【正文】 第八章 環(huán)境保護(hù) 30第九章 項(xiàng)目的組織管理 32 建設(shè)階段 32 經(jīng)營管理階段 33第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 35 項(xiàng)目建設(shè)期 35 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 35第十一章 投資估算及資金籌措 37 投資估算 37 資金來源與籌措 38第十二章 財(cái)務(wù)評價(jià) 40 經(jīng)濟(jì)分析的主要依據(jù) 40 經(jīng)營設(shè)計(jì)及營業(yè)收入 40 營業(yè)成本費(fèi)用估算 41 財(cái)務(wù)效益分析 42 項(xiàng)目敏感性分析 43 評價(jià)結(jié)論 44第十三章 可行性研究結(jié)論與建議 45 45 45相關(guān)附表：附表1：銷售收入及銷售稅費(fèi)估算表附表2：總成本及費(fèi)用估算表附表3：損 益 表附表4：現(xiàn)金流量表附表5：資金來源與運(yùn)用表附表6：借款償還計(jì)劃表第一章 總 論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱隆回紫金大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 承辦單位及承辦單位概況承辦單位：湖南省乾華置業(yè)有限公司。 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)隆回縣城東東環(huán)路與桃洪路交叉路口（隆回廣電大夏對面） 項(xiàng)目建設(shè)工期 按照統(tǒng)一規(guī)劃，計(jì)劃24個(gè)月內(nèi)完成，即從2011年6月開始立項(xiàng)規(guī)劃，2013年5月底建成。本項(xiàng)目的建設(shè)可促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及城市建設(shè)的發(fā)展，改善市民居住條件。從以上分析可以看出，該項(xiàng)目啟動(dòng)的各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已具備，項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢明顯，具有投資穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)小的特點(diǎn)，既符合國家的有關(guān)方針、政策，又能產(chǎn)生客觀的經(jīng)濟(jì)效益和良好的機(jī)會(huì)效益。二、項(xiàng)目的建設(shè)，有利于完善縣城城東東大門的配套設(shè)施建設(shè)，有利于加強(qiáng)城市總體功能，促進(jìn)土地升值，繁榮市場經(jīng)濟(jì)，進(jìn)一步促進(jìn)該區(qū)域城市次中心地位的提升。對于一個(gè)發(fā)展中國家來說，城鎮(zhèn)化是一個(gè)不可避免的問題。除了這兩個(gè)方面以外，中國還是一個(gè)人口大國，十幾億的人口總量在世界各國之中絕無僅有，龐大的人口數(shù)量也意味著巨大的對住房的需求。目前，隆回房地產(chǎn)價(jià)格總體來說比較合理。 自然條件隆回縣位于東經(jīng)11003839。隆回屬中亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，冬冷夏熱，雨季明顯，夏秋多旱。（1）大夏計(jì)劃建設(shè)高度為98米，計(jì)劃層數(shù)為33層，地下2層，地上33層；建筑面積2至 1層為3300 M2，地上1—3層為4212 M2/層，4—33層為1404 M2/層，總建筑面積為49100 M2。根據(jù)位置不同，采用不同的組合方式，豐富了小區(qū)的整體形態(tài)。小區(qū)的對外交通主要是通過桃花路和東環(huán)路與中心城區(qū)相連。結(jié)構(gòu)選型根據(jù)用地周邊已建成結(jié)構(gòu)選型，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)按6度抗震設(shè)防，高層住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震墻抗震等級為二級。給水（1）用水量預(yù)測生活用水量按300升/人室內(nèi)排水管采用UPVC材料。（4）室內(nèi)消防栓系統(tǒng)采用環(huán)狀布置，環(huán)網(wǎng)設(shè)在地下室及室外地坪以下。西方發(fā)達(dá)國家，建筑能耗占社會(huì)總能耗的30%～45%。采用新型墻體材料與復(fù)合墻體圍護(hù)結(jié)構(gòu)。⑷、空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)措施降低系統(tǒng)的設(shè)計(jì)負(fù)荷；冷熱源節(jié)能；減少輸送系統(tǒng)的動(dòng)力能耗；提高供回水溫差；選用低流速流體；提高輸配系統(tǒng)的效率；采用變流量水系統(tǒng)；采用變風(fēng)量系統(tǒng)；空調(diào)機(jī)組應(yīng)該選用機(jī)組風(fēng)機(jī)風(fēng)量、風(fēng)壓匹配合理，漏風(fēng)量少，空氣輸送系數(shù)大的機(jī)組；提高送風(fēng)溫差及合理調(diào)節(jié)新風(fēng)比；利用冷卻塔供冷技術(shù)；采用蓄冷技術(shù)；采用熱回收與熱交換裝置；充分利用自然冷源；⑸、運(yùn)行管理節(jié)能技術(shù)措施在實(shí)際運(yùn)行中,對于系統(tǒng)形式相同和建筑規(guī)模相似的建筑物,其運(yùn)行能耗也存在較大的差別。 ⑴、增強(qiáng)公民節(jié)水意識 　　對于城市生活用水的廣大用戶來說，一部分人認(rèn)為水是取之不盡、用之不竭的，沒必要珍惜，節(jié)約用水意識極為淡薄。推廣節(jié)水型洗碗機(jī)也是節(jié)約生活用水的途徑之一。提高管材、附件和施工質(zhì)量，嚴(yán)格控制跑冒滴漏是節(jié)約用水的途徑之一。采用框架和剪力墻結(jié)構(gòu)，在樓、電梯間布置成筒體，增加整體剛度。第八章 環(huán)境保護(hù)該項(xiàng)目由于所處地段周邊環(huán)境和自身功能的需要，對自身的環(huán)境質(zhì)量和環(huán)境保護(hù)均有較高要求和標(biāo)準(zhǔn)。污染治理措施（1）固體廢棄物：各類固體垃圾產(chǎn)生后，要求自覺投入設(shè)在各處的垃圾收集點(diǎn)內(nèi)，由專人管理，定時(shí)清運(yùn)至城市垃圾中轉(zhuǎn)站或垃圾處理場內(nèi)。第九章 項(xiàng)目的組織管理項(xiàng)目的組織管理分為兩個(gè)階段：建設(shè)階段和經(jīng)營管理階段 建設(shè)階段（1）組織機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過程中建設(shè)單位的組成機(jī)構(gòu)、人員配備作出初步分析。定員的詳表如下：職工定員表序 號部門人員（人）備 注1經(jīng)理辦公室1專職，設(shè)經(jīng)理1名2管理部2負(fù)責(zé)日常衛(wèi)生、綠化、保安3財(cái)務(wù)部2由發(fā)展商專職1人，外聘1名4多種經(jīng)營部1實(shí)行有償服務(wù)，負(fù)責(zé)開拓性經(jīng)營活動(dòng)5維修部2簡單的水、電及設(shè)備維修、維護(hù)6合 計(jì)851 第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目建設(shè)期本項(xiàng)目建設(shè)期24個(gè)月 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目的建設(shè)得到了有關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，建設(shè)單位也做了大量的前期準(zhǔn)備工作，本報(bào)告認(rèn)為，為保證工程順利進(jìn)行，項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施過程中應(yīng)做到有條不紊，科學(xué)管理，注重施工安全和質(zhì)量，并協(xié)調(diào)好建設(shè)和周邊環(huán)境保護(hù)的關(guān)系，盡量減少對周邊居民生活、生產(chǎn)、學(xué)習(xí)的影響。 資金籌措項(xiàng)目總投資9800萬元，所需資金擬申請商業(yè)銀行貸款4000萬元，項(xiàng)目資本金4800萬元，預(yù)售收入投入1000萬元。營業(yè)費(fèi)用營業(yè)費(fèi)用主要包括廣告費(fèi)、銷售人員的工資及福利費(fèi)等，按銷售收入的2%估算：營業(yè)費(fèi)用：2%＝管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要包括辦公費(fèi)用、水電費(fèi)、招待費(fèi)、管理人員的工資及福利費(fèi)等，%估算：管理費(fèi)用：%＝財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用按建設(shè)期以外的銀行貸款利息估算。 經(jīng)濟(jì)評價(jià)結(jié)論綜上所述，%，投資回收期（稅后），故本報(bào)告認(rèn)為，項(xiàng)目建設(shè)從經(jīng)濟(jì)角度分析是可行的。（3）在建設(shè)中要充分注意公用設(shè)施、環(huán)境設(shè)施、生活環(huán)境建設(shè)。 （1）該項(xiàng)目的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益良好，建議上級主管部門和銀行給予支持，促使該項(xiàng)目早日上馬，早見成效。根據(jù)項(xiàng)目成本與收入情況測算的主要指標(biāo)如下表所示：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注1全部投資內(nèi)部收益率所得稅前%所得稅后%2全部投資回收期所得稅前年所得稅后年3全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%）所得稅前萬元 所得稅后萬元 項(xiàng)目敏感性分析本報(bào)告作了所得稅后全部投資的敏感性分析，分別就銷售收入（即綜合價(jià)格）、項(xiàng)目總成本（主要為開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）兩項(xiàng)主要指標(biāo)進(jìn)行了敏感性分析，分析其變動(dòng)對項(xiàng)目收益的影響程度。②銷售稅費(fèi)稅（費(fèi)）種　　　　計(jì)稅依據(jù)　　　　稅（費(fèi)）率營業(yè)稅　　　　 　 銷售收入　　　　　5%土地增值稅 銷售收入 1%城市維護(hù)建設(shè)稅 營業(yè)稅　 7%教育費(fèi)附加　　　 　 營業(yè)稅　 % 根據(jù)上述稅費(fèi)規(guī)定估算經(jīng)營期間銷售稅費(fèi)額：營業(yè)稅：5%＝土地增值稅：1%＝城市維護(hù)建設(shè)稅：7%＝教育費(fèi)附加：%＝合計(jì)：。（3）其他費(fèi)用中包括各種規(guī)費(fèi)、征地拆遷費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等。組織機(jī)構(gòu)圖重大決策業(yè)主代表大會(huì)委 員 會(huì)物業(yè)管理公司辦公室管理部維修部經(jīng)營部保安部（職工定員此定員系指物業(yè)管理公司從事日常工作所需各部門定員（本報(bào)告只作初步分析）。