【正文】 、電、煤氣、電訊、交通等市政設(shè)施的配套聯(lián)網(wǎng)，也是項目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。因此在工程實施進程中，要加強施工管理，實行 工程監(jiān)理制。 二、建議 ，選擇合適的市場策略外，還要求合營公司組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊伍，從設(shè)計施工營銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較好水平，以抓住機會，減少風(fēng)險，達(dá)到項目的盈利目標(biāo)，并取得良好的社會效益與環(huán)境效益。 第十章 可行性結(jié)論與建議 一、結(jié)論 通過上述對風(fēng)景洋房項目 經(jīng)濟、社會和環(huán) 境效益的分析可知， 項目 市場前景非常好，其 經(jīng)濟效益、 社會效益和環(huán)境效益也非常突出。 綜上所述， 開發(fā)建設(shè) 灃京路 風(fēng)景洋房 項目不但經(jīng)濟效益良好， 而且 對于 戶縣 經(jīng)濟 、社會發(fā)展都具有一定的推動作用，社會效益十分顯著。 2． 設(shè)計、 用材 先進 環(huán)保， 建筑質(zhì)量精益求精 ，無限精神語匯 項目采用 先進的環(huán)保建筑材料， 新技術(shù)， 建筑質(zhì)量全程監(jiān)控，力保建筑的環(huán)保與 安全。 4． 進一步促進 灃京路 地 區(qū) 生活配套 建設(shè) 灃京路 區(qū)域城市大配套設(shè)施完善 ，由于種種原因， 生活配套目前欠缺 ， 本項目的開發(fā) 建成將使這一區(qū)域更為繁盛，并且 將全面提升該區(qū)域的居住物業(yè) 開發(fā)形象，促成 灃京路 周邊住宅市場的全面升級。 3． 為 戶縣 高尚居住樹立模范標(biāo)桿 目前 戶縣房地產(chǎn)開發(fā)水平低下，戶型結(jié)構(gòu)不合理， 基本無社區(qū)環(huán)境，缺少 屬于社會中堅階層的高尚社區(qū) 。項目建成后，物業(yè)管理、配套服務(wù) 、底商 等，也將會創(chuàng)造很多就業(yè)機會。本項目的開發(fā)將直接帶動 戶縣 地區(qū)的建材、工程服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，帶動地方經(jīng)濟發(fā)展，增加地方財政收入。 第 九 章 社會效益 及環(huán)境效益 評價 一 、項目社會效益評價 1． 帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 房地產(chǎn)業(yè)帶動上游鋼鐵、水泥等建材行業(yè)，下游裝修、家具等行業(yè)， 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強、帶動系數(shù)大，是促進國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。 ? 收入減少 5％，投資增加 約 10％時，收益率曲線與基準(zhǔn)收益率相交，達(dá)到動態(tài)盈虧平衡 。 當(dāng)售價降低 10％時 ，內(nèi)部收益率 為％， 仍大于設(shè)定的 基準(zhǔn)收益率 ，抗風(fēng)險性 很 強； ? 從單因素敏感性分析中得出： 該項目 抗風(fēng)險性 很 強。 稅前 IRR 售價變化 % % % % % 投資變化 10% % % % % % 5% % % % % % 0 % % % % % 5% % % % % % 10% % % % % % 敏感性分析圖0%3%6%9%12%10% 5% 0% 5% 10%敏感性因素變化內(nèi)部收益率投資不變，售價變化售價不變，投資變化基準(zhǔn)收益率 通過以上分析圖表可以看出： ? 當(dāng)總投資 增加時， 內(nèi)部收益率隨之降低，顯線性關(guān)系，其指標(biāo)影響較大，非常敏感，反之則升高。根據(jù)市場預(yù)測和長期從事不動產(chǎn)開發(fā)所做項目多年積累的經(jīng)驗得知：開發(fā)成本中最有可能發(fā)生波動的是建安工程費。 二、敏感性分析 為了更客觀的評價項目自身的抗風(fēng)險能力，本次報告僅對融資前指標(biāo)進行敏感度分析。 總成本費用 銷售率的平衡點 = 銷售收入 — 營業(yè)稅及附加 = % 此方法表明，當(dāng)項目銷售 ％時凈銷售收入剛好與投資持平，余下的 ％面積為本項目 稅前 利潤 部分 。 2． 靜態(tài)計算 由于房地產(chǎn)商品的特殊性，不可能使產(chǎn)量等于銷售量，所以此處考慮了靜態(tài)盈虧平衡方法。 1） 假設(shè)條件： ? 產(chǎn)量等于 銷售量； ? 產(chǎn)量變化，單位可變成本不變，從而總成本費用是產(chǎn)量的線性函數(shù)； ? 產(chǎn)量變化，單位售價不變，從而銷售收入是銷售量的線性函數(shù)； ? 多種產(chǎn)品換算為單一產(chǎn)品計算。隨著某些因素的變化，企業(yè)的盈利與虧損會有一個轉(zhuǎn)折點，稱為盈虧平衡點 BEP。 為此我們還需進一步進行項目不確定性分析，不確定性分析盈虧平衡分析和敏感度分析。 第 八 章 項目的不確定性分析 通過以上財務(wù)分析可知 本項目的開發(fā)風(fēng)險 很小 ，影響其利潤 的因素 存在以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率、可建面積等。 從 本項目 2021年 10月 開盤銷售后， 有銷售收入，此時可實現(xiàn)滾動開發(fā)，用銷售收入償還借款本息及投入下期建設(shè)。從表中可以看出，本項目具有較強的貸款償還能力和 自身平衡能力。 融資前現(xiàn)金流量分析 表詳見： 附件五 自有資金現(xiàn)金流量分析詳見 ： 附件七 二、 資金來源與運用分析 資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目 資金 平衡的生存能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。 自有資金 稅前 ； 稅后 。 資本金 利潤率 資本金利潤率是利潤與企業(yè)真正投入自由資金的比例， 是靜態(tài)指標(biāo)。它是考察項目在計算 期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈 現(xiàn)值大于或等于 0 的項目是可以考慮接受的。 可見項目稅前、稅后財務(wù)內(nèi)部收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)季度收益率 2％，項目風(fēng)險較小。由項目現(xiàn)金流量表計算可得： 全部投資的財務(wù)內(nèi)部收益率為： 所得稅后 ： %； 所得稅前： %。它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指 標(biāo)。 評價指標(biāo)的計算過程詳見 附表。 一、 盈利能力分析 財務(wù)內(nèi)部收益（ FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）及投資利潤率。 詳見 附表 四 ：銷售計劃及銷售收入表 第 七 章 項目經(jīng)濟效益評價 對 本 項目 實行經(jīng)濟效益評價的主要依據(jù)是國家計委 、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)第二版以及由建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，建標(biāo)［ 2021］ 205 號，并參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況， 為了更客觀的評價項目 自身 經(jīng)濟效益， 我們重點分析項目融資前 現(xiàn)金流量。 前期通過營銷推廣， 內(nèi)部認(rèn)購， 聚集大量人氣， 在開盤日形成旺銷場面。 三 、銷售計劃與銷售收入 本項目 物業(yè)涉及多層住宅、高層住宅、商業(yè)、寫字樓，戶縣當(dāng)?shù)啬壳案邔幼≌N售緩慢，寫字樓市場幾乎空白，市場接受抗性較大， 盡管本項目面世在一年以后，但為避免風(fēng)險，避免樂觀給項目決策帶來失誤，為盡力將所有不可預(yù)見風(fēng)險含概在內(nèi)，我們設(shè)定項目的 銷售周期定 為21個 月 ， 2021年 10月 開盤銷售， 2021年 6月 底銷售完畢。 本項目按上述規(guī)定計算扣除項目為 ，增值額為 1012萬元，為扣除項目的 5％，低于 20％，所以本項目可免交土地增值稅 。 3. 投資估算 總投資估算 = 土 地費用 +前期費用 +基礎(chǔ)設(shè)施費 +建筑安裝工程費 +公共配套費 +管理費 +銷售及推廣費 +財務(wù)費 +不可預(yù)見費 注：銷售收入來源詳見“ 銷售收入估算 表” 項目投資估算表 序號 項目 數(shù)量 小計（萬元 ） 取費標(biāo)準(zhǔn)及備注 1 土地取得成本 分?jǐn)偟娇墒劢ㄖ娣e樓面地價為 元 土地出讓費 畝 出讓金 萬元 契稅 萬元 2 前期費用 城建費用 前期工程費 3 建筑安裝工程費 4 基礎(chǔ)設(shè)施 108000 ㎡ 紅線范圍內(nèi)供電、給水、排水、暖氣管道等 5 公共配套費及綠化 6 設(shè)備及工器具購置費 7 其他費用 管理費 萬元 取 16 項之和的 ％ 監(jiān)理費 萬元 按市場取低于國家標(biāo)準(zhǔn) 沉降觀測費 108000 ㎡ 市場價 決算費 108000 ㎡ 市場價 8 銷售及 推廣費用 萬元 市場推廣、宣傳、代理等為銷售收入 2％ 9 財務(wù)費用 詳見資金運作表 10 不可預(yù)見費 萬元 取 27 項之和的 2％ 合計 總投資分?jǐn)偟娇射N售面積單方成本為 1792元 /㎡(含墊付天然氣初裝費） 詳細(xì)見 附件 三 4． 土地增值稅計算 1） 扣除項目 根據(jù)《土地增值稅暫行條例》和實施細(xì)則的規(guī)定：納稅人開發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售， 增值額未超過扣除項目金額 20％的，免征土地增值稅。 3）建安費 用 建安費用占總投資最大比例，力求準(zhǔn)