【正文】 ? 項目總投資 億元 ，投資強度 1139 萬元／畝； ? 項目銷售額 億元，其中辦公用房銷售額 億元，配套裙房銷售額 8000 萬 元 ，車位銷售額 4500 萬元 。銷售工作自獲得銷售許可證后 1 年內完成。 建筑節(jié)能 “環(huán)保、節(jié)能建筑”或稱“綠色建筑”屬于可持續(xù)發(fā)展建筑的一種，它是高效低耗、環(huán)保節(jié)能、健康舒適、生態(tài)平衡的高質量建筑，被認為是今后建筑建設的發(fā)展方向。同時，綠化也是環(huán)境保護最經濟有效的措施之一。室外設化糞池，生活污水經過化糞池匯集處理后統一排入市政污水井，廚房廢水經過二級隔油處理后才能排入市政污水管網，不會對周圍環(huán)境造成污染，生活用水進行二次深度處理。 突出園區(qū)的文化 品位，讓園區(qū)設計本身就具有很強的文化以及品牌感，包括園區(qū)的 LOGO、大門，雕塑、小品、文化墻等等。 15 目標客戶定位 ： 通過對市場的梳理，本項目的主 力客戶定位為： ■ 貿易企業(yè) ■ 金融證券企業(yè) ■ 服務行業(yè) ■ 自由職業(yè)者 ■ 創(chuàng)意產業(yè) ■ 信息咨詢企業(yè) ■ 網絡 /IT 企業(yè) ■ 媒體 16 項目規(guī)劃設計思想 項目強調生態(tài)環(huán)保、節(jié)能低碳理念，根據企業(yè)需求提供多種物業(yè)產品，甚至可以量身定做企業(yè)所需要的產品。 齊全的生活配套 ： 中學、小學、幼兒園、職業(yè)技術培訓學校、銀行、電話局、派出所等 各種設施一應俱全。 工 12 業(yè)區(qū)地勢平坦，地塊出讓平均高度為大沽高程 米，地下水位 米至 米，工程地質條件良好，土地征用前系園田地，地基承載為912 噸 /平方米。 ? 市政配套工程不斷完善，基礎配套設施不斷提升，區(qū)域價值不斷提高。 項目劣勢因素：（ Weakness） ? 該區(qū)域未列入國家級或市級園區(qū)，園區(qū)不具備特殊政策。 區(qū)域未來規(guī)劃 ： ① XX 科技產業(yè)園：以企業(yè)生產基地、獨立研發(fā)中心、總部基地、創(chuàng)意中心和綜合服務為重點發(fā)展產業(yè)類型； ② 海河教育園區(qū)：由北洋職教園更名而來，是本市的重點建設工程項目規(guī)劃總占地 37 平方公里，規(guī)劃辦學規(guī)模 20 萬人，居住人口 10 萬人。 XX 工業(yè)以結構調整為主線，走出了一條嫁接、改造、調整的創(chuàng)新之路，傳統產業(yè)得到優(yōu)化升級。產業(yè)地產是 以實現財富的持續(xù)增長為目標，以工商業(yè)地產、寫字樓和經濟園區(qū)地產為開發(fā)對象，整合自然資源和社會資源、綜合開發(fā)，集約化經營的新興產業(yè)形式。 交通情況： 地塊未來的路網 較為發(fā)達，對外輻射能力強，通過高速、航空、海運等多層次交通系統使本項目同 XX其他區(qū)域及 XX周邊區(qū)域聯系更加緊密，運輸層次更加豐富，使本項目的通達性十分優(yōu)越。 項目位置： 位于津南 XX 工業(yè)區(qū) 2 號地。 地塊規(guī)劃用地位于津南區(qū) XX 鎮(zhèn)西側，位于 XX 大道與赤龍街交口處。 優(yōu)惠 政策： 在津南區(qū)投資并經營的企業(yè)，除享受國家給予的各項優(yōu)惠政策外，還可享受津南區(qū)政府給予企業(yè)包括增值稅、所得稅、房產稅返還更加優(yōu)惠的投資獎勵政策。 XX市場分析 XX 市位于環(huán)渤海經濟圈的中心，是中國北方最大的沿海開放城市、我國北方的海運與工業(yè)中心。工業(yè)已成為拉動XX 經濟增長的重要力量。 項目 SWOT 分析 項目優(yōu)勢因素：（ Strength） ? 本項目緊鄰外環(huán)線，是距市區(qū)較近的工業(yè)用地，其稀缺性會使地段會逐步升值。 10 ? 該規(guī)劃區(qū)域周圍產區(qū)發(fā)展較為緩慢，尚未形成規(guī)模，且目前缺乏有實力的產業(yè)依托，經濟產業(yè)發(fā)展狀況與 XX 其它成熟區(qū)域相比較弱。 威脅因素：（ Threat） ? 目前 XX 各區(qū)域都爭上工業(yè)地產項目，競爭十分激烈。毗鄰外環(huán)線、津沽路、梨雙路、 XX 大道。同時距西青微電子工業(yè)區(qū) 5 公里，距空港物流加工區(qū) 8 公里，距海泰產業(yè)基地 15 公里，周邊的現代化科技工業(yè)園區(qū)共同形成雄厚的工業(yè)基礎。 突出建筑群本身的地標性，整體性，使 園區(qū)在整體設計感念上讓今后客戶與政府都有耳目一新的感覺。 1 突出園區(qū)智能化，成為高智能化總部基地。即晝間： 60dB(A)，夜間： 50dB(A)。 項目建設期的環(huán)境保護措施 項目施工期間，應注意工程施工過程中的環(huán)境保護和文明衛(wèi)生，并重點采取以下環(huán)境保護措施： 施工期廢氣污染控制措施 施工期間的料堆、土堆等應加防起塵的措施，挖出的土壤等固體廢物應及時清運，運輸車輛要采用防止散落的塵土飛揚的措施；工地周圍用圍墻或防護板圍護，減少工地揚塵對環(huán)境的影響； 保持出入口的路面 清潔、濕潤，以減少汽車車輪滾動引起的揚塵。 本項目根據國家和 XX 市的相關節(jié)能與環(huán)保政策，本著節(jié)能、環(huán)保、因地制宜的原則，結合本項目區(qū)域定位、建筑類型和外部條件等具體情況選擇能源形式。 土地成本 ： 預計地塊土地成本為 100 萬 /畝，總計為 畝，合計土地成本 萬 元。 第 六 章 結論 建設條件論證 ： 由 于區(qū)域開發(fā)較晚，距市區(qū)較近的工業(yè)用地的稀缺，地段會逐步升值。 此外，通過經濟測算，本項目經濟效益良好，其經濟效益指標、項目的抗風險能力較強，符合開發(fā)建設單位的經濟期望。 的客戶資源 ： 公司在建的項目麗港園，是 XX 高科技園區(qū)內第一個啟動的工業(yè)地產項目，公司從業(yè)人員對于工業(yè)地產及總部經濟有著深刻的理解和認識，并擁有廣泛的客戶資源，有能力和渠道引進項目目標客戶 。 項目建安費估算表 工業(yè)用地 單價 (元 /㎡ ) 建筑面積 (㎡ ) 建安成本 (萬 元 ) 備注 地上建面 3000 55000 16500 地下建面 3000 18000 5400 合計 60000 21900 間接費用 ： 間接費用主要包括管理費用、財務費用、銷售費用和不可預見費用，參考 XX 市建筑工程概預算和區(qū)域同類房地產開發(fā)項目的實際成本，間接費用估算表如下，合計間接費用為 320xx000 元。 22 建設進度安排 2地 項目自 20xx 年 4 月份 開始建設， 3 年內竣工驗收并交付使用。 施工廢水、建筑垃圾污染控制措施 施工期工地廢棄物應指定地點堆放并及時組織清運，以避免大雨時被地面徑流沖入下水道，流入水體； 施工現場要嚴格規(guī)定排水去向或安排簡易排水管道，嚴禁污水遍地橫流； 嚴禁將施工泥漿排入下水道，以免引起排水不暢，導致周圍地區(qū)內澇。綠化作為城鎮(zhèn)空間組成要素，對城鎮(zhèn)景觀和生態(tài)環(huán)境影響較大。 環(huán)境保護 項目建成后的環(huán)境保護措施 項目建成后主要在污水、廢氣、噪聲等方面即將影響城市的環(huán)境，故考慮如下 : 污水：室內廢污合流，室外雨污分流。 突出園區(qū)整體設計的生態(tài)環(huán)保概念，以及園區(qū)的生活性，趣味性等等，使園區(qū)不僅僅是企業(yè)生產工作場所，同時還是他們生活交流的好的平臺，不僅僅具有建筑，還有小橋流水，交流休息平臺，商務交往的小咖啡廳等。 根據中、小企業(yè)的辦公性需求， 營造出一個兼容創(chuàng)新意識、藝術氣息、個性辦公的辦公生產空間。 13 優(yōu)越的人居環(huán)境 ： 項目周邊既有高檔住宅區(qū)領世深白、富麗桃園、也有大型居住區(qū)海天馨苑、金地格林等環(huán)抱左右，同時領世郡和玫瑰莊園等高檔別墅區(qū)更是各個企業(yè)高管人士的理想居所，更有 300 萬平米的 XX 新家園大型生態(tài)居住區(qū)毗鄰，為企業(yè)員工提供了充足的居住空間。 自然環(huán)境條件 ： 項目北臨 XX市中心城區(qū)，位于西南季風的上風口，屬暖溫帶半濕潤大陸性季風氣候，年平均氣溫 12 攝氏度，年平均降雨量 52