【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 0 10 企業(yè)引進(jìn) 家 200 大中型企業(yè)總部 11 固定資產(chǎn)投資 億元 建設(shè)投資 12 總投資 億元 13 投資強(qiáng)度 萬(wàn)元 /畝 1139 第二章 市場(chǎng)分析 宏觀市場(chǎng)分析 XXXX 年，中國(guó)率先世界擺脫了經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，國(guó)內(nèi)呈現(xiàn)出勢(shì)頭良好的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，上海世博會(huì)的盛大召開、廣州亞運(yùn)會(huì)的即將揭幕，越來越多的世界性盛會(huì)開始焦距中國(guó)，越來越多的跨國(guó)企業(yè)欲在中國(guó)擴(kuò)大投資。 伴隨著長(zhǎng) 江三角洲規(guī)劃的獲批、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的即將上場(chǎng)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)圈格局似乎已經(jīng)初步定居，走區(qū)域化、城市集群化之路，已經(jīng)成為中國(guó)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然突破口。而與此同時(shí)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與產(chǎn)業(yè)升級(jí)則勢(shì)在必行，產(chǎn)業(yè)調(diào)整與產(chǎn)業(yè)升級(jí)就必然加速大批企業(yè)搬遷郊區(qū)化的速度。 7 作為郊區(qū)化生產(chǎn)辦公的重要載體 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)則會(huì)成為中國(guó)地產(chǎn)的第四極。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是 以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的持續(xù)增長(zhǎng)為目標(biāo)，以工商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓和經(jīng)濟(jì)園區(qū)地產(chǎn)為開發(fā)對(duì)象，整合自然資源和社會(huì)資源、綜合開發(fā)，集約化經(jīng)營(yíng)的新興產(chǎn)業(yè)形式。此種模式受到各政府的大力支持。也吸引了 大量的房企及其他 行業(yè)巨頭轉(zhuǎn)戰(zhàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。 XX市場(chǎng)分析 XX 市位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，是中國(guó)北方最大的沿海開放城市、我國(guó)北方的海運(yùn)與工業(yè)中心。擁有中國(guó)第四大的工業(yè)基地、第三大的外貿(mào)港口。 隨著加速以濱海新區(qū)為核心的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展列入國(guó)家“十一五”規(guī)劃、中央政府關(guān)于 XX 濱海新區(qū)發(fā)展的總體構(gòu)架的明確，以及新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的定稿， XX 已經(jīng)成為本世紀(jì)的又一個(gè)全球投資熱點(diǎn)區(qū)域。隨著京津城市圈互相融合的速度加快， XX 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈相互融合的速度加快， XX 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)地位逐步確定，在城際交通等環(huán)境的發(fā)展下，北京的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也將進(jìn)一 步調(diào)整，部分工業(yè)項(xiàng)目將轉(zhuǎn)向 XX。 XX 的第二產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快發(fā)展的主要拉動(dòng)和支撐力量，第三產(chǎn)業(yè)比重次之，且增長(zhǎng)速度逐步加快。 XX 工業(yè)以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，走出了一條嫁接、改造、調(diào)整的創(chuàng)新之路，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)得到優(yōu)化升級(jí)。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到 33%。電子信息產(chǎn)業(yè)成為第一大支柱產(chǎn)業(yè)，生物技 8 術(shù)與現(xiàn)代醫(yī)藥、新能源、化工等骨干行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，石油套管、OTIS 電梯、夏利汽車、等一批名牌拳頭產(chǎn)品不斷壯大，鋼管公司、天鐵集團(tuán)、醫(yī)藥集團(tuán)、天士力集團(tuán)、磁卡集團(tuán)、天大天財(cái)股份有限公司、南開戈德集 團(tuán)等一批大型企業(yè)集團(tuán)發(fā)展壯大。工業(yè)已成為拉動(dòng)XX 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量。 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 津南區(qū)作為連接 XX 老城區(qū)和濱海新區(qū)的天然紐帶，其經(jīng)濟(jì)、交通作用日益凸現(xiàn)，尤其是 XX 大道快速路的通行， 27 分鐘即可到達(dá)濱海新區(qū)中心區(qū)，伴隨區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，基本形成了一個(gè)相對(duì)互動(dòng)的商圈。 XX 鎮(zhèn)位于津南區(qū)北部，地處城郊結(jié)合部，南連西青區(qū)、西接河西區(qū)、北臨海河，是津南區(qū)的北大門，其地理位置優(yōu)越，交通便利。目前全鎮(zhèn)擁有各類企業(yè) 260 家。近幾年，借助津南開發(fā)區(qū)坐落在鎮(zhèn)中，XX 鎮(zhèn)一直致力于工業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，已形成了 較完整的配套、以電子、服裝、皮革、金屬制品為支柱行業(yè)的產(chǎn)業(yè)布局。 區(qū)域未來規(guī)劃 ： ① XX 科技產(chǎn)業(yè)園：以企業(yè)生產(chǎn)基地、獨(dú)立研發(fā)中心、總部基地、創(chuàng)意中心和綜合服務(wù)為重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)類型； ② 海河教育園區(qū)：由北洋職教園更名而來，是本市的重點(diǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃總占地 37 平方公里，規(guī)劃辦學(xué)規(guī)模 20 萬(wàn)人，居住人口 10 萬(wàn)人。屆時(shí)將有 XX 大學(xué)、南開大學(xué)領(lǐng)銜的 20 多所著名高等學(xué)府入駐； ③天鋼柳林風(fēng)景區(qū)： 該區(qū)域規(guī)劃建成面向國(guó)際的商務(wù)會(huì)展、商業(yè)娛樂 、 9 創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)及休閑居住的科技產(chǎn)業(yè)園。被譽(yù)為 XX 版的浦東，已于 XXXX年 6 月開始動(dòng)工。 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)因素：（ Strength） ? 本項(xiàng)目緊鄰?fù)猸h(huán)線，是距市區(qū)較近的工業(yè)用地，其稀缺性會(huì)使地段會(huì)逐步升值。 ? 辦公、研發(fā)及生產(chǎn)的產(chǎn)品綜合體，拓寬了客戶面，增強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。 ? 價(jià)格相較環(huán)線內(nèi)低，適合中小型企業(yè)初期投資小的特點(diǎn)。 ? XX 高速路網(wǎng)的建設(shè)開通，大大促進(jìn)了 XX 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)類地產(chǎn)建設(shè)，尤其是綜合物流產(chǎn)業(yè)基地、總部基地、各種經(jīng)濟(jì)、科技園區(qū)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等。 ? 近年國(guó)內(nèi)外工業(yè)、物流投資企業(yè)及高科 技企業(yè)加速涌入 XX，使 XX工業(yè)、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)類地產(chǎn)的發(fā)展迅速， XX 各區(qū)縣推出了新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)及經(jīng)濟(jì)帶，相關(guān)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)類地產(chǎn)項(xiàng)目蘊(yùn)藏著很大的發(fā)展空間。 項(xiàng)目劣勢(shì)因素：（ Weakness） ? 該區(qū)域未列入國(guó)家級(jí)或市級(jí)園區(qū)，園區(qū)不具備特殊政策。 ? 本項(xiàng)目屬科研用地，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品多元化綜合發(fā)展帶來了局限性。 ? 規(guī)劃用地規(guī)模較小，相對(duì)于其它工業(yè)產(chǎn)業(yè)基地來說，會(huì)使一些大型工業(yè)企業(yè)的引進(jìn)和發(fā)展受到限制。 10 ? 該規(guī)劃區(qū)域周圍產(chǎn)區(qū)發(fā)展較為緩慢，尚未形成規(guī)模，且目前缺乏有實(shí)力的產(chǎn)業(yè)依托，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r與 XX 其它成熟區(qū)域相比較弱。 ? 規(guī)劃區(qū)域與周圍居住組團(tuán)距離較近，會(huì)形成相互制約的問題，從而在總體規(guī)劃及引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的角度會(huì)受到一定的局限。 機(jī)會(huì)因素 : (Opprtunity) ? 隨著京津城市圈互相融合的速度加快， XX 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈相互融合的速度加快， XX 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)地位逐步確定，在城際交通等環(huán)境的發(fā)展下，北京的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也將進(jìn)一步調(diào)整，部分工業(yè)項(xiàng)目將轉(zhuǎn)向 XX。 ? 區(qū)域內(nèi)加大工業(yè)發(fā)展力度，會(huì)有更多企業(yè)進(jìn)駐該區(qū)域，對(duì)項(xiàng)目形成支撐，將為本項(xiàng)目帶來商機(jī)。 ? 交通環(huán)境的改善梨雙公路的擴(kuò)建、 XX 大道以及地鐵 6號(hào)線的建成將是提升項(xiàng)目品質(zhì)的良 好機(jī)會(huì)。 ? 市政配套工程不斷完善，基礎(chǔ)配套設(shè)施不斷提升，區(qū)域價(jià)值不斷提高。 ? 城市不斷外擴(kuò)，隨著 XX 海河教育區(qū)的建立，天鋼柳林城市副中心的動(dòng)工，區(qū)域?qū)⒅鸩奖槐姸嗫蛻羲J(rèn)可。 ? 隨著產(chǎn)業(yè)基地、總部基地建設(shè)，必將帶動(dòng)一部分相關(guān)配套的中小企業(yè)進(jìn)駐。 威脅因素：（ Threat） ? 目前 XX 各區(qū)域都爭(zhēng)上工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。 11 ? 路網(wǎng)完善，但公共交通系統(tǒng)目前尚不發(fā)達(dá)。 第三章 項(xiàng)目開發(fā)方案 規(guī)劃背景 項(xiàng)目位置 ： 地塊規(guī)劃用地位于津南區(qū) XX 鎮(zhèn)西側(cè)，位于 XX 大道與赤龍街交口處。距外環(huán)線 500 米， 距 XX 大道 20xx 米，交通便利，通達(dá)性較好。 自然環(huán)境條件 ： 項(xiàng)目北臨 XX市中心城區(qū)，位于西南季風(fēng)的上風(fēng)口，屬暖溫帶半濕潤(rùn)大陸性季風(fēng)氣候，年平均氣溫 12 攝氏度，年平均降雨量 522 毫米，年平均日照 2711 小時(shí)，無霜期 200 天，四季分明氣候宜人。 工 12 業(yè)區(qū)地勢(shì)平坦，地塊出讓平均高度為大沽高程 米，地下水位 米至 米，工程地質(zhì)條件良好，土地征用前系園田地，地基承載為912 噸 /平方米。地?zé)崴疁?7585 攝氏度。 ： 東至：園區(qū)規(guī)劃路 西至： XX 大道 南 至：園區(qū)規(guī)劃路 北至：赤龍街 周遍環(huán)境及配套設(shè)施 發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng) ： 地塊未來的路網(wǎng)較為發(fā)達(dá)，對(duì)外輻射能力強(qiáng)，距 XX 濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng) 8 公里，距 XX港 36 公里，距 XX 鐵路貨運(yùn)南站 10 公里。毗鄰?fù)猸h(huán)線、津沽路、梨雙路、 XX 大道。同時(shí)，津港公路、津港高速、京津塘高速、薊汕高速聯(lián)絡(luò)線穿行周邊。公共交通 629 路、 652 路、 808路、 705 路等途經(jīng)項(xiàng)目周邊，更有地鐵 1 號(hào)線及 6 號(hào)線與項(xiàng)目相鄰，區(qū)位交通便利快捷。 完善人文教育 ： 周邊坐落 XX 科技大學(xué)、 XX 財(cái)經(jīng)學(xué)院、 XX