【正文】 021 年 8 月福州正榮潤城市場周報》 167頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《 2021 年 5 月佛山市房地產(chǎn)市場月度報告》 15 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《中航國際 2021年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討》 62頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《同策經(jīng)典合院別墅項目產(chǎn)品透析》 22 頁 研究報告 2021 年 09 月更新 《前線機構(gòu) 2021年福建 、電、煤氣、電訊、交通等市政設(shè)施的配套聯(lián)網(wǎng)，也是項目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。 二、建議 ，選擇合適的市場策略外，還要求合營公司組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊伍，從設(shè)計施工營銷到物業(yè)管理均能達到較好水平，以抓住機會，減少風(fēng)險，達到項目的盈利目標，并取得良好的社會效益與環(huán)境效益。 綜上所述，開發(fā)建設(shè)灃京路風(fēng)景洋房項目不但經(jīng)濟效益良好，而且對于戶縣經(jīng)濟、社會發(fā)展都具有一定的推動作用，社會效益十分顯著。 4． 進一步促進灃京路地區(qū)生活配套建設(shè) 灃京路區(qū)域城市大配套設(shè)施完善，由于種種原因，生活配套目前欠缺，本項目的開發(fā)建成將使這一區(qū)域更為繁盛，并且 將全面提升該區(qū)域的居住物業(yè)開發(fā)形象，促成 灃京路 周邊住宅市場的全面升級。項目建成后，物業(yè)管理、配套服務(wù)、底商等，也將會創(chuàng)造很多就業(yè)機會。 第九章 社會效益及環(huán)境效益評價 一、項目社會效益評價 1．帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 房地產(chǎn)業(yè)帶動上游鋼鐵、水泥等建材行業(yè)，下游裝修、家具等行業(yè)， 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強、帶動系數(shù)大，是促進國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。當售價降低 10％時，內(nèi)部 收益率為％，仍大于設(shè)定的基準收益率，抗風(fēng)險性很強； ? 從單因素敏感性分析中得出： 該項目抗風(fēng)險性很強。根據(jù)市場預(yù)測和長期從事不動產(chǎn)開發(fā)所做項目多年積累的經(jīng)驗得知：開發(fā)成本中最有可能發(fā)生波動的是建安工程費。 總成本費用 銷售率的平衡點 = 銷售收入 — 營業(yè)稅及附加 = % 此方法表明，當項目銷售 ％時凈銷售收入剛好與投資持平，余下的 ％面積為本項目稅前利潤部分。 1）假設(shè)條件： ? 產(chǎn)量等于銷售量 ； ? 產(chǎn)量變化，單位可變成本不變，從而總成本費用是產(chǎn)量的線性函數(shù)； ? 產(chǎn)量變化，單位售價不變，從而銷售收入是銷售量的線性函數(shù)； ? 多種產(chǎn)品換算為單一產(chǎn)品計算。為此我們還需進一步進行項目不確定性分析，不確定性分析盈虧平衡分析和敏感度分析。從本項目 2021年 10月開盤銷售后，有銷售收入，此時可實現(xiàn)滾動開發(fā)，用銷售收入償還借款本息及投入下期建設(shè)。 融資前現(xiàn)金流量分析表詳見： 附件五 自有資金現(xiàn)金流量分析詳見： 附件七 二、資金來源與運用分析 資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目資金平衡的生存能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。 資本金利潤率 資本金利潤率是利潤與企業(yè)真正投入自由資金的比例，是靜態(tài)指標。 可見項目稅前、稅后財務(wù)內(nèi)部收益率均大于設(shè)定的基準季度收益率 2％，項目風(fēng)險較小。它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價 指標。 一、盈利能力分析 財務(wù)內(nèi)部收益（ FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）及投資利潤率。前期通過營銷推廣，內(nèi)部認購，聚集大量人氣，在開盤日形成旺銷場面。 本項目按上述規(guī)定計算扣除項目為 ，增值額為 1012萬元，為扣除項目的 5％，低于 20％，所以本項目可免交土地增值稅。 3）建安費用 建 安費用占總投資最大比例，力求準確，本次參考地區(qū)概預(yù)算定額，結(jié)合類似項目竣工結(jié)算資料綜合確定。 具體開發(fā)進度計劃詳見 附件二 。同時聘請知名資深的監(jiān)理專家實施工程全過程的監(jiān)督 ，以保證科學(xué)有效、合理公正的控制項目建設(shè)工期、成本、質(zhì)量。 第五章 項 目開發(fā)建設(shè)及實施計劃 一、建設(shè)方式 灃京路項目建設(shè)，擬采取面向省內(nèi)外具有承擔該建設(shè)項目工程能力的建筑企業(yè)，以公開招標的方式進行招標。 3. 價格定位 根據(jù)當?shù)卦谑垌椖績r格，綜合本項目建造成本，確定電梯多層 1850元 /㎡， 小高層 2150元 /㎡， 北側(cè)沿街商業(yè) 7500元 /㎡， 西側(cè)沿 街商業(yè) 5500元 /㎡， 寫字樓價格 3500元 /㎡。多為兩口之家或孩子較小的三口之家，第一次置業(yè)，但受單位集資房購買條件的限制，不得不考慮商品房。對高質(zhì)量的生活品質(zhì)有不懈的追求。 2. 國企中層 福利待遇逐年提升，收入穩(wěn)定。應(yīng)抓住有利時機，加快前期工作，使項目盡早面市，創(chuàng)造經(jīng)濟效益。 2）宏觀經(jīng)濟形式的變化。在售項目宣傳包裝水平較低。 3) 異地開發(fā)風(fēng)險 開發(fā)商首次進軍戶縣市場，對項目的掌控上有一定難度。僅 錦繡華庭與灃京苑項目處于銷售周期中。 二、地塊 SWOT 分析 通過對廣晉置業(yè)戶縣項目自身的考察及對周邊地區(qū)相關(guān)樓盤的詳細調(diào)查，該項目存 在很大的成功機會，同時也面臨為數(shù)眾多的潛在威脅。灃京路是未來戶縣商業(yè)的核心位置，升值潛力巨大。所以戶縣雖小，但建筑形式卻呈現(xiàn)出多樣化。 價格仍然是客戶最敏感的因素，社區(qū)配套也受到足夠關(guān)注。 市場供應(yīng)總量不多，但售價穩(wěn)步上揚、市場多層均價 1500元 /㎡，小高層均價 1800元 /㎡。 整個市場產(chǎn)品開發(fā)水平較低，容易用較低成本獲得產(chǎn)品領(lǐng)先。共計開發(fā)可用土地 2250畝。 戶縣澇河治理帶動城鎮(zhèn)化進程?？傮w上可以將戶縣居民住房需求可歸納為改善型需求和投資型需求。 居民住房水平不高，與父母分居的三口之家逐漸增多。據(jù)統(tǒng)計，戶縣房地產(chǎn)施工面積由 2021年的 11000平方米提升到 2021年的 ，投資額由 4000余萬元提升到 ，上繳財政的稅額達到了一個新的臺階，從而帶動了戶縣建筑業(yè)、勞動業(yè)、運輸業(yè)、建材業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，目前戶縣建筑業(yè)的領(lǐng)域的農(nóng)村剩余勞動力達到 2021 余人，特別是 2021 年全縣信貸達到 1 億元以上，體現(xiàn)了戶縣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在促進消費、拉動經(jīng)濟增長中起到了帶頭作用。據(jù)戶縣建設(shè)局工作人員粗略統(tǒng)計，近年來，每年房地產(chǎn)開發(fā)量呈 10%遞增。如紫薇地產(chǎn)，最早的紫薇城市花園的 3室的面積在 150㎡左右，后來的紫薇田園都市的 3室的 面積在 130㎡左右，最近紫薇馨苑的三室的面積在 115 ㎡左右，就反映了這種趨勢。曲江，以其濃郁的文化底蘊，成為社會中高層人士新的聚集地。城東，逐步成為人們選擇居住之地的熱土。西安房價會在理性回歸后繼續(xù)保持一定的增長速度。 西安教育、科研、旅游等多項產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大，以產(chǎn)業(yè)帶動房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢比較明顯。 二、西安房地產(chǎn)市場分析 戶縣現(xiàn)屬于西安郊縣，不久將撤縣設(shè)區(qū)，成為西安草堂區(qū)，所以西安房地產(chǎn)市場對戶縣房地產(chǎn)市場發(fā)展有著巨大的影響，研究分析西安房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品形式、消費心理對本項目決策有著重要意義。 三、可行性研究報告的編制依據(jù) 1．《西安市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃匯編》 2．《西安市城市總體規(guī)劃》 3．《戶縣城市發(fā)展規(guī)劃》 4．項目周邊房地產(chǎn)實地調(diào)查情況 5．《房地產(chǎn)項目可行性研究指南》 6．戶縣城建局城市配套費用征收標準 7．陜西省現(xiàn)行相關(guān)工程定額標準 四、主要技術(shù)經(jīng)濟指標 1． 本項目主要基礎(chǔ)參數(shù)指標： 項目 指標 備注 畝 11000 ㎡ 含地下人防及設(shè)備用房 76000 ㎡ 帶電梯 7 層 17000 ㎡ 18層一梯四戶 7000 ㎡ 兩層小開間底商 8000 ㎡ 16層寫字樓 2021 ㎡ 50％作為設(shè)備用房，可公攤銷售 35% 770 戶 平均每戶面積為 120 ㎡ 2． 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標 項目融資前指標 項目總投資 19531萬元 建設(shè)周期、施工周期 30個月 /18個月 銷售單價 電梯多層 1850元 /㎡ 銷售收入 （扣除兩稅一費后） 23859萬元 高層住宅 2150元 /㎡ 北側(cè)商業(yè) 7500元 /㎡ 西側(cè)商業(yè) 5500元 /㎡ 稅前利潤 所得稅后利潤 2957萬元 成本利潤率 % 基準收益率（年） 8% 財務(wù)凈現(xiàn)值 2762萬元（稅前） 靜態(tài)投資回收期 （稅前） 1484 萬元（稅后） （稅后） 全投資內(nèi)部收益率（季度） ％（稅前） 動態(tài)投資回收期 （稅前） ％（稅后） （稅后） 融資后指標 稅前資本金利潤率 % 稅后資本金利潤率 % 財務(wù)凈現(xiàn)值 9104萬元（稅前） 靜態(tài)投資回收期 （稅前） 5071萬元（稅后） （稅后） 全投資內(nèi)部收益率（季度） ％（稅前） 動態(tài)投資回收期 （稅前） ％（稅后 ） （稅后） 五、結(jié)論 本項目具有良好的經(jīng)濟效益，投資風(fēng)險較小，對于戶縣新區(qū)乃至整個戶縣的經(jīng)濟、社會發(fā)展都具有一定的推動作用，社會效益十分顯著，因此本項目可行。 目錄 第一章 總 論 3 一、項目名稱及建設(shè)單位 3 二、項目概況 3 三、可行性研究報告的編制依據(jù) 3 四、主要技術(shù)經(jīng)濟指標 4 五、結(jié)論 5 第二章 項目市場研究 6 一、戶縣概述 6 二、西安房地產(chǎn)市場分析 6 三、戶縣房地產(chǎn)市場分析 7 四、戶縣房地產(chǎn)市場總結(jié)