2008年西安市花漾青城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(參考版)
2025-04-17 00:53本頁(yè)面
【正文】 ◆品牌：加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的品牌宣傳 ◆此項(xiàng)目有極大的開(kāi)發(fā)潛力，特別是在商業(yè)上面，價(jià)值很大，如地價(jià)能控制在6065萬(wàn)元/畝以內(nèi)，09年的銷售價(jià)格按品質(zhì)綜合型樓盤(pán)定位，住宅部分銷售均價(jià)可以達(dá)到2550元為主，商業(yè)門(mén)面可以達(dá)到5000元。 ◆地下室：吸引力一般，采用贈(zèng)送形式 ◆物管收費(fèi)： ◆供暖方式：市政供暖 ◆媒體：報(bào)紙、電視為主，戶外、直投為輔。二、 研判 通過(guò)上面對(duì)潛在置業(yè)者購(gòu)房需求的調(diào)查了解，對(duì)本區(qū)域項(xiàng)目的上市有重要的參考價(jià)值，下面我們將目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)于產(chǎn)品的要求進(jìn)行描述，從而使項(xiàng)目定位、廣告宣傳上切合市場(chǎng)的需要，做目標(biāo)消費(fèi)群需要的產(chǎn)品，這樣才能取得項(xiàng)目的最大成功。 在裝修上，消費(fèi)者還是選擇自主裝修，精裝修帶家具可以炒作，但不實(shí)用。居民居住考慮的是：購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)、菜籃子供暖、物業(yè)管理、完善的安防。 消費(fèi)者對(duì)住宅主要相關(guān)要素要求的強(qiáng)度由大到小依次為：配套、價(jià)格、品質(zhì)、環(huán)境、物管、地段。 總的看來(lái)，面積為90120平方米兩室兩廳、三室兩廳的小區(qū)式多層、小高層住宅為市場(chǎng)需求主流，而相應(yīng)價(jià)格承受能力多在2500元/平方米，總價(jià)25萬(wàn)元左右。，以鮮明的定位和務(wù)實(shí)的服務(wù)等利好建立項(xiàng)目新形象。威脅（T）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，減少威脅弱化劣勢(shì)，減免威脅 1. 利用開(kāi)發(fā)商的號(hào)召力，準(zhǔn)確的定位后，引爆當(dāng)?shù)責(zé)狳c(diǎn)，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行立體包裝，體現(xiàn)本項(xiàng)目區(qū)別其他項(xiàng)目的顯著個(gè)性?！吧钆涮讻Q定論”加“地段決定論”的優(yōu)勢(shì)1. 建立項(xiàng)目形象，樹(shù)立商戶的信心，同時(shí)引進(jìn)外商圈商戶，拉動(dòng)本地需求。，目前市場(chǎng)熱度不高.機(jī)會(huì)（O）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)。消費(fèi)群體特征2購(gòu)買(mǎi)類型C型：提升型D型：邊緣型定位城區(qū)中高領(lǐng)導(dǎo)，退休領(lǐng)導(dǎo)、社會(huì)實(shí)力人事普通市民階層文化不等中低收入高中低作用主要銷售對(duì)象；但數(shù)量不多；多買(mǎi)大戶型；對(duì)產(chǎn)品檔次、品牌形象形成有力的提升和拉動(dòng)數(shù)量較少，起作用是補(bǔ)充性的年齡四十五歲左右3040儲(chǔ)蓄及現(xiàn)狀普遍擁有大量存款普遍擁有35萬(wàn)元以上的存款，家庭年純收入在13萬(wàn)行為和心理特征購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，落定迅速消費(fèi)仔細(xì)，親朋資助，生活簡(jiǎn)樸，一定存款購(gòu)買(mǎi)戶型130150左右85110SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）SWOT分析，方正，好規(guī)劃，概念提煉靈活，將成為城東最有特色的高檔社區(qū)，有宏觀環(huán)境持續(xù)支撐加城市發(fā)展規(guī)劃利好因素處于主干道交通便利、負(fù)離子含量高、空氣溫度濕度適中2銷售工作和推廣有難度。三口之家居多。專業(yè)人才，尤其是從事與信息經(jīng)濟(jì)有關(guān)的專業(yè)人才、自由職業(yè)者行為和心理特征有農(nóng)村遷入城區(qū)的心態(tài)。戶型分析表客戶群需求市場(chǎng)細(xì)分客戶分類購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)特征主力需求戶型白領(lǐng)首次置業(yè)者交通、性價(jià)比、配套、升值潛力年輕，積蓄不多，月供能力一般，對(duì)價(jià)格較為敏感2房、3房白領(lǐng)二次置業(yè)者品質(zhì)、停車(chē)條件、交通、性價(jià)比、舒適度有一定積蓄，月供能力較強(qiáng)，家中多有小孩，年齡較大，對(duì)價(jià)格不十分敏感3房、4房、復(fù)試單位企業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員性價(jià)比、交通、配套對(duì)素質(zhì)要求高，離上班地點(diǎn)近，有補(bǔ)貼及隱性收入，對(duì)價(jià)格不太敏感2房、3房原住民二次置業(yè)者景觀、舒適度、品質(zhì)、價(jià)格積累多，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，要改善生活環(huán)境3房、4房、復(fù)式單位周邊區(qū)域置業(yè)便利、價(jià)格、升值潛力有一定積蓄，中等經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)價(jià)格及區(qū)域發(fā)展較敏感2房、3房消費(fèi)群體特征1購(gòu)買(mǎi)類型A型：主導(dǎo)型B型：標(biāo)志型定位城區(qū)與周邊村鎮(zhèn)小老板，個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶企事業(yè)單位中高級(jí)管理干部文化高高收入中中作用標(biāo)準(zhǔn)客戶、市場(chǎng)主流、多購(gòu)主力戶型市場(chǎng)領(lǐng)頭羊；對(duì)樹(shù)立品牌有重要作用；品牌與生活方式的追捧者和標(biāo)榜者；中戶型產(chǎn)品的主要購(gòu)買(mǎi)者?！糇≌?yīng)戶型面積較大◆從各項(xiàng)目的銷售面積來(lái)看，兩房80110㎡，供應(yīng)量較少；戶型面積多集中于110150平方米之間的三房。景美舍驪景天下地理位置位于行者路開(kāi)發(fā)區(qū)體育路東側(cè)開(kāi)發(fā)區(qū)體育路東開(kāi)發(fā)商臨潼區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司西安金鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司陜西浦江置業(yè)發(fā)展有限公司規(guī)模14棟多層不詳1棟高層住宅起價(jià)150元/平方米1470元/平方米2180元/平方米住宅最高價(jià)198元/平方米1860元/平方米2980元/平方米均價(jià)165元/平方米1550元/平方米2568元/平方米兩房面積80平方米不詳三房面積90130平方米108137平方米交房標(biāo)準(zhǔn)毛胚房毛胚房毛胚房自身配套天然氣、其中供暖天然氣、其中供暖天然氣、其中供暖付款方式一次性、按揭一次性、按揭一次性、按揭核心競(jìng)爭(zhēng)力低容積率，高配套溫泉、綠地花園溫泉、中空玻璃備注未來(lái)大規(guī)模社區(qū)現(xiàn)房，銷售一般總體判斷◆通過(guò)調(diào)查，臨潼住宅開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：◆住宅以多層住宅開(kāi)發(fā)為主◆目前，臨潼在開(kāi)發(fā)的所有項(xiàng)目均為6層的多層住宅。石榴花城居住小區(qū)配套設(shè)施先進(jìn)，
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