【正文】 銀行、郵政等區(qū)域酒店，距離經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好的西高新較近的城西南酒店一般商務(wù)人士較多，隨著西高新區(qū)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城西南的酒店也將得到更大的促進(jìn)。以參加會(huì)議、商務(wù)洽談、培訓(xùn)為目的入住的客戶占16%，機(jī)關(guān)單位(以陜西省其它地區(qū)為主)占13%，其它消費(fèi)形式占10%。而客戶的消費(fèi)特征則主要是旅行消費(fèi)、公款消費(fèi)、商務(wù)消費(fèi)和住宿餐飲等，其中又主要以旅游消費(fèi)和商務(wù)消費(fèi)為主。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目個(gè)案分析：名 稱佳和中心地 址翠華路與會(huì)展東路交匯處西北角發(fā) 展 商陜西天和佳置業(yè)投資有限公司占地面積8671平方米建筑面積102429平方米容積率物業(yè)類型兩棟28層寫字樓寫字樓主力面積10200、41半層、整層銷售均價(jià)（元/平米）預(yù)估12000層數(shù)兩棟28層層高單層面積1550㎡戶型面積總戶數(shù)364開盤時(shí)間2011年09月車位數(shù)550產(chǎn)權(quán)年限50裝修情況毛坯,公共部分精裝大堂，電梯數(shù)8部采暖和制冷市政地輻熱和進(jìn)口變頻多聯(lián)機(jī)空調(diào)系統(tǒng)，獨(dú)立分戶控制商業(yè)配套一樓將設(shè)有銀行、證券、數(shù)碼打印、精品店等，二樓專設(shè)大型餐飲配套，方便業(yè)主的多種需求。會(huì)展明珠地 址長(zhǎng)安南路與丈八東路十字西南角發(fā) 展 商西安強(qiáng)源置業(yè)有限公司占地面積27273㎡建筑面積180000㎡容積率物業(yè)類型住宅施工進(jìn)度主體15層主力面積㎡—㎡均價(jià)（元/平米）7500梯戶比3梯8層數(shù)四幢30層總戶數(shù)1312開盤時(shí)間二期20112產(chǎn)權(quán)年限70裝修情況毛坯銷售情況去化90%配套集中供暖、24小時(shí)熱水，800余車位，休閑會(huì)所，智能安防，社區(qū)太陽能照明備注景觀居所 投資地產(chǎn)長(zhǎng)延居2．項(xiàng)目市場(chǎng)定位整體定位：高端地標(biāo)性商務(wù)生活集群公寓部分：打造成為服務(wù)于中青年精英的酒店式公寓。地標(biāo)：項(xiàng)目以5星級(jí)酒店為核心，從建筑結(jié)構(gòu)，外立面等角度，演繹會(huì)展中心區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性建筑群落，形成區(qū)域標(biāo)識(shí)與名片。216。216。 成長(zhǎng)型企業(yè)。 v 重點(diǎn)目標(biāo)客戶鎖定：A．西安乃至陜北、周邊縣市的投資客。辦公樓：區(qū)別于傳統(tǒng)的大型寫字樓，主要以小戶型為主，滿足小型辦公、總裁獨(dú)立辦公室等功能。二、 項(xiàng)目運(yùn)作思路 。商業(yè)部分：裙樓商業(yè)以高檔商業(yè)為主，主要支持項(xiàng)目本體的便捷消費(fèi)，和滿足會(huì)展中心的人流消費(fèi)。C．周邊高端商務(wù)白領(lǐng)人群。 中、大型企業(yè)高層管理者獨(dú)立辦公中心。v 寫字樓部分216。216。3．目標(biāo)客群定位根據(jù)本項(xiàng)目的swot分析及和項(xiàng)目市場(chǎng)定位，以商務(wù)功能產(chǎn)品為主要標(biāo)的，我們對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶分析定位如下：v 公寓部分216。酒店部分：以西安國際展覽中心為依托，打造符合區(qū)域形象的高檔次五星級(jí)酒店。項(xiàng)目西區(qū)產(chǎn)品線豐富，包括寬景HOUSE、空中美墅、小高層及精品高層等主力面積在售104295平米均價(jià)（元/平米）高層11000梯戶比在售1梯2 層數(shù)在售12層小高總戶數(shù)2200開盤時(shí)間2010年4月25日產(chǎn)權(quán)年限70裝修情況毛坯配套酒店寓所會(huì)館，將內(nèi)含高檔餐飲、養(yǎng)生館、頂級(jí)酒店式公寓等，國際幼兒園備注特色別墅,豪華居住區(qū)紫薇永和坊曲江唐仁里名 稱曲江唐仁里地 址曲江雁南四路中段北側(cè)（曲江賓館東300米）發(fā) 展 商陜西和盛置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司占地面積17342㎡建筑面積64000㎡容積率物業(yè)類型普通住宅物業(yè)服務(wù)——主力面積106290平米均價(jià)（元/平米）1000—13000梯戶比1梯2層數(shù)8棟12—16層總戶數(shù)286開盤時(shí)間2011年3月產(chǎn)權(quán)年限70外立面石材+面磚銷售階段熱銷建筑風(fēng)格——配套臨街裙樓商業(yè)、會(huì)所備注科技住宅，景觀居所曲江唐仁里第四章、項(xiàng)目發(fā)展定位一.、項(xiàng)目發(fā)展方向 參照區(qū)域調(diào)研結(jié)果，結(jié)合未來發(fā)展規(guī)劃及區(qū)域現(xiàn)狀與項(xiàng)目自身因素，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合分析如下：1. SWOT分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于西安曲江新區(qū)，地處西安國際會(huì)展中心區(qū)核心區(qū)域，商務(wù)氛圍濃厚；地段優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目周邊可開發(fā)土地存量大，土地價(jià)值有升值潛力；規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目所處區(qū)域規(guī)劃為會(huì)展商務(wù)中心，未來發(fā)展?jié)摿薮?；交通?yōu)勢(shì)：地塊周邊路網(wǎng)交通發(fā)達(dá)，道路通暢，出行便捷，外部連通性好；地塊優(yōu)勢(shì)：地塊方正，便于物業(yè)排布規(guī)劃；項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目擬定為小型城市綜合體，各種物業(yè)之間的功能互補(bǔ)作用，有利于項(xiàng)目整體的效益提升；物業(yè)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目擬建自持的五星級(jí)酒店將發(fā)揮其巨大的品牌效應(yīng)，拉升項(xiàng)目形象，吸引商務(wù)人流； 項(xiàng)目劣勢(shì)分析規(guī)劃劣勢(shì)：地塊退紅線較大，對(duì)項(xiàng)目自身內(nèi)的空間利用產(chǎn)生不利影響；區(qū)域劣勢(shì)：地塊區(qū)域大部分為待開發(fā)土地，配套設(shè)施、商業(yè)氛圍嚴(yán)重不足；地塊劣勢(shì)：地塊進(jìn)深較大，不利于商業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)；區(qū)位劣勢(shì)：項(xiàng)目一面臨路，地標(biāo)性較弱； 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析政策扶持：西安曲江新區(qū)政府大力發(fā)展該區(qū)域，并伴有一定的政策扶持； 會(huì)展促進(jìn)：項(xiàng)目緊臨西安國際會(huì)展中心，可搭載會(huì)展經(jīng)濟(jì)順風(fēng)車；通脹壓力：CPI不斷攀升，人民幣貶值，投資者投資愿望迫切；市場(chǎng)供求：區(qū)域未來講發(fā)展成為商務(wù)中心，辦公類物業(yè)具備需求空間；周邊放量：項(xiàng)目周邊有高檔樓盤住宅放量，居住氛圍濃厚，可借勢(shì)發(fā)展。采暖方式：市政供暖公寓主力面積66128平米均價(jià)（元/平米）11000梯戶比2梯4層數(shù)31總戶數(shù)300多開盤時(shí)間產(chǎn)權(quán)年限40裝修情況精裝寫字樓一棟31層點(diǎn)式寫字樓，目前規(guī)劃中酒店高星級(jí)酒店銀座花園金品會(huì)展世界城名 稱金品會(huì)展世界城地 址曲江國際會(huì)展中心南側(cè)50米處發(fā) 展 商西安名軒置業(yè)有限公司占地面積11322平方米建筑面積68000平方米容積率5物業(yè)類型SOHO公寓，普通住宅,商鋪 公寓、住宅主力面積33105平方米均價(jià)（元/平米）精裝8300簡(jiǎn)裝7800梯戶比塔樓層數(shù)28層總戶數(shù)1104開盤時(shí)間2010年10月產(chǎn)權(quán)年限50裝修情況精裝公寓商業(yè)1——4層裙樓為商業(yè)配套酒店——備注教育樓盤 小戶型 旅游地產(chǎn)金品會(huì)展世界城長(zhǎng)延居西安市購房者對(duì)公寓這種物業(yè)形態(tài)比較認(rèn)可，售價(jià)高于普通住宅。從對(duì)酒店的客戶年齡的調(diào)查看，客戶的年齡重要以中、青年人為主，同時(shí)也不乏年紀(jì)更輕和年紀(jì)更長(zhǎng)的人。從本區(qū)酒店的入住客戶資料分析，本區(qū)酒店建設(shè)時(shí)間較短，配套比較先進(jìn)，而且比較新，二環(huán)路的開通，這些均為本區(qū)酒店業(yè)的發(fā)展起到了推波助瀾的作用。 對(duì)于區(qū)域酒店的入住選擇，從入住客戶資料分析，一般來講，作為旅游觀光者其選擇入住酒店都希望交通方便、四通八達(dá)，去哪里都方便；購物方便，隨時(shí)選擇一些特色物品，留作旅游紀(jì)念。 入住四、五星級(jí)酒店的客戶，多數(shù)是來中國、西安旅游觀光的外賓，有散客、有團(tuán)體，一部分是省外團(tuán)體或先富起來的來西安旅游觀光者，他們都下榻四星級(jí)以上的酒店，特別是一些政界要員團(tuán)體出行或重要會(huì)議的召開。對(duì)于市內(nèi)的一些中型企業(yè)的重要新聞發(fā)布會(huì)等也會(huì)在這些酒店召開。 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，西安酒店業(yè)整體經(jīng)營狀況處于正常的利潤(rùn)水平。④、準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店其經(jīng)營狀況整體上要好于低檔次的酒店，但在準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來的差異。 一、西安酒店業(yè)的現(xiàn)狀分析我們認(rèn)為，中國酒店業(yè)已擺脫前幾年低迷狀況，呈現(xiàn)止迭回升趨勢(shì)，且有進(jìn)一步發(fā)展的空間。周邊個(gè)案比較分析l 酒店：《2010年西安酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及形勢(shì)分析》西安市是世界著名的歷史文化名城和國際旅游城市，具有豐富的旅游資源。而據(jù)了解，目前曲江僅有45中這一所中學(xué)，和北池頭小學(xué)、曲江池小學(xué)等5所小學(xué)，以及7所幼兒園。 普通住宅購買人群來源情況本市本省其他地區(qū)外省市境外2754016941228142010年在在限制異地購房政策的市場(chǎng)下，城南區(qū)并未受到太大影響，外地購房者繼續(xù)增加，%。其中，%，%；，%；，%；，%。，%，%，；，%，%，；，%，%。1999年西部大開發(fā)概念提出時(shí)，西安寫字樓迎來開發(fā)及銷售熱潮，但后續(xù)受政策的吸引力陸續(xù)的回落，寫字樓市場(chǎng)逐步降溫，同時(shí)由于西安寫字樓在05年前仍大量開發(fā)，使得寫字樓物業(yè)大量空置，市場(chǎng)發(fā)展的死水一片。，%，%，；，%，%，；，%，%。由于西安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢，多數(shù)以住宅項(xiàng)目底商為主，因此各月商服用房類物業(yè)成交量變動(dòng)較為明顯。2010 ，%，%；，%，%；，%，%。2010年西安市普通住宅成交均價(jià)為5992元/平方米。四、分物業(yè)市場(chǎng) 普通住宅 市場(chǎng)供應(yīng)在中央政策屢次提出“抑制房?jī)r(jià)過快上漲”的2010年，普通住宅類物業(yè)成為2010年調(diào)控的主要對(duì)象，在政策不斷收緊下，未來市場(chǎng)存在眾多可變因素，住宅物業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)較大縮水，%，%，；，%，%，；，%，%，；，%，%。 伴隨著政策調(diào)控貫穿2010年，西安樓市銷售顯現(xiàn)出波瀾不驚的狀態(tài)，年初表現(xiàn)出高位運(yùn)行，4長(zhǎng)安區(qū)成交土地8宗，占土地成交總面積的7%。從2010年全市成交的土地途來看：其中住宅用地共成交108宗，%，占土地成交面積的70%。由于科研教育、工業(yè)、綜合類型的土地供應(yīng)和成交的數(shù)量都較少，所占比例相對(duì)較輕,對(duì)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大，因此西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心僅對(duì)2010年西安市供應(yīng)和成交的住宅和商業(yè)用地進(jìn)行如下分析：2010年全市共掛牌出讓148宗住宅和商業(yè)用地。從北京率先開啟的“限購令”影響來看，目前北京正在實(shí)施的“預(yù)售資金監(jiān)管”制度在2011年也將在全國范圍內(nèi)鋪開，此外，有關(guān)房產(chǎn)稅開征的信息也愈加明確，預(yù)計(jì)2011年國家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基調(diào)不會(huì)改變，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)將繼續(xù)趨緊，且調(diào)控的多樣性也促使政策執(zhí)行力度加大，整體來看，在目前政策環(huán)境下2011年全國房?jī)r(jià)上漲空間有限，不排除個(gè)別開發(fā)商因成交量下降、融資難度加大而步入降價(jià)回款的通道。出臺(tái)時(shí)間：2010年12月25日具體內(nèi)容：自2010年12月26日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。出臺(tái)時(shí)間：2010年10月25日具體內(nèi)容：《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照一個(gè)預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶的原則，在臨監(jiān)管銀行設(shè)立專用賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。出臺(tái)時(shí)間：2010年10月19日具體內(nèi)容：央行10月19日晚突然宣布，自2010年10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率25個(gè)基點(diǎn)。已印發(fā)實(shí)施細(xì)則的地區(qū)，要按照近日國務(wù)院有關(guān)部門進(jìn)一步貫徹國發(fā)〔2010〕10號(hào)文件的要求，調(diào)整完善相關(guān)政策。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購買住房。小結(jié)：在西安樓市經(jīng)歷了2009年的瘋狂之后，從09年11月起，政策收緊信號(hào)頻出，但2010年年初全國房?jī)r(jià)漲幅屢創(chuàng)新高，在此背景下，上半年政策主要圍繞打擊市場(chǎng)投資行為、維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定而進(jìn)行，政策出臺(tái)頻率快，調(diào)控手段多樣，調(diào)控力度較大等政策特征明顯，且首次運(yùn)用行政手段干預(yù)異地購房和三套房停貸，同時(shí)，建立監(jiān)管制和問責(zé)制，在行政方面加強(qiáng)政策落實(shí)，整體而言，上半年政策充分體現(xiàn)了中央遏制房?jī)r(jià)、打擊投資、維護(hù)穩(wěn)定的決心，因此，4月過后，全國各大城市市場(chǎng)交易迅速回落，西安樓市交易量與成交均價(jià)也在2季度開始持續(xù)下滑。明確三不貸、三掛鉤。尚未開盤項(xiàng)目要責(zé)成限期銷售。發(fā)布時(shí)間：2010年4月17日具體內(nèi)容：購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，；對(duì)貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。場(chǎng)館還分別設(shè)置可供200人、100人、50人就座的會(huì)議室、報(bào)告廳共15間和2間貴賓接待室。室內(nèi)展館分為5個(gè)展館。⑷四是企業(yè)逐步成為辦展主體由原來單一的政府出面辦展逐漸向?qū)I(yè)公司辦展過渡，通過引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作。規(guī)模從地方性小型展銷會(huì)發(fā)展到全國性大型綜合、專業(yè)展會(huì)。 基本情況西安市的會(huì)展業(yè)經(jīng)歷了從小到大、從參展到辦展、從低層次到高層次的發(fā)展歷程，尤其是近幾年發(fā)展速度較快，成績(jī)喜人。另外，此次APEC會(huì)議的召開，還提升了上海會(huì)展業(yè)的地位。對(duì)于人口眾多的中國而言，會(huì)展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展無疑為增加就業(yè)提供了一條更為有效的途徑。交易會(huì)、展覽會(huì)和洽談會(huì)往往成為購銷合同、投資、轉(zhuǎn)讓和合資意向書的談判和簽定協(xié)議場(chǎng)所。 會(huì)展經(jīng)濟(jì)涉及到服務(wù)、交通、旅游、廣告、裝飾以及餐飲、通訊和賓館等諸多部門，這不僅可以培育新興產(chǎn)業(yè)群，而且可以直接或間接帶動(dòng)一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這種直接的經(jīng)濟(jì)效益所產(chǎn)生的吸引力使得會(huì)展業(yè)在我國迅速發(fā)展起來。會(huì)展經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)劃與經(jīng)濟(jì)的影響 會(huì)展業(yè)已成為一個(gè)令人矚目的新興行業(yè)，其蘊(yùn)含的巨大能量和作用越來越引起人們的重視，人們從眾多展會(huì)上了解了城市的功能，看到了最新科技，促進(jìn)了經(jīng)貿(mào)合作，同時(shí)展會(huì)又是一個(gè)多功能的信息窗口，它讓城市看到精彩的世界，因此，會(huì)展業(yè)十分發(fā)達(dá)的歐洲流行這樣一句話：會(huì)展是城市的面包。舉辦大型國際會(huì)展活動(dòng)，不僅能夠迅速增加城市收入，提升形象，