【文章內(nèi)容簡介】 難度。但是我們還是可以根據(jù)目前已經(jīng)去化良好的項目給客戶群體給出初步定位 。 我司認(rèn)為本項目的主力客戶群為 縣城政府公務(wù)員和事業(yè)單位職員 縣城以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)者 農(nóng)村富裕農(nóng)民。 （二） 目標(biāo)市場定位分解 目標(biāo)客戶類型 結(jié)合區(qū)域內(nèi)項目目標(biāo)客戶構(gòu)成情況及本項目的實際情況，我司認(rèn)為本項目的目標(biāo)客戶比例如下： 客戶類型 政府事業(yè)單位職員 私營業(yè)主 農(nóng)村富農(nóng) 在外做生意，打工人員 預(yù)期比例 3040% 30% 2530% 510% 來源區(qū)域 結(jié)合區(qū)域內(nèi)項目目標(biāo)客戶構(gòu)成情況及本項目的實際情況，我司認(rèn)為本項目的目標(biāo)客戶將主要來自于蕭縣縣城以及周邊城鎮(zhèn)，其次為蕭縣農(nóng)村，同時可以吸納少量在外發(fā)展人員作為有效補(bǔ)充； 年齡 該類客戶年齡主要集中在 3045 歲，其中 3540 歲左右客戶相 對更為集中。 職業(yè) 從我司對類似項目目標(biāo)客戶的分析來看，蕭縣主要客戶職業(yè)為政府單位工作人員、老師醫(yī)生，個體經(jīng)營業(yè)主和農(nóng)村富農(nóng)。 文化階層 文化階層具有多樣性，上到有本科，下到有小學(xué)，但是總體文化層次較低。 收入水平 根據(jù)我司對類似項目目標(biāo)客戶的分析以及蕭縣群眾的聊天可得，一般政府工作人員工資較為穩(wěn)定，但是相對較低，而私營業(yè)主收入較高，富農(nóng)平均月收入在 3000 以上?？傮w客戶群的收入水平估計在 3000左右。 第 四 章 項目 建設(shè) 規(guī)劃 一、 規(guī)劃設(shè)計 的編制依據(jù) （一） 國土資源 局提供的檢察院西側(cè)土地出讓范圍、 1： 500的高程地形圖及該地塊規(guī)劃條件。 （二） 國家現(xiàn)行的相關(guān)設(shè)計規(guī)范及安徽省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定： 《蕭縣城區(qū)用地布局規(guī)劃圖》 《宿州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 《安徽省公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 《安徽省居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 《民用建筑設(shè)計通則》 GB503252020 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB50016 2020版 《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB5004595 2020 年版 《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》 GB5022295 《住宅設(shè)計規(guī)范》 GB500961999 2020年版 《住宅建筑規(guī)范》 GB503682020 《住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 DB62/2530112020 《城市道路和建筑無障礙設(shè)計規(guī)范》 JGJ502020 《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 GB501892020 《嚴(yán)寒和寒冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 JGJ262020 《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》 JGJ10098 《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》 GB5006797 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 GB5018093（ 2020 年版） 《商店建筑設(shè)計規(guī)范》 JGJ4888 《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》（房屋建筑 部分） 2020年版 二、綜合規(guī)劃布局 由于地塊整體規(guī)模相對較小，總占地面積 萬余平方米，同 時建筑面積預(yù)計 15余萬平方米，根據(jù)蕭縣市場偏愛多層的特點，這決定了本項目的產(chǎn)品形式為多層為主的社區(qū)。為了增加本案的建筑產(chǎn)品的多樣性，并且能充分使用容積率，規(guī)劃將小高層的產(chǎn)品引進(jìn)本案，以及因地制宜在本案中心位置增加別墅產(chǎn)品。目的為提升本案的形象，作為本案標(biāo)桿性產(chǎn)品。建議本項目在規(guī)劃上采取因地制宜的思想，充分利用好公園資源，根據(jù)地塊不同位置的地形，整體規(guī)劃，整體設(shè)計。做好整個社區(qū)產(chǎn)品的多樣性的同時又能讓整個社區(qū)的產(chǎn)品互 相補(bǔ)充，互相聯(lián)動，最終達(dá)到讓整個社區(qū)的品質(zhì)價值最大化； 三、建筑規(guī)劃布局細(xì)節(jié) 在小區(qū)入口設(shè)置戶外廣場，可以結(jié)合項目商業(yè)配套、小區(qū)主入口、水景、輪滑等極限運動設(shè)施與廣場相結(jié)合，在體現(xiàn)項目品質(zhì)感的同時突出項目的整體居住氛圍。 配套商業(yè)布置在地塊臨路部分，主要集中在公園路和小區(qū)入口規(guī)劃路兩旁； 建筑整體布局采用圍合的布局方式，最大限度度減少高層建筑所帶來的壓抑感以及由于樓間距過窄導(dǎo)致的對視問題，同時可以使小區(qū)內(nèi)部景觀系統(tǒng)相對更為集中和完善。本項目地塊東側(cè)為公園路，南側(cè)為淮海東路，另外兩側(cè)環(huán)境較為理想，都處于龍山公園包裹內(nèi)，而東，南臨路位置為減少周邊雜亂環(huán)境 對住宅的噪音、粉塵污染及視覺污染，建議建筑物退線在滿足控規(guī)的基礎(chǔ)上加大退線距離，使臨周邊環(huán)境較差的部分住宅景觀和環(huán)境有較大的提升，同時對于增強(qiáng)項目均好性和整體品質(zhì)也具有重要的作用。 為了能增加靠路位置的抗干擾性。建議在靠路位置周邊種植高大濃密的喬 木以形成一定的視覺屏障，使小區(qū)內(nèi)外視線在一定程度上隔絕，從而形成小區(qū)內(nèi)部較為獨立和良好的景觀和居住氛圍。 （一） 小區(qū)入口及入口廣場設(shè)置 為了充分地體現(xiàn)項目“以人為本”的設(shè)計理念，建議將各組團(tuán)人行入口和車行入口單獨設(shè)置，這樣可以最大限度地減少車流和人流之間的不利影響，同時也使社區(qū)安全性得到更加充分地保證。 結(jié)合項目地形條件，臨路狀況和初步規(guī)劃，我司建議將東側(cè)公園路設(shè)置人行入口，南側(cè)淮海東路為蕭縣主干道之一，故設(shè)置人車混和出入口。 由于本項目面對的目標(biāo)客戶主要為蕭縣中高收入人群，他們對于項目品質(zhì)有一定要求 。 因此我司認(rèn)為一個開闊的入口廣場是彰顯項目品質(zhì)最為有利的工具之一。 我司建議在圖示位置設(shè)置一個入口廣場，可以用噴泉、水景、等元素加以搭配，突出 項目的品質(zhì)和品味感。 （二）交通系統(tǒng)設(shè)計建議 道路分級布置及人車分流 結(jié)合項目定位，我司建議本項目在交通系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計中采用局部“人車分流”的作法，在增加小區(qū)安全性的同時進(jìn)一步體現(xiàn)項目“以人為本”的設(shè)計理念，進(jìn)一步提高項目產(chǎn)品使用的舒適度。 車行道：基于項目規(guī)模和特性，建議在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一條車行環(huán)道即可，在一定程度上實現(xiàn)局部人車分流。在滿足小區(qū)內(nèi)行車要求的情況下盡 量減少車行道路的路徑長度和路面寬度，避免車行道過硬的形象給整體園林景觀和小區(qū)生活氛圍帶來傷害。 消防車道：為了增加小區(qū)的居住氛圍和提升園林景觀，建議將各組團(tuán)內(nèi)部的消防道全部設(shè)置為“隱性消防車道”，即將消防車道全部做成尺度宜人的步行道路或者用草坪等綠化方式加以處理，只需要滿足在發(fā)生火災(zāi)的特殊情況下消防車可以在該步行道路草坪上行駛即可 ； 步行道路：即小區(qū)內(nèi)人行道路，通常采用硬質(zhì)鋪裝處理； 無障礙通道：為了充分體現(xiàn)項目以人為本的規(guī)劃設(shè)計理 念，設(shè)計時要注意采用無障礙的設(shè)計，注重老、弱、病、殘的需 要，在設(shè)計時考慮設(shè)計盲道、斜坡輪椅道等。 （三）停車系統(tǒng) 結(jié)合項目定位，以及考慮到蕭縣未來業(yè)主的私家車增加量，同時也為了提高居住品質(zhì)，我司建議本項目可以設(shè)置部分一樓車庫，然后再配以一定量的地面車位，這樣能進(jìn)一步體現(xiàn)項目的人文關(guān)懷和以人為本的設(shè)計理念。當(dāng)然別墅區(qū)域，每棟別墅都必備至少一至兩個獨立車庫。 四、 項目建筑戶型設(shè)計 結(jié)合本項目定位、目標(biāo)客戶需求消費偏好特征以及我司所代理的同類樓盤中各種戶型的銷售進(jìn)程，我司認(rèn)為本項目戶型主打三房戶型，兩房以及四房戶型為輔助戶型，具體戶型面積及比例控制如下： 戶型種類 戶 型面積 比例 戶型說明 兩室兩廳單衛(wèi)（精致型） 90 左右 10% 低總價，基本使用功能及舒適度 三室兩廳單衛(wèi)（精致型） 100110 ㎡ 25% 精致三房兩廳 三室兩廳單衛(wèi)（舒適型） 110115 30% 主打舒適型三房戶型 三室兩廳雙衛(wèi)（舒適型） 130135 20% 舒適大三房，符合目前市場消費傾向 三室兩廳雙衛(wèi)（闊綽型） 135145 5% 迎合部分鐘愛寬敞大三房客戶群 四室兩廳雙衛(wèi)（舒適型） 140 左右 10% 闊綽四房，滿足小眾高消費能力群體 （一）項目戶型尺寸控制 從我司 對區(qū)域同類項目的目標(biāo)客戶分析以及對相關(guān)同類代理項目成交狀況分析來看，本項目目標(biāo)客戶群體比較在意房間的方正與否和緊湊與否，他們希望能夠用較小的戶型面積來換取較高的舒適度，因此戶型設(shè)計應(yīng)盡量緊湊，避免戶型面積的浪費。從我司代理的類似樓盤以及區(qū)域內(nèi)項目的成交狀況來看，他們比較傾向于舒適的主臥、客廳和相對緊湊的其他功能空間例如次臥、廚房、衛(wèi)生間、陽臺等。 戶型套內(nèi)面積（㎡） 主要功能空間尺寸 客廳開間 （米） 主臥面積 （平方米） 廚房面積 （平方米） 主衛(wèi)面積（平方米） 次衛(wèi)面積 （平方米） 90(兩 室） 不小于 不小于 15 不小于 8 不小于 6 —— 109112（三室） 不小于 15 不小于 8 不小于 6 —— 110115(三室） 不小于 15 不小于 8 不小于 6 —— 130133(舒適三室） 不小于 不小于 18 不小于 10 不小于 8 不小于 5 137143（闊綽三室） 5 以上 不小于 20 不小于 10 不小于 8 不小于 6 140 四室