區(qū)域市場(chǎng)可行性研究報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 梯公寓主題景觀3大主題園林，一個(gè)坡地公園建筑特點(diǎn)十棟1梯2戶的板式小高層電梯公寓圍合而成經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積（畝）總建筑面積（㎡）容積率綠地率總戶數(shù)（戶）車 位（個(gè)）105190000%1330不詳開發(fā)進(jìn)度共分三期開發(fā)；開盤時(shí)間：1期年8月13日，2期：年9月25日，3期：年11月12日；交房時(shí)間：2006年7月；銷售情況：目前一、二期售完，三期余5套左右。【規(guī)劃】地塊周邊未來規(guī)劃有醫(yī)院、幼兒園、占地40余畝的文化娛樂用地、占地120畝的未來廣場(chǎng)城市公園。由于鷺島國(guó)際社區(qū)的較高定位，其售價(jià)位居區(qū)域房?jī)r(jià)之首，預(yù)計(jì)二期起價(jià)為4800元/㎡，其余樓盤價(jià)格多在40004500元/㎡。區(qū)域土地供給主要集中在三環(huán)附近目前，區(qū)域土地供給主要集中在三環(huán)外和三環(huán)內(nèi)側(cè)，由于土地資源的有限性，二三環(huán)之間特別是靠近二環(huán)可供開發(fā)的土地已不多，整個(gè)外雙楠片區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)將逐步向三環(huán)附近轉(zhuǎn)移。（四）房地產(chǎn)開發(fā)將不再規(guī)?；?，開發(fā)水平將不斷提高為了鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)供應(yīng)，市國(guó)土資源局出臺(tái)的今年土地供應(yīng)計(jì)劃提出，今年在經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)上，將適度控制單宗土地規(guī)模，原則上單宗地塊面積控制在200畝以內(nèi)。SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra。（三）商品房總體供給將繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)2006年正值城西南樓市面臨發(fā)展瓶頸的關(guān)鍵時(shí)刻，另一條快速通道——“雙楠大道”將于年內(nèi)通車。年城西二環(huán)至外環(huán)內(nèi)土地拍賣情況區(qū)域成交宗數(shù)成交金額（萬元）成交面積（畝）平均單價(jià)（萬元/畝）西232西3外7合計(jì)9（二）從區(qū)域市場(chǎng)看2004年至今區(qū)域土地拍賣情況時(shí)間地塊位置環(huán)域成交面積（畝）成交價(jià)（萬元/畝）競(jìng)得單位2004年武侯區(qū)簇橋鄉(xiāng)順江村八組（武侯大道旁）三環(huán)內(nèi)側(cè)72100成都興元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武侯科技園武青東六路三環(huán)外42102四川永合實(shí)業(yè)有限公司年武侯區(qū)簇橋鄉(xiāng)順江村2組三環(huán)外105141藍(lán)光和駿武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)龍爪村二、十、十一組二三環(huán)之間200331中海興業(yè)（成都）發(fā)展有限公司2006年5月前武侯區(qū)機(jī)投鎮(zhèn)果堰村5組三環(huán)外42160重慶萬州驛鑫房地產(chǎn)有限責(zé)任公司區(qū)域內(nèi)土地供給有限整個(gè)外雙楠片區(qū)年至今拍賣成交的土地僅三宗，占城西二環(huán)至外環(huán)內(nèi)拍賣成交土地的33%左右，分別為已開發(fā)的中海常春藤花園（龍灣半島）和藍(lán)光諾丁山、置信麗都【教育】石室外國(guó)語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、農(nóng)行培訓(xùn)學(xué)校，雙楠小學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、規(guī)劃幼兒園等環(huán)伺周圍。廣告訴求人本思想 構(gòu)建人性空間主力戶型（㎡）96170售樓部示 意藍(lán)光經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積（畝）總建筑面積（㎡）容積率綠化率總戶數(shù)（戶）車 位（個(gè)）370400000不詳460不詳開發(fā)進(jìn)度分三期開發(fā)，尚未開盤，預(yù)計(jì)4月底開盤配套小區(qū)會(huì)所、運(yùn)動(dòng)健身休閑設(shè)施、小區(qū)商業(yè)街等周邊【生活】依托雙楠區(qū)域成熟城市生活，分布有伊藤洋化堂、人人樂、餐飲娛樂區(qū)等。建筑特點(diǎn)在建筑外立面采用超大比例的大面積玻璃體，設(shè)計(jì)三面采光；所有陽(yáng)臺(tái)全部采用獨(dú)特的錯(cuò)位式陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，陽(yáng)臺(tái)與陽(yáng)臺(tái)之間相對(duì)距離高達(dá)6米，這種錯(cuò)位式陽(yáng)臺(tái)凡是高達(dá)6米的部分，其面積全部贈(zèng)送；電梯廳全部采用全寬景落地玻璃窗，收攬寬達(dá)9米的風(fēng)景與陽(yáng)光。二、區(qū)域商品住宅狀況（一）區(qū)域主要樓盤情況主要就項(xiàng)目所在區(qū)域——武侯大道沿線外雙楠片區(qū)選取各類具有代表性的典型物業(yè)進(jìn)行對(duì)比分析，以下為所選樓盤基本情況：鷺島國(guó)際社區(qū)2期項(xiàng)目名稱鷺島國(guó)際社區(qū)2期價(jià) 格（元/㎡）預(yù)計(jì)4800起價(jià)項(xiàng)目地址武侯外雙楠所屬區(qū)位外雙楠二三環(huán)之間開發(fā)商滕王閣地產(chǎn)物業(yè)類型1115層電梯公寓景觀設(shè)計(jì)日本丸山正光建筑特點(diǎn)二期新看點(diǎn)：水晶四季公寓、LOFT創(chuàng)意空間、翡翠別墅、密林公寓，為不同人群提供相應(yīng)的滿足。其他樓盤如置信麗都望郡”、“鷺島國(guó)際社區(qū)”、“中海常春藤花園、置信麗都雙楠早在十年前就形成了高檔社區(qū)的概念，特別是內(nèi)雙楠，配套完善、交通便捷，區(qū)域成熟度高，種類完善的商業(yè)設(shè)施、餐飲美食、時(shí)尚購(gòu)物、文化娛樂、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、各級(jí)學(xué)府...... 遍布區(qū)域的大街小巷。該片區(qū)吸引了成都置信、炎華置信、中海置業(yè)等品牌開發(fā)商。三環(huán)路外的“外光華”片區(qū)生態(tài)環(huán)境極佳，由于有了光華大道的穿針引線，以往與城區(qū)的距離感不復(fù)存在。除了舉世聞名的古蜀文化遺址，古蜀金沙文化主題的摸底河公園、華貴的皇陵公園、洗練厚重的漢代廊橋公園......多個(gè)大型生態(tài)文化公園構(gòu)建起該片區(qū)的多重生態(tài)屏障。從本案周邊片區(qū)看【羊西片區(qū)】——城西啟動(dòng)最早的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域自羊西線改造后，其沿線的房地產(chǎn)開發(fā)逐漸升溫。雍錦灣、鷺島國(guó)際社區(qū)等為代表的新國(guó)際文化……構(gòu)成了人們對(duì)當(dāng)下城西的整體人文印象。另外，從去年底至今的土地市場(chǎng)看，城區(qū)的土地價(jià)格幾乎可以用“飛漲”來形容，一塊商住用地的價(jià)格不可思議的達(dá)到了1160萬元/畝，樓面地價(jià)達(dá)到了2900元/㎡，成本的增加將導(dǎo)致開發(fā)商提高售價(jià)，以保證開發(fā)利潤(rùn)。銀行出于擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)客戶范圍，增加貸款業(yè)務(wù)的考慮，開始為個(gè)人住房貸款“松綁”，包括中國(guó)工商銀行和上海浦東發(fā)展銀行相繼推出優(yōu)惠措施，比如對(duì)房齡限制放寬、給信譽(yù)好的客戶第二套房利率打折等，而建設(shè)銀行更正式推出以住房為載體的個(gè)人住房最高額抵押貸款新產(chǎn)品，即客戶以自有住房向銀行作最高額抵押、在有效期間和貸款額度內(nèi)循環(huán)使用的貸款，貸款有效期最長(zhǎng)為30年。這將是年內(nèi)宏觀調(diào)控的基調(diào)。 從成都市商業(yè)地產(chǎn)供需局面來看，目前部分區(qū)域商業(yè)中心逐漸形成，但是在銷售與經(jīng)營(yíng)上均不理想；大部分區(qū)域商業(yè)中心項(xiàng)目目前處于空置狀態(tài)；部分經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況不令人滿意；項(xiàng)目的市場(chǎng)壓力以低租金招攬商家以及銷售投資匯報(bào)承諾等因素轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商；部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)向住宅的開發(fā)(例如：藍(lán)光集團(tuán)等)；部分區(qū)域的專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)比較火爆，但是在銷售上碰見來自于各種投資物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，銷售周期長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)困難
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