【正文】 西安市是世界著名的歷史文化名城和國際旅游城市，具有豐富的旅游資源。西安的旅游資源具有資源密度大、保存好、級別高的特點(diǎn)，以秦始皇陵兵馬俑、仿古入城式、仿唐樂舞等為代表的著名旅游品牌吸引了海內(nèi)外大量游客前來西安旅游觀光。酒店業(yè)和飲食業(yè)作為旅游產(chǎn)業(yè)的相伴產(chǎn)業(yè)，更是深受其利， 強(qiáng)大的旅游資源為西安酒店業(yè)的發(fā)展提供了優(yōu)越的條件和廣闊的發(fā)展空間，酒店業(yè)也因此獲得了豐厚的利潤。調(diào)查還顯示，西安目前五星級酒店客房總數(shù)為 1700 余套，四星級酒店客房總數(shù)為 2600 余套，三星級酒店客房總數(shù)為 3500 余套，準(zhǔn)三星級酒店客房總數(shù)為 3800 余套，二星級酒店客房總數(shù)為 11000 余套，以上所有酒店、賓館合計(jì)客房總數(shù)為 22600 余套。以上所有調(diào)查數(shù)據(jù)準(zhǔn)確率基本上達(dá)到 80%，故調(diào)查數(shù)據(jù)有一定的參考和研究價(jià)值。從各級酒店的分布和經(jīng)營狀況看，目前主要存在以下幾種情況： ① 、酒店的布局在各個(gè)城區(qū)之間不平衡，這表現(xiàn)在城內(nèi)、城南和城東三城區(qū)的酒店數(shù)幾乎占到西安市所有酒店數(shù)的 75%—80%；而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計(jì)不到所有酒店數(shù)的 20%—25%，可見酒店在各個(gè)城區(qū)之間的分布十分不平衡。 ③ 、酒店所處的位置對酒店的入住率影響巨大，位置好的酒店無論旺季淡季都能有相對穩(wěn)定的入住率，而位置稍差的酒店其入住率一直上不去。 據(jù)西安旅游局調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，西安所有酒店的年平均入住率達(dá)到 56—65%，與本次抽樣調(diào)查結(jié)果的入住率（ %）基本吻合，從這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，西安酒店業(yè)整體經(jīng)營狀況處于正常的利潤水平。相反，那些故步自封，不思創(chuàng)新的酒店，自然免不了被市場所淘汰的命運(yùn)。 西安目前酒店客房數(shù)以 22600 套計(jì)算（每天入住率定為 100%），全年 365 天西安酒店所有客房可接待的顧客數(shù)為 820 萬余人次，而 2021 年西安全年共接待游客達(dá)到 1685 萬人次，在這 1685 萬人次中除去不需要在當(dāng)?shù)鼐频辍埖?、招待所住宿的游客（如部分旅客寄居在朋友所在的學(xué)校）和西安本市居民到西安及周邊旅游區(qū) 游玩的人數(shù)，每年需要下榻西安酒店、飯店的人次不下于 900—1100 萬人次（約占所有游客的 55%—65%，這一百分比為保守估計(jì)數(shù)據(jù)），這個(gè)數(shù)字減去西安酒店所有客房可接待的顧客數(shù) 820 萬余人次后尚有 80—280 萬余人次需要住宿西安的酒店，以每個(gè)酒店客房數(shù) 300 套計(jì)算，尚需 7—25 個(gè)酒店有待開發(fā)。 事實(shí)上，在以上計(jì)算過程中得出的每年需要下榻西安 酒店、飯店的人次為 900—1100 萬人次為保守估計(jì)，另外，在這 890—1100 萬人次中還沒有將每年來自國內(nèi)外因公出差的群體，由此可見，西安的酒店業(yè)確實(shí)還存在比較樂觀的開發(fā)潛力。表明，西安酒店整體入住率平均水平基本維持在 70%左右，不同酒店之間則由于地理位置和經(jīng)營方式的差異而使得其入住率出現(xiàn)參差不齊的情況。面積為 20m2 的標(biāo)準(zhǔn)間居最多占 %， 15m 18m 19m2和 22m2 的標(biāo)準(zhǔn)間各占 %， 14m 24m2 和 28m2 的標(biāo)準(zhǔn)間各占 %。另外，西安 酒店的標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)量平均占酒店所有客房的比重為 74%，而 %的酒店其標(biāo)準(zhǔn)間占所有客房數(shù)的比重超過 70%，表明，目前西安的酒店大部分是以標(biāo)準(zhǔn)間作為其主要客房。進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，在所有調(diào)查的酒店中只有一家酒店其高檔客房占了 40%，兩家（ 10%）酒店其高檔客房占總客房數(shù)的 30%，其他的酒店其高檔客房均不超過 20%。此項(xiàng)分析表明，高檔客房比重太大，其市場風(fēng)險(xiǎn)相對就更大，相對而言，高檔客房比重偏少的酒店其市場風(fēng)險(xiǎn)性似乎略小一些。以參加會議、商務(wù)洽談、培訓(xùn)為目的入住的客戶占 16%，機(jī)關(guān)單位（以陜 西省其它地區(qū)為主）占 13%，其它消費(fèi)形式占 10%。 從對酒店的客戶年齡的調(diào)查看，客戶的年齡重要以中、青年人為主，同時(shí)也不乏年紀(jì)更輕和年紀(jì)更長的人。而客戶的消費(fèi)特征則主要是旅行消費(fèi)、公款消費(fèi)、商務(wù)消費(fèi)和住宿餐飲 等，其中又主要以旅游消費(fèi)和商務(wù)消費(fèi)為主。 西安酒店市場并未達(dá)到飽和 酒店業(yè)尚有開發(fā)利潤空間 調(diào)查顯示，有超過 80%的酒店 經(jīng)營者認(rèn)為目前西安酒店市場已經(jīng)達(dá)到飽和，他們持這種觀點(diǎn)的原因是因?yàn)榻陙砭频甑目头咳胱÷书_始下降，經(jīng)營利潤也逐漸減少，整個(gè)西安酒店業(yè)的平均利潤在下降，而市場競爭態(tài)勢卻越來越激烈，使得整個(gè)西安酒店業(yè)處于不景氣狀態(tài)。更有甚者，一些酒店抱殘守缺、并無創(chuàng)新意識，以一種被動的方式 去面對如此巨大的旅客資源，這樣的酒店別說賺取利潤，不虧損就很不錯(cuò)了。 大部分酒店設(shè)有咖啡廳、茶秀、快餐店、棋牌室 大型配套如游泳池、健身設(shè)施未能跟上 調(diào)查顯示，所有酒店咖啡廳、茶秀、快餐店和棋牌室的配置率分別為 18%、 24%、 18%和 16%，而對于游泳池、健身設(shè)施的配置分別為 3%和 13%，表明西安酒店在相關(guān)配套服務(wù)方面明顯帶有 “避重就輕 ”的傾向，即對于容易的、成本低廉甚至有利可圖設(shè)施如咖啡廳、茶秀等項(xiàng)目比較 重視，而對于投入成本大、收益相對較小但對于客戶來說非常需求的服務(wù)項(xiàng)目如大型健身房、游泳池等設(shè)施明顯投入不夠，這表明西安酒店經(jīng)營者在酒店的開發(fā)和經(jīng)營上目光還是比較短視，缺乏長遠(yuǎn)的考慮。 各酒店價(jià)格不一，市場無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 調(diào)查顯示，西安目前各大酒店的門市報(bào)價(jià)不一，即便是同地段同級別的酒店其門市報(bào)價(jià)也各有不同，甚至表現(xiàn)出很大的差異。 西安酒店業(yè)目前存在的問題 目前西安酒店業(yè)整體發(fā)展?fàn)顩r不太景氣（主要發(fā)生在全年的淡季），酒店業(yè)平均利潤相比前兩年有所下降，出現(xiàn)這種情況的原因是多方面的，歸納起來主要存在著以下一些問題： 整個(gè)酒店行業(yè)管理不太規(guī)范，價(jià)格制定沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。 硬服務(wù)跟不上 客房在設(shè)計(jì)和裝修布置上未能真正體現(xiàn)人性化和個(gè)性化，有些客房內(nèi)部設(shè)備已經(jīng)陳舊，設(shè)備的配置檔次不夠，也不夠精致。 消費(fèi)理念宣傳不夠 酒店經(jīng)營者在經(jīng)營服務(wù)方面思維過 于保守，缺少創(chuàng)新意識，這種 “抱殘守缺、不思創(chuàng)新 ”的經(jīng)營服務(wù)之道使得酒店在客戶更深層次需求方面開發(fā)不夠，而在酒店的宣傳以及消費(fèi)理念的引導(dǎo)方面工作就做得更少，這樣的結(jié)果往往使得它們逐漸被客戶所遺忘，經(jīng)營利潤自然也就很難得到保證。事實(shí)上，以西安如此巨大的旅游資源（同時(shí)西安又是西部開發(fā)的橋頭堡城市，招商引資的結(jié)果也吸引大量的商務(wù)人士入駐西安，這使得西安的旅客資源更加豐富），完全有條件依靠酒店的規(guī)模效應(yīng)來吸引旅客，以賺取豐厚的利潤。以西高新為例，真正位于西高新內(nèi)的酒店不過兩三家，即新紀(jì)元賓館（三星級） 、豪門新天地大酒店和西航賓館，而以西高新區(qū)內(nèi)的自然、人文環(huán)境和消費(fèi)力狀況，完全開發(fā)酒店的市場條件，因此，從西安目前酒店的分布狀況看確實(shí)存在不合理情況，這就為目前一些空白區(qū)域開發(fā)的酒店類物業(yè)提供了開發(fā)的空間。 西安酒店式公寓市場分析 西安酒店式公寓發(fā)展現(xiàn)狀描述 西安目前酒店式公寓的發(fā)展應(yīng)該說尚處于空白市場，盡管最近兩年相繼出現(xiàn)了幾家以酒店式公寓命名的樓盤如湯姆公寓、中匯商務(wù)酒店公寓、西部電子城 F 座的產(chǎn)權(quán)式酒店、新紀(jì)元賓館和即將開發(fā)的 “水晶 島 ”，但就整個(gè)西安的酒店式公寓市場而言，酒店式公寓幾乎還沒有起步（或者說剛剛才起步）。在國外，酒店式公寓一直倍受市場青睞，在我國幾個(gè)發(fā)達(dá)城市如深圳、廣州、上海、北京相繼出現(xiàn)了這種酒店式公寓并成為新新一族的新寵，酒店式公寓落戶西安應(yīng)該是最近兩年的事，盡管市場對此物業(yè)也有些炒作，而酒店式公寓也有不少其它物業(yè)所無法比擬的優(yōu)點(diǎn)（如引進(jìn)星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，既可居住又可辦公，價(jià)格也普遍比一般酒店低，而且它還具有非常明顯的投資功能），但至今為止西安的酒店式公寓尚未形成一定的規(guī)模 。以下就這三類酒店物業(yè)進(jìn)行對比分析： “湯姆公寓 ”屬產(chǎn)權(quán)式酒店。自美國二戰(zhàn)期間盛行而今。產(chǎn)權(quán)式酒店實(shí)質(zhì)是 “時(shí)權(quán)酒店 ”，即出售在一定時(shí)期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售，也可用于交換。產(chǎn)權(quán)式酒店在發(fā)達(dá)旅游城市或地區(qū)最為流行，它通常建于一個(gè)城市的旅游要道，以擁有充足的客源和較高的租用率，因而，這種產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)該說也是旅游的產(chǎn)物。 位于城東興慶公園對面的 “中匯商務(wù)酒店 ”，是西安第一個(gè)酒店式商務(wù)公寓。中匯商務(wù)酒店也正是基于其良好的居住、辦公條件和細(xì)致周到的星級酒店服務(wù)而受到市場青睞，據(jù)調(diào)查，中匯商務(wù)酒店客源豐富，入住率高，而且很大一部分為長期租用客戶，中匯商務(wù)酒店也因此獲得豐厚利潤。由于 “水晶島 ”定位為酒店式公寓，兼有居住和辦公的功能，同時(shí)又享受酒店式的星級服務(wù)，因而其面向的客戶將主要是高級職業(yè)白領(lǐng)、單 身貴族、投資者、本市中小型公司、外來商務(wù)人士和一些外來知名公司辦事員等。 但由于 “水晶島 ”采用的是 “售后返租 ” 銷售方式（即業(yè)主購買物業(yè)后又返租給開發(fā)商并讓其代為經(jīng)管，一定年限之后開發(fā)商又將物業(yè)的所有權(quán)和使用權(quán)交還給業(yè)主），這種銷售方式目前真 正成功的在西安為數(shù)甚少，沒有很好的借鑒和參考對象，而這種酒店式公寓在管理和經(jīng)營上又具有相當(dāng)高的技術(shù)含量，因此， “水晶島 ”這種銷售方式帶有相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)性，開發(fā)商應(yīng)該充分的考慮到這一點(diǎn)。 盡管酒店式公寓（或者產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）目前在西安尚處空白市場（或基本處于空白市場），具有很大的開發(fā)空間，同時(shí)西安巨大的旅游資源也為酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展創(chuàng)造了十分優(yōu)越的環(huán)境和條件，但是，正如西安酒店業(yè)發(fā)展到現(xiàn)階段出現(xiàn)了不少問題一樣，如果酒店式公寓在開發(fā)之初未能做長遠(yuǎn)的、通盤的考慮和相對精準(zhǔn)的市場定位，西安酒店式公寓也遲早會遇到與當(dāng)前酒店面臨的同樣難題，因此，在酒店式公寓的開發(fā)與經(jīng)營過程中必須有十分清醒的認(rèn)識，在開發(fā)之初便做長遠(yuǎn)之計(jì)，尤其對于定位必須有著精準(zhǔn)的估計(jì)。 本次調(diào)查也顯示，市民對于酒店式公寓的市場前景普遍較為看好，其中有 60%的被訪者認(rèn)為這種酒店式公寓發(fā)展前景不錯(cuò)， 1/3 的被訪者則表示酒店式公寓的發(fā)展前景一般，其最終的發(fā)展?fàn)顟B(tài)要看整個(gè)酒店式公寓市場 的行業(yè)規(guī)范程度和競爭態(tài)勢以及酒店式公寓提供的硬件和軟件服務(wù)的內(nèi)容和成色，因此，就目前的形勢來看，這部分被訪者對此物業(yè)持謹(jǐn)慎態(tài)度。 關(guān)于酒店式公寓未來發(fā)展 的相關(guān)探討 盡管巨大的旅游資源（另外西安還是西部大開發(fā)的橋頭堡城市）為西安酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展提供了十分優(yōu)越的條件和廣闊的空間，但由于酒店式公寓物業(yè)在西安目前為數(shù)尚少，還沒有形成一定的規(guī)模和大環(huán)境，因此一些潛在的問題尚未暴露出來，而這些問題到后來可能會影響到整個(gè)酒店式公寓市場的良性發(fā)展，所以開發(fā)商必須未雨綢繆，事先作好長遠(yuǎn)的、全盤的和相對精準(zhǔn)的策劃和定位。 西安休閑、娛樂、健身市場現(xiàn)狀描述 西安休閑、娛樂、健身市場贏利空間廣闊 對西安部分健身、娛樂、休閑、餐飲場所經(jīng)營狀況的調(diào)查表明，目前西安餐飲市場表現(xiàn)出非常好的態(tài)勢，從事這些行業(yè)的公司或個(gè)體老板從中賺取了非常豐厚的利潤；而健身、娛樂、休閑市場遠(yuǎn)未達(dá)到飽和，尤其是融健身、娛樂、休閑、餐飲功能于一體的大型娛樂健身活動中心為數(shù)甚少，市場可開發(fā)的空間比較樂觀。 西安休閑、娛樂、健身場所經(jīng)營狀況抽樣分析 健身中心調(diào)查分析 規(guī)模：目前市場健身中心的經(jīng)營規(guī)模普遍在 200 m2 至 4000 m2 左右，可同時(shí)容納人數(shù)在 200人左右。經(jīng)營高峰期基本出現(xiàn)在上午 10： 00 到 12： 00 以后，一直延續(xù)到下午 7： 00 到晚上23： 00 左右。 消費(fèi)者身份特征：以休閑、健美、美體、減肥為目的的消費(fèi)者主要以女性居多，身份主要為職業(yè)白領(lǐng)和學(xué)生；而以運(yùn)動、力量、發(fā)泄等為目的的消費(fèi)者以男性居多，身份主要為職業(yè)白領(lǐng)、部門經(jīng)理和年輕的企業(yè)老板。女性則主要以健身、健美、保持體形、減肥 和放松為目的。女性主要消費(fèi)的類型有保齡球、健美操，也有部分進(jìn)行跑步機(jī)等項(xiàng)目的消費(fèi)。跑步機(jī)、騎馬機(jī)、健身車等消費(fèi)項(xiàng)目平均收費(fèi)為 5 元 /小時(shí)，月卡、年卡收費(fèi)情況為： 月卡 每張 300 元； 年卡 每張 2580 元；會員卡 每張 3800 元。 經(jīng)營時(shí)間：多數(shù)營業(yè)時(shí)間從早上 9： 00開始，到晚上的 22： 30—2： 00 結(jié)束。 消費(fèi)者年齡和性別特征：男女消費(fèi)者基本處于均衡態(tài)勢，消費(fèi)者年齡 90%集中于 18—40 歲，其中 18—25 歲、 25—30 歲和 30—40 歲年齡段人群比例基本上各占 1/3。 消費(fèi)的目的： 80%—90%出于休閑的目的， 50%—60%出于商談業(yè)務(wù)的需要， 30%—40%出于品嘗的目的，與朋友聊天交流的占到 30%—40%。其中 迷你型 20 元 /小時(shí)， 20 m2 左右； 小型 20 元 /小時(shí) 20 m2 左右； 豪華型 30 元 /小時(shí) 30 m2 左右。 經(jīng)營時(shí)間：從早上 9： 00 左右到晚上的 21： 00 至 24： 00 結(jié)束。男女比例均衡。 消費(fèi)的目的：帶小孩玩、學(xué)游泳、健身?？扇菁{ 100 人左右。 消費(fèi)者年齡和性別特征：舞廳、夜總會主要為男性； KTV 音樂廣場男女比例均衡。 消費(fèi) 者身份特征：企業(yè)老板、職業(yè)白領(lǐng)。 消費(fèi)類型： 舞廳 小型 50 元 6 m2 左右 中型 80 元 9 m2 左右 大型 100 元 11 m2 左右 KTV 小型