【導(dǎo)讀】項(xiàng)目名稱及項(xiàng)目承擔(dān)單位情況???????可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)和研究范圍???第三章市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)及營銷方案?????????社會(huì)福利事業(yè)市場(chǎng)化發(fā)展前景???????第四章項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件?????????第八章中心組織機(jī)構(gòu)、定員及運(yùn)作機(jī)制???????公司自成立以來，一直秉承“塑物為美，樹仁成林，在社會(huì)各界的支持下，房產(chǎn)，現(xiàn)傾力打造一流老年人頤養(yǎng)中心。齊備功能提供社會(huì)所需求的全方位優(yōu)質(zhì)服務(wù)。完善醫(yī)療保健功能，建立。益分析等方面進(jìn)行研究和論述，為項(xiàng)目的決策提供依據(jù)。會(huì)服務(wù)體系，立足老年福利事業(yè)發(fā)展史各級(jí)政府部門工作的重點(diǎn)。府社會(huì)管理成本，加快老年福利事業(yè)發(fā)展步伐。良好，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施措施保障到位。作出巨大貢獻(xiàn)，穩(wěn)定的客戶可為企業(yè)維持正常經(jīng)營奠定基礎(chǔ)。使項(xiàng)目盡早開展下階段工作。

　　

【正文】 表 時(shí)間 項(xiàng)目 09年 2020年 2020年 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 完成可行性研究并上報(bào) 前期工作 建設(shè)場(chǎng)址四通一平 工程方案設(shè)計(jì)及施工招標(biāo) 管理、操作人員進(jìn)行篩選培訓(xùn) 主體工程收尾 試運(yùn)營 正式營業(yè) 第十章 工程的組織管理 工程的組織管理 （ 1）本項(xiàng)目嚴(yán)格按基建程序進(jìn)行申報(bào)、審批，控制好建 設(shè)規(guī)模，合理安排資金，積極、充分、扎實(shí)地抓好前期各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。 （ 2）遵循國家財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于資金管理暫行辦法和基本建設(shè)投資管理的要求，項(xiàng)目建立嚴(yán)格的財(cái)務(wù)、工程監(jiān)理制度。 （ 3）為確保項(xiàng)目建設(shè)的工期、質(zhì)量和效益。公司實(shí)行主要負(fù)責(zé)人，全面負(fù)責(zé)實(shí)施和管理項(xiàng)目的項(xiàng)目法人責(zé)任制，并成立人員精干的職能部門，處理日常工作事務(wù)。 （ 4）主要設(shè)備、土建工程及所需物資，均按照國家有關(guān)招標(biāo)法律法規(guī)進(jìn)行公開招標(biāo)。 （ 5）項(xiàng)目資金實(shí)行專立帳戶、專人管理，采用報(bào)賬制支列，由項(xiàng)目工程承擔(dān)單位提出資金預(yù)算，報(bào)董事會(huì)審定，按資金支出進(jìn)度 報(bào)賬，并委托有關(guān)部門對(duì)資金實(shí)行監(jiān)管。 （ 6）嚴(yán)格按規(guī)定實(shí)行工程建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理制，嚴(yán)把工期、質(zhì)量、資金關(guān)。 （ 7）嚴(yán)格工程建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收制度和工程項(xiàng)目質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制。 招投標(biāo) 根據(jù)《中華人民共和國國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)》第 9 號(hào)令，設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理及設(shè)備采購等各個(gè)建設(shè)環(huán)節(jié)，均需按國家有關(guān)招標(biāo)法規(guī)進(jìn)行招投標(biāo)，擇優(yōu)選定承建方。 （ 1） 招標(biāo)范圍 工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃、施工、監(jiān)理、主要維修設(shè)備、其他相關(guān)配套服務(wù)功能設(shè)備、車輛、辦公用品等均全部實(shí)行招投標(biāo)。 （ 2） 招標(biāo)組織形式 采用內(nèi)部或者委托招標(biāo) （ 3） 招標(biāo)方式 采用公開招標(biāo)。 第十一章 投資估算及資金籌措 投資估算 估算范圍 （ 1）工程費(fèi)：包括建筑安裝工程、設(shè)備購置及附屬工程。 （ 2）其他費(fèi)用：與本項(xiàng)目直接有關(guān)的無形及遞延資產(chǎn)。 （ 3）預(yù)備費(fèi)：即基本預(yù)備費(fèi)及漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。 估算依據(jù) （ 1）投資估算按玉溪市現(xiàn)行工程造價(jià)及目前的物價(jià)水平進(jìn)行分析，以《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額（土建工程）云南省預(yù)算基價(jià)》和《云南省建筑安裝工程綜合費(fèi)用定額》為依據(jù)。建筑工程按玉溪市近期同類建筑工程造價(jià)估算。 （ 2）建筑工程費(fèi)用指拆遷費(fèi)用、場(chǎng) 地修整、主體建筑、場(chǎng)館等工程建設(shè)費(fèi)用。單價(jià)按玉溪類似工程的費(fèi)用計(jì)取。 （ 3） 設(shè)備及安裝工程費(fèi)用包括相關(guān)多功能服務(wù)項(xiàng)目設(shè)置、設(shè)備及材料的購置和安裝費(fèi)用。 （ 4）公用工程及輔助工程的建設(shè)費(fèi)用、設(shè)備及安裝費(fèi)用不再單列。 （ 5）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)及工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)，依國家規(guī)定和本項(xiàng)目行業(yè)特點(diǎn)，費(fèi)率按下限計(jì)取。勘察設(shè)計(jì)費(fèi)為第一、第二項(xiàng)費(fèi)用的 %。 （ 6）建設(shè)單位管理費(fèi)按固定資產(chǎn)投資的 5%計(jì)。 （ 7）預(yù)備費(fèi)費(fèi)率按第一、二、三項(xiàng)費(fèi)用和的 5%計(jì)。 （ 8）本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資方調(diào)節(jié)稅為零。 估算結(jié)果 本項(xiàng)目總投資 14200 萬元，其中固定資產(chǎn)投資 10200 萬元，無形及遞延資產(chǎn) 4000 萬元。 資金籌措 （ 1） 項(xiàng)目總投資估算 14200 萬元，其中：自籌 10200 萬元。銀行貸款 4000 萬元。 （ 2） 流動(dòng)資金由投資方自籌。 第十二章 經(jīng)濟(jì)效益分析及評(píng)價(jià) 主營業(yè)務(wù)收入 我中心是一個(gè)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、功能齊全的頤養(yǎng)中心，綜合各酒店公寓、居家式的私人住宅和醫(yī)院式的養(yǎng)老病房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，平均按每人 800 元 /月標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，第一期入住后住宿及伙食科實(shí)現(xiàn)收入 576 萬元，第二期建成完工后收入預(yù)計(jì)可達(dá) 1152 萬元?？紤]到有部分 特別護(hù)理的特殊老人，我中心計(jì)劃 60 人的床位，護(hù)理標(biāo)準(zhǔn)每人 400 元 /月，可收費(fèi) 萬元。 成本費(fèi)用估算 （ 1） 我中心投資該項(xiàng)社會(huì)福利事業(yè)，可為政府解決 100 多人的就業(yè)問題，勞動(dòng)定員計(jì)劃第一期需安置 90 人，第二期 40 人，共安置 130 人； （ 2） 固定資產(chǎn)計(jì)提折舊，按國家政策 20 年計(jì)提，預(yù)計(jì)凈殘值率 5%，第一期完成固定資產(chǎn)投資 萬元（ 65%），按第一期營運(yùn)承受能力，年折舊率 2%計(jì)提年折舊 萬元，全部工程完工適當(dāng)延長折舊年限，按年綜合折舊率 %計(jì)提 萬元； （ 3） 無形資產(chǎn)（土地） 3550 萬元按國家規(guī)定 的使用年限 70年平均攤銷，年攤銷 萬元； （ 4） 資金費(fèi)用估計(jì) 我中心預(yù)計(jì)投資 14200 萬元，自籌資金 10200 萬元，銀行解決貸款 4000 萬元，計(jì)劃第一期貸款 2020 萬元，第二期增加 2020 萬元，產(chǎn)權(quán)式公寓約 3 萬平方米，可回收資金 4650 萬元。工程完工投入運(yùn)營后，利用折舊和土地?cái)備N 萬元，加上實(shí)現(xiàn)的部分利潤，每年可回收約 250 萬元，隨著借款余額及利息的減少，可以加大還款力度。 （ 5）由于社會(huì)福利事業(yè)國家給與予稅收政策扶持，該項(xiàng)目涉及稅收因素對(duì)收益的影響； 盈利綜合評(píng)價(jià) 我中心本著回饋社會(huì)，造福 百姓，為政府分憂，實(shí)行微利保本經(jīng)營，第一期投入營運(yùn)預(yù)計(jì)虧損 萬元，由于土地?cái)備N和固定資產(chǎn)的折舊 萬元，還可回收投資 萬元，全部工程完工使用后預(yù)計(jì)微利 萬元，隨著經(jīng)營管理的加強(qiáng)，增收節(jié)支，以及經(jīng)營方式的多樣化，經(jīng)濟(jì)效益還能合理增加，我們認(rèn)為該項(xiàng)目完全可行。 投資收益測(cè)算見圖表： 玉溪市福安康頤養(yǎng)中心收益測(cè)算 （單位：萬元） 標(biāo) 準(zhǔn) /規(guī) 模 一期600 人 二期1200 人 備 注 住宿伙食費(fèi) 800元 /月（人均） 576 1152 特護(hù)費(fèi) 400 元 60 人 /月 收入合計(jì) 減：人員工資（ 100 元 /月） 108 156 餐飲支出 144 288 200 元 /人、月 水電費(fèi) 48 96 800 元 /人、年 設(shè)備設(shè)施維修 10 20 綠化維護(hù)費(fèi) 第一期 65%（ 萬元）第二期增加 30%（ 萬平方），均價(jià) 6 元 /平方米 辦公費(fèi) 5 10 其他 30 60 其他費(fèi)主要是指為老年人辦理的意外傷害險(xiǎn)、招待費(fèi)、過節(jié)費(fèi)、組織老年文娛活動(dòng)、人文關(guān)懷、福利補(bǔ)助廣告宣傳等500 元 /人 土地?cái)備N （ 4000450）萬元 /70 年 固定資產(chǎn)折舊 按第一期營運(yùn)承受能力，年綜合折舊率 2%計(jì)提，完工后按年綜合折舊率 %計(jì)提 財(cái)務(wù)費(fèi)用 第一期 2020 萬元，第二期增加 2020 萬，年利率 % 支出合計(jì) 收益 第十三章 研究結(jié)論 (1)玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)，符合國家大力發(fā)展社會(huì)公益事業(yè)政策導(dǎo)向，符合國家倡導(dǎo)“老有所養(yǎng) 、老有所學(xué)、老有所樂、老有所為”老齡工作指導(dǎo)思想。 (2)玉溪市紅塔區(qū)作為玉溪市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教中心，完善社會(huì)福利事業(yè)，特別是建立老年人頤養(yǎng)天年的場(chǎng)所，立足于老年福利事業(yè)的發(fā)展是各級(jí)政府部門工作的重點(diǎn)。玉溪市福安康頤養(yǎng)中心項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)探索玉溪社會(huì)福利市場(chǎng)化 具有現(xiàn)實(shí)意義和前瞻望性。 (3)項(xiàng)目建設(shè)將成為 玉溪乃至云南省規(guī)范化、高標(biāo)服務(wù)功能全的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)的典范，將為玉溪市社會(huì)福利事業(yè)的完善發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持，帶動(dòng)老年福利事業(yè)向標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化、一體化方向發(fā)展，降低政府社會(huì)管理成本，加快老年福 利事業(yè)發(fā)展步伐。 (4)項(xiàng)目建設(shè)單位通過多年經(jīng)營發(fā)展具有較強(qiáng)的資金實(shí)力和融資能力；具有豐富的商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)營發(fā)展理念超前，發(fā)展老年福利事業(yè)回報(bào)社會(huì)信念堅(jiān)定，商業(yè)性用良好，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施有保證。 (5)根據(jù)市場(chǎng)分析，項(xiàng)目的本身性質(zhì)是公益型的社會(huì)福利事業(yè)。與其它行業(yè)比較而言，雖利潤較薄，投資回收期教長，但老年事業(yè)既是一項(xiàng)新型的社會(huì)事業(yè)，也是一種大有可為的新興產(chǎn)業(yè)，在政府的正確引導(dǎo)和扶持下，市場(chǎng)潛力將最大化釋放，龐大的客戶需求將為企業(yè)獲取長期穩(wěn)定的利潤奠定基礎(chǔ)，保證項(xiàng)目正常運(yùn)行。項(xiàng)目財(cái)務(wù)計(jì)算各項(xiàng)指標(biāo)表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效 益好，風(fēng)險(xiǎn)性小，項(xiàng)目可行。 (6)鑒于此項(xiàng)目回收期長，且具有社會(huì)福利性質(zhì)，請(qǐng)政府從宏觀調(diào)控角度，除本項(xiàng)目外，嚴(yán)格控制其他類似項(xiàng)目準(zhǔn)入。在現(xiàn)行土地政策下，請(qǐng)市政府 考慮優(yōu)先安排項(xiàng)目建設(shè)用地。