【正文】 ，而位置稍差的酒店其入住率一直上不去。相反，那些故步自封，不思創(chuàng)新的酒店，自然免不了被市場所淘汰的命運(yùn)。 事實(shí)上，在以上計(jì)算過程中得出的每年需要下榻西安 酒店、飯店的人次為 900—1100 萬人次為保守估計(jì)，另外，在這 890—1100 萬人次中還沒有將每年來自國內(nèi)外因公出差的群體，由此可見，西安的酒店業(yè)確實(shí)還存在比較樂觀的開發(fā)潛力。面積為 20m2 的標(biāo)準(zhǔn)間居最多占 %， 15m 18m 19m2和 22m2 的標(biāo)準(zhǔn)間各占 %， 14m 24m2 和 28m2 的標(biāo)準(zhǔn)間各占 %。進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，在所有調(diào)查的酒店中只有一家酒店其高檔客房占了 40%，兩家（ 10%）酒店其高檔客房占總客房數(shù)的 30%，其他的酒店其高檔客房均不超過 20%。以參加會(huì)議、商務(wù)洽談、培訓(xùn)為目的入住的客戶占 16%，機(jī)關(guān)單位（以陜 西省其它地區(qū)為主）占 13%，其它消費(fèi)形式占 10%。而客戶的消費(fèi)特征則主要是旅行消費(fèi)、公款消費(fèi)、商務(wù)消費(fèi)和住宿餐飲 等，其中又主要以旅游消費(fèi)和商務(wù)消費(fèi)為主。更有甚者，一些酒店抱殘守缺、并無創(chuàng)新意識(shí)，以一種被動(dòng)的方式 去面對(duì)如此巨大的旅客資源，這樣的酒店別說賺取利潤，不虧損就很不錯(cuò)了。 各酒店價(jià)格不一，市場無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 調(diào)查顯示，西安目前各大酒店的門市報(bào)價(jià)不一，即便是同地段同級(jí)別的酒店其門市報(bào)價(jià)也各有不同，甚至表現(xiàn)出很大的差異。 硬服務(wù)跟不上 客房在設(shè)計(jì)和裝修布置上未能真正體現(xiàn)人性化和個(gè)性化，有些客房內(nèi)部設(shè)備已經(jīng)陳舊，設(shè)備的配置檔次不夠，也不夠精致。事實(shí)上，以西安如此巨大的旅游資源（同時(shí)西安又是西部開發(fā)的橋頭堡城市，招商引資的結(jié)果也吸引大量的商務(wù)人士入駐西安，這使得西安的旅客資源更加豐富），完全有條件依靠酒店的規(guī)模效應(yīng)來吸引旅客，以賺取豐厚的利潤。 西安酒店式公寓市場分析 西安酒店式公寓發(fā)展現(xiàn)狀描述 西安目前酒店式公寓的發(fā)展應(yīng)該說尚處于空白市場，盡管最近兩年相繼出現(xiàn)了幾家以酒店式公寓命名的樓盤如湯姆公寓、中匯商務(wù)酒店公寓、西部電子城 F 座的產(chǎn)權(quán)式酒店、新紀(jì)元賓館和即將開發(fā)的 “水晶 島 ”，但就整個(gè)西安的酒店式公寓市場而言，酒店式公寓幾乎還沒有起步（或者說剛剛才起步）。以下就這三類酒店物業(yè)進(jìn)行對(duì)比分析： “湯姆公寓 ”屬產(chǎn)權(quán)式酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店實(shí)質(zhì)是 “時(shí)權(quán)酒店 ”，即出售在一定時(shí)期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售，也可用于交換。 位于城東興慶公園對(duì)面的 “中匯商務(wù)酒店 ”，是西安第一個(gè)酒店式商務(wù)公寓。由于 “水晶島 ”定位為酒店式公寓，兼有居住和辦公的功能，同時(shí)又享受酒店式的星級(jí)服務(wù)，因而其面向的客戶將主要是高級(jí)職業(yè)白領(lǐng)、單 身貴族、投資者、本市中小型公司、外來商務(wù)人士和一些外來知名公司辦事員等。 盡管酒店式公寓（或者產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）目前在西安尚處空白市場（或基本處于空白市場），具有很大的開發(fā)空間，同時(shí)西安巨大的旅游資源也為酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展創(chuàng)造了十分優(yōu)越的環(huán)境和條件，但是，正如西安酒店業(yè)發(fā)展到現(xiàn)階段出現(xiàn)了不少問題一樣，如果酒店式公寓在開發(fā)之初未能做長遠(yuǎn)的、通盤的考慮和相對(duì)精準(zhǔn)的市場定位，西安酒店式公寓也遲早會(huì)遇到與當(dāng)前酒店面臨的同樣難題，因此，在酒店式公寓的開發(fā)與經(jīng)營過程中必須有十分清醒的認(rèn)識(shí)，在開發(fā)之初便做長遠(yuǎn)之計(jì)，尤其對(duì)于定位必須有著精準(zhǔn)的估計(jì)。 關(guān)于酒店式公寓未來發(fā)展 的相關(guān)探討 盡管巨大的旅游資源（另外西安還是西部大開發(fā)的橋頭堡城市）為西安酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展提供了十分優(yōu)越的條件和廣闊的空間，但由于酒店式公寓物業(yè)在西安目前為數(shù)尚少，還沒有形成一定的規(guī)模和大環(huán)境，因此一些潛在的問題尚未暴露出來，而這些問題到后來可能會(huì)影響到整個(gè)酒店式公寓市場的良性發(fā)展，所以開發(fā)商必須未雨綢繆，事先作好長遠(yuǎn)的、全盤的和相對(duì)精準(zhǔn)的策劃和定位。 西安休閑、娛樂、健身場所經(jīng)營狀況抽樣分析 健身中心調(diào)查分析 規(guī)模：目前市場健身中心的經(jīng)營規(guī)模普遍在 200 m2 至 4000 m2 左右，可同時(shí)容納人數(shù)在 200人左右。 消費(fèi)者身份特征：以休閑、健美、美體、減肥為目的的消費(fèi)者主要以女性居多，身份主要為職業(yè)白領(lǐng)和學(xué)生；而以運(yùn)動(dòng)、力量、發(fā)泄等為目的的消費(fèi)者以男性居多，身份主要為職業(yè)白領(lǐng)、部門經(jīng)理和年輕的企業(yè)老板。女性主要消費(fèi)的類型有保齡球、健美操，也有部分進(jìn)行跑步機(jī)等項(xiàng)目的消費(fèi)。 經(jīng)營時(shí)間：多數(shù)營業(yè)時(shí)間從早上 9： 00開始，到晚上的 22： 30—2： 00 結(jié)束。 消費(fèi)的目的： 80%—90%出于休閑的目的， 50%—60%出于商談業(yè)務(wù)的需要， 30%—40%出于品嘗的目的，與朋友聊天交流的占到 30%—40%。 經(jīng)營時(shí)間：從早上 9： 00 左右到晚上的 21： 00 至 24： 00 結(jié)束。 消費(fèi)的目的：帶小孩玩、學(xué)游泳、健身。 消費(fèi)者年齡和性別特征：舞廳、夜總會(huì)主要為男性； KTV 音樂廣場男女比例均衡。 消費(fèi)類型： 舞廳 小型 50 元 6 m2 左右 中型 80 元 9 m2 左右 大型 100 元 11 m2 左右 KTV 小型 40—80 元 中型 50—120 元 大型 70—160 元 豪華型 100—200 元 西安休閑、娛樂、健身場所經(jīng)營狀況綜合 分析 以上對(duì)于西安休閑、娛樂、健身場所的調(diào)查及相關(guān)資料（西安旅游網(wǎng)、行業(yè)協(xié)會(huì)、報(bào)紙信息）的分析表明，目前西安建身、娛樂、餐飲、休閑行業(yè)整體經(jīng)營處于良好態(tài)勢，尤其是餐飲和舞廳、夜總會(huì)、 KTV 等娛樂性場所，從調(diào)查數(shù)據(jù)和相關(guān)資料還顯示，西安人對(duì)于 “水 ”上消費(fèi)頗為青睞，無論是目前西安最大的 “水上世界 ”——龍宮，還是諸如維多利亞浴場、溫沙堡洗浴等場所都表現(xiàn)出比較好的經(jīng)營狀況。從商業(yè)資本結(jié) 構(gòu)看，除本地旅游企業(yè)鞏固和擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模和競爭力外，國內(nèi)酒店巨頭及國際酒店大鱷亦將抓緊時(shí)機(jī)進(jìn)入西安市場，參與西安市酒店市場的競爭，本地商家一股獨(dú)大的狀況將會(huì)發(fā)生根本轉(zhuǎn)變。 第二節(jié) 微觀市場調(diào)研與分析 一、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及區(qū)內(nèi)人口構(gòu)成 “和平大廈 ”所在區(qū)域人文環(huán)境優(yōu)良，周邊單位有 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：項(xiàng)目地周邊以 等樓盤開發(fā)亦為本項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施起到了呼應(yīng)作用，將逐漸形成西安市的休閑娛樂繁榮區(qū)。鑒于以上種種，在 旅游人群的消費(fèi)需求呼喚下，和平路緣線以酒店住宿、休閑餐飲、娛樂健體為主體的休閑消費(fèi)街區(qū)呼之欲出?！昂推酱髲B ”總高為 24 米，容積率為 ，地下停車場有 133 個(gè)車位。為此公司專門成立了 “和平大廈項(xiàng)目部 ”由公司總經(jīng)理及副總經(jīng)理分別擔(dān)任項(xiàng)目部正副項(xiàng)目經(jīng)理，項(xiàng)目部下設(shè)拆遷部、工程部、合同預(yù)算部、開發(fā)部，經(jīng)營銷售部、招商部全力配合項(xiàng)目的實(shí)施。 項(xiàng)目管理組織架構(gòu)圖： 毓興物業(yè)發(fā)展有限公司 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 總經(jīng)理 三、和平大廈規(guī)劃審批情況： 2021 年經(jīng)政府土地部門對(duì)ＸＸ號(hào)辦公宿舍用地掛牌，我公司通過競拍，于 2021 年 11月取得該地塊 70 年的使用權(quán)（面積５６４８平方米，折合８．４７２畝）。 四．和平大廈設(shè)計(jì)說明 １．建筑特征：設(shè)計(jì)總建筑面積約３2021平方米 ；地下一層，地上十二層；建筑外形為長方體，建筑耐火等級(jí)為二級(jí)，建筑耐久年限為１００年。 五、和平大廈項(xiàng)目進(jìn)展情況及工程進(jìn)度計(jì)劃 和平大廈地塊已經(jīng) “三通一平 ”報(bào)建手續(xù)正在完成，現(xiàn)正在準(zhǔn)備辦理招標(biāo)及施工許可證工作。 1 2021 年 7 月正式營業(yè)。 以實(shí)用型商務(wù)空間滿足入住酒店后的各種要求，達(dá)到消費(fèi)者與經(jīng)營者的互利互動(dòng)； 要素三：綠色酒店設(shè)施、無障礙人性關(guān)懷。 旅游住宿需求 投資回報(bào)需求 開發(fā)利潤需求 貸款回收需求 ＝ ＝ ＝ 經(jīng)過深入研究和充分論證， “和平大廈 ”項(xiàng)目整體定位如下： 酒店業(yè)態(tài)定位：滿足國際化酒店發(fā)展需要，建設(shè)具有中國特色的集住宿、娛樂、文化、健身、餐飲、旅游等為一體的經(jīng)濟(jì)型酒店服務(wù)中心。 第六章 營銷策略 “和平大廈 ”項(xiàng)目營銷目標(biāo) 本項(xiàng)目總建筑面積： 32021 ㎡ 建設(shè)周期： 24 個(gè)月 營銷周期： 10 個(gè)月（招商： 18000 ㎡、銷售 14000 ㎡） 合同總額： ≥（ 20 年租賃期） 銷售、租賃比例安排 為營造區(qū)域商圈氛圍 、刺激投資，有效化解投資風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市旅游地產(chǎn)市場成熟的運(yùn)作模式，本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)采取以租賃相為主的營銷策略，即以開發(fā)商為主進(jìn)行建設(shè)開發(fā)、整體租賃給具有全國甚至與全球連鎖實(shí)力的強(qiáng)勢酒店經(jīng)營機(jī)構(gòu)，原因如下： 根據(jù)初步成本核算結(jié)果，本項(xiàng)目建設(shè)總投資將達(dá)到 萬元（現(xiàn)將成本計(jì)算附件）。從而實(shí)現(xiàn)毓興公司資本鏈的良性循環(huán)。 因此，為規(guī)避上述有可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，本案采取滲透式定價(jià)原則，先以低價(jià)推出市場，發(fā)揮價(jià)格優(yōu)勢吸引買家，樹立項(xiàng)目知名度，然后隨著需求的增加而逐步提價(jià)，最終實(shí)現(xiàn)開發(fā)商的利潤需求。關(guān)鍵點(diǎn)在于以時(shí)間換取價(jià)值。本項(xiàng)目經(jīng)過前期策劃與論證，證明具有強(qiáng)大的市場生命力，但是，如果拖延營銷周期勢必造成時(shí)間成本的無限增大，不利于后期項(xiàng)目開發(fā)的資金流轉(zhuǎn)，因此，作為具有強(qiáng)勢酒店組合的 “和平大廈 ”，利用價(jià)格杠桿爭 取時(shí)間尤為重要，也必將帶來項(xiàng)目運(yùn)作的更大成功。 雖然 “和平大廈 ”預(yù)留營銷部分已經(jīng)滿足了項(xiàng)目投資的資金需要，但為企業(yè)資本運(yùn)營戰(zhàn)略考慮，提案部門依然建議采用投資工具的多種組合，一方面可保證任何情況下的工程施工進(jìn)度，促進(jìn)預(yù)留面積的營銷，同時(shí)，為企業(yè)下一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)奠定資本和市場基礎(chǔ)，有助于資金鏈的運(yùn)行順暢。 根據(jù)對(duì)金融機(jī)構(gòu)利益需求的調(diào)查了解，要實(shí)現(xiàn)銀行融資這一目標(biāo)，必須保證洽談中的等強(qiáng)勢酒店機(jī)構(gòu)按時(shí)進(jìn)駐本項(xiàng)目。 酒店地產(chǎn)的成功取決于地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、酒店投資者或酒店經(jīng)營者四方利益的協(xié)調(diào)，即達(dá)到多贏的局面。 首先解決為誰建設(shè)的問題，經(jīng)過長期的市場考察，建議首選具有連鎖經(jīng)營和自營實(shí)力的 “法國雅高 ”、 “美國速八 ”，以及上海 “莫泰 168 ”等強(qiáng)勢酒店機(jī)構(gòu)，量體裁衣，筑巢引鳳，按照它們的要求建設(shè)適合其經(jīng)營的酒店設(shè)施。 按照前文確定的營銷價(jià)格，出售 萬平方米即可收回全部投資，并還清所有銀行貸款，同時(shí)預(yù)留 萬平方米以低廉租金租賃給 “法國雅高 ”、 “美國速八 ”，以及上海 “莫泰 168 ”等強(qiáng)勢酒店機(jī)構(gòu)，在借助于強(qiáng)勢品牌帶動(dòng)區(qū)域休閑娛樂消費(fèi)氣氛的同時(shí)確保獲得長期穩(wěn)定的租賃收益，降低金融機(jī)構(gòu)給本項(xiàng)目的貸款風(fēng)險(xiǎn)。強(qiáng)大的還貸能力促使銀行無憂放貸。 “短期回本、長期獲利 ”，基于酒店地產(chǎn)運(yùn)作的這一基本原理，毓興公司不僅可以在本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)與市場運(yùn)營中獲得可觀的利益回報(bào)，更能憑借強(qiáng)勁的融資能力積累豐富的資本擴(kuò)張資源 ——金融機(jī)構(gòu)的信任與扶持。 ２． 申請(qǐng)商業(yè)銀行固定資產(chǎn)開發(fā)專項(xiàng)貸款 3000 萬元。 投資估算情況如下： 和平大廈投資估算表 項(xiàng) 目 單 價(jià) 指標(biāo)值 合計(jì)（萬元 拆遷安置費(fèi)用 土地費(fèi)用 350 建筑工程費(fèi) 3840 框架商業(yè)房 1200 元 / m2 28000 m2 3360 地下車庫及人防工程 1200 元 / m2 4000 m2 480 設(shè)備安裝工程費(fèi) 電梯的設(shè)備安裝 45 萬元 /部 4 部 180 給排水設(shè)備安裝 18 元 / m2 28000 m2 中央空調(diào)（通風(fēng)） 200 元 / m2 10500 m2 210 房間拖式空調(diào) 100 元 / m2 17500 m2 175 衛(wèi)生潔具 50 元 / m2 28000 m2 140 動(dòng)力照明及弱電 120 元 / m2 32021 m2 384 消防報(bào)警、噴淋 15 元 / m2 32021 m2 48 工程前期費(fèi) 勘查設(shè)計(jì)費(fèi) 建安總造價(jià) 1% 定額編制管理費(fèi) 建安總造價(jià) % 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 建安總造價(jià) % 建筑規(guī)劃費(fèi) 建安總造價(jià) % 招投標(biāo)管理費(fèi) 建安總造價(jià) % 勞保統(tǒng)籌費(fèi) 建安總造價(jià) % 消防設(shè)施配套費(fèi) 5 元 / m2 32021 16 抗震設(shè)施審查費(fèi) 元 / m2 32021 天然氣集資費(fèi) 20 元 / m2 32021 64 自來水增容費(fèi) 8 元 / m2 32021 用電增容費(fèi) 30 元 / m2 32021 96 排污費(fèi) 6 元 / m2 32021 環(huán)衛(wèi)費(fèi)及城市建設(shè)占道費(fèi) 元 / m2 32021 市政公用設(shè)施配套費(fèi) 90 元 / m2 32021 288 新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi) 6 元 / m2 32021 項(xiàng) 目 單 價(jià) 指標(biāo)值 合計(jì)（萬元 室外工程費(fèi) 120 元 / m2 1500 18 建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 建安總造價(jià) 1% 50． 27 建設(shè)單位管理費(fèi) 前七項(xiàng)之和 2% 184． 6 預(yù)備費(fèi) 923 財(cái)務(wù)費(fèi)用 計(jì)劃借款 3000 萬元，年利率 6%，期限 3 年