【正文】 作為連接 XX 老城區(qū)和濱海新區(qū)的天然紐帶，其經(jīng)濟(jì)、交通作用日益凸現(xiàn)，尤其是 XX 大道快速路的通行， 27 分鐘即可到達(dá)濱海新區(qū)中心區(qū)，伴隨區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，基本形成了一個(gè)相對(duì)互動(dòng)的商圈。 區(qū)域未來規(guī)劃 ： ① XX 科技產(chǎn)業(yè)園：以企業(yè)生產(chǎn)基地、獨(dú)立研發(fā)中心、總部基地、創(chuàng)意中心和綜合服務(wù)為重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)類型； ② 海河教育園區(qū)：由北洋職教園更名而來，是本市的重點(diǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃總占地 37 平方公里，規(guī)劃辦學(xué)規(guī)模 20 萬人，居住人口 10 萬人。 ? 辦公、研發(fā)及生產(chǎn)的產(chǎn)品綜合體，拓寬了客戶面，增強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。 項(xiàng)目劣勢(shì)因素：（ Weakness） ? 該區(qū)域未列入國(guó)家級(jí)或市級(jí)園區(qū)，園區(qū)不具備特殊政策。 ? 規(guī)劃區(qū)域與周圍居住組團(tuán)距離較近，會(huì)形成相互制約的問題，從而在總體規(guī)劃及引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的角度會(huì)受到一定的局限。 ? 市政配套工程不斷完善，基礎(chǔ)配套設(shè)施不斷提升，區(qū)域價(jià)值不斷提高。 11 ? 路網(wǎng)完善，但公共交通系統(tǒng)目前尚不發(fā)達(dá)。 工 12 業(yè)區(qū)地勢(shì)平坦，地塊出讓平均高度為大沽高程 米，地下水位 米至 米，工程地質(zhì)條件良好，土地征用前系園田地，地基承載為912 噸 /平方米。同時(shí)，津港公路、津港高速、京津塘高速、薊汕高速聯(lián)絡(luò)線穿行周邊。 齊全的生活配套 ： 中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)學(xué)校、銀行、電話局、派出所等 各種設(shè)施一應(yīng)俱全。 規(guī)劃理念及產(chǎn)品類型 產(chǎn)品規(guī)劃理念 ： 項(xiàng)目以高品質(zhì)的總部辦公樓為特點(diǎn)，突出總部辦公研發(fā)概念，其商務(wù)平臺(tái)功能，為入住企業(yè) 提供多種商務(wù)交流空間。 15 目標(biāo)客戶定位 ： 通過對(duì)市場(chǎng)的梳理，本項(xiàng)目的主 力客戶定位為： ■ 貿(mào)易企業(yè) ■ 金融證券企業(yè) ■ 服務(wù)行業(yè) ■ 自由職業(yè)者 ■ 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) ■ 信息咨詢企業(yè) ■ 網(wǎng)絡(luò) /IT 企業(yè) ■ 媒體 16 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思想 項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)保、節(jié)能低碳理念，根據(jù)企業(yè)需求提供多種物業(yè)產(chǎn)品，甚至可以量身定做企業(yè)所需要的產(chǎn)品。 建筑的美觀性、時(shí)代性、以及長(zhǎng)遠(yuǎn)性要結(jié)合完美，要做到今后幾十年我們的園區(qū)與建筑依然具有很好的使用功能和漂亮的觀感。 突出園區(qū)的文化 品位，讓園區(qū)設(shè)計(jì)本身就具有很強(qiáng)的文化以及品牌感，包括園區(qū)的 LOGO、大門，雕塑、小品、文化墻等等。 1 突出園區(qū)的安全性，多種安全設(shè)備設(shè)施保證入住企業(yè)的安全。室外設(shè)化糞池，生活污水經(jīng)過化糞池匯集處理后統(tǒng)一排入市政污水井，廚房廢水經(jīng)過二級(jí)隔油處理后才能排入市政污水管網(wǎng)，不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成污染，生活用水進(jìn)行二次深度處理。項(xiàng) 18 目設(shè)備采用低噪音，設(shè)備基礎(chǔ)采用減震處理，對(duì)噪音較大的機(jī)房采取隔音門、吸聲墻及吸頂，在風(fēng)管上設(shè)置消聲靜壓箱和消聲彎頭。同時(shí)，綠化也是環(huán)境保護(hù)最經(jīng)濟(jì)有效的措施之一。并盡量減緩行駛速度； 加強(qiáng)施工人員的環(huán)保教育，提高其環(huán)保素質(zhì)，提倡文明施工。 建筑節(jié)能 “環(huán)保、節(jié)能建筑”或稱“綠色建筑”屬于可持續(xù)發(fā)展建筑的一種，它是高效低耗、環(huán)保節(jié)能、健康舒適、生態(tài)平衡的高質(zhì)量建筑，被認(rèn)為是今后建筑建設(shè)的發(fā)展方向。 項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)狀況：只要項(xiàng)目本身進(jìn)行必要的區(qū)內(nèi)管線的建設(shè)及大市政的接入，即可滿足本項(xiàng)目建設(shè)和使用要求，能源供應(yīng)條件（上水、電力、燃?xì)獾仁姓涮祝┏醪骄邆?。銷售工作自獲得銷售許可證后 1 年內(nèi)完成。 前期費(fèi)用 ： 前期費(fèi)用主要包括勘察設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建、基礎(chǔ)設(shè)施、配套費(fèi)用等，費(fèi)用確定主要參考近期 XX 市建筑工程概預(yù)算和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，估計(jì)為 800 元 /平方米，建筑面積 73000 ㎡ ，合計(jì)費(fèi)用 為 5840 萬 元。 項(xiàng)目間接費(fèi)用估算 間接費(fèi)用 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 金額（ 萬 元） 管理費(fèi)用（ 元） 建安費(fèi) 3％計(jì)算 657 財(cái)務(wù)費(fèi)用（元） 每平米 170 元計(jì)算 1241 不可預(yù)見費(fèi)用（元） 建安費(fèi) 3％計(jì)算 657 銷售費(fèi)用（元） 銷售收入 2％計(jì)算，根據(jù)各功能塊具體確 定 835 總計(jì)（元） 3390 24 項(xiàng)目資金籌措 自籌資金： 50%： 項(xiàng)目回款周轉(zhuǎn)： 10% 銀行貸款： 40% 第五章 效益分析 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析 ? 項(xiàng)目總投資 億元 ，投資強(qiáng)度 1139 萬元／畝； ? 項(xiàng)目銷售額 億元，其中辦公用房銷售額 億元，配套裙房銷售額 8000 萬 元 ，車位銷售額 4500 萬元 。 隨著城市經(jīng)濟(jì)地位的提升，高速路網(wǎng)的建設(shè)開通，大大促進(jìn)了 XX經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)類地產(chǎn)建設(shè)，尤其是總部基地、各種經(jīng)濟(jì)、科技園區(qū)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等，項(xiàng)目未來客群豐富。 26 結(jié)論和建議 本項(xiàng)目從城市、生態(tài)、綜合體三大關(guān)鍵點(diǎn)出發(fā)，力求打造 XX 市首屈一指的總部綜合體項(xiàng)目。建議盡早實(shí)施該項(xiàng)目，使該項(xiàng)目發(fā)揮其獨(dú)特和重大的作用 綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)，將有力地促進(jìn)所在區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，給項(xiàng)目所在地帶來稅收效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)、就業(yè)效應(yīng)、 社會(huì)資本效應(yīng)和促進(jìn)城市發(fā)展的綜合效應(yīng)。 更重要的是總部綜合體概念有別于其他產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，通過 我公司的成熟運(yùn)作 模式將為區(qū)域引進(jìn)更加高端、大型的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，從區(qū)域形象、城市昭示性、人才引進(jìn)、就業(yè)解決多方面助推津南區(qū)快速發(fā)展，聯(lián)東集團(tuán)致力于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和提升，為企業(yè)提供舒適高效的成長(zhǎng)環(huán)境 也只有整合政府、產(chǎn)業(yè)和企業(yè)資源共同推動(dòng)，才能實(shí)現(xiàn)聯(lián)東與政府、企業(yè)的共贏。 隨著京津城市圈互相融合的速度加快， XX 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈相互融合的速度加快， XX 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)地位逐步確定，在城際交通等環(huán)境的發(fā)展下，北京的經(jīng)濟(jì)功能逐步向 XX 轉(zhuǎn)移，會(huì)有更多企業(yè)入駐 XX。 ? 項(xiàng)目發(fā)展成熟后，將吸引 200 余家大中型企業(yè)入駐， 滿足約 3000人的辦公需求，其中管理、技術(shù)人才 20xx 人，當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè) 1000 人 項(xiàng)目社會(huì)效益分析 ? 帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)區(qū)域財(cái)稅收入； ? 完善區(qū)域配套，促進(jìn)津南區(qū)招商引資的步伐； ? 改善津南區(qū)現(xiàn)有商務(wù)辦公環(huán)境、帶動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)及總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展； 25 ? 為區(qū)域創(chuàng)造良好的就業(yè)機(jī)會(huì)，形成城市內(nèi)部良性的循環(huán)發(fā)展體系，保持區(qū)域和諧持續(xù)生長(zhǎng)。建安費(fèi)如 下表所示，合計(jì) 億元。 該項(xiàng)目總計(jì)固定資產(chǎn)投資 億。不在建筑活動(dòng)中使用列入禁止使用或限制使用目錄的技術(shù)、工藝、材料和設(shè)備，全部使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料，有效減少通過圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱，從而減少各主要設(shè)備的容量，達(dá)到顯著的節(jié)能效果。 遵照?qǐng)?zhí)行的現(xiàn)行建筑類相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范 《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB508920xx 20 《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》 GB/T5037820xx 《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)程》 GB5024320xx 《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB50003420xx 《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB/T500320xx 《空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范》 GB5036520xx 《綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則》（建科 [20xx]199 號(hào)） 《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 JGJ13420xx 《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑 部分）》 JGJ2695 《采暖通風(fēng)與空調(diào)設(shè)計(jì)規(guī)范》 《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》 JGJ14420xx 《采暖居住建筑節(jié)能檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》 JGJ13220xx 《地面輻射供暖技術(shù)規(guī)程》 JGJ14220xx 《綠色建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 、《公共建筑節(jié)能評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)》 《綠色照明工程技