【正文】 的開通，這些均為本區(qū)酒店業(yè)的發(fā)展起到了推波助瀾的作用。從對酒店的客戶年齡的調(diào)查看，客戶的年齡重要以中、青年人為主，同時(shí)也不乏年紀(jì)更輕和年紀(jì)更長的人。采暖方式：市政供暖公寓主力面積66128平米均價(jià)（元/平米）11000梯戶比2梯4層數(shù)31總戶數(shù)300多開盤時(shí)間產(chǎn)權(quán)年限40裝修情況精裝寫字樓一棟31層點(diǎn)式寫字樓，目前規(guī)劃中酒店高星級(jí)酒店銀座花園金品會(huì)展世界城名 稱金品會(huì)展世界城地 址曲江國際會(huì)展中心南側(cè)50米處發(fā) 展 商西安名軒置業(yè)有限公司占地面積11322平方米建筑面積68000平方米容積率5物業(yè)類型SOHO公寓，普通住宅,商鋪 公寓、住宅主力面積33105平方米均價(jià)（元/平米）精裝8300簡裝7800梯戶比塔樓層數(shù)28層總戶數(shù)1104開盤時(shí)間2010年10月產(chǎn)權(quán)年限50裝修情況精裝公寓商業(yè)1——4層裙樓為商業(yè)配套酒店——備注教育樓盤 小戶型 旅游地產(chǎn)金品會(huì)展世界城長延居酒店部分：以西安國際展覽中心為依托，打造符合區(qū)域形象的高檔次五星級(jí)酒店。216。 中、大型企業(yè)高層管理者獨(dú)立辦公中心。商業(yè)部分：裙樓商業(yè)以高檔商業(yè)為主，主要支持項(xiàng)目本體的便捷消費(fèi)，和滿足會(huì)展中心的人流消費(fèi)。辦公樓：區(qū)別于傳統(tǒng)的大型寫字樓，主要以小戶型為主，滿足小型辦公、總裁獨(dú)立辦公室等功能。 成長型企業(yè)。216。2．項(xiàng)目市場定位整體定位：高端地標(biāo)性商務(wù)生活集群公寓部分：打造成為服務(wù)于中青年精英的酒店式公寓。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目個(gè)案分析：名 稱佳和中心地 址翠華路與會(huì)展東路交匯處西北角發(fā) 展 商陜西天和佳置業(yè)投資有限公司占地面積8671平方米建筑面積102429平方米容積率物業(yè)類型兩棟28層寫字樓寫字樓主力面積10200、41半層、整層銷售均價(jià)（元/平米）預(yù)估12000層數(shù)兩棟28層層高單層面積1550㎡戶型面積總戶數(shù)364開盤時(shí)間2011年09月車位數(shù)550產(chǎn)權(quán)年限50裝修情況毛坯,公共部分精裝大堂，電梯數(shù)8部采暖和制冷市政地輻熱和進(jìn)口變頻多聯(lián)機(jī)空調(diào)系統(tǒng)，獨(dú)立分戶控制商業(yè)配套一樓將設(shè)有銀行、證券、數(shù)碼打印、精品店等，二樓專設(shè)大型餐飲配套，方便業(yè)主的多種需求。以參加會(huì)議、商務(wù)洽談、培訓(xùn)為目的入住的客戶占16%，機(jī)關(guān)單位(以陜西省其它地區(qū)為主)占13%，其它消費(fèi)形式占10%。對于商務(wù)人士的下榻選擇，一般是都是選擇商業(yè)發(fā)達(dá)、交通便利、附近有銀行、郵政等區(qū)域酒店，距離經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好的西高新較近的城西南酒店一般商務(wù)人士較多，隨著西高新區(qū)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城西南的酒店也將得到更大的促進(jìn)。 入住西安各檔次星級(jí)酒店的客戶有明顯的身份特征：入住二星級(jí)酒店的客戶，主要是一些外地企業(yè)常駐西安的臨時(shí)辦事處，或聯(lián)絡(luò)地點(diǎn)，或是以中小企業(yè)作市場營銷人員的臨時(shí)歇腳之處，故入住其中的省內(nèi)、省外客戶比例相差不大。 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，酒店平均客房入住率達(dá)到70%，其中客房入住率為75%和65%%%，兩者合計(jì)占到58%；客房入住率最高達(dá)到90%%，入住率最低為45%%。 (3)西安酒店的分布與經(jīng)營狀況 中國現(xiàn)有旅游涉外飯店七千多個(gè)，其中星級(jí)酒店三千余家。據(jù)統(tǒng)計(jì)，西安每年來自境內(nèi)外的游客總數(shù)達(dá)到近16001700萬余人次，巨大的旅游資源為西安的旅游業(yè)帶來豐厚利潤的同時(shí)，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)帶來了巨大的機(jī)遇。2010年，曲江新區(qū)內(nèi)第一所公辦完全中學(xué)——曲江一中，將于今年秋季開學(xué)投入使用。 各物業(yè)價(jià)格表現(xiàn)2010年城南區(qū)各物業(yè)成交價(jià)格依次為：普通住宅類6958元/平方米；商服用房11117元/平方米；寫字樓7208元/平方米；別墅類19673元/平方米。 市場銷售，%，%，；，%，%。 市場銷售 銷量走勢2010年西安市商服用房得到較大發(fā)展，%，%，；，%，%。 市場銷售，%，%；%，在政策頻出的2010年，提高首付比例、提高二套房貸、限制三套房等多項(xiàng)政策出臺(tái)，住宅市場需求量被強(qiáng)制壓縮。2010年西安土地市場分城區(qū)成交統(tǒng)計(jì)城區(qū)成交宗數(shù)成交面積(萬平米)成交價(jià)（億元）城東48城南47城西5城北29高新13長安8城內(nèi)3臨潼7閻良4總計(jì)164三、商品房市場2009年12月開始，新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)并貫穿2010年始終，西安樓市在政策密集調(diào)控下，依然保持著穩(wěn)步上揚(yáng)之勢，房地產(chǎn)供應(yīng)與銷售，表現(xiàn)出新的特點(diǎn)：，%；，%；，%；，%。住宅和商業(yè)用地供應(yīng)的面積較去年相比均有明顯的增長。 小結(jié)：年末政策出臺(tái)更為全面，除了表示出要將“差異化貸款利率”和“異地購房禁貸”進(jìn)行到底的決心外，在加大監(jiān)管方面也建立了“問責(zé)制”，表明未來政策仍將繼續(xù)從緊。從2010年10月20日起，%%。繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價(jià)位、中小套型商品住房項(xiàng)目和參與保障性安居工程的貸款需求。三掛鉤，其一是指地貸掛鉤，開發(fā)商整治哪塊地，經(jīng)過評(píng)估之后，明確需要多少錢，銀行給予相應(yīng)的金額；其二，建貸掛鉤，開發(fā)商要貸款，一定是跟在建工程掛鉤；其三，房貸掛鉤，就是房子與貸款掛鉤，開發(fā)商要隨著賣房的進(jìn)度償還原有貸款。發(fā)布時(shí)間：2010年4月20日具體內(nèi)容：預(yù)售許可最低規(guī)模不小于棟。B館室內(nèi)展館面積約5萬平方米，分為4個(gè)相同大小的展館。內(nèi)容從土特產(chǎn)、工業(yè)品、服裝等發(fā)展到房地產(chǎn)、高新技術(shù)、現(xiàn)代裝備制造等50多個(gè)領(lǐng)域。改革開放以來，我國會(huì)展業(yè)從小到大，每年以近20%的速度遞增，行業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模逐步擴(kuò)大，然而，與會(huì)展業(yè)發(fā)達(dá)的國家相比，我國會(huì)展業(yè)還存在較大的距離，在一定程度上也影響了會(huì)展業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。通過多種會(huì)議、展覽的舉辦，可增加大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，緩解就業(yè)壓力。 從科技發(fā)展史來看，許多劃時(shí)代的發(fā)明創(chuàng)造,如電話機(jī)、留聲機(jī)、蒸汽火車、電視機(jī)等都是展覽會(huì)上首先進(jìn)行展示和推廣的，即使是在信息技術(shù)和手段迅速發(fā)展的今天，會(huì)議和展覽的便捷性、集中性、直觀性、快速性和新聞性，對推廣新技術(shù)仍起著不可替代的作用。參展商與專業(yè)觀眾之間的溝通則具有很強(qiáng)的目的性、針對性，能在較短的時(shí)間內(nèi)建立聯(lián)系，且面對面地溝通能夠迅速地發(fā)現(xiàn)和傳遞產(chǎn)品、價(jià)格、市場、以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面的信息，減少了雙方尋找潛在對手的時(shí)間和費(fèi)用，降低了交易成本。會(huì)展并不是直接的流通媒介，是交換過程的輔助環(huán)節(jié)，是一種特殊的流通媒介，會(huì)展為買方和賣方提供一個(gè)龐大的展示產(chǎn)品或技術(shù)成果的環(huán)境，由供求雙方面對面磋商談判，增加商機(jī)，促進(jìn)商品交易。會(huì)展商務(wù)區(qū)集星級(jí)酒店、購物廣場、餐飲、娛樂、商業(yè)、辦公、公寓和展示中心于一體。建設(shè)國際一流的西安曲江國際會(huì)議中心 總投資7億元的國際會(huì)議中心是產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的標(biāo)志性建筑，被列為西安市2008年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。產(chǎn)業(yè)園坐擁西安城市中軸線長安路，緊鄰地鐵二號(hào)線，東西向三環(huán)線橫穿整個(gè)園區(qū)，兩條交通主動(dòng)脈基于此，地緣優(yōu)勢無可比擬。 兩軸：由大雁塔指向杜陵的漢唐文化脈絡(luò)軸和沿浐河的浐河生態(tài)軸。 擴(kuò)區(qū)后的曲江新區(qū)將以多板塊聯(lián)動(dòng)發(fā)展為城市發(fā)展模式，以漢唐歷史遺跡為核心，形成“兩軸兩心多片區(qū)”的空間結(jié)構(gòu)。曲江還將重點(diǎn)打造9大文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)：當(dāng)代藝術(shù)產(chǎn)業(yè)園(藝術(shù)家村落)、數(shù)字文化產(chǎn)業(yè)區(qū)、出版?zhèn)髅疆a(chǎn)業(yè)區(qū)、國際文化創(chuàng)意區(qū)、文化娛樂產(chǎn)業(yè)區(qū)、國際會(huì)展產(chǎn)業(yè)區(qū)、影視產(chǎn)業(yè)區(qū)、康體休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)及曲江文化旅游區(qū)。 在集團(tuán)引領(lǐng)、政策扶持、產(chǎn)業(yè)集群等多輪驅(qū)動(dòng)下，文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展強(qiáng)力推進(jìn)，曲江文旅、曲江影視、曲江演出和曲江會(huì)展已成為全省乃至西部地區(qū)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要軍團(tuán)。 從1－4月全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本情況可以看出，雖然部分指標(biāo)增速比上年同期有所回落，但主要領(lǐng)域發(fā)展的基本面尚好，經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行進(jìn)入平穩(wěn)、溫和的增長軌道。 財(cái)政收入保持較快增長14月，%。 按消費(fèi)形態(tài)分，%；，%。 從行業(yè)看，14月，20個(gè)主要大類工業(yè)行業(yè)中，12個(gè)行業(yè)增速高于全市平均水平，其中，增長較快的行業(yè)有：%，%，通信設(shè)備、%，%，%?？尚行匝芯恳罁?jù)：《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；（建設(shè)部：建標(biāo)[2000]205號(hào)）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》；(國家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資[1993]530號(hào))《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件；（中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11號(hào)）有關(guān)單位提供的相關(guān)資料；西安市2011年1—4月份統(tǒng)計(jì)年鑒；西安市2010年房地產(chǎn)市場分析報(bào)告；西安市房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)資料及數(shù)據(jù)；西安市深度市場調(diào)研（包括實(shí)地調(diào)研、文案調(diào)研、專家訪談等）；二、項(xiàng)目概況項(xiàng)目綜述威尼斯酒店項(xiàng)目是西安大金置業(yè)有限公司籌建的由五星級(jí)酒店、辦公樓及公寓樓組成的城市綜合體項(xiàng)目，威尼斯酒店項(xiàng)目也是曲江新區(qū)核心區(qū)域的地標(biāo)性建筑。而財(cái)務(wù)方面，主要是在敏感度分析中會(huì)涉及選擇一些風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析，主要因素包括：土地成本（收購價(jià)格）、銷售價(jià)格等。除對上述主要財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行必要的計(jì)算和分析外，我們還必須考慮到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性和不確定性。本次研究是就西安市曲江國際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園N7—2地塊項(xiàng)目的發(fā)展定位及可行性進(jìn)行研究，在遵循專業(yè)、科學(xué)和客觀的原則基礎(chǔ)之上，分別從市場因素和財(cái)務(wù)因素角度出發(fā)，對N7—2地塊項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估。不確定性分析包括敏感性分析，盈虧平衡分析，房地產(chǎn)項(xiàng)目常用的是敏感性分析和盈虧平衡分析。項(xiàng)目用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及經(jīng)營效益預(yù)測項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑占地面積24畝（16000㎡）用地性質(zhì)C2（商業(yè)金融用地）總建筑面積107200㎡地上98770㎡酒店建筑面積30000㎡公寓建筑面積29100㎡辦公建筑面積29100㎡商業(yè)建筑面積19000㎡容積率車位配比1:1均價(jià)公寓、辦公部分9000元/㎡、商業(yè)部分15000元/㎡、酒店自持經(jīng)營總收入可售部分：8088000000 元酒店（20年）：1036800000元開發(fā)成本可售部分：527484480元酒店：330000000元收益率可售部分：% 酒店（20年）：%結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議結(jié)論：基于市場層面和財(cái)務(wù)層面兩個(gè)方面，認(rèn)為本項(xiàng)目在市場方面具備良好市場預(yù)期，雖在一定程度上有不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)因素，但具備可行性；財(cái)務(wù)層面各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)表明本項(xiàng)目可行。地塊形狀地塊基本方正，土地平正，開發(fā)條件良好。 分行業(yè)看，14月，%；，%，其中，%；，%。 出口增速同比回落 受上年同期高基數(shù)影響，對外貿(mào)易增速持續(xù)回落。其中，%，%，%，%。曲江新區(qū)建設(shè)以文化、旅游、生態(tài)為特色的國際化城市示范新區(qū)，到2015年全面建成國家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。同時(shí)，榮獲國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)的人居環(huán)境范例獎(jiǎng)，藍(lán)天、碧水、綠地新曲江建設(shè)取得新成績，曲江核心景區(qū)實(shí)現(xiàn)“全面景區(qū)化，景區(qū)內(nèi)外一體化，景區(qū)建設(shè)國際化”，“七園一城一塔”的文化旅游大格局全面形成，成為西安乃至陜西旅游的重要窗口。為進(jìn)一步提升曲江新區(qū)發(fā)展水平，發(fā)展壯大文化旅游產(chǎn)業(yè)，《西安曲江國家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)總體規(guī)劃》編制完成。發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，提高資源利用效率，應(yīng)用生態(tài)技術(shù)，構(gòu)建綠色低碳、資源節(jié)約型、環(huán)境友好型新城區(qū)，最終通過環(huán)境競爭力提升經(jīng)濟(jì)競爭力，將曲江新區(qū)建設(shè)為低碳新城、休閑新城、服務(wù)新城、暢通新城。多片區(qū)：圍繞一軸兩心展開的多個(gè)發(fā)展片區(qū)。隨著曲江國際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)開發(fā)，西安曲江國際會(huì)展（集團(tuán)）有限公司作為西安打造“中國區(qū)域性會(huì)展中心”宏偉戰(zhàn)略目標(biāo)的主力軍，正在將這一偉大設(shè)想付諸實(shí)踐，五星級(jí)酒店、物流中心、商業(yè)住宅小區(qū)、高檔寫字樓等將不斷充實(shí)曲江國際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園，并與會(huì)展核心產(chǎn)業(yè)區(qū)形成良性互動(dòng)，構(gòu)筑更為完整全面的會(huì)展產(chǎn)業(yè)鏈，形成西北首家會(huì)展產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)強(qiáng)大的動(dòng)力引擎，成為帶動(dòng)西安城市經(jīng)濟(jì)壯大成長的中堅(jiān)力量。五星酒店定位高端，主要面向蒞臨的國家政府領(lǐng)導(dǎo)和參展的著名企業(yè)高級(jí)管理人員。會(huì)展經(jīng)濟(jì)是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，也是市場經(jīng)濟(jì)競爭中對信息交流的迫切要求。 現(xiàn)代會(huì)展是行業(yè)信息在時(shí)間和空間的集聚，展會(huì)開放的商業(yè)貿(mào)易環(huán)境使客商可以便捷地發(fā)現(xiàn)和共享某些信息資源，相互交流，能夠使各種技術(shù)、商業(yè)、產(chǎn)品信息得到及時(shí)反饋，減少了信息傳播環(huán)節(jié)，避免了在信息控制中出現(xiàn)的偏差，提高了信息管理效能。會(huì)展活動(dòng)一般被認(rèn)為是高收入、高贏利的行業(yè)，其利潤率大約在20%～25%以上，這也是它得以迅速發(fā)展的直接原因。據(jù)專家預(yù)測，國際上展覽業(yè)的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)系數(shù)大約為1∶9，即展覽場館的收入如果是1，相關(guān)的社會(huì)收入為9，這樣高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度使得會(huì)展業(yè)成為帶動(dòng)城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長點(diǎn)，自然得到各方面的重視和青睞。2008年奧運(yùn)會(huì)的申辦成功，對于北京而言，必將為北京市民提供多方面、多層次的就業(yè)機(jī)會(huì)。表現(xiàn)出以下特點(diǎn)：⑴展覽場館的規(guī)模不斷擴(kuò)大，設(shè)施不斷完善西安市現(xiàn)有一定規(guī)模的綜合、專業(yè)展覽館四個(gè)， 萬平方米，西部國際車城10萬平方米。如2005中國西安高交會(huì)，市商貿(mào)局、市會(huì)展辦積極嘗試和探索市場化運(yùn)作大型展會(huì)的模式，取得了圓滿成功，為今后舉辦大型展會(huì)積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。第三章、房地產(chǎn)市場分析一、政策環(huán)境2010年，西安樓市在政策風(fēng)雨中穩(wěn)步前行，政策反映遲緩，市場影響度較小等特點(diǎn)成為“政策年”二線城市的典型代表，展望2011年，政策調(diào)控仍有收緊信號(hào)，西安樓市是否能夠繼續(xù)穩(wěn)步升華？先讓我們回顧一下“政策年”中的主要政策：發(fā)布時(shí)間：2010年1月10日具體內(nèi)容：《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》：購買二套房的家庭，貸款