【正文】 跨行業(yè)盈利橋梁在本項(xiàng)目中公司應(yīng)從以下四方面開展工作。實(shí)現(xiàn)公司長期收益目標(biāo)，增強(qiáng)項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力和銀行融資信心銷售回款6432元／㎡㎡＝9000萬元。目前，項(xiàng)目已經(jīng)先期投入3500萬元。 安裝工程執(zhí)行《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額陜西省價(jià)目表》（2001）及配套的費(fèi)用定額。 三、項(xiàng)目利潤情況分析：利潤情況分析表 單位 萬元序號項(xiàng) 目折現(xiàn)金額一、項(xiàng)目營業(yè)總收入24120酒店租賃營銷收入9000商業(yè)面積銷售收入15120二、項(xiàng)目營銷成本費(fèi)用三、項(xiàng)目凈收益四、營銷稅金及附加（%計(jì)算）五、項(xiàng)目利潤總額說明根據(jù)客戶與有關(guān)談判意向，出租部分按照20年的總收入計(jì)算。，項(xiàng)目就可以實(shí)現(xiàn)贏利。若不能引進(jìn)，我們建議暫緩本項(xiàng)目的實(shí)施。目前西安商業(yè)物業(yè)的價(jià)格在6000元/平方米~20000元/平方米之間，而本項(xiàng)目的定價(jià)在6424元/平方米，價(jià)格相對較低。第十一章 結(jié)論綜上所述，我們認(rèn)為本項(xiàng)目在定位得當(dāng)?shù)那疤嵯?，首要解決定向開發(fā)問題，經(jīng)濟(jì)效益較好，在解決了強(qiáng)勢酒店機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐問題后，項(xiàng)目切實(shí)可行。3．營銷風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目建設(shè)的資金來源之一是營銷資金的再投入，因此一旦營銷不暢，將嚴(yán)重影響項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。在計(jì)算營銷收入時(shí)，已經(jīng)考慮了該項(xiàng)目營銷的市場和價(jià)格環(huán)境。就是說，如果項(xiàng)目的營業(yè)收入占營業(yè)總收入（包括營銷和出租酒店、停車場收入為24120萬元）%時(shí)。 出租部分：根據(jù)目前西安市的酒店地產(chǎn)價(jià)格環(huán)境，按照100%的營銷率和35元/平方米/月價(jià)格計(jì)算，、。 陜西省計(jì)劃委員會《陜西省工程建設(shè)其他費(fèi)用定額》（1999）。對于一個(gè)以專業(yè)化運(yùn)營酒店地產(chǎn)為己任的開發(fā)商而言，這就是最為可貴的市場財(cái)富！第三部分　經(jīng)濟(jì)評價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)分析第九章　項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)第一節(jié)　建設(shè)資金籌措方案和投資估算一、項(xiàng)目建設(shè)資金的籌措方案為了使該項(xiàng)目有足夠的建設(shè)資金作保障,擬通過三個(gè)方面來籌措建設(shè)資金。在滿足了酒店經(jīng)營者、投資者和金融機(jī)構(gòu)的利益后，也就保證了公司在本項(xiàng)目地產(chǎn)開發(fā)上的根本利益。要協(xié)調(diào)這四方的利益首先是酒店投資者和酒店經(jīng)營者能否在以后的酒店經(jīng)營中獲得可觀的、穩(wěn)定的收益，而強(qiáng)勢酒店機(jī)構(gòu)的介入是維持酒店經(jīng)營穩(wěn)定并且長期獲利的強(qiáng)有力的保證。根據(jù)以上思路，結(jié)合實(shí)際測算結(jié)果，設(shè)計(jì)本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源渠道以及比例如下： 　根據(jù)以上比例安排資金使用，具有足夠的項(xiàng)目再生能力。坡地滾石——借助各類公關(guān)活動(dòng)，引起社會公眾尤其是經(jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)營者的高度關(guān)注，以強(qiáng)勢酒店組合形象提升項(xiàng)目投資價(jià)值，突破投資心理屏障。根據(jù)以上分析，以及主要招商對象一貫經(jīng)營原則，通過對銷售回款額的預(yù)估算，建議租賃面積不低于18000㎡（含地下車庫），銷售面積約為14000㎡。要求引進(jìn)酒店機(jī)構(gòu)目標(biāo)為——法國雅高、美國速八等具備全球經(jīng)營實(shí)力的強(qiáng)勢機(jī)構(gòu)。第五章　項(xiàng)目定位一、定位依據(jù)宏觀市場調(diào)研分析成果——市場的呼喚政府土地政策宏觀調(diào)整條件下對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專業(yè)化運(yùn)營的要求——順應(yīng)時(shí)代步伐物業(yè)發(fā)展有限公司商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運(yùn)營商遠(yuǎn)景規(guī)劃——企業(yè)區(qū)域化戰(zhàn)略擴(kuò)張思想的正確性西安城市化進(jìn)程腳步加快——緩解固有商圈的經(jīng)營壓力全國范圍內(nèi)的酒店業(yè)市場巨大的消費(fèi)潛力亟待挖掘——完善區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)二、定位策略大廈定位策略酒店經(jīng)濟(jì)型設(shè)計(jì)設(shè)施公寓化設(shè)計(jì)布局人性化設(shè)計(jì)組合配套性設(shè)計(jì)項(xiàng)目定位“大廈”是建立在開發(fā)商、投資人、經(jīng)營者、金融機(jī)構(gòu)、消費(fèi)者不同利益主體利益平衡基礎(chǔ)上的，實(shí)現(xiàn)多方共贏的局面是“大廈”最為成功的開發(fā)思路之一。２．結(jié)構(gòu)特征：地基處理方式為大開挖，天然地基；基礎(chǔ)采用鋼筋砼筏板基礎(chǔ)；抗震等級為抗震設(shè)防烈度8度；結(jié)構(gòu)為鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)。由于有強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)班子，加之各部門緊密配合及業(yè)主的支持，本項(xiàng)目目前工程、進(jìn)度、費(fèi)用控制均在計(jì)劃之列。第二部分：項(xiàng)目總體戰(zhàn)略規(guī)劃第四章．項(xiàng)目建設(shè)方案一、項(xiàng)目總體情況該項(xiàng)目位于西安市雁塔區(qū)門內(nèi)，（路南端），總建筑面積可達(dá)32000平方米。以2004年末統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，若各項(xiàng)增長指標(biāo)保持不變，今后每年將新增約7——8萬人次的旅游客源，這一潛在的數(shù)字還將會加大。顧客年齡主要為2540歲左右，即主要為中、青年男女。消費(fèi)者年齡和性別特征：水上龍宮的顧客年齡主要為25歲以下和3040歲，即主要為年輕家庭消費(fèi)和學(xué)生消費(fèi)。經(jīng)營高峰期基本出現(xiàn)在上午11：30—12：30，晚上20：00—22：30左右。消費(fèi)的目的：男性以運(yùn)動(dòng)健身、力量訓(xùn)練、發(fā)泄等主要目的，也有部分是出于放松和減肥等考慮。從西安酒店市場目前反映出來的問題看，大的方面是整個(gè)酒店行業(yè)沒有一個(gè)可以執(zhí)行的價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)，以致酒店在制定門市價(jià)格、折扣和優(yōu)惠政策方面“各自為政”，比較混亂，從而為搶占客戶進(jìn)行殘酷的“價(jià)格戰(zhàn)”，使整個(gè)酒店行業(yè)利潤受損；而小的方面則出現(xiàn)在酒店本身因循守舊、不思創(chuàng)新，在酒店業(yè)競爭日益激烈的環(huán)境下以一種被動(dòng)的經(jīng)營方式去面對市場，這不但不能為酒店帶來豐厚的利潤，反而可能被市場所淘汰，因此，無論是整個(gè)酒店業(yè)的大環(huán)境還是酒店本身經(jīng)營的策略和思路方面都存在較多問題，而這些問題嚴(yán)重地影響到酒店業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。由于這種酒店式公寓兼有酒店、公寓和居住的功能，而租金又較一般酒店要低，所以它依靠高品質(zhì)的硬、軟服務(wù)將會贏得較大的市場（在國外和國內(nèi)一些發(fā)達(dá)城市，這種酒店式公寓十分受歡迎，其平均租用率達(dá)到60%以上，因而它具有相當(dāng)好的投資價(jià)值），其良好的投資功能也將吸引大量投資者的目光。由于一般酒店通常只租不售，而產(chǎn)權(quán)式酒店可以購買在一定時(shí)期內(nèi)的住宿或設(shè)施的權(quán)利，這種權(quán)利還具有上市轉(zhuǎn)售和交換的功能，因而它具有居住功能的同時(shí)也可以作為投資之用，這一點(diǎn)，可說是與一般酒店的主要差異之處。酒店式公寓源于歐洲，后引入中國。軟服務(wù)跟不上酒店在就客戶細(xì)致入微的心理需求方面沒有進(jìn)行細(xì)心的研究和開發(fā)，所提供的服務(wù)偏于大眾化，服務(wù)的項(xiàng)目也過于單一，沒有真正考慮不同客戶之間的差異化服務(wù)，而整個(gè)酒店的管理服務(wù)也很少體現(xiàn)出酒店經(jīng)營服務(wù)的個(gè)性化，相反，酒店制定的一些“條條款款”反倒使客戶落入一種被約束、不自由的境地。所以，關(guān)于西安酒店業(yè)目前已經(jīng)達(dá)到飽和狀態(tài)的說法是有偏差的，西安的酒店尚有較大的開發(fā)空間和商機(jī)。值得注意的是，近年來，以參加會議、商務(wù)洽談、公司培訓(xùn)等為目的的消費(fèi)有增長之勢，這就提醒酒店經(jīng)營者，如何為這些準(zhǔn)客戶提供更好的商務(wù)條件從而在眾多的酒店中搶占有限的客戶將是酒店利潤增長與否的一個(gè)重要策略。表明，目前西安酒店的主力戶型為標(biāo)準(zhǔn)間，其面積主要集中在20m2左右。因此，就整個(gè)西安酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀看來，市場尚未達(dá)到飽和，市場可開發(fā)的空間尚在，酒店業(yè)前景目前還比較看好。）各酒店（或飯店、賓館）數(shù)和客房數(shù)統(tǒng)計(jì)情況如圖所示： 從西安星級酒店統(tǒng)計(jì)圖和西安酒店客房數(shù)統(tǒng)計(jì)圖看，目前西安五星級、四星級、三星級、準(zhǔn)三星級和二星級及以下酒店分配比例分別為3%、4%、10%、14%和69%，其中二星級及以下的酒店所占比例占到絕大多數(shù)，而準(zhǔn)三星級以上的酒店數(shù)合計(jì)只有31%，表明目前西安酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。獨(dú)特的人文景觀和秀美的自然風(fēng)貌，使西安的旅游資源在全國名列前茅。在原住地已不能滿足消費(fèi)者的在最低消費(fèi)成本心態(tài)下的快節(jié)奏、高效率的消費(fèi)需求，進(jìn)而刺激了近兩年來方興未艾的跨省、區(qū)“自助游”的蓬勃發(fā)展。但是，隨著人們生活水平的提高，尤其是人們對于大宗消費(fèi)觀念的改變，汽車已經(jīng)成為越來越多人們的普通交通工具。在普通市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，食品類消費(fèi)首次出現(xiàn)負(fù)增長，根據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，％，白領(lǐng)階層的恩格爾系數(shù)更低于26％，服裝、家電、通訊、交通、教育、娛樂等消費(fèi)額均比上年有所增加，說明市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大的變化，已經(jīng)從溫飽型消費(fèi)向心理滿足型消費(fèi)進(jìn)行了成功的轉(zhuǎn)移。城墻內(nèi)核心商圈具有相當(dāng)水平的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張力和消費(fèi)牽引力，根據(jù)西安市城市建設(shè)總體規(guī)劃來看，這里將成為今后幾年重點(diǎn)商貿(mào)區(qū)。項(xiàng)目總建筑面積約32000平方米。第二章　項(xiàng)目概況１．基本情況“大廈”建設(shè)項(xiàng)目位于西安核心商圈一級輻射區(qū)域內(nèi)路中段。由于本報(bào)告編制的前提是項(xiàng)目前期策劃已經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌鲵?yàn)證并有相當(dāng)充裕的市場數(shù)據(jù)證明其可行性，因此，本次報(bào)告的提交可以作為本項(xiàng)目市場運(yùn)作的指導(dǎo)性方案，作為后期營銷策劃、推廣策劃的理論基礎(chǔ)。城市建設(shè)配套及其它規(guī)費(fèi)為730萬設(shè)計(jì)費(fèi)：560萬其他前期費(fèi)用：130。２．發(fā)展趨勢預(yù)測隨著西安城市運(yùn)營戰(zhàn)略的深度實(shí)施，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)布局將發(fā)生翻天覆地的變化，在此基礎(chǔ)上，隨著城市路網(wǎng)布局的高度完善，交通狀況的快速改善，將導(dǎo)致人們生活、消費(fèi)觀念的根本性變革。經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)帶動(dòng)人們消費(fèi)觀念的深層變革隨著經(jīng)濟(jì)總量與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，刺激了人們的消費(fèi)需求，同時(shí)也使人們的消費(fèi)觀念發(fā)生了巨大的變化。傳統(tǒng)的商圈均設(shè)立在人口密集、交通繁忙的地段，滿足于傳統(tǒng)的消費(fèi)模式。隨著收入水平的逐步提高，多數(shù)消費(fèi)者已經(jīng)滿足了最基本的溫飽型消費(fèi)，對消費(fèi)質(zhì)量的要求在逐步提高，旅游消費(fèi)將逐步提升地位；l 從消費(fèi)者區(qū)域的選擇上分析：將由過去的傳統(tǒng)消費(fèi)區(qū)向新興消費(fèi)區(qū)轉(zhuǎn)移。西安酒店業(yè)發(fā)展趨勢與前景分析西安酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀描述西安酒店業(yè)尚存巨大潛力西安市是世界著名的歷史文化名城和國際旅游城市，具有豐富的旅游資源。以上所有調(diào)查數(shù)據(jù)準(zhǔn)確率基本上達(dá)到80%，故調(diào)查數(shù)據(jù)有一定的參考和研究價(jià)值。相反，那些故步自封，不思創(chuàng)新的酒店，自然免不了被市場所淘汰的命運(yùn)。%，15m18m%，14m%。以參加會議、商務(wù)洽談、培訓(xùn)為目的入住的客戶占16%，機(jī)關(guān)單位（以陜西省其它地區(qū)為主）占13%，其它消費(fèi)形式占10%。更有甚者，一些酒店抱殘守缺、并無創(chuàng)新意識，以一種被動(dòng)的方式去面對如此巨大的旅客資源，這樣的酒店別說賺取利潤，不虧損就很不錯(cuò)了。硬服務(wù)跟不上客房在設(shè)計(jì)和裝修布置上未能真正體現(xiàn)人性化和個(gè)性化，有些客房內(nèi)部設(shè)備已經(jīng)陳舊，設(shè)備的配置檔次不夠，也不夠精致。西安酒店式公寓市場分析西安酒店式公寓發(fā)展現(xiàn)狀描述西安目前酒店式公寓的發(fā)展應(yīng)該說尚處于空白市場，盡管最近兩年相繼出現(xiàn)了幾家以酒店式公寓命名的樓盤如湯姆公寓、中匯商務(wù)酒店公寓、西部電子城F座的產(chǎn)權(quán)式酒店、新紀(jì)元賓館和即將開發(fā)的“水晶島”，但就整個(gè)西安的酒店式公寓市場而言，酒店式公寓幾乎還沒有起步（或者說剛剛才起步）。產(chǎn)權(quán)式酒店實(shí)質(zhì)是“時(shí)權(quán)酒店”，即出售在一定時(shí)期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售，也可用于交換。由于“水晶島”定位為酒店式公寓，兼有居住和辦公的功能，同時(shí)又享受酒店式的星級服務(wù)，因而其面向的客戶將主要是高級職業(yè)白領(lǐng)、單身貴族、投資者、本市中小型公司、外來商務(wù)人士和一些外來知名公司辦事員等。關(guān)于酒店式公寓未來發(fā)展的相關(guān)探討盡管巨大的旅游資源（另外西安還是西部大開發(fā)的橋頭堡城市）為西安酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展提供了十分優(yōu)越的條件和廣闊的空間，但由于酒店式公寓物業(yè)在西安目前為數(shù)尚少，還沒有形成一定的規(guī)模和大環(huán)境，因此一些潛在的問題尚未暴露出來，而這些問題到后來可能會影響到整個(gè)酒店式公寓市場的良性發(fā)展，所以開發(fā)商必須未雨綢繆，事先作好長遠(yuǎn)的、全盤的和相對精準(zhǔn)的策劃和定位。消費(fèi)者身份特征：以休閑、健美、美體、減肥為目的的消費(fèi)者主要以女性居多，身份主要為職業(yè)白領(lǐng)和學(xué)生；而以運(yùn)動(dòng)、力量、發(fā)泄等為目的的消費(fèi)者以男性居多，身份主要為職業(yè)白領(lǐng)、部門經(jīng)理和年輕的企業(yè)老板。經(jīng)營時(shí)間：多數(shù)營業(yè)時(shí)間從早上9：00開始，到晚上的22：30—2：00結(jié)束。經(jīng)營時(shí)間：從早上9：00左右到晚上的21：00至24：00結(jié)束。消費(fèi)者年齡和性別特征：舞廳、夜總會主要為男性；KTV音樂廣場男女比例均衡。從商業(yè)資本結(jié)構(gòu)看，除本地旅游企業(yè)鞏固和擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模和競爭力外，國內(nèi)酒店巨頭及國際酒店大鱷亦將抓緊時(shí)機(jī)進(jìn)入西安市場，參與西安市酒店市場的競爭，本地商家一股獨(dú)大的狀況將會發(fā)生根本轉(zhuǎn)變。鑒于以上種種，在旅游人群的消費(fèi)需求呼喚下，路緣線以酒店住宿、休閑餐飲、娛樂健體為主體的休閑消費(fèi)街區(qū)呼之欲出。為此公司專門成立了“大廈項(xiàng)目部”由公司總經(jīng)理及副總經(jīng)理分別擔(dān)任項(xiàng)目部正副項(xiàng)目經(jīng)理，項(xiàng)目部下設(shè)拆遷部、工程部、合同預(yù)算部、開發(fā)部，經(jīng)營銷售部、招商部全力配合項(xiàng)目的實(shí)施。四．大廈設(shè)計(jì)說明１．建筑特征：設(shè)計(jì)總建筑面積約３２０００平方米；地下一層，地上十二層；建筑外形為長方體，建筑耐火等級為二級，建筑耐久年限為１００年。12007年7月正式營業(yè)。經(jīng)濟(jì)型酒店降低銷售成本銷售成本降低＝消費(fèi)成本降低消費(fèi)成本降低＝消費(fèi)量上升旅游住宿需求投資回報(bào)需求開發(fā)利潤需求貸款回收需求＝＝＝經(jīng)過深入研究和充分論證，“大廈”項(xiàng)目整體定位如下：酒店業(yè)態(tài)定位：滿足國際化酒店發(fā)展需要，建設(shè)具有中國特色的集住宿、娛樂、文化、健身、餐飲、旅游等為一體的經(jīng)濟(jì)型酒店服務(wù)中心。從而實(shí)現(xiàn)公司資本鏈的良性循環(huán)。關(guān)鍵點(diǎn)在于以時(shí)間換取價(jià)值。雖然“大廈”預(yù)留營銷部分已經(jīng)滿足了項(xiàng)目投資的資金需要，但為企業(yè)資本運(yùn)營戰(zhàn)略考慮，提案部門依然建議采用投資工具的多種組合，一方面可保證任何情況下的工程施工進(jìn)度，促進(jìn)預(yù)留面積的營銷，同時(shí)，為企業(yè)下一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)奠定資本和市場基礎(chǔ)，有助于資金鏈的運(yùn)行順暢。酒店地產(chǎn)的成功取決于地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、酒店投資者或酒店經(jīng)營者四方利益的協(xié)調(diào)，即達(dá)到多贏的局面。按照前文確定的