【正文】 37 一、結(jié)論 37 二、建議 37 附件一：項目總體規(guī)劃圖 38 附件二：項目開發(fā)進度計劃表 39 附件三：投資估算表 40 附件四：銷售計劃及收入表 41 附件五：全投 資現(xiàn)金流量表 42 附件六：資金來源與運作表 43 附件七：自有資金現(xiàn)金流量表 44 附件八：損益表 45 第一章 總 論 一、項目名稱及建設(shè)單位 項目名稱： 戶縣灃京路風(fēng)景洋房項目 項目地址： 戶縣 灃京路 項目開發(fā)單位：西安廣晉置業(yè)有限責(zé)任公司 二、項目概況 灃京路風(fēng)景洋房項目位于戶縣城東灃京路，屬于城市新區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿薮螅椖恳浴皯艨h首席洋房社區(qū)，國際標(biāo)準人居典范”的標(biāo)準打造戶縣首席名流高尚社區(qū)。 項目占地約 ，容積率 ，包括電梯磚混多層住宅、高層住宅、寫字樓和沿街底商?？偨ㄖ娣e 11萬㎡，主力戶型在 125㎡左右舒適三室，項目設(shè)置有一入口商業(yè)街，并在社區(qū)入口建一鐘塔，形成高尚小區(qū)的第一道亮麗名片。社區(qū)景觀設(shè)計和水景設(shè)置相結(jié)合，環(huán)境高尚優(yōu)雅，整個社區(qū)住宅總戶數(shù)約 770戶，鼎力打造 2021年戶縣首席高尚住宅項目之杰作。 三、可行性研究報告的編制依據(jù) 1．《西安市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃匯編》 2．《西安市城市總體規(guī)劃》 3．《戶縣城市發(fā)展規(guī)劃》 4．項目周邊房地產(chǎn)實地調(diào)查情況 5．《房地產(chǎn)項目可行性研究指南》 6．戶縣城建局城市配套費用征收標(biāo)準 7．陜西省現(xiàn)行相關(guān)工程定額標(biāo)準 四、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 1． 本項目主要基礎(chǔ)參數(shù)指標(biāo)： 項目 指標(biāo) 備注 畝 11000 ㎡ 含地下人防及設(shè)備用房 76000 ㎡ 帶電梯 7 層 17000 ㎡ 18層一梯四戶 7000 ㎡ 兩層小開間底商 8000 ㎡ 16層寫字樓 2021 ㎡ 50％作為設(shè)備用房，可公攤銷售 35% 770 戶 平均每戶面積為 120 ㎡ 2． 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 項目融資前指標(biāo) 項目總投資 19531萬元 建設(shè)周期、施工周期 30個月 /18個月 銷售單價 電梯多層 1850元 /㎡ 銷售收入 （扣除兩稅一費后） 23859萬元 高層住宅 2150元 /㎡ 北側(cè)商業(yè) 7500元 /㎡ 西側(cè)商業(yè) 5500元 /㎡ 稅前利潤 所得稅后利潤 2957萬元 成本利潤率 % 基準收益率（年） 8% 財務(wù)凈現(xiàn)值 2762萬元（稅前） 靜態(tài)投資回收期 （稅前） 1484 萬元（稅后） （稅后） 全投資內(nèi)部收益率（季度） ％（稅前） 動態(tài)投資回收期 （稅前） ％（稅后） （稅后） 融資后指標(biāo) 稅前資本金利潤率 % 稅后資本金利潤率 % 財務(wù)凈現(xiàn)值 9104萬元（稅前） 靜態(tài)投資回收期 （稅前） 5071萬元（稅后） （稅后） 全投資內(nèi)部收益率（季度） ％（稅前） 動態(tài)投資回收期 （稅前） ％（稅后 ） （稅后） 五、結(jié)論 本項目具有良好的經(jīng)濟效益，投資風(fēng)險較小，對于戶縣新區(qū)乃至整個戶縣的經(jīng)濟、社會發(fā)展都具有一定的推動作用，社會效益十分顯著，因此本項目可行。 第二章 項目市場研究 一、戶縣概述 戶縣是中國農(nóng)民畫之鄉(xiāng)，被譽為“中國第一畫鄉(xiāng)”，自古有“銀戶縣”的美名。隨著撤縣設(shè)區(qū)的實現(xiàn)，戶縣房地產(chǎn)發(fā)展雖然處于初級階段，但也呈現(xiàn)出了蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，每年約有 166000平米的開發(fā)量，加之西安城市規(guī)劃優(yōu)先發(fā)展西南重鎮(zhèn)方案的確立，已經(jīng)呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展勢頭，房價年增幅約為 20%。隨著政 府東遷和二環(huán)規(guī)劃以及灃京工業(yè)園的建設(shè)，城東成為戶縣房地產(chǎn)發(fā)展的主戰(zhàn)場，灃京路也成為了戶縣第一黃金大道，孕育著無限商機和美好前景，持續(xù)描繪著“第一畫鄉(xiāng)”的美麗畫卷，戶縣即將成為名副其實的城市副中心，發(fā)展前景十分誘人。 二、西安房地產(chǎn)市場分析 戶縣現(xiàn)屬于西安郊縣，不久將撤縣設(shè)區(qū)，成為西安草堂區(qū)，所以西安房地產(chǎn)市場對戶縣房地產(chǎn)市場發(fā)展有著巨大的影響，研究分析西安房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品形式、消費心理對本項目決策有著重要意義。 西安是西北門戶，經(jīng)濟居于西北第一；西安是世界聞名的旅游城市，十三朝古都。 在全國經(jīng)濟 形勢一片大好的形勢下，近年來西安的經(jīng)濟發(fā)展速度十分迅猛，市民生活水平不斷攀升。 西部大開發(fā)以及政府城市運營思路的深化給予西安更加多的發(fā)展空間。 西安教育、科研、旅游等多項產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大，以產(chǎn)業(yè)帶動房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢比較明顯。 西安房地產(chǎn)業(yè)長期處于穩(wěn)步發(fā)展的階段，此次宏觀調(diào)控雖然對市場有短暫的影響，但目前市場穩(wěn)步上升的態(tài)勢以成定局，西安房地產(chǎn)泡沫甚微。 市場走勢趨于理性、邁向成熟，西安房地產(chǎn)市場價格走勢總體略有上升。房地產(chǎn)市場將告別成長期，邁進成熟期，走向規(guī)范，使開發(fā)商的投資行為趨于市場化， 消費者的購房行為更加理性，政府充當(dāng)?shù)慕巧呓?jīng)濟性。西安房價會在理性回歸后繼續(xù)保持一定的增長速度。 新中產(chǎn)階級崛起，一流地段的高品質(zhì)形象、中等價位住宅存在市場空缺。 內(nèi)外部空間的充分挖掘、利用，成為具有先進開發(fā)理念的開發(fā)商產(chǎn)品塑造的首選。 在購房區(qū)位選擇方面，城南 ,依舊是西安市民首選的居住板塊。城東，逐步成為人們選擇居住之地的熱土。城西 ,老工業(yè)區(qū)形象的逐步改觀，成為有意在高新區(qū)置業(yè)人群的第二選擇。城北，政治核心逐漸分流其他區(qū)域的部分客群，但總體升溫還有待時日。高新，社會富有階層的聚集地。曲江，以其濃郁的文化底蘊，成為社會中高層人士新的聚集地。 隨著西安城市規(guī)劃的逐級審批通過，形成“一城多心”的規(guī)劃定位布局，除長安和臨潼外，還將形成灞橋、周至、戶縣、高陵、藍田、閆良六個城市副中心，城市規(guī)劃為城市副中心的發(fā)展創(chuàng)造了廣闊的空間。 11. 面積由奢華型向?qū)嵱眯桶l(fā)展。近年來，房屋面積開始由兩房 80— 135㎡，三房 120— 160㎡平米的奢華型，逐步向兩房 75— 95平米，三房 110— 135 ㎡的緊湊型發(fā)展。如紫薇地產(chǎn)，最早的紫薇城市花園的 3室的面積在 150㎡左右，后來的紫薇田園都市的 3室的 面積在 130㎡左右，最近紫薇馨苑的三室的面積在 115 ㎡左右，就反映了這種趨勢。 三、戶縣房地產(chǎn)市場分析 戶縣房地產(chǎn)市場開發(fā)量和銷售量規(guī)模小，房價增長幅度較大。 戶縣建設(shè)局資料統(tǒng)計顯示，戶縣 2021年的房地產(chǎn)開發(fā)量約為 166000㎡，估計商品房的開發(fā)約占 70%，其余為單位集資建房等。 2021年在交易所辦理商品房備案的大約有 550戶左右，總建筑面積大約在 65000 ㎡（含二手房交易）。據(jù)戶縣建設(shè)局工作人員粗略統(tǒng)計，近年來，每年房地產(chǎn)開發(fā)量呈 10%遞增。從以上數(shù)字表明，戶縣房地產(chǎn)市場開發(fā)量和銷售量都比較小， 整個市場還處于初級階段，但是 05 年戶縣房地產(chǎn)市場均價在 1600元 /平方米左右，較上年同期上漲 20%，增長幅度較大。 戶縣房地產(chǎn)開發(fā)為拉動經(jīng)濟增長做出了較大貢獻。 截至目前 ,戶縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約為十幾家， 1993 年至 2021 年開發(fā)的樓盤面積達到 ，投資金額 4 億元以上，年開發(fā)面積平均保持在 19000平方米以上，房地產(chǎn)行業(yè)已漸漸成為戶縣國民經(jīng)濟發(fā)展的新亮點。據(jù)統(tǒng)計，戶縣房地產(chǎn)施工面積由 2021年的 11000平方米提升到 2021年的 ，投資額由 4000余萬元提升到 ，上繳財政的稅額達到了一個新的臺階，從而帶動了戶縣建筑業(yè)、勞動業(yè)、運輸業(yè)、建材業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，目前戶縣建筑業(yè)的領(lǐng)域的農(nóng)村剩余勞動力達到 2021 余人，特別是 2021 年全縣信貸達到 1 億元以上，體現(xiàn)了戶縣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在促進消費、拉動經(jīng)濟增長中起到了帶頭作用。 房地產(chǎn)開發(fā)市場潛力巨大，周邊村鎮(zhèn)潛力有待挖掘。 統(tǒng)計資料顯示，縣城城鎮(zhèn)居民戶為 26360戶（包括東街居民），余下鎮(zhèn)約為 12412戶， 93年至今，戶縣建房總面積為 ，按戶均 100平方米計算，可安置 10608戶，從理論上講，仍需解決 14496戶住房問題，結(jié)合戶縣居民收入情況，以解決一半計算，共需解決無房戶 7248戶住房，以 10年均衡計算，每年需解決 725戶住房。同時戶縣周邊如大王、余下鎮(zhèn)屬于戶縣周邊富裕的村鎮(zhèn)，部分居民富裕程度已經(jīng)超過了戶縣縣城中等居民水平，但因其本身的地域環(huán)境與生活環(huán)境不足以滿足這些新財富階層的生活需求，所以這其中的大部分人將很有可能涌入戶縣置業(yè)，市場潛力十分巨大。 居民住房水平不高，與父母分居的三口之家逐漸增多。 隨著居民家庭結(jié)構(gòu)逐年縮小，三口之家結(jié)構(gòu)逐年增多，與父母分戶居住成為現(xiàn)代人追求的一種趨勢，而戶縣的 集資建房主要集中在 93年到98 年間，推移到現(xiàn)在大部分已是幾代同居，而且當(dāng)時戶型設(shè)計不足 100 平方米，人均住房面積太低，小面積向大面積發(fā)展也是一種趨勢，但也講求舒適度與高性價比相統(tǒng)一。另外以購買商品房作為一種投資也是戶縣房地產(chǎn)市場新興的一種方式，這種投資類型目前占據(jù)較小的比例成份，但有比例逐步增大的發(fā)展態(tài)勢。 戶縣城鎮(zhèn)居民住房水平還不高， 2021 年底人均居住面積僅為 平方米，離國家要求標(biāo)準（人均 35 平方米）距離相當(dāng)大。總體上可以將戶縣居民住房需求可歸納為改善型需求和投資型需求。 城東正在成為戶縣房 地產(chǎn)市場開發(fā)的主力地段 戶縣最高行政機關(guān) 縣政府的東遷與城市二環(huán)規(guī)劃的最終確定，整體上帶動了城東的開發(fā)建設(shè)與生活配套設(shè)施的逐步完善。同時灃京工業(yè)園的正式運營必然會創(chuàng)造大量的就業(yè)機會，而這