【正文】 ? HZMIS（Ｈ uaZhi Manage Information System）： 華智管理信息系統(tǒng)。依靠小戶型產品的面積小、總價低吸引中低收入人群必然會收到良好效果。 第五章、市場存在的問題點與機會點 蘇州房地產市場自 2020 年進入快速增長期以來，發(fā)展勢頭迅猛。這些動遷戶都有住房需求，加大了購房隊伍，大大增加了市場有效需求。 ■市場上供應的結構嚴重失調，房型面積過大， 121m2以上的房源市場占有率為%，相對于目前的居民收入而言，該面積以上的房子銷售去化較慢。 有資料顯示，在深圳、上海、北京、廣州等地，小高層物業(yè) 和高層 已成為如今購房者消費的新時尚，因而十分地走俏。寫字樓 在物業(yè)形式上講，從最早的多層，到小高層和高層。 （ 2）周邊交通條件好。 （二）、蘇州市房地產市場寫字樓空置狀況分析 至 2020 年底，市區(qū)寫字樓空置面積 為 72702 平方米，比上年下降 %。大盤時代是市場競爭與選擇的必然結果，必將為房地產市場的健康發(fā)展導入更多的成熟和理性。 土地購置指數(shù)： 截至 3 月份，該分類指數(shù)值為 點，比上年同期、上季度均有明顯下降，說明土地購置指數(shù)有回落趨勢，主要原因是受到國土資源局下發(fā)的 “清理園區(qū)用地、加強供應調控 ”這一政策的影響。即將竣工的 三香路閶胥路立交 ，將大大改善華亭大廈周邊地區(qū)的交通狀況。全社會固定資產投資為 810 億元，比上年增長 %。 人民生活 1978年二產%一產%三產% 1990年二產%一產%三產% 2020年一產%三產%二產% 2020年一產%三產%二產% 指標 單位 02 年 01 年 00 年 02 年比 01 年增減 % 在崗職工平均工資 元 15819 13670 11778 市區(qū)居民人均可支配收入 元 10617 10515 9274 市區(qū)居民人均消費支出 元 7686 7270 7027 城鄉(xiāng)居民儲蓄余額 億元 從反映市區(qū)人民生活水平的幾個指標來看，在崗職工平均工資逐年上升，漲幅較大，平均漲幅在 %；人均可支配收入呈逐步上升趨勢，但02 年的漲幅呈現(xiàn)較大下滑趨勢，主要原因是基數(shù)較大，但從絕對值增長來看，還是比較大的。在建的城市規(guī)劃展示館為現(xiàn)代館，建筑面積 平方米，地下車庫面積 4000 平方米，投資總額已達 1 億元以上。 二、蘇州市房地產供給形勢分析 （一）、蘇州房地產市場住宅供應形勢分析 住宅市場供應總形勢 2020 年，全市住宅施工面積為 萬平方米，比上年增長%；新開工面積為 萬平方米，比上年增長 %；竣工面積 萬平方米，比上年增長 %。從對 604 名參加 22 屆的群眾就購房計劃作的 調查分析： 2020 年上半年占 %、下半年占 %，合計達 %，市場需求強勁； 2020 年內占 %， 2020 年內占%，合計 %，未來市場需求也比較強勁。 （三）、空置問題不容忽視 雖然 2020 年旺盛的消費需求是空置房源進一步回落，但從結轉 的施工面積（住宅建設周期通常為一年）來看，今年的住宅竣工面積將大大增加，可能會由于供應結構矛盾和房價過高，而形成住宅“相對過?！?，從而使空置面積大幅上升。 （ 3）市區(qū)的寫字樓相對比較分散，行業(yè)區(qū)塊也不明顯，所以寫字樓也沒有太顯現(xiàn)的行業(yè)特征，相對集中的區(qū)域在閶胥路（三香路和干將路路段）附近 1 公里的范圍內，主要的寫字樓是華孚寫字樓、萬盛大廈、嘉登大廈。 （ 2） 蘇州市以制造型企業(yè)為主，從寫字樓的入住企業(yè)來看，行業(yè)主要分布在物流、貿易、咨詢商務等，商業(yè)、流通類企業(yè)不多，所以從蘇州的發(fā)展來看，寫字樓發(fā)展前景不容樂觀。 當然 高層住宅 也存在 通風、采光不良，私密性差，高容積率造成生活品質下降、住戶的舒適性得不到滿足等缺憾。 ■絕大部分樓盤的停車場設置都選擇地下停車場，主要是空間利用率高，同時也降低了人防成本，地面的綠化面積更好配置。作為一個非成熟市場，蘇州的精裝修酒店式公寓客源主要來自于投資者，這部分消費者的主要目標是租賃市場，但是目前蘇州的高檔物業(yè)租賃市場還沒有形成，所以以后的投資客源在選擇投資時必然會更加謹慎。由于這部分人的炒作，使得 房地產市場有可能朝泡沫化方向發(fā)展，這將嚴重影響市場健康有序的發(fā)展。 背景 ? 擬 開發(fā)軟件系統(tǒng)的名稱： 在本公司內部使用時系統(tǒng)名：華智管理信息系統(tǒng)（ HZMIS）。 ? 系統(tǒng)要具有數(shù)據(jù)備份、數(shù)據(jù)恢復功能，能確保在系統(tǒng)崩潰時能盡快修復， 減少損失。對公司信息管理系統(tǒng)的可行性研究最根本的任務是對公司信息管理系統(tǒng)開發(fā)行動方針提出建議，并為項目開發(fā)制定初步計劃。滿足普通居民的購房需求是房地產市場健康發(fā)展不可忽視的一個因素，當前較高的房價，限制了普通居民購房的愿望，因而平抑非正常因素導致的過高房價，應該是社會的責任。 三、精裝修酒店式公寓市場分析 現(xiàn)有個案情況（表一） 案名 建筑面積（ m2） 規(guī)劃戶數(shù)（套） 面積范圍（ m2） 主力總價（萬元） 蘇州凱悅 萬 360 4090 20 時代晶華 萬 250 4272 2540 玄妙廣場 約 萬 170 4060 2436 獅山麗晶 約 萬 420 2942 19 石路中心廣場 約 萬 236 3270 30 合計 1436 潛在競爭性個案（表二） 自由之邑 萬 760 4070 未開盤 都市 E 站 萬 500 3555 23（未開盤） 合計 萬 1260 / / 市場分析 蘇州的精裝修公寓房的從 2020年 8月蘇州凱悅的開盤到現(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)歷了近一年的時間，精裝修酒店式公寓房 的市場供應量也由 360 套增加到 1400 多套，這其中 1000 多套是在今年開盤的。 3000 元以下的固然寥寥無幾，實際 上就是 3500 元以下的也為數(shù)很少，多數(shù)價位要在 3800 元以上 。 相對多層而言， 小高層 和高層 物業(yè) 都 配有電梯，上下便利，管理現(xiàn)代化、房屋實用率高，物管費相應較低，安逸清靜。 蘇州市寫字樓市場行業(yè)分布現(xiàn)狀一覽表 案 名 業(yè)態(tài)分布 行政辦公 金融業(yè) 貿易 物流 制造業(yè) 建筑業(yè) 教育科研 咨詢服務業(yè) 房地產 能源化工 生物醫(yī)藥 電子電工 總計 高檔 國際大廈 13 0 0 0 0 0 0 4 3 0 0 2 22 金獅大廈 0 0 12 12 5 0 5 18 2 8 1 7 70 中檔 加城大廈 0 3 3 4 6 5 2 12 7 1 2 4 49 國際經(jīng)貿大廈 1 2 16 7 5 2 6 18 1 3 0 8 69 東環(huán)大廈 1 2 7 0 2 2 3 3 1 1 1 2 25 低檔 華孚大廈 0 0 3 2 1 3 0 8 4 0 0 2 23 開發(fā)大廈 0 0 6 1 3 3 4 12 2 4 0 7 42 金洲大廈 0 0 2 0 6 0 0 6 0 0 0 2 16 總計 15 7 49 26 28 15 20 81 20 17 4 34 316 從蘇州市現(xiàn)有辦公樓的行業(yè)分布上看，目標客層主要集中在咨詢服務類、貿易、電子電工、 制造業(yè)、物流等行業(yè)，對寫字樓的需求主要集中在咨詢服務、貿易等相關企業(yè)！ 蘇州市寫字樓配套情況： 寫字樓相關配套一覽表 配套 案名 停車位 電梯數(shù) 餐廳 吸煙區(qū) 通訊 系統(tǒng) 保安 系統(tǒng) 消防 系統(tǒng) 中央 空調 通信增強系統(tǒng) 增強系統(tǒng) 衛(wèi)星電視 系統(tǒng) 園區(qū)國際 大廈 150 個 6 有 有 有 有 有 有 有 有 世紀金融 大廈 150 個 7 有 有 有 有 有 有 有 有 金獅大廈 120 個 5 有 有 有 有 有 有 有 有 國際經(jīng)貿 大廈 90 個 5 有 有 有 有 有 有 無 無 加城大廈 116 個 3 無 有 有 有 有 有 無 無 綜藝開元 50 個 4 無 有 有 有 有 有 無 無 萬盛大廈 50 個 4 無 無 無 有 有 有 無 無 金洲大廈 30 個 3 無 無 無 無 有 無 無 無 華福大廈 60 個 2 無 無 無 無 有 無 無 無 開發(fā)大廈 30 個 2 無 無 無 無 有 有 無 無 協(xié)和大廈 25 個 5 有 無 無 有 有 有 無 無 東環(huán)大廈 約 40個 2 無 有 無 無 有 有 無 無 華孚大廈 無 2 無 無 無 無 有 無 無 無 嘉登大廈 約 30個 2 無 無 無 無 有 無 無 無 ? 中高檔寫字樓配套設施齊全，尤其在停車位、電梯數(shù)量與質量、安保監(jiān)控系統(tǒng)、中央空調系統(tǒng)考慮周 備 。 （ 2）新區(qū)的寫字樓集中在獅山路、濱河路路口，如金獅大廈、華福大廈等。房價的上漲幅度與居民收入增長幅度相差甚遠，高不可攀的房價使得需求市場大幅縮水，持幣觀望態(tài)勢嚴重?？梢钥闯?，施工面積和新開工面積增長強勁，而竣工面積比上年有較大幅度的下降，說明大量的寫字樓面積將在 2020 年上市營銷，寫字樓市場的競 爭將空前激烈，給銷售去化速度帶來較大的障礙。該分類指數(shù)的穩(wěn)步上升，也有效的促進了綜合景氣指數(shù)的上升。 華亭大廈東南面是在建的蘇州市城市規(guī)劃展示館。 產業(yè)結構 隨著蘇州城市化步伐的加快，從各個產業(yè)所占比例有著較大的變化，第一產業(yè)逐漸減少，鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市化步伐變化明顯；第二產業(yè)呈現(xiàn)較大幅度增長，主要得力于蘇州招商引資力度的逐漸加大，外資引入對產業(yè)結構的影響明顯；第三產業(yè)比例呈 現(xiàn)波動發(fā)展，與第二產業(yè)增幅有著必然的聯(lián)系。 財政收入運行狀況（億元） 財政收入走勢圖050100150200250300350400%%%%%%財政收入 增長率 % % % % % %1997 年 1998 年 1999 年 2020 年 2020 年 2020 年 從走勢圖上可以看出，財政收入絕對值呈現(xiàn)穩(wěn)步增長，絕對值增長呈逐步加快的趨勢。如果勞動路拓寬工程如期進行，那么華亭大廈的交通狀況將進一步改善。 1 季度，全市商品房空置面積為 萬平方米，比上年同期減少 %，這正是由于目前蘇州房市相當火爆，消化了大量的空置面積。浙江開發(fā)商對蘇州的資金輸入、管理輸入和人才輸入，大大提高了蘇州的房地產市場地位和競爭水平。 五、目前蘇州房地產市場存在問題分析 （一）、供應結構嚴重失調 目前，大部分的開發(fā)商受利益的驅使，把銷售目標客源緊緊鎖定在高收入人群身上，開發(fā)項目的套型面積越做越大 ，設施越來越奢華，越來越遠離工薪階層的總價承受力，從而造成高價房屋層出不窮，而小套型住房的市場供應越來越小。 （ 4）周邊有休閑娛樂設施。物業(yè)服務形式越來越多， 集中公廁、咖啡廳、餐廳、商務中心、 訂 票服務、銀行、寬帶網(wǎng)絡、開放式大廳、公共會議大廳等。 目前多層住宅仍是許多 蘇州市民 的首選，多層的確避免了高層的許多不足，一梯兩戶，基本戶戶朝南，采光、 通風均十分理想。 ★★★★★ 120m2以下的市場供應占有率僅為 %，但由于面積小，所以總價相對較小，市場承接面寬。 ■中介公司介入炒作行列，某公司的中介信息欄目一共公布 56 套房源 ,有 29 套是全新毛坯房乃至期房。在項目開發(fā)與市場定位的過程中，只有發(fā)現(xiàn)問題，抓住機會，才能使項目獲得經(jīng)濟效益。 a 酒店式公寓 ： ? 酒店式公寓市場基本飽和 ? 大量潛在的供應量將會使蘇州酒店式公寓市場 的競爭空前激烈、市場去化能力進一步減弱， ? 酒店式公寓市場跟風現(xiàn)象嚴重，存在較大的不確定因素 ? 再說酒店式公寓是一種過渡的產品，市場容量有限 由此可見：本案不宜定位為酒店式公寓 b 大套型公寓： ? 同質樓盤眾多，競爭激烈 ? 從市場面上看， 130140 ㎡的房型銷售狀況一般， 150 ㎡以上的房型銷售壓力明顯增大； ? 本案建筑為單體獨棟，沒有多棟圍合式的社區(qū)有競爭力 由此可見：本案定位為大套型公寓的優(yōu)勢有待考驗 c 小套型公寓 ： ? 眾多開發(fā)商偏