【正文】 福田大廈建設(shè)項目可行性研究報告36表 51 本項目建設(shè)所需原輔料消耗及能源消耗表序號 名稱 單位 消耗量1 混凝土 噸 151202 砂 噸 480003 石子 噸 3004 熟石灰 噸 42025 玻璃 噸 15006 磚 萬塊 51607 鋼筋 噸 100808 電 萬度 5409 水 萬噸 60 主要設(shè)備鑒于市場競爭及面向二十一世紀項目經(jīng)營的需要，本項目建設(shè)將在設(shè)備選型上遵循最佳性能價格比的原則，盡量采用國內(nèi)外先進的設(shè)備和設(shè)施，其所需主要設(shè)備有：（1）自動電梯（2）消防設(shè)備（3）應(yīng)急發(fā)電設(shè)備（4）通訊電話系統(tǒng)（5）電視監(jiān)控保安系統(tǒng)（6）防盜報警系統(tǒng)（7）照明系統(tǒng)（8）空調(diào)系統(tǒng)福田大廈建設(shè)項目可行性研究報告37 土建工程本項目建設(shè)用地 ，土建工程主要為主體工程和配套工程。室內(nèi)排水管采用 UPVC 管，室外排水管采用混凝土管。未預(yù)見用水量按總用水量的 15%計。 給排水設(shè)計（1）設(shè)計依據(jù)①《建筑給排水設(shè)計規(guī)范》 （GB500152022） ；②《室外給水設(shè)計規(guī)范》 （GBJ1386 ） ；③《室外排水設(shè)計規(guī)范》 （GBJ1487 ） ；④《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBJ1687 ；福田大廈建設(shè)項目可行性研究報告33⑥《住宅設(shè)計規(guī)范》 （GB500961999） ；⑦《工程建設(shè)標準強制性條文》 ；⑧建筑專業(yè)所提供的條件圖；⑨建設(shè)方提供的有關(guān)資料。（5）照明設(shè)計①根據(jù)建方要求，需精裝修部位照明配電線路僅預(yù)留配電箱，精裝修時不得超過配電箱的回路及各回路容量，設(shè)備用房、車庫、庫房及不需精裝修房間設(shè)置一般照明。（2）供電設(shè)施供配電房接收輸出兩回路 10KV 高壓變電，24 小時供電，另設(shè)人防應(yīng)急柴油機發(fā)電機組，以供主要設(shè)備的緊急啟動。地下室采用結(jié)構(gòu)自防水和外防水二道，結(jié)構(gòu)自防水抗?jié)B等級S外防水等級Ⅱ級，外墻硅摻水泥用量 7%的混凝土高效膨脹ZY。福田大廈建設(shè)項目可行性研究報告28本項目的住宅區(qū)主要有五種戶型，分別為 2 房 2 廳、小 3 房 2廳、大 3 房 2 廳、4 房 2 廳和 5 房 2 廳。（4）強調(diào)商業(yè)用房的合理設(shè)置，使其形成對建筑的美化。 景觀及空間設(shè)計（1）本項目景觀設(shè)計著重強調(diào)生活味，旨在為住宅居民提供一個可休憩和交流的環(huán)境優(yōu)美的場所，而不一味追求氣勢。總建筑面積為 167830 平方米；建筑類別：一類，二級耐久年限（50 年） ；建筑耐火等級：二級；抗震設(shè)防烈度：六度。步行街的存在，恰好把商業(yè)及酒店、辦公的功能間接劃分清晰，通過設(shè)置空中連廊能巧妙地把各個空間連接，從而達到共享人流目的。綜上所述，在本項目的目標客源中，主要需求點有以下幾方面：①地理位置優(yōu)越②交通動線充足福田大廈建設(shè)項目可行性研究報告22③縣政與小區(qū)配套皆較為齊全④社區(qū)規(guī)劃合理⑤有強大的升值潛力⑥戶型實用、舒適（4）發(fā)展定位基于本項目優(yōu)越的地理位置，開發(fā)定位為集合四星級酒店、大型商業(yè)、美食城、寫字樓、高尚住宅區(qū)等多種功能的綜合物業(yè)，成為整個于都地區(qū)的休閑消費中心和標志性建筑群體之一?；谏鲜鲈?，提出本項目的規(guī)劃設(shè)計思想方案：（1）市場定位在對類似項目及市場需求進行分析后發(fā)現(xiàn)，縣城區(qū)附近由于市場集群內(nèi)大量商戶、年輕白領(lǐng)、流動人群及地緣性置業(yè)的存在，蘊藏著較大的市場容量，消費需求越來越突出。 項目規(guī)劃設(shè)計方案現(xiàn)在的辦公建筑空間已不單純?yōu)楣慕粨Q的場所，而成為更注重體現(xiàn)人與人的思想感情交流的媒介環(huán)境與生產(chǎn)信息、加工信息的“信息工廠” ，以至“高技術(shù)、高情感”逐漸成為辦公建筑空間質(zhì)量的評價準則及體現(xiàn)設(shè)計作為信息媒介，強調(diào)設(shè)計的交際功能的觀念內(nèi)容，辦公建筑形態(tài)的環(huán)境文化信息含量將隨之不斷增強。 項目規(guī)劃設(shè)計原則（1）在設(shè)計過程中必須堅持“以人為本”的原則，注重和樹立人與自然和諧及可持續(xù)發(fā)展的觀念，營造出溫馨、親和的工作、居住環(huán)境。（3）水資源分析于都縣境內(nèi)河流屬贛江水系，總長度 1283 公里，主要河流有貢水、梅江、濂江，其中貢水在境內(nèi)的長度為 66 公里。一月和七月平均氣溫分別是℃和 ℃，極端氣溫為 ℃和－8℃，年均降水量 1507 毫米，福田大廈建設(shè)項目可行性研究報告 1645 月降雨量約占全年的 47%，年日照時數(shù) 小時，年均無霜期 305 天。、北緯 25176。為了更好地展示城市的門戶形象，完善城市功能，帶動片區(qū)的發(fā)展更新，提高居民生活水平和生活質(zhì)量，體現(xiàn)社會主義共同富裕的優(yōu)越性，項目的建設(shè)不僅能帶動社會投資，促進居民消費，增加社會就業(yè)，更能推動于都縣的經(jīng)濟建設(shè)，提升于都縣城市的整體形福田大廈建設(shè)項目可行性研究報告 14象。同等品質(zhì)產(chǎn)品中，具有特色產(chǎn)品的項目更易銷售。因此，項目具有較大的市場潛力。一季度，全縣二手房交易 191 宗，成交面積 萬 m2，與去年同期相比分別增長 208%和 138%。福田大廈建設(shè)項目可行性研究報告 9綜上所述，福田大廈建設(shè)項目的推進實施，對于加快于都縣房地產(chǎn)健康、穩(wěn)步發(fā)展，構(gòu)建和諧社會主義社會、提升地方政府形象，拉動城市經(jīng)濟、推進基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保護生態(tài)環(huán)境、完善城市功能等方面都具有重要推動作用和典范意義。隨著經(jīng)濟的高速增長，使得新的城市功能和傳統(tǒng)的城市功能在發(fā)展空福田大廈建設(shè)項目可行性研究報告 8間上不斷“疊置”，城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)及土地利用現(xiàn)狀逐漸成為了發(fā)展的約束。于都是一塊紅色的熱土，創(chuàng)建了贛南地區(qū)第一塊紅色根據(jù)地，建立了第一支工農(nóng)武裝，為中央革命根據(jù)地的創(chuàng)建奠定了重要基礎(chǔ)；誕生了贛南第一個縣級蘇維埃政權(quán)，為中央蘇維埃的政權(quán)建設(shè)、經(jīng)濟建設(shè)、軍隊建設(shè)進行了先行先試的探索和實踐，作出了重大貢獻；是中央紅軍長征的集結(jié)出發(fā)地，當年于都人民積極支紅擴紅，作出了巨大的貢獻和犧牲，僅有名有姓的革命烈士就有 萬人；還是主力紅軍長征后中央蘇區(qū)堅守的最后一塊根據(jù)地，艱苦卓絕的中國南方三年游擊戰(zhàn)爭就是從于都開始的。推進數(shù)字化城市建設(shè)” 。 投資估算及資金籌措（1）本項目總投資 83000 萬元，其中固定資產(chǎn)投資為 74700 萬元，流動資金為 8300 萬元。本項目建設(shè)有酒店、商業(yè)、辦公及住宅多功能的綜合建筑群，配套建設(shè)供配電工程、供水與排污工程、環(huán)保與安全工程和其它等輔助工程?？茖W規(guī)劃城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局，強化城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，增強輻射帶動能力。振興發(fā)展贛南等原中央蘇區(qū)，既是重大的經(jīng)濟任務(wù)，更是重大的政治任務(wù)，對全國革命老區(qū)加快發(fā)展具有標志性意義和示范性作用。建設(shè)新城以分流老城、減少環(huán)境壓力、促進發(fā)展逐漸成為業(yè)內(nèi)人士的共識。既可以滿足當?shù)鼐用窦彝サ淖》啃枨?，擴大住房消費，還可以改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，有效平抑房價，防止產(chǎn)生房地產(chǎn)“泡沫”。一季度，全縣商品房銷售總面積 萬 m2，其中住宅銷售面積 萬 m2，非住宅銷售面積 萬 m2，與去年同期相比分別增長 7%、8%和 81%；房屋銷售額達 億元，同比增長 79%；房地產(chǎn)稅收達 6694 萬元；三是二手房交易成交量明顯好于去年同期。本項目地處于都縣縣城，是未來發(fā)展的重點區(qū)域。④擁有大品牌、大社區(qū)、優(yōu)美景觀環(huán)境的項目多為高端產(chǎn)品，戶型超過 120 平方的銷售看好；各項品質(zhì)均衡的主流項目中緊湊實用戶型銷售良好。因其獨特的區(qū)位和交通條件，具有巨大商業(yè)價值的同時，也使其成為城市的重要門戶節(jié)點。4939。（2）氣象與氣候項目所在區(qū)域為典型的亞熱帶季風濕潤氣候，氣候溫和、雨量充沛、四季分明，年平均氣溫 ℃。全縣電力充足，完全能滿足項目用電需求。要求通過建設(shè)標志性建筑提升城市品味，改善居民工作、居住環(huán)境，提高城市形象，以人為本，和諧開發(fā)，效益其次。（7）項目建設(shè)采用國家推廣的新技術(shù)、新材料和新產(chǎn)品，認真貫徹節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的指導(dǎo)思想。從中不難看出，這些新型配套設(shè)施的出現(xiàn)，都是寫字樓人性化的一種趨勢，它表明了現(xiàn)在的寫字樓開發(fā)者，更為注重從人的角度出發(fā)，來營造一個信息時代的效率空間。因此建議將本案定位于：領(lǐng)袖風范、商貴首選。為能進一步提升商業(yè)價值，結(jié)合地塊三側(cè)臨城市主干道的絕對優(yōu)勢，地塊內(nèi)部規(guī)劃有步行街對接三條城市主干道，實現(xiàn)人流沿續(xù)性及增加臨街商鋪，起到真正帶旺整個商圈。（2）工程概況福田大廈建設(shè)項目提出了一個全新設(shè)計理念、為于都縣住房保障對象家庭又提供了一個低密度、注重環(huán)境、強調(diào)人性化服務(wù)的城市生活園區(qū)。（4）建筑環(huán)保本工程污染源為糞便、污水和生活洗滌廢水，設(shè)計考慮合流一并排入化糞池處理，再排入市政污水檢查井，排放的生活污水符合《污水排入下水道水質(zhì)標準》 （CJ3038—1999 ） ，廚房油煙經(jīng)處理裝置處理后排入大氣。合理形成商業(yè)廣場，與商業(yè)內(nèi)街形成一體。 ）對戶型面積及比例的規(guī)定。 高層建筑中框架的抗震等級為二級，剪力墻底部加強區(qū)的抗震等級為二級，非底部加強區(qū)的抗震等級為三級；其他功能用房采用框架結(jié)構(gòu)，框架抗震等級四級。 電氣工程（1）主要設(shè)計依據(jù)①《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 （GB50052—95） ；②《低壓配電設(shè)計規(guī)范》 （GB50054—95） ；③《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 （GBJ16—87） ；④《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》 （GB50057—94） ；福田大廈建設(shè)項目可行性研究報告31⑤《建筑照明設(shè)計標準》 （GB50034—2022） ；⑥《建筑電子信息系統(tǒng)防雷設(shè)計依據(jù)》 （GB50343—2022） ；⑦項目用地周邊供電配套規(guī)劃條件；⑧其他專業(yè)的相關(guān)條件圖；⑨建設(shè)單位設(shè)計要求。（4）線路敷設(shè)至各棟的供電采用電纜溝，室內(nèi)配電箱引出支線采用塑料絕緣銅芯線穿金屬線槽明敷和 PVC 管暗敷。本工程的建筑均采用聯(lián)合接地系統(tǒng)，做總等電位聯(lián)結(jié)，帶洗浴設(shè)備的住宅衛(wèi)生間做局部等電位聯(lián)結(jié)。用水量 10 噸/天。消防系統(tǒng)管道采用內(nèi)外壁熱浸鍍鋅鋼管。本項目建設(shè)所需原輔料消耗及能源消耗情況詳見表 51。 環(huán)境保護設(shè)計（1）住宅廚房排氣經(jīng)油煙機，采用建設(shè)部推薦的防倒灌變壓式煙道高空排放。 施工期污染防治措施（1）施工噪聲環(huán)境影響及防治措施從噪聲角度出發(fā)，施工過程中以土石方和基礎(chǔ)施工階段對周圍環(huán)境影響最大。（4）水環(huán)境影響及防治措施施工期間的生活污水主要是施工人員吃飯、洗衣、洗澡和糞便等過程產(chǎn)生。（2）廢氣治理廢氣主要是廚房油煙，油煙需經(jīng)排煙罩、風機和樓頂凈化處理后高空排放。長久堆積，將發(fā)酵腐敗，特別是高氣溫、高濕度季節(jié)揮發(fā)釋放出有毒有害氣體和散發(fā)惡臭，并滋生蚊蠅，傳播細菌、疾病，危害身體健康，影響大氣環(huán)境質(zhì)量。（5）綠化綠化在生態(tài)建設(shè)中具有極其重要的作用，不僅可以改善當?shù)貧夂?，而且具有較好的調(diào)溫、調(diào)濕、吸塵、降噪及凈化空氣等功能，在減輕噪聲污染、美化環(huán)境方面具有特殊意義。若連續(xù)施工應(yīng)報當?shù)丨h(huán)保部門同意，并對周圍居民出示公告牌說明情況，征得居民理解方可施工。小區(qū)的道路照明應(yīng)達到 1520LX。平臺及屋面進行保溫隔熱，強化綠化布置，調(diào)節(jié)小氣候。平屋頂種植綠化或屋頂花園以充分體現(xiàn)建筑節(jié)能的設(shè)計思想。 節(jié)電措施（1）根據(jù)負荷特點，在兩個不同位置設(shè)配電房，使變電所盡量靠近用電負荷中心，減少了電能的傳輸損耗。通過用水量跟蹤、不定期抽查、用水量分析等綜合措施，進一步加大節(jié)水稽查力度。（6）有條件時局部采用雨水集中收集，用于綠化及景觀用水。 職業(yè)安全措施安全是該項目建設(shè)期間及生產(chǎn)過程中最為重要的問題，根據(jù)國福田大廈建設(shè)項目可行性研究報告50家對勞動保護有關(guān)規(guī)定，繼續(xù)加強此項工作，主要應(yīng)注意以下幾點：（1）安全建設(shè)。按照《消防法》的有關(guān)規(guī)定，項目建設(shè)在工程施工前，首先必須通過消防設(shè)計審核程序，主體工程與消防安全設(shè)施同時設(shè)計、同時施工、同時投入生產(chǎn)使用。三是完善用水計量與統(tǒng)計制度。（5）氣體放電燈均在燈具內(nèi)設(shè)分散補償電容，同時合理選擇配福田大廈建設(shè)項目可行性研究報告48電電纜截面，減少電能傳輸損耗。（6）入射的太陽輻射會因為地表的差異而被吸收、反射或者儲存。外墻：采用 200 厚空心磚墻體+30 厚聚苯板或聚苯顆粒外保溫隔熱。（4）住區(qū)內(nèi)不得采用霓虹燈或強烈燈光做廣告，小區(qū)內(nèi)居住建筑不宜采用玻璃幕墻。福田大廈建設(shè)項目可行性研究報告44第七章 節(jié)能篇章 用能標準和規(guī)范（1）《中華人民共和國節(jié)約能源法》（2022 修訂）；（2）《節(jié)約用電管理辦法》（國家發(fā)改委 2022 年 8 月 8 日發(fā)布）；（3）《中華人民共和國電力法》（1996）； （4）《建筑節(jié)能規(guī)范》（GB50411—2022）；（5）《單一單位產(chǎn)品能耗指標》（XB/噸 801—93）；（6）《城市節(jié)約用水管理規(guī)定》（1998 建設(shè)部令第 1 號）；（7）《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》（GB50189—2022）；（8）《綠色建筑評價標準》（GB/T50378—2022）；（9）《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》（JGJ144—2022）；（10）《建筑照明設(shè)計標準》（GB50034—2022）；（11）《建筑采光設(shè)計標準》（GB/T50033—2022）；（12）《綠色建筑評價標準》（GB/T50378—2022）；（13）《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準》（采暖居住建筑部分）（JGJ26—95 ）；（14）《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》（GB50176—93）；（15）《民用建筑太陽能熱水系統(tǒng)應(yīng)用技術(shù)規(guī)范》（GB50364 —2022）；（16）《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》（JGJ134—2022）。建設(shè)完工后，大氣污染源主要為