【正文】 酒店：配備500——600個標(biāo)準(zhǔn)床位的高端商務(wù)五星級酒店，具備大型會議、餐飲等功能，主要面向蒞臨展會的政府領(lǐng)導(dǎo)和參展的著名企業(yè)高級管理人員。216。 企業(yè)中高級管理人員：這部分消費(fèi)人群一般購置物業(yè)具備投資與自用兩種用途，購置本項目一方面可作為第二居所，另一方面可享受物業(yè)升值帶來的差額利潤。寫字樓部分：打造成為總裁辦公室或創(chuàng)業(yè)型企業(yè)辦公中心的寫字樓。地下負(fù)一層為員工餐廳、洗車場，備注高層寫字樓 有投資價值佳和中心銀座花園名 稱銀座花園地 址雁展路與翠華路十字以南200米路西發(fā) 展 商曲江國際會展控股投資有限公司占地面積15333㎡建筑面積80000㎡容積率物業(yè)類型一棟純板式高層公寓和一棟配有高星級酒店、高檔商務(wù)會所的點式寫字樓以及約5000平米中庭花園組成的精致舒適社區(qū)配套設(shè)施四層休閑商務(wù)會所、約5000平米酒店式中庭花園，小區(qū)內(nèi)配套：社區(qū)會所、社區(qū)商業(yè)、社區(qū)景觀、社區(qū)教育機(jī)構(gòu)、社區(qū)安防設(shè)施、社區(qū)建設(shè)機(jī)構(gòu)、 約260個地下停車位，地面未定。值得注意的是，近年來，以參加會議、商務(wù)洽談、公司培訓(xùn)等為目的的消費(fèi)有增長之勢，這就提醒酒店經(jīng)營者，如何為這些準(zhǔn)客戶提供更好的商務(wù)條件從而在眾多的酒店中搶占有限的客戶將是酒店利潤增長與否的一個重要策略。城北區(qū)也是西安近年來開發(fā)的西安第二大經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展也比較迅猛。表明，西安酒店整體入住率平均水平基本維持在70%左右，不同酒店之間則由于地理位置和經(jīng)營方式的差異而使得其入住率出現(xiàn)參差不齊的情況。 (2)西安酒店的星級分布 (1)西安酒店的規(guī)模數(shù)量近年酒店客房入住率明顯上升，目前已達(dá)六成以上。按照規(guī)劃，未來5年，曲江新區(qū)內(nèi)還將建設(shè)3所中學(xué)、5所小學(xué)和8所幼兒園。 各物業(yè)銷售情況車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅成交面積32910 3416575 234819 64751 110904 成交金額168074711 23773894837 2610484328 466718867 2181772029 成交均價5107 6958 11117 7208 19673 %。寫字樓物業(yè)的冷暖受國家產(chǎn)業(yè)政策及經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響較為明顯。從2010年各月商服用房成交走勢來看，依然呈現(xiàn)出波動走勢，但銷量整體上揚(yáng)趨勢明顯。從全年住宅成交走勢來看，2季度的4月，“國十條”等收緊政策的陸續(xù)出臺，市場觀望情緒影響在隨后的56月日漸凸顯，3季度以來，伴隨著全市范圍內(nèi)的促銷活動以及通脹壓力，需求市場再度釋放，迎來了4季度商品房銷售的持續(xù)高漲。在政策直接干預(yù)下，“捂盤惜售”行為及土地取得后的延期開發(fā)行為得到有效遏制，雖各項供應(yīng)數(shù)據(jù)均表現(xiàn)出不同程度下滑，但年前大量土地進(jìn)入開發(fā)階段，新開工面積得到小幅提高，2010年全市商品房上市銷售量持續(xù)增長，數(shù)據(jù)顯示，%，其中，%。2010年西安土地市場分用途供應(yīng)統(tǒng)計類別掛牌宗數(shù)土地出讓面積（單位：萬平米）商業(yè)50住宅98總計1482010年全市土地市場共成交164宗住宅和商業(yè)土地，%；，%。此外，年底到來的一系列“加息”舉措，也將為后市帶來更多不確定因素。當(dāng)年歸集的個人住房公積金存款利率保持不變。出臺時間：2010年10月11日具體內(nèi)容：三部門要求，各地立即研究制定貫徹落實國發(fā)〔2010〕10號文件的實施細(xì)則。發(fā)布時間：2010年4月30日具體內(nèi)容：北京在4月30日出臺的“國十條實施細(xì)則”中明確提出：5月1日起北京家庭只能新購一套商品房。商品房交付使用條件須明確。新舊展館及廣場總占地面積約23萬平方米，室外展地面積約2萬平方米，室外展出面積可分為西廣場17,008平方米，東廣場13,484平方米，停車場面積40,173平方米。⑶展覽企業(yè)發(fā)展迅速目前在西安注冊登記的展覽公司120多家，從事相關(guān)業(yè)務(wù)的廣告公司數(shù)量眾多。西安會展經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 2007年上半年，西安市共舉辦有規(guī)模的展會49個，參展商8萬人次，普通觀眾176萬人次，成交額360億元，新增就業(yè)崗位8000個，創(chuàng)造社會綜合經(jīng)濟(jì)效益35億元，對西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極的拉動作用。據(jù)測算，每增加1000平方米的展覽面積，就可創(chuàng)造近百個就業(yè)機(jī)會。另外，會展活動還能促進(jìn)區(qū)域之間的政府和企業(yè)、企業(yè)和企業(yè)、企業(yè)和消費(fèi)者以及社會各主體之間的溝通和交流。在此基礎(chǔ)上，以價值規(guī)律為指導(dǎo)的交易有利于優(yōu)化資源配置，最稀缺的資源往往以高價配置到最需要的部門。在貿(mào)易展覽中，交易是第一位的。生活配套區(qū)包括居住小區(qū)、配套商業(yè)、景觀綠化、生活配套設(shè)施等。建成后將成為西北地區(qū)規(guī)模最大、功能最完善、配套最齊全的會議中心，全面滿足省市政府的各種會議接待任務(wù)。產(chǎn)業(yè)園是一個集會展展館、國際會議中心、星級酒店、寫字樓、商業(yè)、餐飲、康體體驗中心、物流倉儲、住宅、停車場、道路、廣場、城市綠化等軟硬件設(shè)施于一體，規(guī)模宏大、配套完整、輻射力強(qiáng)、帶動作用明顯的會展產(chǎn)業(yè)集群。規(guī)劃還提出，要將曲江發(fā)展為“國家文化創(chuàng)新引擎和出口基地、西部文化資源整合中心及文化企業(yè)孵化器。累計入?yún)^(qū)文化企業(yè)近1000家，鏈條豐富、門類齊全，從文化產(chǎn)業(yè)“叢林”向文化產(chǎn)業(yè)“森林”轉(zhuǎn)變的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展矩陣正在形成。但在國際環(huán)境更趨復(fù)雜，國內(nèi)通脹壓力加大的形勢下，經(jīng)濟(jì)上行壓力仍然較大，目前要正確處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和管理好通脹預(yù)期的關(guān)系，高度關(guān)注由于宏觀調(diào)控政策頻繁出臺和經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中產(chǎn)生的一系列問題，確保全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。%，分稅種看，%；，%；，%；，%。 按行業(yè)分，%；，%；，%；，%。 固定資產(chǎn)投資快速增長 14月，%。威尼斯酒店項目位于會展中心一期展館東側(cè)，曲江國際會議中心以北，翠華路以西，規(guī)劃占地24畝（16000㎡），由一棟酒店、一棟辦公樓和一棟公寓樓組成，總建筑面積約107200㎡平方米。依據(jù)項目自身條件和區(qū)域市場狀況，我們將土地成本和住宅售價定為風(fēng)險因素，據(jù)此進(jìn)行分析。由于在項目測算過程中所采用的數(shù)據(jù)，大部分都來自于預(yù)測和估算，有一定程度的不確定性。【威尼斯項目】開發(fā)可行性研究報告西安大金置業(yè)有限公司二零一二年七月二日目 錄前 言第一章 項目總論一、項目背景二、項目概況第二章 項目投資環(huán)境一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析二、曲江宏觀環(huán)境分析三、曲江會展產(chǎn)業(yè)園環(huán)境分析四、會展經(jīng)濟(jì)與區(qū)域房地產(chǎn)的關(guān)系五、曲江會展中心概況第三章 房地產(chǎn)市場分析一、政策環(huán)境二、土地市場三、商品房市場四、分物業(yè)市場五、項目區(qū)域市場第四章 項目發(fā)展定位一、項目定位二、項目運(yùn)作思路三、項目銷售價格建議第五章 項目收益與財務(wù)分析第六章 結(jié)論與建議前 言摘要 一、可行性分析的目的可行性研究是通過對市場需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面進(jìn)行調(diào)查研究，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行分析比較，并對項目建成以后可能取得的財務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行預(yù)測，從而提出該項目是否值得投資，是為項目決策提供依據(jù)的一種綜合性的系統(tǒng)分析方法。為了分析不確定性因素對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，我們需要進(jìn)行不確定性分析，來估計項目可能承擔(dān)的風(fēng)險，確定項目的經(jīng)濟(jì)可靠性。第一章 項目總論一、項目背景項目名稱【威尼斯酒店】開發(fā)企業(yè)西安大金置業(yè)有限公司開發(fā)企業(yè)簡介：西安大金置業(yè)有限公司成立于2010年9月，注冊資金1000萬元，本公司將以健康的企業(yè)形象，良好的企業(yè)文化，憑借自身的資源優(yōu)勢打造一流的房產(chǎn)項目，作為西安房地產(chǎn)行業(yè)的新生力量，將為西安的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。威尼斯酒店總建筑面積30000㎡，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)床位400—500個，酒店定位高端，設(shè)計為五星級標(biāo)準(zhǔn)，主要面向蒞臨展會的國家政府領(lǐng)導(dǎo)和參展的著名企業(yè)高級管理人員及來西安旅游的高級團(tuán)隊及個人。 分所有制看，14月，%；，%；，%。 14月，全市限額以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)銷售商品中，%，%，服裝、鞋帽、針、%，%，體育、%。14月，%，民生支出仍為財政支出的重點，14月，%，%。 二、曲江宏觀環(huán)境分析 概況曲江新區(qū)位于西安市東南部，是陜西省、西安市確立的以文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城市發(fā)展新區(qū)，同時輻射帶動大明宮遺址保護(hù)區(qū)、法門寺文化景區(qū)、臨潼國家旅游休閑度假區(qū)和樓觀臺道文化展示區(qū)等區(qū)域，發(fā)展區(qū)域總面積近150平方公里。 堅持生態(tài)和旅游環(huán)境建設(shè)齊頭并進(jìn)，順利通過國家生態(tài)區(qū)和國家5A級景區(qū)驗收，成為我國西部首批兩個國家生態(tài)區(qū)之一和全國第一個多景點、區(qū)域性的國家5A級景區(qū)。 世界文化創(chuàng)意新地標(biāo)隨著各項事業(yè)的高速發(fā)展，曲江新區(qū)一期已基本建成，區(qū)內(nèi)已無發(fā)展空間,曲江新區(qū)規(guī)劃了二期擴(kuò)區(qū)?！? 以構(gòu)建文化產(chǎn)業(yè)社區(qū)和文化企業(yè)孵化器為手段，積極培育和提升在文化產(chǎn)業(yè)圈層中處于核心層的創(chuàng)意、策劃等環(huán)節(jié)，延伸文化產(chǎn)業(yè)鏈，形成文化與科技創(chuàng)新的合力，積極培育自主知識產(chǎn)權(quán)，引領(lǐng)國家級文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)走向國際，構(gòu)建國際世界文化產(chǎn)業(yè)新高地。 兩心：在漢唐文化脈絡(luò)軸上形成的以“大雁塔大唐芙蓉園曲江遺址公園”為核心的唐城發(fā)展核心和以“杜陵原杜陵大遺址公園”為核心的漢苑發(fā)展核心。產(chǎn)業(yè)園的建成，將強(qiáng)力帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升中國西部會展業(yè)競爭實力，推動西安國際化進(jìn)程。建設(shè)國際一流的五星級酒店 總投資5億元的五星級酒店項目位于曲江國際會展中心一期會館東側(cè)，國際會議中心以北。西安曲江國際會展產(chǎn)業(yè)園功能分區(qū)四、會展經(jīng)濟(jì)與區(qū)域房地產(chǎn)關(guān)系會展經(jīng)濟(jì) 會展經(jīng)濟(jì)，是通過舉辦各種形式的會議和展覽、展銷，帶來直接或間接經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象和經(jīng)濟(jì)行為。在展覽會上所打下的基礎(chǔ)對未來成交也有重大影響。會展經(jīng)濟(jì)對區(qū)劃與經(jīng)濟(jì)的影響 會展業(yè)已成為一個令人矚目的新興行業(yè)，其蘊(yùn)含的巨大能量和作用越來越引起人們的重視，人們從眾多展會上了解了城市的功能，看到了最新科技，促進(jìn)了經(jīng)貿(mào)合作，同時展會又是一個多功能的信息窗口，它讓城市看到精彩的世界，因此，會展業(yè)十分發(fā)達(dá)的歐洲流行這樣一句話：會展是城市的面包。 會展經(jīng)濟(jì)涉及到服務(wù)、交通、旅游、廣告、裝飾以及餐飲、通訊和賓館等諸多部門，這不僅可以培育新興產(chǎn)業(yè)群，而且可以直接或間接帶動一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。對于人口眾多的中國而言，會展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展無疑為增加就業(yè)提供了一條更為有效的途徑。 基本情況西安市的會展業(yè)經(jīng)歷了從小到大、從參展到辦展、從低層次到高層次的發(fā)展歷程，尤其是近幾年發(fā)展速度較快，成績喜人。⑷四是企業(yè)逐步成為辦展主體由原來單一的政府出面辦展逐漸向?qū)I(yè)公司辦展過渡，通過引入市場競爭機(jī)制，進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作。場館還分別設(shè)置可供200人、100人、50人就座的會議室、報告廳共15間和2間貴賓接待室。尚未開盤項目要責(zé)成限期銷售。小結(jié)：在西安樓市經(jīng)歷了2009年的瘋狂之后，從09年11月起，政策收緊信號頻出，但2010年年初全國房價漲幅屢創(chuàng)新高，在此背景下，上半年政策主要圍繞打擊市場投資行為、維護(hù)市場穩(wěn)定而進(jìn)行，政策出臺頻率快，調(diào)控手段多樣，調(diào)控力度較大等政策特征明顯，且首次運(yùn)用行政手段干預(yù)異地購房和三套房停貸，同時，建立監(jiān)管制和問責(zé)制，在行政方面加強(qiáng)政策落實，整體而言，上半年政策充分體現(xiàn)了中央遏制房價、打擊投資、維護(hù)穩(wěn)定的決心，因此，4月過后，全國各大城市市場交易迅速回落，西安樓市交易量與成交均價也在2季度開始持續(xù)下滑。已印發(fā)實施細(xì)則的地區(qū)，要按照近日國務(wù)院有關(guān)部門進(jìn)一步貫徹國發(fā)〔2010〕10號文件的要求，調(diào)整完善相關(guān)政策。出臺時間：2010年10月25日具體內(nèi)容：《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照一個預(yù)售許可申請對應(yīng)一個賬戶的原則，在臨監(jiān)管銀行設(shè)立專用賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。從北京率先開啟的“限購令”影響來看，目前北京正在實施的“預(yù)售資金監(jiān)管”制度在2011年也將在全國范圍內(nèi)鋪開，此外，有關(guān)房產(chǎn)稅開征的信息也愈加明確，預(yù)計2011年國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基調(diào)不會改變，未來房地產(chǎn)市場形勢將繼續(xù)趨緊，且調(diào)控的多樣性也促使政策執(zhí)行力度加大，整體來看，在目前政策環(huán)境下2011年全國房價上漲空間有限，不排除個別開發(fā)商因成交量下降、融資難度加大而步入降價回款的通道。從2010年全市成交的土地途來看：其中住宅用地共成交108宗，%，占土地成交面積的70%。 伴隨著政策調(diào)控貫穿2010年，西安樓市銷售顯現(xiàn)出波瀾不驚的狀態(tài)，年初表現(xiàn)出高位運(yùn)行，42010年西安市普通住宅成交均價為5992元/平方米。由于西安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢，多數(shù)以住宅項目底商為主，因此各月商服用房類物業(yè)成交量變動較為明顯。1999年西部大開發(fā)概念提出時，西安寫字樓迎來開發(fā)及銷售熱潮，但后續(xù)受政策的吸引力陸續(xù)的回落，寫字樓市場逐步降溫，同時由于西安寫字樓在05年前仍大量開發(fā)，使得寫字樓物業(yè)大量空置，市場發(fā)展的死水一片。其中，%，%；，%；，%；，%。而據(jù)了解，目前曲江僅有45中這一所中學(xué)，和北池頭小學(xué)、曲江池小學(xué)等5所小學(xué)，以及7所幼兒園。我們認(rèn)為，中國酒店業(yè)已擺脫前幾年低迷狀況，呈現(xiàn)止迭回升趨勢，且有進(jìn)一步發(fā)展的空間。 統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，西安酒店業(yè)整體經(jīng)營狀況處于正常的利潤水平。 入住四、五星級酒店的客戶，多數(shù)是來中國、西安旅游觀光的外賓，有散客、有團(tuán)體，一部分是省外團(tuán)體或先富起來的來西安旅游觀光者，他們都下榻四星級以上的酒店，特別是一些政界要員團(tuán)體出行或重要會議的召開。從本區(qū)酒店的入住客戶資料分析，本區(qū)酒店建設(shè)時間較短，配套比較先進(jìn)，而且比較新，二環(huán)路