)目除項(xiàng) 北湖 四 、 財(cái)務(wù)效益分析 利潤估算 項(xiàng)目根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部 1993 年 4 月頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與