【正文】 赫山項(xiàng)目可行性研究 武漢公司 程矢 2021 聽兩岸濤聲， 賞垂柳蔭蔭 之赫山 報告摘要 項(xiàng)目概況 赫山 項(xiàng)目 該地塊位于漢江以南、琴臺路以北，屬漢江組團(tuán)范圍。東起漢水鐵路橋、與武漢船舶工業(yè)學(xué)校為鄰，西至赫山路、與碧水晴天住宅小區(qū)相接，南接琴臺路，北抵月湖堤路。地塊內(nèi)地勢較為平坦，形狀較為規(guī)則，具開發(fā)規(guī)模，是漢江組團(tuán)項(xiàng)目繼立項(xiàng)、改造、規(guī)劃后首宗公開市場掛牌地塊。地上建筑物（構(gòu)筑物）基本已拆遷完畢。地塊臨近的琴臺路和羅七南路的拉通修建，延展了漢江組團(tuán)秀麗的風(fēng)景，促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。借人 們對漢江兩岸的關(guān)注，借郭茨口成熟配套和日益成熟的王家灣商圈配套，地塊所在區(qū)域悄然崛起 赫山 項(xiàng)目是 武漢市漢江組團(tuán)項(xiàng)目 的一部分， 其規(guī)劃 將以江城濱水文化特色，保護(hù)和挖掘漢江兩岸文化內(nèi)涵，發(fā)展文化旅游、居住功能， 以多層和低層建筑為主，突出茂密的樹木和綠化 ，形成江河與城市共生的空間，建成武漢市市級文化旅游中心，打造武漢世紀(jì)品牌形象。 赫山 項(xiàng)目 即 我公司目標(biāo)地塊 ，就位于該組團(tuán)項(xiàng)目內(nèi)，是武漢土地 部門 重點(diǎn) 招商項(xiàng)目。 根據(jù)規(guī)劃條件，項(xiàng)目凈用地約 161286 平方米 ，規(guī)劃容積率 。 赫山 項(xiàng)目北側(cè)與規(guī)劃中的 漢江南岸 相鄰，處在 漢 江兩岸 、 琴臺文化風(fēng)景區(qū) 、 漢陽家樂福商圈板塊 內(nèi)；在初擬規(guī)劃中，漢江武漢段將分成三段六區(qū)，新建南岸嘴核心景觀區(qū)、琴臺文化藝術(shù)中心、漢正風(fēng)情旅游線、近代工業(yè)運(yùn)動主題公園等10 個文化景點(diǎn)。 根據(jù)規(guī)劃，漢江武漢段兩岸除現(xiàn)有的居住生活區(qū)、傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)外，還將增加科研教育區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、休閑度假區(qū)、體育運(yùn)動區(qū)等。武漢市期望通過長期、細(xì)致的規(guī)劃與建設(shè)，形成一個集文化、生態(tài)、旅游于一體的漢江，實(shí)現(xiàn)三鎮(zhèn)均衡發(fā)展。同時又距離 硚口 、江岸 區(qū)僅一河之隔 ，且有漢江間四橋與對岸相連 。因此 漢陽區(qū)以及 江岸、硚口 、武昌區(qū) 部分 拆遷、 遷移人群 將是本項(xiàng) 目的主要目標(biāo)客戶群體。 項(xiàng)目將分成 3 期開發(fā)建設(shè)。具體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見下表。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號 項(xiàng)目基本情況 數(shù)量 單位 1 項(xiàng)目占地面積 186568 m2 2 項(xiàng)目總建筑面積 384400 m2 3 可銷售面積 326000 m2 其中：住宅面積 320210 m2 商業(yè)面積 6000 m2 4 容積率 5 項(xiàng)目總收入 萬元 6 項(xiàng)目總成本 萬元 7 凈利潤 萬元 8 銷售凈利率 9 FNPV 萬元 10 FIRR 11 資金峰值 萬元 項(xiàng)目占地面積 186568 M2， 其中： 代拆城市道路面積 19602 平米； 公交停車用地面積 5600 平米； 居?。嫒莨苍O(shè)施）用地面積 140568 平米； 綠地及防護(hù)綠地面積 20718 平米。 第一章 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目來源 202 2021 年 度 武漢市土地中心推出的項(xiàng)目招商手冊中， 漢陽漢江南岸之“赫山” 地塊 項(xiàng)目 都在其中， 為計(jì)劃招商項(xiàng)目之 重點(diǎn)推介地塊 。集團(tuán)在 20212021 年在開發(fā) XXX 項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，積極 拓展，為尋求多項(xiàng)目開發(fā)，產(chǎn)生新的利潤增長點(diǎn) 為目標(biāo)， 在對 對武漢 市場環(huán)境更深入的研判 、與政府 相關(guān)土地 部門溝通的基礎(chǔ)上，把 上述 地塊即 漢陽“赫山” 項(xiàng)目作為重點(diǎn)關(guān)注的項(xiàng)目。從 2021 年 5 月中旬開始，武漢公司在對地塊進(jìn)行實(shí)地踏勘，反復(fù)進(jìn)行多項(xiàng)目比較，并與武漢市土地中心進(jìn)行了多次溝通， 初步 確立 漢陽“赫山” 項(xiàng)目作為集團(tuán)武漢公司重點(diǎn)拓展的土地項(xiàng)目。 二、規(guī)劃條件與開發(fā)方式 1．主要規(guī)劃條件 “赫山” 項(xiàng)目總規(guī)劃用地 186568 平米 ，分成 XX 六個地塊。我公司目標(biāo)取得景觀資源最好、離主城區(qū)最近的三個地塊，即 A、 B、 C 地塊，項(xiàng)目暫命名為 XXXX。目標(biāo)地塊凈用地面積為 161286 平米 ，規(guī)劃建筑面積為 33 萬平方米，綜合容積率為 ，綠化率 X%，建筑覆蓋密度 30%。 （ 圖 規(guī)劃用地圖 ） 三、自然條件 1．地理位置 目標(biāo)地塊位于武漢市 漢陽 區(qū) 月湖橋與江漢二橋之間，南接琴臺路，北向方位隔 漢江 沿江景觀路與漢水相鄰， 西至赫山路 。 （ 圖 區(qū)位示意圖 ，紅色部分為目標(biāo)地塊） 赫山 （圖 區(qū)位 示意圖，紅色部分為目標(biāo)地塊） 地域氣候 武漢地區(qū)為亞熱帶大陸性季風(fēng)氣候，雨量充沛，日照充足，活動積溫高，雨熱同季，無霜期長，晝夜溫 差小，年平均氣溫 ℃，最高溫度達(dá) ℃，最低溫度℃，年平均相對濕度為 70%，全年日照數(shù)為 2079 小時，日照率為 47%，全年無霜期為 241 天，最長 272 天，最短 211 天。多年平均降水量為 毫米，其中 410 月達(dá) 毫米，本區(qū)歷史最大一次降雨量， 1962 年 7 月 4 日為 毫米，最大三日降雨量 1998 年 7 月 1 日至 23 日為 毫米。春末夏初為梅雨期，多陰雨天氣，常有大雨和暴雨出現(xiàn)，冬季濕冷，日照偏小，日照率 39%，常年風(fēng)向 NNE。 基地現(xiàn)狀 基地現(xiàn)狀為 原廠區(qū)搬遷后 狀 態(tài) ， 地勢平坦， 草叢灌木樹木分布其中，除有零星低洼水塘，基本為平整土地。 在地塊 東面鐵路沿線有墻體與鐵路用地分隔 。 基地未來狀況 該基地由武漢市土地中心 XXXXXX 完成“七通一平”工作。具體為 XXXX 所有市政路、市政管網(wǎng)、場地清淤平整，場地平整后的標(biāo)高與 XXX 路相同。上述工作將在 XX 年 X 月開工，完成的時間約為 XX 年，其中 XXX 地塊交付在 XXX年 XX 月底。 三、社會條件 1．區(qū)域概況 在區(qū)位上，項(xiàng)目位于 漢陽漢江南岸之 漢江景觀帶 、 臨水鄰路， 月湖橋與江漢二橋分列東西兩側(cè)，交通便捷， 環(huán)境優(yōu)雅 、 地理?xiàng)l件 十分優(yōu)越。 漢 陽山水資源豐富，人文底蘊(yùn)豐厚，擁兩江十六湖， 268 件傳說、典故， 900 余件傳世文物，擁有古琴臺、歸元寺等知名景點(diǎn)景區(qū)和 “漢陽一日游 ”等黃金旅游線路。 1985 年被市政府批準(zhǔn)為風(fēng)景旅游城區(qū)， 1998 年被市政府批準(zhǔn)為山水園林城試驗(yàn)區(qū)， 2021 年被確立為文化旅游城。漢陽正著力打造南岸嘴景觀區(qū)、月湖文化藝術(shù)區(qū)、歸元寺文化旅游區(qū)、武漢動物園觀賞區(qū)、蓮花湖渡假區(qū)等五大景區(qū)和長江、漢江景觀帶，構(gòu)筑競相輝映的文化旅游群落。 2021 年 12 月 22 日 ，《漢陽區(qū)旅游發(fā)展總體規(guī)劃 2021 年 — 2020 論證。根據(jù)《規(guī)劃》， 在未來１５年內(nèi)，結(jié)合“武漢新區(qū)”和國家“水專項(xiàng)”治理等大項(xiàng)目建設(shè)，漢陽區(qū)將建成“知音漢陽、人文水都”，并提出“一心 ：南岸：琴臺文化體驗(yàn)旅游區(qū)、歸元民俗商貿(mào)旅游區(qū)、墨水湖生 態(tài)游樂旅游區(qū)、龍陽休閑318的漢陽旅游布局框架，初步確定了“錦繡江濱”、“地標(biāo)名山”等 28 個發(fā)展項(xiàng)目。 《規(guī)劃》的出臺，進(jìn)一步推動漢陽區(qū)山水園林城建設(shè)，給漢陽樓市帶來了難得的發(fā)展機(jī)遇。 旅游主導(dǎo)漢陽 漢陽依 山傍水，坐擁十六湖，且三面環(huán)水，長江、漢江水岸線長達(dá) 32 公里，形成了山環(huán)水繞的優(yōu)美景觀，為旅游開發(fā)提供了得天獨(dú)厚的自然景觀資源。 漢陽歷史悠久，名勝古跡眾多，包括國家４Ａ級景點(diǎn)的歸元禪寺、楚天名樓晴川閣、高山流水古琴臺、漢陽古樹等知名景點(diǎn)，還有近代向警予烈士墓、漢陽鐵廠、兵工廠遺址等，人文景觀資源豐富， 286 件傳說、典故， 900 余件傳世文物構(gòu)成了漢陽豐富的人文旅游資源。 據(jù)漢陽區(qū)旅游局有關(guān)人士介紹，自 1985 年被市政府批準(zhǔn)為風(fēng)景旅游城區(qū)至今，經(jīng)過多年發(fā)展，漢陽已初步形成旅游產(chǎn)業(yè)鏈， 2021 年全區(qū)旅游產(chǎn) 業(yè)總收入 億元，近年穩(wěn)定在年均 12％的增長水平，接待旅游人數(shù)連續(xù)多年穩(wěn)居全市中心城區(qū)之首。 一直以來，漢陽在武漢三鎮(zhèn)規(guī)劃格局中，就被定位為集汽車工業(yè)、旅游、房地產(chǎn)開發(fā)于一體的山水園林城。 1982 年《武漢市城市總體規(guī)劃》提出，漢陽布局突出旅游和涉外設(shè)施。 1996 年《武漢市城市總體規(guī)劃》確定，漢陽重點(diǎn)發(fā)展汽車工業(yè)、港口和旅游等職能。 2021 年，武漢新區(qū)規(guī)劃出臺后，再次將 108 平方公里的漢陽區(qū)列為市級文化旅游中心和現(xiàn)代化商住新城。因此，旅游業(yè)一直是漢陽發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 優(yōu)質(zhì)景觀提升房價 優(yōu)美的自然景觀 與深厚的人文精神融為一體，為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了絕佳的條件，大大地提高了樓盤產(chǎn)品的附加值，并推動漢陽房價的一路走高。在月湖、墨水湖、歸元寺等景區(qū)四周，均開發(fā)了一批精品樓盤，這些樓盤由于擁有不可復(fù)制的景觀資源，房價隨之大幅上升。 位于漢江之濱、月湖之畔的荷塘月色，建成于 2021 年，但如今該盤的均價已達(dá)到 6300 元／平方米，大大高出周邊樓盤，也大大高于開盤時不足 3000 元／平方 米的房價。顯然，漢江三級觀景平臺和月湖改造工程的動工，使其既可觀江景、又可攬湖景的稀缺景觀資源，自然受到市場的追捧。 漢陽 30 萬方的復(fù)地翠微 新城，憑借便利的鐘家村商圈地理優(yōu)勢，受毗鄰歸元寺文化的“浸染”，在鐘家村片區(qū)一路領(lǐng)跑，房價由一期每平方不足 2021 元升至現(xiàn)在的 3400 元。 旅游業(yè)推動成片開發(fā) 2021 年 10 月底，香港世貿(mào)集團(tuán)攜“濱江模式”進(jìn)軍漢陽。該集團(tuán)相中了漢陽鸚鵡洲一片狹長的臨長江濱水地帶，準(zhǔn)備開發(fā)集五星級酒店、大型廣場、旅游、居住等功能于一體的“錦繡長江”項(xiàng)目。據(jù)悉，目前鸚鵡洲地區(qū)土地已開始升值，并且，眾多開發(fā)商聞風(fēng)而動，紛紛進(jìn)駐該片區(qū)。 由此可見，一個大型旅游項(xiàng)目的落戶，帶動了整個片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)；而房地產(chǎn)的快速發(fā)展，為旅游帶來大 量人氣，旅游與房地產(chǎn)形成良性互動。 隨著《規(guī)劃》的實(shí)施，漢陽旅游業(yè)將得到蓬勃發(fā)展，推動漢陽樓市迅速騰飛。 2． 漢江南岸區(qū)域特征 特征關(guān)鍵詞一 :琴臺路、橋梁 漢江組團(tuán)雖瀕臨漢水，與漢口、武昌間有 7 座橋梁連接；但橋梁收費(fèi)制度、漢陽與武昌漢口區(qū)域的生活差距，使其交通長期處于封閉狀態(tài)，長期僅是人們通往漢口、武昌的途徑之道。片區(qū)內(nèi)部交通道路缺少，縱向交通道路二橋路、五琴路、攔江路和武勝路漢陽延長線和漢南路、月湖堤路、郭茨口路、琴臺路、龜北路構(gòu)成的區(qū)域內(nèi)交通路網(wǎng)（其中琴臺路西接郭茨口路、東連龜北路，月湖堤路與漢 南路相接）相互連接性差，月湖堤路還未拉通，內(nèi)部生活支路差，致使區(qū)域人口外流。 2021 年前后，在漢江組團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)過程中，漢陽市政建設(shè)投入大，琴臺路拉通、羅七南路修建，充分展現(xiàn)了漢江組團(tuán)秀麗的風(fēng)景，成為區(qū)域內(nèi)重要的日常交通的主要通行道路。由于這些道路屬于新建或擴(kuò)建道路，居民日常出行公交線路仍十分有限。途經(jīng)新擴(kuò)建琴臺路的公交線路僅有 3 條。而隨著漢江沿線住宅項(xiàng)目的開發(fā)與入住，琴臺路上日常交通條件將隨著人群的入住以及開發(fā)商的協(xié)調(diào)得到改善。 特征關(guān)鍵詞二：商業(yè)配套落后，依靠周邊商圈 漢江組團(tuán)雖然風(fēng)景秀麗，但也是漢陽工 業(yè)的發(fā)源地，有張之洞時期興建的漢陽兵工廠、漢陽鐵廠基地，有代表武漢國有工業(yè)經(jīng)濟(jì)的國棉一廠、市第二印染廠、市 第一織布廠、漢陽特種汽車制造廠、漢陽專用汽車研究所、漢陽機(jī)械修造廠、武漢鸚鵡磁帶廠等國營老企業(yè)。工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)用地長期占據(jù)風(fēng)水寶地，相應(yīng)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以汽修、器械為主要，而缺少生活配套的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。 區(qū)域內(nèi)人口密度較小，生活配套主要依靠周邊商圈，如王家灣商業(yè)圈、鐘家村商圈、武勝路商圈、漢正街商圈等。 而隨著區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目的開發(fā)推進(jìn)，地塊周邊社區(qū)商業(yè)將有較大發(fā)展空間。 特征關(guān)鍵詞三：基礎(chǔ)、公用設(shè)施條件有待改善 區(qū)域內(nèi) 人口東稠西疏，整體密度較小，教育、醫(yī)療、郵政等公用設(shè)施匱乏?？拷瓭h二橋漢陽橋頭有一大型體育場培訓(xùn)中心、武漢船舶職業(yè)技術(shù)學(xué)院、武漢城建學(xué)院漢陽分校高校?；A(chǔ)教育設(shè)施主要為地方性設(shè)施，有漢鋼幼兒園、月湖小學(xué)、月湖中學(xué)； 而隨著漢江開發(fā)，周邊住宅項(xiàng)目相繼入住，片區(qū)內(nèi)教育設(shè)施等將不能滿足人們的需求。而規(guī)模項(xiàng)目的社區(qū)規(guī)劃和區(qū)域用地結(jié)構(gòu)調(diào)整將改善這一現(xiàn)狀。 特征關(guān)鍵詞四：月湖、龜山、漢江、南岸嘴、梅子山 “仁者樂山，智者樂水”。漢江組團(tuán)不僅山水兼?zhèn)洹?風(fēng)光 旖旎，而且 為 歷代 文人學(xué)士達(dá)官顯貴游讌之所 。 漢陽城北的龜山， 北 依 漢水， 東帶長江， 威武盤距，狀若巨龜 ， 和蛇山夾江對峙，因 險峻 地 勢 而歷為 兵家必爭之地 。 對岸高樓林立、商賈云集、流光溢彩；而在兩江交匯處的南岸嘴宛若天仙，涼風(fēng)習(xí)習(xí)，獨(dú)有一份寧靜與休閑，“照月霓虹清水 ,江渚歸來凡心斷，賞龜蛇鎖長江，看晴川橋如彩虹?！? 月湖水面寬闊， 與龜山、梅子山、古琴臺渾然一體，自然條件得天獨(dú)厚； 而 高山流水覓