【正文】 、電、煤氣、電訊、交通等市政設(shè)施的配套聯(lián)網(wǎng)，也是項(xiàng)目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程監(jiān)理制。二、建議，選擇合適的市場(chǎng)策略外，還要求合營公司組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊(duì)伍，從設(shè)計(jì)施工營銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較好水平，以抓住機(jī)會(huì)，減少風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到項(xiàng)目的盈利目標(biāo)，并取得良好的社會(huì)效益與環(huán)境效益。第十章 可行性結(jié)論與建議一、結(jié)論通過上述對(duì)風(fēng)景洋房項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益的分析可知，項(xiàng)目市場(chǎng)前景非常好，其經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益也非常突出。綜上所述，開發(fā)建設(shè)灃京路風(fēng)景洋房項(xiàng)目不但經(jīng)濟(jì)效益良好，而且對(duì)于戶縣經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展都具有一定的推動(dòng)作用，社會(huì)效益十分顯著。2．設(shè)計(jì)、用材先進(jìn)環(huán)保，建筑質(zhì)量精益求精，無限精神語匯項(xiàng)目采用先進(jìn)的環(huán)保建筑材料，新技術(shù)，建筑質(zhì)量全程監(jiān)控，力保建筑的環(huán)保與安全。4．進(jìn)一步促進(jìn)灃京路地區(qū)生活配套建設(shè)灃京路區(qū)域城市大配套設(shè)施完善，由于種種原因，生活配套目前欠缺，本項(xiàng)目的開發(fā)建成將使這一區(qū)域更為繁盛，并且將全面提升該區(qū)域的居住物業(yè)開發(fā)形象，促成灃京路周邊住宅市場(chǎng)的全面升級(jí)。3．為戶縣高尚居住樹立模范標(biāo)桿目前戶縣房地產(chǎn)開發(fā)水平低下，戶型結(jié)構(gòu)不合理，基本無社區(qū)環(huán)境，缺少屬于社會(huì)中堅(jiān)階層的高尚社區(qū)。項(xiàng)目建成后，物業(yè)管理、配套服務(wù)、底商等，也將會(huì)創(chuàng)造很多就業(yè)機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目的開發(fā)將直接帶動(dòng)戶縣地區(qū)的建材、工程服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加地方財(cái)政收入。第九章 社會(huì)效益及環(huán)境效益評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià)1．帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)上游鋼鐵、水泥等建材行業(yè)，下游裝修、家具等行業(yè)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大，是促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。? 收入減少 5％，投資增加約 10％時(shí)，收益率曲線與基準(zhǔn)收益率相交，達(dá)到動(dòng)態(tài)盈虧平衡。當(dāng)售價(jià)降低10％時(shí)，內(nèi)部收益率％，仍大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，抗風(fēng)險(xiǎn)性很強(qiáng)；? 從單因素敏感性分析中得出：該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)性很強(qiáng)。售價(jià)變化稅前 IRR% % % % %10% % % % % %5% % % % % %0 % % % % %5% % % % % %投資變化10% % % % % %敏 感 性 分 析 圖0%3%6%9%12%10% 5% 0% 5% 10%敏 感 性 因 素 變 化內(nèi)部收益率投 資 不 變 ， 售 價(jià) 變 化售 價(jià) 不 變 ， 投 資 變 化基 準(zhǔn) 收 益 率通過以上分析圖表可以看出：? 當(dāng)總投資增加時(shí)，內(nèi)部收益率隨之降低，顯線性關(guān)系，其指標(biāo)影響較大，非常敏感，反之則升高。根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)和長期從事不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)所做項(xiàng)目多年積累的經(jīng)驗(yàn)得知：開發(fā)成本中最有可能發(fā)生波動(dòng)的是建安工程費(fèi)。二、敏感性分析為了更客觀的評(píng)價(jià)項(xiàng)目自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，本次報(bào)告僅對(duì)融資前指標(biāo)進(jìn)行敏感度分析。 總成本費(fèi)用銷售率的平衡點(diǎn)= 銷售收入—營業(yè)稅及附加 = %此方法表明，當(dāng)項(xiàng)目銷售 ％時(shí)凈銷售收入剛好與投資持平，余下的 ％面積為本項(xiàng)目稅前利潤部分。2．靜態(tài)計(jì)算由于房地產(chǎn)商品的特殊性，不可能使產(chǎn)量等于銷售量，所以此處考慮了靜態(tài)盈虧平衡方法。1）假設(shè)條件：? 產(chǎn)量等于銷售量；? 產(chǎn)量變化，單位可變成本不變，從而總成本費(fèi)用是產(chǎn)量的線性函數(shù)；銷售收入或總成本費(fèi)用 銷 售 量盈 虧 平 衡 點(diǎn) 盈 利 區(qū)虧 損 區(qū) 總 成 本 費(fèi) 用銷 售 收 入 銷售 稅 金 及 附加固 定 成 本? 產(chǎn)量變化，單位售價(jià)不變，從而銷售收入是銷售量的線性函數(shù)；? 多種產(chǎn)品換算為單一產(chǎn)品計(jì)算。隨著某些因素的變化，企業(yè)的盈利與虧損會(huì)有一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，稱為盈虧平衡點(diǎn) BEP。為此我們還需進(jìn)一步進(jìn)行項(xiàng)目不確定性分析，不確定性分析盈虧平衡分析和敏感度分析。第八章 項(xiàng)目的不確定性分析通過以上財(cái)務(wù)分析可知本項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)很小，影響其利潤的因素存在以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率、可建面積等。從本項(xiàng)目 2022 年 10 月開盤銷售后，有銷售收入，此時(shí)可實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)，用銷售收入償還借款本息及投入下期建設(shè)。從表中可以看出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力。 融資前現(xiàn)金流量分析表詳見：附件五自有資金現(xiàn)金流量分析詳見：附件七二、資金來源與運(yùn)用分析資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目資金平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。自有資金稅前 月； 稅后 月。資本金利潤率資本金利潤率是利潤與企業(yè)真正投入自由資金的比例，是靜態(tài)指標(biāo)。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于 0 的項(xiàng)目是可以考慮接受的?？梢婍?xiàng)目稅前、稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)季度收益率 2％，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。由項(xiàng)目現(xiàn)金流量表計(jì)算可得：全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：所得稅后： %； 所得稅前： %。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見附表。一、盈利能力分析財(cái)務(wù)內(nèi)部收益（FIRR） 、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及投資利潤率。詳見附表四：銷售計(jì)劃及銷售收入表第七章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)對(duì)本項(xiàng)目實(shí)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第二版以及由建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 ，建標(biāo)［2022］205 號(hào)，并參照我國新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，為了更客觀的評(píng)價(jià)項(xiàng)目自身經(jīng)濟(jì)效益，我們重點(diǎn)分析項(xiàng)目融資前現(xiàn)金流量。前期通過營銷推廣，內(nèi)部認(rèn)購，聚集大量人氣，在開盤日形成旺銷場(chǎng)面。三、銷售計(jì)劃與銷售收入本項(xiàng)目物業(yè)涉及多層住宅、高層住宅、商業(yè)、寫字樓，戶縣當(dāng)?shù)啬壳案邔幼≌N售緩慢，寫字樓市場(chǎng)幾乎空白，市場(chǎng)接受抗性較大，盡管本項(xiàng)目面世在一年以后，但為避免風(fēng)險(xiǎn)，避免樂觀給項(xiàng)目決策帶來失誤，為盡力將所有不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)含概在內(nèi)，我們?cè)O(shè)定項(xiàng)目的銷售周期定為21 個(gè)月，2022 年 10 月開盤銷售，2022 年 6 月底銷售完畢。本項(xiàng)目按上述規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目為 萬元，增值額為 1012 萬元，為扣除項(xiàng)目的 5％，低于 20％，所以本項(xiàng)目可免交土地增值稅。3. 投資估算總投資估算 = 土地費(fèi)用+前期費(fèi)用+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)+公共配套費(fèi)+管理費(fèi)+銷售及推廣費(fèi)+財(cái)務(wù)費(fèi)+不可預(yù)見費(fèi)注：銷售收入來源詳見“ 銷售收入估算表”項(xiàng)目投資估算表序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 小計(jì)（萬元） 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及備注1 土地取得成本 　 　 分?jǐn)偟娇墒劢ㄖ娣e樓面地價(jià)為 元 土地出讓費(fèi) 畝 　 出讓金 萬元 　 契稅 萬元 　2 前期費(fèi)用 　 　 城建費(fèi)用 　 　 前期工程費(fèi) 　 　 3 建筑安裝工程費(fèi) 　 　 　4 基礎(chǔ)設(shè)施 108000 ㎡ 紅線范圍內(nèi)供電、給水、排水、暖氣管道等5 公共配套費(fèi)及綠化 　 　 6 設(shè)備及工器具購置費(fèi) 　 　 　7 其他費(fèi)用 　 　 管理費(fèi) 萬元 取 16 項(xiàng)之和的 ％ 監(jiān)理費(fèi) 萬元 按市場(chǎng)取低于國家標(biāo)準(zhǔn) 沉降觀測(cè)費(fèi) 108000 ㎡ 市場(chǎng)價(jià) 決算費(fèi) 108000 ㎡ 市場(chǎng)價(jià)8 銷售及推廣費(fèi)用 萬元 市場(chǎng)推廣、宣傳、代理等為銷售收入 2％9 財(cái)務(wù)費(fèi)用 　 詳見資金運(yùn)作表10 不可預(yù)見費(fèi) 萬元 取 27 項(xiàng)之和的 2％　 合計(jì) 　 　 總投資分?jǐn)偟娇射N售面積單方成本為 1792 元/㎡(含墊付天然氣初裝費(fèi)） 詳細(xì)見附件三4．土地增值稅計(jì)算 1）扣除項(xiàng)目 根據(jù)《土地增值稅暫行條例》和實(shí)施細(xì)則的規(guī)定：納稅人開發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20％的，免征土地增值