【導(dǎo)讀】二期總建筑面積約141421平方米。側(cè)，一期用地面積為平方米，合畝。投資商由上海萬(wàn)波置業(yè)有限公司和萬(wàn)權(quán)集團(tuán)。有限公司共同投資。商業(yè)用房，建筑容積率為。建方的不斷努力，取得良好的進(jìn)展。26#樓，其中2#、3#、18#、19#、20#、21#樓的主體結(jié)構(gòu)已完成，已完成三層結(jié)構(gòu)以上，目前各樓棟均在緊張有序的施工中。劃在2020年10月份一期工程全部完成，并通過(guò)竣工驗(yàn)收。將開發(fā)建設(shè)的淮海東路。多數(shù)普通商品住房、部分商業(yè)用房，建筑容積率多層為，物業(yè)類型多數(shù)為五層的磚混結(jié)構(gòu)，部分靠近蕭縣。市政主干道處為小高層框架結(jié)構(gòu)。本工程建設(shè)多數(shù)為經(jīng)濟(jì)適用。項(xiàng)目總投資額2億元人民幣。工程項(xiàng)目二期前期工作全部完成，目前根據(jù)土地購(gòu)買協(xié)議，該項(xiàng)目地塊的建筑物及構(gòu)筑物拆遷。金億元，預(yù)計(jì)從開工之日起三年完成。規(guī)劃設(shè)計(jì)在充分研究現(xiàn)。人口150萬(wàn)，轄18鎮(zhèn)5鄉(xiāng)708個(gè)行政。尤其是改革開放以來(lái)，蕭縣正日益顯現(xiàn)出其特有的發(fā)展優(yōu)。不斷發(fā)展，擁有眾多風(fēng)景名勝，歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚。

　　

【正文】 的小便器采用感應(yīng)式?jīng)_洗閥，洗手盆采用感應(yīng)式龍頭，避免造成交叉感染的隱患。 ○ 本工程無(wú)有毒、有害廢水排出，廚房加工間污水經(jīng)隔油池處理后排入城市污水管網(wǎng) 。 第 五 章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 一、 項(xiàng)目 銷售收入預(yù)測(cè) 項(xiàng)目效益分析時(shí)僅考慮住宅 、 商鋪進(jìn)行銷售， 部分 停車位及 人防工程 未 計(jì)入 。 由于項(xiàng)目 面對(duì)市場(chǎng)銷售 ， 考慮當(dāng)前蕭縣房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格結(jié)合本項(xiàng)目地理位置，保守 預(yù)測(cè) 建設(shè)面積 銷售均價(jià) 3000 元 /平方米 。預(yù)計(jì) 銷售 收入 42426萬(wàn) 元。 二 、 項(xiàng)目總投資 成本 估算 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)條件及發(fā)展模式，按房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用的構(gòu)成方式，估算項(xiàng)目的各項(xiàng) 開發(fā)成本費(fèi)用，并按項(xiàng)目的發(fā)展進(jìn)度估算開發(fā)的成本費(fèi)用投入。 （一） 投資估算測(cè)算分析 成本估算根據(jù)現(xiàn)有資料結(jié)合我公司收集的資料數(shù)據(jù)及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)水平加以綜合分析，最后估算出項(xiàng)目開發(fā)的各項(xiàng)成本。 征地費(fèi)用： （畝） x 74 = 建筑 費(fèi)用： 141421㎡ x 1000= 萬(wàn)元 前期工作費(fèi)用： 20萬(wàn)元 固定資產(chǎn)總投資： 23508萬(wàn)元 （二）項(xiàng)目費(fèi)用估算 銀行利息： %x3=774 萬(wàn)元 銷售費(fèi)用： %=636 銷售 稅金 ： %=2439 萬(wàn)元 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用： 42426x0. 5%=212萬(wàn)元 項(xiàng)目?jī)羰杖耄?14856萬(wàn)元 所得稅： 14856x25%=3714 項(xiàng)目稅后利潤(rùn)： 11142萬(wàn)元 三 、 資金籌措計(jì)劃分析 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是項(xiàng)目融資，三是銷售房收入用于投資部分。 從目前的資金投入情況分析，在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，前期須投入較大的是土地成本、前期費(fèi)用，而工程施工費(fèi)用亦可采用施工墊資減少資金壓力。本項(xiàng)目已取得土地證并付清土地出讓金。 項(xiàng)目開發(fā)中要保證資金鏈的正常運(yùn)作 ，必須盡快進(jìn)行銷售，以回籠資金，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用， 根據(jù)蕭縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的去化度和銷售市場(chǎng)預(yù)測(cè)， 銷售回款能夠保證。從目前動(dòng)態(tài)投資資金情況分析，本項(xiàng)目投入 6000 萬(wàn)元左右的資金可以實(shí)現(xiàn)開發(fā) 。 項(xiàng)目貸款 4000萬(wàn)元。 此投入未考慮銷售回款，在實(shí)際投入中，將有建筑商和材料供應(yīng)商的墊資補(bǔ)充和銷售收入及按揭資金補(bǔ)充。 本項(xiàng)目依據(jù)銷售情況擬分三期開發(fā)，一、二期開發(fā)結(jié)束時(shí)回籠資金在保證三期開發(fā)投入的情況下開始回收投資。 四 、 效益分析 （一） 效益分析設(shè)定 稅金及附加：按國(guó)內(nèi) 資金 開發(fā)的方式進(jìn)行本次房地產(chǎn)開發(fā)，在進(jìn)行物業(yè)銷售時(shí)預(yù)計(jì) 需 支付的稅項(xiàng)主要有營(yíng)業(yè)稅、營(yíng)業(yè)稅附加、印花稅和土地增值稅等，根據(jù)宿州市的實(shí)際情況，銷售期間稅項(xiàng)合計(jì)按銷售收入 %計(jì)算。 附加不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) %。 銷售費(fèi)用：按銷售收入的百分比計(jì)算，其中包括項(xiàng)目推廣宣傳、廣告等費(fèi)用，按銷售收入的 %計(jì)算。 所得稅：按應(yīng)納稅所得額的 25%計(jì)算征收。 （二） 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取分析 對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，計(jì)算全部投資的經(jīng)濟(jì)效益。在進(jìn)行本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效 益評(píng)價(jià)時(shí)，所選取的財(cái)務(wù)指標(biāo)為： 內(nèi)部收益率（ IRR） 內(nèi)部收益率（ IRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于 0 時(shí)的折現(xiàn)率，反映出項(xiàng)目所占用資金的盈利率，即反映項(xiàng)目自身的盈利能力，是項(xiàng)目占用的尚未回收資金的獲利率，是考察項(xiàng)目自身的盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。當(dāng)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。本項(xiàng)目選定的基準(zhǔn)收益率為 10%。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV）是按事先設(shè)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。它是考察項(xiàng)目在計(jì) 算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于 0 時(shí)的項(xiàng)目是可以考慮接受的。 貼現(xiàn)率是計(jì)算凈現(xiàn)值的主要參數(shù)，其大小取決于銀行利率的高低、項(xiàng)目性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和要求，一般趨向于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為貼現(xiàn)率。本項(xiàng)目根據(jù)投資經(jīng)營(yíng)目標(biāo)將貼現(xiàn)率選定為 10%。 投資收益率 項(xiàng)目靜態(tài)資本收益率是以項(xiàng)目計(jì)算時(shí)點(diǎn)的利潤(rùn)除以全部投資而得出的指標(biāo)，它沒(méi)有考慮通貨膨脹而使貨幣貶值的因素，是一個(gè)簡(jiǎn)單表達(dá)盈利情況的指標(biāo)。 銷售利潤(rùn)率 稅后利潤(rùn)與銷售收入之比。 （三） 項(xiàng)目 靜態(tài)收益分析 計(jì)算出的靜態(tài)指標(biāo)如下： 靜 態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo)值 1 稅前利潤(rùn) （含部分物業(yè)） 萬(wàn)元 14856 2 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 11142 3 稅前投資收益率 % 4 稅后投資收益率 % 5 稅后銷售利潤(rùn)率 % 從以上靜態(tài)指標(biāo)分析可得，本方案靜態(tài)效益分析是可行的。 （四） 項(xiàng)目 動(dòng)態(tài)收益分析 項(xiàng)目方案的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)計(jì)算見(jiàn)下表： 動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo)值 1 稅前內(nèi)部收益率 % 2 稅后內(nèi)部收益率 % % 3 稅前凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 14856 4 稅后凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 11142 5 盈虧平衡銷售率 % 在本項(xiàng)目中，選取 10%為基準(zhǔn)收益率，項(xiàng)目稅后收益率遠(yuǎn)大于基準(zhǔn)收益率，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力；在計(jì)算凈現(xiàn)值時(shí)，選取 10%作為貼現(xiàn)率，項(xiàng)目的所得稅前及稅后的凈現(xiàn)值遠(yuǎn)大于零，能滿足盈利要求。 從上表動(dòng)態(tài)指標(biāo)分析可得，本方案盈利能力較強(qiáng)，可以選取。 （五） 財(cái)務(wù)分析 結(jié)論 綜合以上分析可得出本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論： 從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)看，本項(xiàng)目可以接受的靜態(tài)和動(dòng)態(tài)盈利能力，因而在財(cái)務(wù)上是可行 的。 第 六 章 項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)分析 一 、政府規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目所處 新開發(fā) 區(qū)域 ，周邊規(guī)劃的配套建設(shè)情況 相對(duì)滯后，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生較大的影響 ， 包括市政道路 、生活配套設(shè)施 等基礎(chǔ)設(shè)施，規(guī)劃的實(shí)施力度對(duì)項(xiàng)目的 成功 開發(fā) 產(chǎn)生一定的影響，應(yīng)利用政府影響加快各項(xiàng)配套設(shè)施的建設(shè)進(jìn)度。 二 、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) （一） 市場(chǎng)容量的風(fēng)險(xiǎn) 。 （二） 區(qū)域目前唯一項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，前期沒(méi)有其他項(xiàng)目來(lái)啟動(dòng)這一區(qū)域的市場(chǎng)認(rèn)知。 （三） 現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的威脅 。 以上市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)， 尤其是 市場(chǎng)巨大推出量的風(fēng)險(xiǎn) ，對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)構(gòu)成一定的威脅。 第 七 章 結(jié)論 及建議 一、 研究結(jié)論 經(jīng)濟(jì)效益： 由于公司在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前，進(jìn)行了廣泛、深入、細(xì)致的市場(chǎng)調(diào) 研，充分了解鎖定目標(biāo)客戶的需求，銷售前景看好，可以給公司帶來(lái)較好 的利潤(rùn)回報(bào)，可以提高公司在 蕭縣乃至宿州地區(qū) 的知名度，為公司將來(lái)的發(fā)展與壯大奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，并且為蕭縣 的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)注入了新鮮血液， 可 有力的推動(dòng)了 縣城 區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展； 社會(huì)效益： 項(xiàng)目 建成后，可提供住宅 3009 套，將切實(shí)解決市民 的生活居住需求等問(wèn)題， 提升蕭縣市民的居住品質(zhì)，同時(shí) 為蕭縣 城市化擴(kuò)張進(jìn)程提供加速度，為宿州經(jīng)濟(jì)的繁榮和發(fā)展產(chǎn)生巨大的促進(jìn)作用，也將為社會(huì)提 供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。因此社會(huì)效益極為可觀。 環(huán)境效益： 本項(xiàng)目以“ 品味生活、居住典范 ”為主題且堅(jiān)持開發(fā)過(guò)程全部為文明施工，不僅會(huì)最大程度的減小對(duì)環(huán)境的破壞，同時(shí)將打造一個(gè)嶄新的花園 新區(qū) 。本項(xiàng)目 建成后， 將會(huì)變成 一個(gè)高品味居住、鄰里和諧 的文明 社區(qū) ，全新的建筑造型，秀 美的景觀，齊全的 居家商業(yè) 功能配套 、便捷的 公共服務(wù)設(shè)施， 一定會(huì)成為蕭縣宜居的超大型社區(qū) ，對(duì)于美化和亮化 蕭縣 的市容，改善環(huán)境會(huì)帶來(lái)極大的影響。 縱觀本項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程，從經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益和環(huán)境效益來(lái)看，本項(xiàng)目具有良好的開發(fā)前景，較高的投資回報(bào)，較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能 力，本項(xiàng)目開發(fā)方案是完全可行的。 二、 建議 （一） 實(shí)行速度效率管理，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)程，創(chuàng)新建設(shè)流程，盡快將產(chǎn)品交付目標(biāo)客戶并推向市場(chǎng)，以避免市場(chǎng)可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險(xiǎn)； （二） 項(xiàng)目 前期 開發(fā)成功是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵： 前 期開發(fā)主要以夯實(shí)基礎(chǔ)，保障質(zhì)量，聚集人氣，開拓市場(chǎng)，樹立品牌為主，通過(guò)營(yíng)銷， 合理安排 建設(shè)周期，盡快回收資金； （三） 要做優(yōu)質(zhì)精品。產(chǎn)品設(shè)計(jì)、制圖等各個(gè)環(huán)節(jié)都要以高規(guī)格招標(biāo)方式求得高水平設(shè)計(jì)出來(lái)的標(biāo)志性、有品味的產(chǎn)品 ， 將公司已有項(xiàng)目歷來(lái)獨(dú)特的文化生活方式引入本項(xiàng)目中，盡可能拉 大與同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定位理念上的差距，強(qiáng)化高尚富貴而典雅的項(xiàng)目形象； （四） 項(xiàng)目成本須合理控制，以保留市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)降價(jià)應(yīng)對(duì)的空間 ； （五） 盡力整合社會(huì)專業(yè)資源，提高項(xiàng)目開發(fā)水平和競(jìng)爭(zhēng)力。