【正文】 銀行、郵政等區(qū)域酒店，距離經(jīng)濟環(huán)境較好的西高新較近的城西南酒店一般商務人士較多，隨著西高新區(qū)經(jīng)濟的飛速發(fā)展，城西南的酒店也將得到更大的促進。以參加會議、商務洽談、培訓為目的入住的客戶占16%，機關單位(以陜西省其它地區(qū)為主)占13%，其它消費形式占10%。而客戶的消費特征則主要是旅行消費、公款消費、商務消費和住宿餐飲等，其中又主要以旅游消費和商務消費為主。區(qū)域內(nèi)項目個案分析：名 稱佳和中心地 址翠華路與會展東路交匯處西北角發(fā) 展 商陜西天和佳置業(yè)投資有限公司占地面積8671平方米建筑面積102429平方米容積率物業(yè)類型兩棟28層寫字樓寫字樓主力面積10200、41半層、整層銷售均價（元/平米）預估12000層數(shù)兩棟28層層高單層面積1550㎡戶型面積總戶數(shù)364開盤時間2011年09月車位數(shù)550產(chǎn)權(quán)年限50裝修情況毛坯,公共部分精裝大堂，電梯數(shù)8部采暖和制冷市政地輻熱和進口變頻多聯(lián)機空調(diào)系統(tǒng)，獨立分戶控制商業(yè)配套一樓將設有銀行、證券、數(shù)碼打印、精品店等，二樓專設大型餐飲配套，方便業(yè)主的多種需求。會展明珠地 址長安南路與丈八東路十字西南角發(fā) 展 商西安強源置業(yè)有限公司占地面積27273㎡建筑面積180000㎡容積率物業(yè)類型住宅施工進度主體15層主力面積㎡—㎡均價（元/平米）7500梯戶比3梯8層數(shù)四幢30層總戶數(shù)1312開盤時間二期20112產(chǎn)權(quán)年限70裝修情況毛坯銷售情況去化90%配套集中供暖、24小時熱水，800余車位，休閑會所，智能安防，社區(qū)太陽能照明備注景觀居所 投資地產(chǎn)長延居2．項目市場定位整體定位：高端地標性商務生活集群公寓部分：打造成為服務于中青年精英的酒店式公寓。地標：項目以5星級酒店為核心，從建筑結(jié)構(gòu)，外立面等角度，演繹會展中心區(qū)域內(nèi)的地標性建筑群落，形成區(qū)域標識與名片。216。216。 成長型企業(yè)。 v 重點目標客戶鎖定：A．西安乃至陜北、周邊縣市的投資客。辦公樓：區(qū)別于傳統(tǒng)的大型寫字樓，主要以小戶型為主，滿足小型辦公、總裁獨立辦公室等功能。二、 項目運作思路 。商業(yè)部分：裙樓商業(yè)以高檔商業(yè)為主，主要支持項目本體的便捷消費，和滿足會展中心的人流消費。C．周邊高端商務白領人群。 中、大型企業(yè)高層管理者獨立辦公中心。v 寫字樓部分216。216。3．目標客群定位根據(jù)本項目的swot分析及和項目市場定位，以商務功能產(chǎn)品為主要標的，我們對項目的目標客戶分析定位如下：v 公寓部分216。酒店部分：以西安國際展覽中心為依托，打造符合區(qū)域形象的高檔次五星級酒店。項目西區(qū)產(chǎn)品線豐富，包括寬景HOUSE、空中美墅、小高層及精品高層等主力面積在售104295平米均價（元/平米）高層11000梯戶比在售1梯2 層數(shù)在售12層小高總戶數(shù)2200開盤時間2010年4月25日產(chǎn)權(quán)年限70裝修情況毛坯配套酒店寓所會館，將內(nèi)含高檔餐飲、養(yǎng)生館、頂級酒店式公寓等，國際幼兒園備注特色別墅,豪華居住區(qū)紫薇永和坊曲江唐仁里名 稱曲江唐仁里地 址曲江雁南四路中段北側(cè)（曲江賓館東300米）發(fā) 展 商陜西和盛置業(yè)發(fā)展有限責任公司占地面積17342㎡建筑面積64000㎡容積率物業(yè)類型普通住宅物業(yè)服務——主力面積106290平米均價（元/平米）1000—13000梯戶比1梯2層數(shù)8棟12—16層總戶數(shù)286開盤時間2011年3月產(chǎn)權(quán)年限70外立面石材+面磚銷售階段熱銷建筑風格——配套臨街裙樓商業(yè)、會所備注科技住宅，景觀居所曲江唐仁里第四章、項目發(fā)展定位一.、項目發(fā)展方向 參照區(qū)域調(diào)研結(jié)果，結(jié)合未來發(fā)展規(guī)劃及區(qū)域現(xiàn)狀與項目自身因素，對項目進行綜合分析如下：1. SWOT分析 項目優(yōu)勢分析區(qū)位優(yōu)勢：項目位于西安曲江新區(qū)，地處西安國際會展中心區(qū)核心區(qū)域，商務氛圍濃厚；地段優(yōu)勢：項目周邊可開發(fā)土地存量大，土地價值有升值潛力；規(guī)劃優(yōu)勢：項目所處區(qū)域規(guī)劃為會展商務中心，未來發(fā)展?jié)摿薮?；交通?yōu)勢：地塊周邊路網(wǎng)交通發(fā)達，道路通暢，出行便捷，外部連通性好；地塊優(yōu)勢：地塊方正，便于物業(yè)排布規(guī)劃；項目優(yōu)勢：項目擬定為小型城市綜合體，各種物業(yè)之間的功能互補作用，有利于項目整體的效益提升；物業(yè)優(yōu)勢：項目擬建自持的五星級酒店將發(fā)揮其巨大的品牌效應，拉升項目形象，吸引商務人流； 項目劣勢分析規(guī)劃劣勢：地塊退紅線較大，對項目自身內(nèi)的空間利用產(chǎn)生不利影響；區(qū)域劣勢：地塊區(qū)域大部分為待開發(fā)土地，配套設施、商業(yè)氛圍嚴重不足；地塊劣勢：地塊進深較大，不利于商業(yè)的規(guī)劃設計；區(qū)位劣勢：項目一面臨路，地標性較弱； 項目機會分析政策扶持：西安曲江新區(qū)政府大力發(fā)展該區(qū)域，并伴有一定的政策扶持； 會展促進：項目緊臨西安國際會展中心，可搭載會展經(jīng)濟順風車；通脹壓力：CPI不斷攀升，人民幣貶值，投資者投資愿望迫切；市場供求：區(qū)域未來講發(fā)展成為商務中心，辦公類物業(yè)具備需求空間；周邊放量：項目周邊有高檔樓盤住宅放量，居住氛圍濃厚，可借勢發(fā)展。采暖方式：市政供暖公寓主力面積66128平米均價（元/平米）11000梯戶比2梯4層數(shù)31總戶數(shù)300多開盤時間產(chǎn)權(quán)年限40裝修情況精裝寫字樓一棟31層點式寫字樓，目前規(guī)劃中酒店高星級酒店銀座花園金品會展世界城名 稱金品會展世界城地 址曲江國際會展中心南側(cè)50米處發(fā) 展 商西安名軒置業(yè)有限公司占地面積11322平方米建筑面積68000平方米容積率5物業(yè)類型SOHO公寓，普通住宅,商鋪 公寓、住宅主力面積33105平方米均價（元/平米）精裝8300簡裝7800梯戶比塔樓層數(shù)28層總戶數(shù)1104開盤時間2010年10月產(chǎn)權(quán)年限50裝修情況精裝公寓商業(yè)1——4層裙樓為商業(yè)配套酒店——備注教育樓盤 小戶型 旅游地產(chǎn)金品會展世界城長延居西安市購房者對公寓這種物業(yè)形態(tài)比較認可，售價高于普通住宅。從對酒店的客戶年齡的調(diào)查看，客戶的年齡重要以中、青年人為主，同時也不乏年紀更輕和年紀更長的人。從本區(qū)酒店的入住客戶資料分析，本區(qū)酒店建設時間較短，配套比較先進，而且比較新，二環(huán)路的開通，這些均為本區(qū)酒店業(yè)的發(fā)展起到了推波助瀾的作用。 對于區(qū)域酒店的入住選擇，從入住客戶資料分析，一般來講，作為旅游觀光者其選擇入住酒店都希望交通方便、四通八達，去哪里都方便；購物方便，隨時選擇一些特色物品，留作旅游紀念。 入住四、五星級酒店的客戶，多數(shù)是來中國、西安旅游觀光的外賓，有散客、有團體，一部分是省外團體或先富起來的來西安旅游觀光者，他們都下榻四星級以上的酒店，特別是一些政界要員團體出行或重要會議的召開。對于市內(nèi)的一些中型企業(yè)的重要新聞發(fā)布會等也會在這些酒店召開。 統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，西安酒店業(yè)整體經(jīng)營狀況處于正常的利潤水平。④、準三星級以上的酒店其經(jīng)營狀況整體上要好于低檔次的酒店，但在準三星級以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來的差異。 一、西安酒店業(yè)的現(xiàn)狀分析我們認為，中國酒店業(yè)已擺脫前幾年低迷狀況，呈現(xiàn)止迭回升趨勢，且有進一步發(fā)展的空間。周邊個案比較分析l 酒店：《2010年西安酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及形勢分析》西安市是世界著名的歷史文化名城和國際旅游城市，具有豐富的旅游資源。而據(jù)了解，目前曲江僅有45中這一所中學，和北池頭小學、曲江池小學等5所小學，以及7所幼兒園。 普通住宅購買人群來源情況本市本省其他地區(qū)外省市境外2754016941228142010年在在限制異地購房政策的市場下，城南區(qū)并未受到太大影響，外地購房者繼續(xù)增加，%。其中，%，%；，%；，%；，%。，%，%，；，%，%，；，%，%。1999年西部大開發(fā)概念提出時，西安寫字樓迎來開發(fā)及銷售熱潮，但后續(xù)受政策的吸引力陸續(xù)的回落，寫字樓市場逐步降溫，同時由于西安寫字樓在05年前仍大量開發(fā)，使得寫字樓物業(yè)大量空置，市場發(fā)展的死水一片。，%，%，；，%，%，；，%，%。由于西安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢，多數(shù)以住宅項目底商為主，因此各月商服用房類物業(yè)成交量變動較為明顯。2010 ，%，%；，%，%；，%，%。2010年西安市普通住宅成交均價為5992元/平方米。四、分物業(yè)市場 普通住宅 市場供應在中央政策屢次提出“抑制房價過快上漲”的2010年，普通住宅類物業(yè)成為2010年調(diào)控的主要對象，在政策不斷收緊下，未來市場存在眾多可變因素，住宅物業(yè)各項指標均出現(xiàn)較大縮水，%，%，；，%，%，；，%，%，；，%，%。 伴隨著政策調(diào)控貫穿2010年，西安樓市銷售顯現(xiàn)出波瀾不驚的狀態(tài)，年初表現(xiàn)出高位運行，4長安區(qū)成交土地8宗，占土地成交總面積的7%。從2010年全市成交的土地途來看：其中住宅用地共成交108宗，%，占土地成交面積的70%。由于科研教育、工業(yè)、綜合類型的土地供應和成交的數(shù)量都較少，所占比例相對較輕,對西安房地產(chǎn)市場影響不大，因此西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心僅對2010年西安市供應和成交的住宅和商業(yè)用地進行如下分析：2010年全市共掛牌出讓148宗住宅和商業(yè)用地。從北京率先開啟的“限購令”影響來看，目前北京正在實施的“預售資金監(jiān)管”制度在2011年也將在全國范圍內(nèi)鋪開，此外，有關房產(chǎn)稅開征的信息也愈加明確，預計2011年國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基調(diào)不會改變，未來房地產(chǎn)市場形勢將繼續(xù)趨緊，且調(diào)控的多樣性也促使政策執(zhí)行力度加大，整體來看，在目前政策環(huán)境下2011年全國房價上漲空間有限，不排除個別開發(fā)商因成交量下降、融資難度加大而步入降價回款的通道。出臺時間：2010年12月25日具體內(nèi)容：自2010年12月26日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。出臺時間：2010年10月25日具體內(nèi)容：《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按照一個預售許可申請對應一個賬戶的原則，在臨監(jiān)管銀行設立專用賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議。出臺時間：2010年10月19日具體內(nèi)容：央行10月19日晚突然宣布，自2010年10月20日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率25個基點。已印發(fā)實施細則的地區(qū)，要按照近日國務院有關部門進一步貫徹國發(fā)〔2010〕10號文件的要求，調(diào)整完善相關政策。各商業(yè)銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。小結(jié)：在西安樓市經(jīng)歷了2009年的瘋狂之后，從09年11月起，政策收緊信號頻出，但2010年年初全國房價漲幅屢創(chuàng)新高，在此背景下，上半年政策主要圍繞打擊市場投資行為、維護市場穩(wěn)定而進行，政策出臺頻率快，調(diào)控手段多樣，調(diào)控力度較大等政策特征明顯，且首次運用行政手段干預異地購房和三套房停貸，同時，建立監(jiān)管制和問責制，在行政方面加強政策落實，整體而言，上半年政策充分體現(xiàn)了中央遏制房價、打擊投資、維護穩(wěn)定的決心，因此，4月過后，全國各大城市市場交易迅速回落，西安樓市交易量與成交均價也在2季度開始持續(xù)下滑。明確三不貸、三掛鉤。尚未開盤項目要責成限期銷售。發(fā)布時間：2010年4月17日具體內(nèi)容：購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風險管理原則自主確定。場館還分別設置可供200人、100人、50人就座的會議室、報告廳共15間和2間貴賓接待室。室內(nèi)展館分為5個展館。⑷四是企業(yè)逐步成為辦展主體由原來單一的政府出面辦展逐漸向?qū)I(yè)公司辦展過渡，通過引入市場競爭機制，進行商業(yè)化運作。規(guī)模從地方性小型展銷會發(fā)展到全國性大型綜合、專業(yè)展會。 基本情況西安市的會展業(yè)經(jīng)歷了從小到大、從參展到辦展、從低層次到高層次的發(fā)展歷程，尤其是近幾年發(fā)展速度較快，成績喜人。另外，此次APEC會議的召開，還提升了上海會展業(yè)的地位。對于人口眾多的中國而言，會展經(jīng)濟的發(fā)展無疑為增加就業(yè)提供了一條更為有效的途徑。交易會、展覽會和洽談會往往成為購銷合同、投資、轉(zhuǎn)讓和合資意向書的談判和簽定協(xié)議場所。 會展經(jīng)濟涉及到服務、交通、旅游、廣告、裝飾以及餐飲、通訊和賓館等諸多部門，這不僅可以培育新興產(chǎn)業(yè)群，而且可以直接或間接帶動一系列相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這種直接的經(jīng)濟效益所產(chǎn)生的吸引力使得會展業(yè)在我國迅速發(fā)展起來。會展經(jīng)濟對區(qū)劃與經(jīng)濟的影響 會展業(yè)已成為一個令人矚目的新興行業(yè)，其蘊含的巨大能量和作用越來越引起人們的重視，人們從眾多展會上了解了城市的功能，看到了最新科技，促進了經(jīng)貿(mào)合作，同時展會又是一個多功能的信息窗口，它讓城市看到精彩的世界，因此，會展業(yè)十分發(fā)達的歐洲流行這樣一句話：會展是城市的面包。舉辦大型國際會展活動，不僅能夠迅速增加城市收入，提升形象，