【正文】 酒店：配備500——600個(gè)標(biāo)準(zhǔn)床位的高端商務(wù)五星級(jí)酒店，具備大型會(huì)議、餐飲等功能，主要面向蒞臨展會(huì)的政府領(lǐng)導(dǎo)和參展的著名企業(yè)高級(jí)管理人員。216。 企業(yè)中高級(jí)管理人員：這部分消費(fèi)人群一般購(gòu)置物業(yè)具備投資與自用兩種用途，購(gòu)置本項(xiàng)目一方面可作為第二居所，另一方面可享受物業(yè)升值帶來(lái)的差額利潤(rùn)。寫(xiě)字樓部分：打造成為總裁辦公室或創(chuàng)業(yè)型企業(yè)辦公中心的寫(xiě)字樓。地下負(fù)一層為員工餐廳、洗車(chē)場(chǎng)，備注高層寫(xiě)字樓 有投資價(jià)值佳和中心銀座花園名 稱(chēng)銀座花園地 址雁展路與翠華路十字以南200米路西發(fā) 展 商曲江國(guó)際會(huì)展控股投資有限公司占地面積15333㎡建筑面積80000㎡容積率物業(yè)類(lèi)型一棟純板式高層公寓和一棟配有高星級(jí)酒店、高檔商務(wù)會(huì)所的點(diǎn)式寫(xiě)字樓以及約5000平米中庭花園組成的精致舒適社區(qū)配套設(shè)施四層休閑商務(wù)會(huì)所、約5000平米酒店式中庭花園，小區(qū)內(nèi)配套：社區(qū)會(huì)所、社區(qū)商業(yè)、社區(qū)景觀、社區(qū)教育機(jī)構(gòu)、社區(qū)安防設(shè)施、社區(qū)建設(shè)機(jī)構(gòu)、 約260個(gè)地下停車(chē)位，地面未定。值得注意的是，近年來(lái)，以參加會(huì)議、商務(wù)洽談、公司培訓(xùn)等為目的的消費(fèi)有增長(zhǎng)之勢(shì)，這就提醒酒店經(jīng)營(yíng)者，如何為這些準(zhǔn)客戶(hù)提供更好的商務(wù)條件從而在眾多的酒店中搶占有限的客戶(hù)將是酒店利潤(rùn)增長(zhǎng)與否的一個(gè)重要策略。城北區(qū)也是西安近年來(lái)開(kāi)發(fā)的西安第二大經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展也比較迅猛。表明，西安酒店整體入住率平均水平基本維持在70%左右，不同酒店之間則由于地理位置和經(jīng)營(yíng)方式的差異而使得其入住率出現(xiàn)參差不齊的情況。 (2)西安酒店的星級(jí)分布 (1)西安酒店的規(guī)模數(shù)量近年酒店客房入住率明顯上升，目前已達(dá)六成以上。按照規(guī)劃，未來(lái)5年，曲江新區(qū)內(nèi)還將建設(shè)3所中學(xué)、5所小學(xué)和8所幼兒園。 各物業(yè)銷(xiāo)售情況車(chē)位/地下室普通住宅商服用房寫(xiě)字樓別墅成交面積32910 3416575 234819 64751 110904 成交金額168074711 23773894837 2610484328 466718867 2181772029 成交均價(jià)5107 6958 11117 7208 19673 %。寫(xiě)字樓物業(yè)的冷暖受?chē)?guó)家產(chǎn)業(yè)政策及經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響較為明顯。從2010年各月商服用房成交走勢(shì)來(lái)看，依然呈現(xiàn)出波動(dòng)走勢(shì)，但銷(xiāo)量整體上揚(yáng)趨勢(shì)明顯。從全年住宅成交走勢(shì)來(lái)看，2季度的4月，“國(guó)十條”等收緊政策的陸續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)觀望情緒影響在隨后的56月日漸凸顯，3季度以來(lái)，伴隨著全市范圍內(nèi)的促銷(xiāo)活動(dòng)以及通脹壓力，需求市場(chǎng)再度釋放，迎來(lái)了4季度商品房銷(xiāo)售的持續(xù)高漲。在政策直接干預(yù)下，“捂盤(pán)惜售”行為及土地取得后的延期開(kāi)發(fā)行為得到有效遏制，雖各項(xiàng)供應(yīng)數(shù)據(jù)均表現(xiàn)出不同程度下滑，但年前大量土地進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段，新開(kāi)工面積得到小幅提高，2010年全市商品房上市銷(xiāo)售量持續(xù)增長(zhǎng)，數(shù)據(jù)顯示，%，其中，%。2010年西安土地市場(chǎng)分用途供應(yīng)統(tǒng)計(jì)類(lèi)別掛牌宗數(shù)土地出讓面積（單位：萬(wàn)平米）商業(yè)50住宅98總計(jì)1482010年全市土地市場(chǎng)共成交164宗住宅和商業(yè)土地，%；，%。此外，年底到來(lái)的一系列“加息”舉措，也將為后市帶來(lái)更多不確定因素。當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率保持不變。出臺(tái)時(shí)間：2010年10月11日具體內(nèi)容：三部門(mén)要求，各地立即研究制定貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)文件的實(shí)施細(xì)則。發(fā)布時(shí)間：2010年4月30日具體內(nèi)容：北京在4月30日出臺(tái)的“國(guó)十條實(shí)施細(xì)則”中明確提出：5月1日起北京家庭只能新購(gòu)一套商品房。商品房交付使用條件須明確。新舊展館及廣場(chǎng)總占地面積約23萬(wàn)平方米，室外展地面積約2萬(wàn)平方米，室外展出面積可分為西廣場(chǎng)17,008平方米，東廣場(chǎng)13,484平方米，停車(chē)場(chǎng)面積40,173平方米。⑶展覽企業(yè)發(fā)展迅速目前在西安注冊(cè)登記的展覽公司120多家，從事相關(guān)業(yè)務(wù)的廣告公司數(shù)量眾多。西安會(huì)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 2007年上半年，西安市共舉辦有規(guī)模的展會(huì)49個(gè)，參展商8萬(wàn)人次，普通觀眾176萬(wàn)人次，成交額360億元，新增就業(yè)崗位8000個(gè)，創(chuàng)造社會(huì)綜合經(jīng)濟(jì)效益35億元，對(duì)西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極的拉動(dòng)作用。據(jù)測(cè)算，每增加1000平方米的展覽面積，就可創(chuàng)造近百個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。另外，會(huì)展活動(dòng)還能促進(jìn)區(qū)域之間的政府和企業(yè)、企業(yè)和企業(yè)、企業(yè)和消費(fèi)者以及社會(huì)各主體之間的溝通和交流。在此基礎(chǔ)上，以?xún)r(jià)值規(guī)律為指導(dǎo)的交易有利于優(yōu)化資源配置，最稀缺的資源往往以高價(jià)配置到最需要的部門(mén)。在貿(mào)易展覽中，交易是第一位的。生活配套區(qū)包括居住小區(qū)、配套商業(yè)、景觀綠化、生活配套設(shè)施等。建成后將成為西北地區(qū)規(guī)模最大、功能最完善、配套最齊全的會(huì)議中心，全面滿(mǎn)足省市政府的各種會(huì)議接待任務(wù)。產(chǎn)業(yè)園是一個(gè)集會(huì)展展館、國(guó)際會(huì)議中心、星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)、餐飲、康體體驗(yàn)中心、物流倉(cāng)儲(chǔ)、住宅、停車(chē)場(chǎng)、道路、廣場(chǎng)、城市綠化等軟硬件設(shè)施于一體，規(guī)模宏大、配套完整、輻射力強(qiáng)、帶動(dòng)作用明顯的會(huì)展產(chǎn)業(yè)集群。規(guī)劃還提出，要將曲江發(fā)展為“國(guó)家文化創(chuàng)新引擎和出口基地、西部文化資源整合中心及文化企業(yè)孵化器。累計(jì)入?yún)^(qū)文化企業(yè)近1000家，鏈條豐富、門(mén)類(lèi)齊全，從文化產(chǎn)業(yè)“叢林”向文化產(chǎn)業(yè)“森林”轉(zhuǎn)變的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展矩陣正在形成。但在國(guó)際環(huán)境更趨復(fù)雜，國(guó)內(nèi)通脹壓力加大的形勢(shì)下，經(jīng)濟(jì)上行壓力仍然較大，目前要正確處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和管理好通脹預(yù)期的關(guān)系，高度關(guān)注由于宏觀調(diào)控政策頻繁出臺(tái)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中產(chǎn)生的一系列問(wèn)題，確保全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。%，分稅種看，%；，%；，%；，%。 按行業(yè)分，%；，%；，%；，%。 固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng) 14月，%。威尼斯酒店項(xiàng)目位于會(huì)展中心一期展館東側(cè)，曲江國(guó)際會(huì)議中心以北，翠華路以西，規(guī)劃占地24畝（16000㎡），由一棟酒店、一棟辦公樓和一棟公寓樓組成，總建筑面積約107200㎡平方米。依據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件和區(qū)域市場(chǎng)狀況，我們將土地成本和住宅售價(jià)定為風(fēng)險(xiǎn)因素，據(jù)此進(jìn)行分析。由于在項(xiàng)目測(cè)算過(guò)程中所采用的數(shù)據(jù)，大部分都來(lái)自于預(yù)測(cè)和估算，有一定程度的不確定性?！就崴鬼?xiàng)目】開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告西安大金置業(yè)有限公司二零一二年七月二日目 錄前 言第一章 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目背景二、項(xiàng)目概況第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析二、曲江宏觀環(huán)境分析三、曲江會(huì)展產(chǎn)業(yè)園環(huán)境分析四、會(huì)展經(jīng)濟(jì)與區(qū)域房地產(chǎn)的關(guān)系五、曲江會(huì)展中心概況第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、政策環(huán)境二、土地市場(chǎng)三、商品房市場(chǎng)四、分物業(yè)市場(chǎng)五、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)第四章 項(xiàng)目發(fā)展定位一、項(xiàng)目定位二、項(xiàng)目運(yùn)作思路三、項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格建議第五章 項(xiàng)目收益與財(cái)務(wù)分析第六章 結(jié)論與建議前 言摘要 一、可行性分析的目的可行性研究是通過(guò)對(duì)市場(chǎng)需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面進(jìn)行調(diào)查研究，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行分析比較，并對(duì)項(xiàng)目建成以后可能取得的財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而提出該項(xiàng)目是否值得投資，是為項(xiàng)目決策提供依據(jù)的一種綜合性的系統(tǒng)分析方法。為了分析不確定性因素對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，我們需要進(jìn)行不確定性分析，來(lái)估計(jì)項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可靠性。第一章 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱(chēng)【威尼斯酒店】開(kāi)發(fā)企業(yè)西安大金置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)企業(yè)簡(jiǎn)介：西安大金置業(yè)有限公司成立于2010年9月，注冊(cè)資金1000萬(wàn)元，本公司將以健康的企業(yè)形象，良好的企業(yè)文化，憑借自身的資源優(yōu)勢(shì)打造一流的房產(chǎn)項(xiàng)目，作為西安房地產(chǎn)行業(yè)的新生力量，將為西安的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。威尼斯酒店總建筑面積30000㎡，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)床位400—500個(gè)，酒店定位高端，設(shè)計(jì)為五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，主要面向蒞臨展會(huì)的國(guó)家政府領(lǐng)導(dǎo)和參展的著名企業(yè)高級(jí)管理人員及來(lái)西安旅游的高級(jí)團(tuán)隊(duì)及個(gè)人。 分所有制看，14月，%；，%；，%。 14月，全市限額以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)銷(xiāo)售商品中，%，%，服裝、鞋帽、針、%，%，體育、%。14月，%，民生支出仍為財(cái)政支出的重點(diǎn)，14月，%，%。 二、曲江宏觀環(huán)境分析 概況曲江新區(qū)位于西安市東南部，是陜西省、西安市確立的以文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城市發(fā)展新區(qū)，同時(shí)輻射帶動(dòng)大明宮遺址保護(hù)區(qū)、法門(mén)寺文化景區(qū)、臨潼國(guó)家旅游休閑度假區(qū)和樓觀臺(tái)道文化展示區(qū)等區(qū)域，發(fā)展區(qū)域總面積近150平方公里。 堅(jiān)持生態(tài)和旅游環(huán)境建設(shè)齊頭并進(jìn)，順利通過(guò)國(guó)家生態(tài)區(qū)和國(guó)家5A級(jí)景區(qū)驗(yàn)收，成為我國(guó)西部首批兩個(gè)國(guó)家生態(tài)區(qū)之一和全國(guó)第一個(gè)多景點(diǎn)、區(qū)域性的國(guó)家5A級(jí)景區(qū)。 世界文化創(chuàng)意新地標(biāo)隨著各項(xiàng)事業(yè)的高速發(fā)展，曲江新區(qū)一期已基本建成，區(qū)內(nèi)已無(wú)發(fā)展空間,曲江新區(qū)規(guī)劃了二期擴(kuò)區(qū)?！? 以構(gòu)建文化產(chǎn)業(yè)社區(qū)和文化企業(yè)孵化器為手段，積極培育和提升在文化產(chǎn)業(yè)圈層中處于核心層的創(chuàng)意、策劃等環(huán)節(jié)，延伸文化產(chǎn)業(yè)鏈，形成文化與科技創(chuàng)新的合力，積極培育自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)，引領(lǐng)國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)走向國(guó)際，構(gòu)建國(guó)際世界文化產(chǎn)業(yè)新高地。 兩心：在漢唐文化脈絡(luò)軸上形成的以“大雁塔大唐芙蓉園曲江遺址公園”為核心的唐城發(fā)展核心和以“杜陵原杜陵大遺址公園”為核心的漢苑發(fā)展核心。產(chǎn)業(yè)園的建成，將強(qiáng)力帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升中國(guó)西部會(huì)展業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，推動(dòng)西安國(guó)際化進(jìn)程。建設(shè)國(guó)際一流的五星級(jí)酒店 總投資5億元的五星級(jí)酒店項(xiàng)目位于曲江國(guó)際會(huì)展中心一期會(huì)館東側(cè)，國(guó)際會(huì)議中心以北。西安曲江國(guó)際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園功能分區(qū)四、會(huì)展經(jīng)濟(jì)與區(qū)域房地產(chǎn)關(guān)系會(huì)展經(jīng)濟(jì) 會(huì)展經(jīng)濟(jì)，是通過(guò)舉辦各種形式的會(huì)議和展覽、展銷(xiāo)，帶來(lái)直接或間接經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象和經(jīng)濟(jì)行為。在展覽會(huì)上所打下的基礎(chǔ)對(duì)未來(lái)成交也有重大影響。會(huì)展經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)劃與經(jīng)濟(jì)的影響 會(huì)展業(yè)已成為一個(gè)令人矚目的新興行業(yè)，其蘊(yùn)含的巨大能量和作用越來(lái)越引起人們的重視，人們從眾多展會(huì)上了解了城市的功能，看到了最新科技，促進(jìn)了經(jīng)貿(mào)合作，同時(shí)展會(huì)又是一個(gè)多功能的信息窗口，它讓城市看到精彩的世界，因此，會(huì)展業(yè)十分發(fā)達(dá)的歐洲流行這樣一句話：會(huì)展是城市的面包。 會(huì)展經(jīng)濟(jì)涉及到服務(wù)、交通、旅游、廣告、裝飾以及餐飲、通訊和賓館等諸多部門(mén)，這不僅可以培育新興產(chǎn)業(yè)群，而且可以直接或間接帶動(dòng)一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。對(duì)于人口眾多的中國(guó)而言，會(huì)展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展無(wú)疑為增加就業(yè)提供了一條更為有效的途徑。 基本情況西安市的會(huì)展業(yè)經(jīng)歷了從小到大、從參展到辦展、從低層次到高層次的發(fā)展歷程，尤其是近幾年發(fā)展速度較快，成績(jī)喜人。⑷四是企業(yè)逐步成為辦展主體由原來(lái)單一的政府出面辦展逐漸向?qū)I(yè)公司辦展過(guò)渡，通過(guò)引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作。場(chǎng)館還分別設(shè)置可供200人、100人、50人就座的會(huì)議室、報(bào)告廳共15間和2間貴賓接待室。尚未開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目要責(zé)成限期銷(xiāo)售。小結(jié)：在西安樓市經(jīng)歷了2009年的瘋狂之后，從09年11月起，政策收緊信號(hào)頻出，但2010年年初全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅屢創(chuàng)新高，在此背景下，上半年政策主要圍繞打擊市場(chǎng)投資行為、維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定而進(jìn)行，政策出臺(tái)頻率快，調(diào)控手段多樣，調(diào)控力度較大等政策特征明顯，且首次運(yùn)用行政手段干預(yù)異地購(gòu)房和三套房停貸，同時(shí)，建立監(jiān)管制和問(wèn)責(zé)制，在行政方面加強(qiáng)政策落實(shí)，整體而言，上半年政策充分體現(xiàn)了中央遏制房?jī)r(jià)、打擊投資、維護(hù)穩(wěn)定的決心，因此，4月過(guò)后，全國(guó)各大城市市場(chǎng)交易迅速回落，西安樓市交易量與成交均價(jià)也在2季度開(kāi)始持續(xù)下滑。已印發(fā)實(shí)施細(xì)則的地區(qū)，要按照近日國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)進(jìn)一步貫徹國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)文件的要求，調(diào)整完善相關(guān)政策。出臺(tái)時(shí)間：2010年10月25日具體內(nèi)容：《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按照一個(gè)預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶(hù)的原則，在臨監(jiān)管銀行設(shè)立專(zhuān)用賬戶(hù)，并與監(jiān)管銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。從北京率先開(kāi)啟的“限購(gòu)令”影響來(lái)看，目前北京正在實(shí)施的“預(yù)售資金監(jiān)管”制度在2011年也將在全國(guó)范圍內(nèi)鋪開(kāi)，此外，有關(guān)房產(chǎn)稅開(kāi)征的信息也愈加明確，預(yù)計(jì)2011年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基調(diào)不會(huì)改變，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)將繼續(xù)趨緊，且調(diào)控的多樣性也促使政策執(zhí)行力度加大，整體來(lái)看，在目前政策環(huán)境下2011年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲空間有限，不排除個(gè)別開(kāi)發(fā)商因成交量下降、融資難度加大而步入降價(jià)回款的通道。從2010年全市成交的土地途來(lái)看：其中住宅用地共成交108宗，%，占土地成交面積的70%。 伴隨著政策調(diào)控貫穿2010年，西安樓市銷(xiāo)售顯現(xiàn)出波瀾不驚的狀態(tài)，年初表現(xiàn)出高位運(yùn)行，42010年西安市普通住宅成交均價(jià)為5992元/平方米。由于西安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢，多數(shù)以住宅項(xiàng)目底商為主，因此各月商服用房類(lèi)物業(yè)成交量變動(dòng)較為明顯。1999年西部大開(kāi)發(fā)概念提出時(shí)，西安寫(xiě)字樓迎來(lái)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售熱潮，但后續(xù)受政策的吸引力陸續(xù)的回落，寫(xiě)字樓市場(chǎng)逐步降溫，同時(shí)由于西安寫(xiě)字樓在05年前仍大量開(kāi)發(fā)，使得寫(xiě)字樓物業(yè)大量空置，市場(chǎng)發(fā)展的死水一片。其中，%，%；，%；，%；，%。而據(jù)了解，目前曲江僅有45中這一所中學(xué)，和北池頭小學(xué)、曲江池小學(xué)等5所小學(xué)，以及7所幼兒園。我們認(rèn)為，中國(guó)酒店業(yè)已擺脫前幾年低迷狀況，呈現(xiàn)止迭回升趨勢(shì)，且有進(jìn)一步發(fā)展的空間。 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，西安酒店業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況處于正常的利潤(rùn)水平。 入住四、五星級(jí)酒店的客戶(hù)，多數(shù)是來(lái)中國(guó)、西安旅游觀光的外賓，有散客、有團(tuán)體，一部分是省外團(tuán)體或先富起來(lái)的來(lái)西安旅游觀光者，他們都下榻四星級(jí)以上的酒店，特別是一些政界要員團(tuán)體出行或重要會(huì)議的召開(kāi)。從本區(qū)酒店的入住客戶(hù)資料分析，本區(qū)酒店建設(shè)時(shí)間較短，配套比較先進(jìn)，而且比較新，二環(huán)路