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西安威尼斯項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告-閱讀頁(yè)

2025-05-30 03:22本頁(yè)面
  

【正文】 為城西區(qū),%,其次為城北區(qū),%;商服用房類物業(yè)成交均價(jià)出現(xiàn)均衡化表現(xiàn),除城內(nèi)區(qū)成交均價(jià)突破22000元/平方米以外,其他各城區(qū)成交均價(jià)均在12000元/平方米左右,從商服用房類物業(yè)成交均價(jià)漲幅來(lái)看,城內(nèi)區(qū)為唯一下滑區(qū)域,而城北區(qū)最為近年來(lái)的商業(yè)發(fā)展的新興區(qū)域,商服用房在今年得到大幅提升,%,且成交均價(jià)也為漲幅最大,%;寫字樓物業(yè)依然以高新區(qū)為主,成交均價(jià)依然穩(wěn)步上升;別墅類物業(yè)依然集中于城東,城南,西高新區(qū)域,城東區(qū)綠地國(guó)際生態(tài)城的入市,帶來(lái)別墅物業(yè)更大發(fā)展空間。,%。從全年住宅成交走勢(shì)來(lái)看,2季度的4月,“國(guó)十條”等收緊政策的陸續(xù)出臺(tái),市場(chǎng)觀望情緒影響在隨后的56月日漸凸顯,3季度以來(lái),伴隨著全市范圍內(nèi)的促銷活動(dòng)以及通脹壓力,需求市場(chǎng)再度釋放,迎來(lái)了4季度商品房銷售的持續(xù)高漲。從歷年房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看,近兩年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱銷,普通住宅成交均價(jià)也直線上揚(yáng)。 商服用房 市場(chǎng)供應(yīng)2010 ,%,%。,%。從2010年各月商服用房成交走勢(shì)來(lái)看,依然呈現(xiàn)出波動(dòng)走勢(shì),但銷量整體上揚(yáng)趨勢(shì)明顯。隨著住宅物業(yè)其投資價(jià)值在目前國(guó)家的政策影響下已大打折扣,而作為本身就以投資功能為主的商業(yè)地產(chǎn)無(wú)論在銀行的資金支持包括國(guó)家的稅收等政策方面與住宅幾乎相當(dāng),而商業(yè)的利潤(rùn)率顯然高住宅物業(yè),盡管投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)更高,但在住宅市場(chǎng)政策收緊的環(huán)境下運(yùn)作空間更大,由此新政以來(lái)全國(guó)以及西安的商業(yè)地產(chǎn)均呈風(fēng)生水起之勢(shì),目前萬(wàn)科、金地等大牌房企已有加大商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作的動(dòng)向,作為西安市場(chǎng)在2010年也顯露這一端倪。 寫字樓 市場(chǎng)供應(yīng),%,%。,%。寫字樓物業(yè)的冷暖受國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響較為明顯。作為西部大開(kāi)發(fā)的第二輪崛進(jìn),關(guān)天經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃的出臺(tái),西安作為國(guó)際化大都市的發(fā)展定位得以明確,加之近年來(lái)西安在城市發(fā)展、經(jīng)濟(jì)建設(shè)方面所取得的明顯成就,作為中心城市的定位越發(fā)明朗,使得外來(lái)企業(yè)進(jìn)入西安的意愿更得以拉升,推動(dòng)西安寫字樓物業(yè)市場(chǎng)的再度走高。五、區(qū)域市場(chǎng)分析城南區(qū)截至2010年12月30日,城南區(qū)共有在售項(xiàng)目82個(gè),%,在售個(gè)案數(shù)量居全市各城區(qū)第二位。2010年城南區(qū)商品房銷售面積386萬(wàn)平方米,%,%;,%,%。 各物業(yè)銷售情況車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅成交面積32910 3416575 234819 64751 110904 成交金額168074711 23773894837 2610484328 466718867 2181772029 成交均價(jià)5107 6958 11117 7208 19673 %。 普通住宅銷售情況 普通住宅分面積段銷售情況2010年城南區(qū)普通住宅類物業(yè)共銷售30476套。 普通住宅分價(jià)格段銷售情況從成交價(jià)格分布圖中可以看出,800010000元/平方米成交比例成為2010年城南成交最為集中的價(jià)格段,主要由金地湖城大境、萬(wàn)科金域曲江等曲江片區(qū)高端項(xiàng)目拉動(dòng)為主,整體價(jià)格段上漲態(tài)勢(shì)較上年相比十分明顯。 區(qū)域發(fā)展2009年《曲江新區(qū)擴(kuò)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》的確定,這一利好消息給城南區(qū)房地產(chǎn)帶來(lái)了新的契機(jī),2010年以來(lái),曲江土地成交占據(jù)了城南區(qū)的絕大比重,也成為城南未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要方向,隨著曲江景觀資源的開(kāi)發(fā)利用,區(qū)域配套不足的問(wèn)題日益突出,導(dǎo)致的一些社區(qū)出現(xiàn)了入住率不高的現(xiàn)象。按照規(guī)劃,未來(lái)5年,曲江新區(qū)內(nèi)還將建設(shè)3所中學(xué)、5所小學(xué)和8所幼兒園。同時(shí),曲江新區(qū)新樂(lè)匯整體開(kāi)業(yè),標(biāo)志著“曲江商業(yè)模式”也已經(jīng)初現(xiàn)雛形:北到西影路,南到繞城高速,西到翠華路,東到經(jīng)七路,在這個(gè)大概16平方公里的范圍內(nèi),以大雁塔為中心,大雁塔北廣場(chǎng)和雁塔南路是它的主軸,既是景觀大道,又是文化歷史示范街區(qū),如今又成為商貿(mào)聚集區(qū)。展望未來(lái),隨著曲江生態(tài)環(huán)境的不斷優(yōu)化,醫(yī)院、學(xué)校等市政配套的逐步完善,加上以大唐不夜城新樂(lè)匯為代表的商業(yè)設(shè)施相繼開(kāi)放,在曲江生活將變得越來(lái)越便利,曲江的人居魅力和人氣也將與日俱增。獨(dú)特的人文景觀和秀美的自然風(fēng)貌,使西安的旅游資源在全國(guó)名列前茅。 近年酒店客房入住率明顯上升,目前已達(dá)六成以上。 (1)西安酒店的規(guī)模數(shù)量調(diào)查還顯示,西安目前五星級(jí)酒店客房總數(shù)為1700余套,四星級(jí)酒店客房總數(shù)為2600余套,三星級(jí)酒店客房總數(shù)為3500余套,準(zhǔn)三星級(jí)酒店客房總數(shù)為3800余套,二星級(jí)酒店客房總數(shù)為11000余套,以上所有酒店、賓館合計(jì)客房總數(shù)為22600余套。 (2)西安酒店的星級(jí)分布 從各級(jí)酒店的分布和經(jīng)營(yíng)狀況看,目前主要存在以下幾種情況:①、酒店的布局在各個(gè)城區(qū)之間不平衡,這表現(xiàn)在城內(nèi)、城南和城東三城區(qū)的酒店數(shù)占到西安市所有酒店數(shù)的75%;而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計(jì)占全市酒店數(shù)的25%,可見(jiàn)酒店在各個(gè)城區(qū)之間的分布十分不平衡。③、酒店所處的位置對(duì)酒店的入住率影響巨大,位置好的酒店無(wú)論旺季淡季都能有相對(duì)穩(wěn)定的入住率,而位置稍差的酒店其入住率一直上不去。調(diào)查中有部分酒店表示近年來(lái)酒店的客房入住率開(kāi)始下降,經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)也逐漸下降,甚至低于西安酒店業(yè)的平均利潤(rùn)水平,而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)卻越來(lái)越激烈,整個(gè)酒店市場(chǎng)讓他們開(kāi)始產(chǎn)生憂慮;但另一方面,一些酒店卻一直保持較高的入住率(有些酒店如高新區(qū)新紀(jì)元賓館其入住率常年保持在90%左右),并保持較高的利潤(rùn),這表明盡管西安酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈,但仍有不少酒店在這種激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)中從容獲利,這無(wú)一不在說(shuō)明酒店業(yè)是個(gè)具有很高管理技能的行業(yè),它經(jīng)營(yíng)的好壞不但與酒店提供的硬件服務(wù)有關(guān),而且它提供的軟件服務(wù)更為重要,在酒店的管理上誰(shuí)更為客戶著想,誰(shuí)提供的軟服務(wù)更細(xì)、更周到、更符合客戶心意,誰(shuí)就可能獲得更大的市場(chǎng)。表明,西安酒店整體入住率平均水平基本維持在70%左右,不同酒店之間則由于地理位置和經(jīng)營(yíng)方式的差異而使得其入住率出現(xiàn)參差不齊的情況。 二、西安酒店客源特征分析另一部分是一般的省外人員來(lái)西安旅游觀光的團(tuán)體或散客入住。按照這樣的標(biāo)準(zhǔn),城內(nèi)酒店就是其首選。城北區(qū)也是西安近年來(lái)開(kāi)發(fā)的西安第二大經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū),其經(jīng)濟(jì)發(fā)展也比較迅猛。隨著本區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的不斷建設(shè)和成熟,來(lái)這里投資、開(kāi)發(fā)的省外企業(yè)將不斷增多,這將直接拉動(dòng)本區(qū)酒店業(yè)的發(fā)展。 西安酒店接待的客戶主要是以散客為主,占入住客人的35%;其次是旅行游客,占入住客人的26%,表明西安目前酒店的經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是針對(duì)散客和境內(nèi)外的旅行游客。值得注意的是,近年來(lái),以參加會(huì)議、商務(wù)洽談、公司培訓(xùn)等為目的的消費(fèi)有增長(zhǎng)之勢(shì),這就提醒酒店經(jīng)營(yíng)者,如何為這些準(zhǔn)客戶提供更好的商務(wù)條件從而在眾多的酒店中搶占有限的客戶將是酒店利潤(rùn)增長(zhǎng)與否的一個(gè)重要策略。消費(fèi)者職業(yè)上沒(méi)有非常明確的區(qū)分,從企業(yè)老板、個(gè)體老板、政府官員、公司經(jīng)理、職業(yè)白領(lǐng)到學(xué)生均有一定的比例。典型案例:西安香格里拉金花飯店(五星)客房數(shù)量416所處位置高新區(qū)房間規(guī)格高級(jí)間(單人?。└呒?jí)間(雙人?。┖廊A間(單人住)豪華間(雙人?。┖廊A閣行政間(單人?。┖廊A閣行政間房間價(jià)格(元/房/晚)1608183817231953195321833436西安凱悅(阿房宮)酒店(五星)客房數(shù)量404所處位置西安古城墻內(nèi)房間規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)間嘉賓軒客房嘉賓軒套房房間價(jià)格(元/房/晚)162219552760西安喜來(lái)登大酒店(五星)客房數(shù)量450所處位置西安西城墻旁房間規(guī)格高級(jí)標(biāo)間豪華標(biāo)間行政間房間價(jià)格(元/房/晚)157518131999西安索菲特人民大廈(五星)客房數(shù)量418所處位置西安西城墻旁房間規(guī)格高級(jí)間豪華間首相間商務(wù)間房間價(jià)格(元/房/晚)2100210024002720西安國(guó)際會(huì)議中心曲江賓館(準(zhǔn)五星)客房數(shù)量204所處位置曲江新區(qū)房間規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)間商務(wù)間套間房間價(jià)格(元/房/晚)78011801380安曲江惠賓苑賓館(準(zhǔn)五星)客房數(shù)量100所處位置曲江新區(qū)房間規(guī)格單人標(biāo)準(zhǔn)間雙人標(biāo)準(zhǔn)間標(biāo)準(zhǔn)套房房間價(jià)格(元/房/晚)143214322964l 公寓:西安市公寓主要分為三種類型,一種為純住型,此類公寓大多在樓盤名稱上即有非常明顯的“公寓”字眼,且在樓盤的規(guī)模上、物業(yè)服務(wù)上、相應(yīng)配套等方面與普通住宅表現(xiàn)出一定的差別;第二種為酒店式公寓,但西安目前市場(chǎng)上所有的酒店式公寓也僅僅是概念型酒店式公寓,不具備實(shí)質(zhì)內(nèi)涵,也就是說(shuō)“酒店式公寓”的說(shuō)法僅僅是為了提高本樓盤的品質(zhì),同時(shí)在樓盤的裝修、交房標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)等方面有所體現(xiàn),非純正商業(yè)型投資產(chǎn)品;第三種為商住公寓,即商務(wù)辦公與居住的綜合體,此種公寓類型在目前西安的公寓市場(chǎng)最為廣泛。西安50%以上的公寓集中分布在了城南區(qū)和高新區(qū),戶型較小、總價(jià)款較低的公寓銷售速度最快。地下負(fù)一層為員工餐廳、洗車場(chǎng),備注高層寫字樓 有投資價(jià)值佳和中心銀座花園名 稱銀座花園地 址雁展路與翠華路十字以南200米路西發(fā) 展 商曲江國(guó)際會(huì)展控股投資有限公司占地面積15333㎡建筑面積80000㎡容積率物業(yè)類型一棟純板式高層公寓和一棟配有高星級(jí)酒店、高檔商務(wù)會(huì)所的點(diǎn)式寫字樓以及約5000平米中庭花園組成的精致舒適社區(qū)配套設(shè)施四層休閑商務(wù)會(huì)所、約5000平米酒店式中庭花園,小區(qū)內(nèi)配套:社區(qū)會(huì)所、社區(qū)商業(yè)、社區(qū)景觀、社區(qū)教育機(jī)構(gòu)、社區(qū)安防設(shè)施、社區(qū)建設(shè)機(jī)構(gòu)、 約260個(gè)地下停車位,地面未定。會(huì)展明珠名 稱長(zhǎng)延居會(huì)展明珠藍(lán)山公館名 稱藍(lán)山公館地 址丈八東路發(fā) 展 商陜西蘭宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司占地面積建筑面積34000平方米容積率物業(yè)類型普通住宅,公寓,商住物業(yè)服務(wù)——主力面積一居4355平米 二居6975平米 三居117平米均價(jià)(元/平米)7500梯戶比2梯2梯10層數(shù)30層總戶數(shù)500開(kāi)盤時(shí)間2010年11月產(chǎn)權(quán)年限70裝修情況毛坯銷售情況尾盤建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約配套無(wú)備注小型綜合體 高品質(zhì)地鐵公寓 藍(lán)山公館 華城泊郡名 稱華城泊郡地 址長(zhǎng)安路電視塔南發(fā) 展 商陜西華漢集團(tuán)有限公司占地面積165畝建筑面積43萬(wàn)平米容積率物業(yè)類型住宅、商業(yè)物業(yè)服務(wù)華城物業(yè)主力面積6590㎡兩室、99140㎡三室、150㎡四室均價(jià)(元/平米)7500—8500梯戶比—層數(shù)13幢地下兩層地上33層總戶數(shù)3200開(kāi)盤時(shí)間201009產(chǎn)權(quán)年限70裝修情況毛坯銷售情況60%建筑風(fēng)格英倫風(fēng)格配套社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃有幼兒園、2000平米會(huì)所(休閑餐廳、棋牌茶室)、三層裙樓商業(yè)、酒店等、健身游泳會(huì)館備注品牌項(xiàng)目 教育樓盤 科技樓盤 華城泊郡 紫薇永和坊名 稱紫薇永和坊地 址雁塔南路與雁南五路十字西南角發(fā) 展 商西安紫薇地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積351畝建筑面積50萬(wàn)容積率物業(yè)類型住宅、別墅物業(yè)服務(wù)紫薇物業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃東區(qū)是獨(dú)立的別墅區(qū)組團(tuán),包含獨(dú)棟、雙拼與聯(lián)排別墅。 項(xiàng)目威脅分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng):地塊周邊存在多塊土地放量,與本項(xiàng)目勢(shì)必形成競(jìng)爭(zhēng);商務(wù)氛圍:項(xiàng)目所處地塊正在發(fā)展階段,尚未形成濃郁的商務(wù)氛圍;市場(chǎng)放量:未來(lái)一段時(shí)間周邊將有大量辦公、居住類物業(yè)面市;物業(yè)風(fēng)險(xiǎn):大體量的酒店自持,運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大;政策風(fēng)險(xiǎn):目前國(guó)家調(diào)控政策對(duì)商服類物業(yè)的不確定性將帶來(lái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。寫字樓部分:打造成為總裁辦公室或創(chuàng)業(yè)型企業(yè)辦公中心的寫字樓。關(guān)鍵詞:高端、地標(biāo)、商務(wù)高端:項(xiàng)目借勢(shì)曲江,依托國(guó)際會(huì)展中心,內(nèi)部憑借威尼斯5星級(jí)酒店帶動(dòng),以高頓品質(zhì)產(chǎn)品,服務(wù)高端人群,營(yíng)造高檔次物業(yè)標(biāo)桿,帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向。商務(wù):在高端與地標(biāo)為基礎(chǔ)的前提下,項(xiàng)目將酒店運(yùn)營(yíng)管理、商務(wù)公寓、獨(dú)立辦公室等服務(wù)于商務(wù)的功能型產(chǎn)品有機(jī)地結(jié)合起來(lái),主題明確,功能競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)大,具備圈層營(yíng)銷與高端營(yíng)銷的條件。 企業(yè)白領(lǐng)階層:這部分人大多為一次置業(yè),這些消費(fèi)人群為年齡在30歲左右的年輕族,學(xué)歷較高,經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較為雄厚,消費(fèi)能力強(qiáng),對(duì)公寓的服務(wù)要求較高。 企業(yè)中高級(jí)管理人員:這部分消費(fèi)人群一般購(gòu)置物業(yè)具備投資與自用兩種用途,購(gòu)置本項(xiàng)目一方面可作為第二居所,另一方面可享受物業(yè)升值帶來(lái)的差額利潤(rùn)。 商務(wù)人士:由于項(xiàng)目緊臨西安國(guó)際會(huì)展中心,不乏有部分需要有此類業(yè)務(wù)的公司員工購(gòu)置物業(yè)作為公司領(lǐng)導(dǎo)或員工的中短期居所。 創(chuàng)業(yè)者:曲江大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè),這將帶來(lái)巨大的技術(shù)密集度高的青年創(chuàng)業(yè)者,他們需要辦公、居住兼?zhèn)涞膫€(gè)人工作室,一般會(huì)選擇60平米以下的單身公寓。 依托于會(huì)展中心的服務(wù)型小型企業(yè)216。216。v 客戶研究小結(jié):客戶范圍:全市、全省的客源覆蓋客戶置業(yè)的主要驅(qū)動(dòng)因素:優(yōu)勢(shì)地段、便捷交通支撐下的新城市商務(wù)生活和投資價(jià)值的合力驅(qū)動(dòng)。B.青年創(chuàng)業(yè)者、小型公司、中大型企業(yè)高管。4.功能定位公寓樓:酒店式服務(wù)公寓,滿足居住功能,同時(shí)兼?zhèn)漭p型商務(wù)辦公功能。酒店:配備500——600個(gè)標(biāo)準(zhǔn)床位的高端商務(wù)五星級(jí)酒店,具備大型會(huì)議、餐飲等功能,主要面向蒞臨展會(huì)的政府領(lǐng)導(dǎo)和參展的著名企業(yè)高級(jí)管理人員。5.形象定位依托于曲江、匹配于國(guó)際會(huì)展板塊的恢弘氣勢(shì)集高檔酒店、高端商務(wù)、高端酒店式公寓于一體,打造區(qū)域內(nèi)最具代表性的商務(wù)集群建筑
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