【文章內(nèi)容簡介】 數(shù)： 795 套 房屋棟數(shù)： 4 棟 戶型面積： 112－ 169 平方米 總建面積： 平方米 容積率： 綠化率： 40％ 開盤日期： 2020－ 10（一期）、 2020－ 1（二期） 交 房 時 間 ： 2020 年 武 漢 萬 全 置 業(yè) 有 限 公 司 萬全城項目可行性研究報告 16 西北湖鳳凰城主打戶型為 130 平米左右的三房兩廳。 該項目無論從規(guī)劃設 計、園林景觀，還是從項目配套和戶型設計來看，都能稱得上是一個高品質(zhì)的 住宅項目。絕大部分住宅為南北通透的板式樓，也是目前西北湖片區(qū)最大的在 售樓盤。一期臨街，戶型以三房兩廳為主，均價在 6000 元 /平方米以下，與同 地段的樓盤相比，其性價比無疑最佳；而二期面湖，戶型則以 150 平方米左右 的四室兩廳為主，可以全觀景觀，價格當然就貴 了不少，達到 7000 多元 /平方 米，平均套均價都在 100 萬元以上。該項目目前已基本售磬。 ，主要購買對象 為高層商務人士和私營老板。 （二）兩湖總都 項目地址：漢口北湖小路 99 號 銷售均價： 7500 元 /平方米 總套數(shù)： 242 套 房屋棟數(shù)： 2 棟 戶型面積： 12 170、 190、 252 平方米（ 4 種） 總建面： 54000 平方米 容積率： 綠化率： 30%.（地面 7 米架空園林景觀） 開盤日期： 2020－ 11－ 30 交房時間： 2020－ 7－ 28 兩湖總 都主推豪宅概念，房型多在 170 平方米以上。該項目與西北湖鳳凰 城臨近，都是圍湖而建，其湖景效果在這幾個樓盤中最佳。不過與西北湖鳳凰 城有所不同的是，由于其占地面積的限制，兩湖總都只建了兩棟，對小區(qū)內(nèi)整 體綠化景觀建設有一定的限制。在住宅品質(zhì)上可以說與鳳凰城不分伯仲，只不武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項目可行性研究報告 17 過兩湖總都在定位上更偏向于高端市場，戶型也多為大氣的豪宅，將業(yè)主鎖定 為上流 名士。目前，該項目已基本銷售完畢。 （三）銀鶴上林苑 項目地址：發(fā)展大道與新華下路交匯處 銷售均價： 7800 元 /平方米 建筑面積： 平方米 綠化率： 30% 容積率： 4 開盤時間： 銀鶴上林苑總占地面積 2 萬余方，總建筑面積達 10 余萬方，由三棟 2025 層高層組成，分 A、 B、 C 三棟，成半圍合式分布。小區(qū)采用人車分流的人性 化設計，整個小區(qū)地上部分沒有車輛，保證業(yè)主安靜和舒適性。另外，小區(qū)有 1 萬余方的豪華型會所，讓您休閑、娛樂的同時，還可 以進行商務洽談。在小 區(qū)的內(nèi)部還有 6000 平米的中心園林景觀，讓您的生活更加豐富，其戶型面積 從 86 平米的兩房到 125 平米的三房。 （四）大唐新都 (二期 )菱湖上品 項目地址：江漢區(qū)新華下路 169 號 銷售均價： 8200 元 /平方米 建筑面積： 40000 平方米 綠化率： 33% 容積率： 開盤時間： 唐家墩公交站旁的大唐新都二期 菱湖上品，占地面積 7265 平米，建筑面武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項目可行性研究報告 18 積 47000 平米；容積率高達 ，為一棟 25 層高的點式建筑；東西朝向的部分 建筑面對唐家墩路；項目南側一大片以拆遷平整的空地，未來將會有其他建筑 項目，據(jù)了解，應該不會影響到該項目的采光； 13 層為商用配套，每層 米高； 4 樓為架空層，將建設 3000 平米的空中花園； 510 層為全裝修小戶型， 面積從 30 多平米到 70 多平米不等，共 216 套， 1125 層為復式樓，共 122 套， 面積在 95256 ㎡之間， 12 樓以上的房間可以看到菱角湖景。地下停車位 150 個，自 9 月 29 日開盤以來， 338 套房源已經(jīng)售出了 80%以上。 （五）新華明珠 項目地址：新華路 215 號（新華路與萬松園正行交界處） 銷售均價： 8500 元 /平方米， 80%已售。 三、目標消費群體定位 隨著人們對生活質(zhì)量和對居住要求的不斷提升，我們在項目規(guī)劃設計和定 位上不僅僅停留在簡單解決“住”的問題上?！叭f全城”項目除了主要針對本地高 端消費群體外，通過它典型復合型地產(chǎn)特點，從全方位滿足來自全國不同地區(qū) 人們在武漢居住、寫字樓、投資 要求。 （一）住宅 金融證券外資企業(yè)等中高層管理人員； IT 行業(yè)城市精英； 律師、醫(yī)生、教師等高收入人群； 民營企業(yè)主； 外埠來武漢投資和貿(mào)易界人士。 （二）商業(yè) 1 、 地 產(chǎn) 投 資 ； 武 漢 萬 全 置 業(yè) 有 限 公 司 萬全城項目可行性研究報告 19 經(jīng)營商戶： （ 1）專業(yè)品牌連鎖店、形象店（國際知名） ； （ 2）銀行、證券等金融機構； （ 3）國內(nèi)外知名商超市； （ 4）民營 企業(yè)。 （三）寫字樓 （ 1）跨國公司擬在國內(nèi)華中地區(qū)設立辦事處或分公司或子公司 （ 2）銀行、保險、證券等金融業(yè)和通訊設備、汽車等制造業(yè)。 （ 3）部分政府事業(yè)單位 （ 4）本地的中大型企業(yè) （ 5）專業(yè)型公司，如廣告、律師事務所、會計師事務所等中介服務機構 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項目可行性研究報告 20 第五章 建設地點及自然條件 一、地理位置 武漢是湖北省省會，華中地區(qū) 最大城市。也是京廣鐵路大動脈與長江黃金 水道十字交匯的中心，歷來有“九省通衢”之稱，東去上海，西抵重慶，南至廣 州，北上京城，距離均在 1000 公里左右，處于中國經(jīng)濟地理的核心位置。世 界第三大河長江及其最大支流漢水在市區(qū)交匯，將武漢市區(qū)一分為三，形成了 漢口、漢陽和武昌三鎮(zhèn)鼎立的格局，故武漢素有“江城”的美譽。武漢市現(xiàn)轄 9 個城區(qū)， 4 個郊區(qū)，面積 8476 平方公里，人口 837 萬，其中城區(qū)人口 600 多萬。 武漢的地理方位為北緯 30176。 3339。、東經(jīng) 114176。 1939。，位于長江中游，屬亞熱帶濕潤季 風氣候 ，四季分明，平均無霜期約 240 天。 二、區(qū)域地質(zhì)構造 武漢位于揚子地臺北部， 秦嶺地槽東段之南， 屬淮陽山字形構造南弧西翼。 雖有多期造山運動復合影響的痕跡，但主要受控于燕山期構造，表現(xiàn)為一系列 走向近東西至北西西的線型褶皺，以及北西、北西西、北東和近東西向的正斷 層、逆斷層及逆掩斷層。本區(qū)分布的地層有古生界的砂巖、頁巖、灰?guī)r及泥巖； 中生界的砂礫巖、頁巖及泥巖；新生界的粘土、砂、砂礫石等沉積物。志留系 頁巖賞組成背斜軸部，背斜兩翼依次為泥盆、石炭、二迭、三迭各層。三迭系 地層常組成向斜的槽部。東西部 的緊密褶皺（包括倒轉）伴隨壓扭性斷裂，反 映了當時強烈的南北向壓應力（主應力） 。在南北向主應力支配下，還發(fā)育有 其它次一級的構造，即北北東及北北西兩組張扭性斷裂。 三 、 區(qū) 域 地 貌 武 漢 萬 全 置 業(yè) 有 限 公 司 萬全城項目可行性研究報告 21 本區(qū)地勢大致東南高，西北低。區(qū)內(nèi)水系十分發(fā)育，長江自西南向東北至 天興洲、陽邏鎮(zhèn)折向東南，漢水自西北向東南至市區(qū)東折匯入長江。長江、漢 水兩岸湖泊星羅棋布。區(qū)內(nèi)中部及南部 為東西帶狀的剝蝕地形，長江、漢水以 南以剝蝕堆積地形為主。西部及天興洲長江南北兩岸則以堆積地形為主。區(qū)內(nèi) 的丘陵走向近于東西，與構造線方向大致相近。 四、場地地基土、基巖構成及特征 經(jīng)鉆探查明，場區(qū)覆蓋層為厚達 左右的第四系全新統(tǒng)沖積地層 （ Q4al） ,具有典型的二元結構。即該覆蓋層上部為約 10m 的一般粘性土，該 一般粘性土由粘土、粉質(zhì)粘土、淤泥質(zhì)土和粉土組成；覆蓋層下部為砂土層， 由粉砂、粉細砂、細砂和中細砂混礫卵石組成，厚度近 33m，并具有隨深度增 加顆粒由細逐漸變粗浙密實的沉積成 層特點。 覆蓋層的平面展布較為穩(wěn)定，上部一般粘性土分布穩(wěn)定，但由于沉積環(huán)境 不同，一般粘性中各亞層工程性質(zhì)差異較大；中部粉砂、細砂、中細砂混礫卵 石層平面分布及巖性都較穩(wěn)定。下伏基巖為泥盆系（ D）粉砂質(zhì)泥巖或泥質(zhì)粉 砂巖，該層頂板埋深在 左右，巖層傾角較陡，在垂直及水平方向上風化 程度不一。 根據(jù)本場地地層巖性，物理力學性質(zhì)，本場地地層自上而下依次由 6 個單 元層 14 個亞層構成。 五、水文地質(zhì)條件 本項目場地各地層的水理性質(zhì)和富水性能，只有表層雜填土和下部砂、礫 卵石層為含水層，其余為隔 水層。場地人工填土層中的上層滯水向基坑滲透， 會增大基坑內(nèi)的排水量，故施工時宜設置隔水帷幕阻隔上層滯水，因填土位于 地表淺層，厚度不大，故處理較容易，可結合深層隔水一并進行處理。根據(jù)水武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項目可行性研究報告 22 樣分析結果，本場地地下水對混凝土無腐蝕性，對鋼結構具弱腐蝕性。 六、地震地質(zhì)條件 武漢市區(qū)位于長江中下游地震帶內(nèi)，又稱麻城 —— 常德地震帶，屬我國大 陸地震活動較弱的 地震帶，具有強度中等偏低、頻次不高、震源淺等特點，而 武漢市又是地震活動微弱、地殼相對穩(wěn)定的地塊。 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項目可行性研究報告 23 第六章 項目的 SWOT 分析 一、優(yōu)勢（ Strength） （一）區(qū)位優(yōu)勢：項目位于武漢市商業(yè)中心區(qū)，地處武漢 CBD 金融一條 街和 CLD（中央生活區(qū)）的西北湖畔，近傍西北湖廣場和噴泉公園、金融街與 之隔道相鄰，中心區(qū)商務寫字樓，娛 樂休閑和購物優(yōu)勢得天獨厚且明顯。項目 所處地段有城市主要交通干道 —— 建設大道和政府正在規(guī)劃的景觀大道 —— 新華下路及青年路，交通順暢通達。 （二）物業(yè)優(yōu)勢：本項目由于集高層臨湖住宅、高層智能化甲級商務寫字 樓和大型商業(yè)三位一體，體量大、檔次高，自身功能配套齊全，因而擁有區(qū)內(nèi) 其他項目無法比擬的獨特優(yōu)勢。 （三）配套優(yōu)勢：項目周邊或毗鄰擁有金融街、酒店及商務配套，享有西 北湖周邊的購物娛樂配套，坐擁新華下路和青年路的餐飲休閑配套等優(yōu)勢條 件，生活居住、商務娛樂、休閑購物等非常適宜。 二、劣勢（ Weakness） （一）項目地塊整體呈不規(guī)則形式狀，一定程度上弱化了地塊的價值。 （二）土地成本相對較高（地價昂貴、拆遷費用大） ，致使前期階段投入 費用較多，對后期的開發(fā)和銷售資金的回籠帶來一定壓力。 （三）本項目為公司開發(fā)的第一個項目，在本地市場的知名度與影響力有 一定局限性。 （四）噪音影響，項目所臨兩條市政道路，較大的車輛流量，為本項目帶 來了交通便利的同時，較大的車流也帶來了噪聲的干擾，在解決項目噪聲提高武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項目可行性研究報告 24 隔音效果的同時也增加了項目的投資。 三、機會（ Opportunity） （一）項目地處武漢中心區(qū)，片區(qū)內(nèi)名廈云集，消費水平為武漢市最高， 但本項目周邊在建和在售高檔物業(yè)已屈指可數(shù)，這些將會為本項目帶來較多的 目標消費群。 （二）政府加大舊城改造力度，片區(qū)周邊環(huán)境大為改善，周邊景觀環(huán)境、 配套將更加完善。目前該片區(qū)成為眾多置業(yè)者的首選之地，其認可度為武漢最 高，有利于將本項目樹立成國際化高檔物業(yè)形象，從而提升本項目的附加值。 （三） 近 年來武漢市高端市場發(fā)展勢頭良好， 本項目將借此良機創(chuàng)造新高。 四、威脅（ Threats） 2020 上半年開始，如新世界中心、時代廣場、漢口新天地等兼有寫字樓、 住宅、公寓、商業(yè)等多種物業(yè)的綜合體項目開始顯露武漢，市場競爭激烈。隨 著片區(qū)內(nèi)眾多物業(yè)的相繼推出，會對本項目的銷售造成一定的壓力。 武漢萬全置業(yè)有限公司