【導讀】集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。展，進而帶動整個國民經濟結構調整，成為國民經濟支柱產業(yè)的時期。其中，商品住宅開發(fā)完成投資。億元，與上年同比增長%。2020年1-6月份個人買房比例高達90%以上。鎮(zhèn)化水平，都還處在一個較低水準狀態(tài)。因此，隨著國民經濟的進一步增長和城市化水平的持續(xù)提高，房地產業(yè)還將得到更為廣泛的發(fā)展，其后勁十分充足。當前，隨著國民收入水平的提高，住宅產品已成為繼家電產品之后的最大消費熱點。熱潮的到來，住宅業(yè)對拉動國民經濟增長、促進內需擴張起著及其十分重要的作用。根據(jù)世界銀行提供。全國城鄉(xiāng)住宅建設每年可消耗14%. 的鋼材、20%的木材、47%的水泥以及40%的玻璃。因此，國家十分重視住宅業(yè)的發(fā)展，已將其列為新的。經濟增長點，并通過眾多優(yōu)惠政策及配套改革進行大力培育與扶持，使住宅業(yè)受到優(yōu)先發(fā)展，增勢迅猛。

　　

【正文】 望通過對現(xiàn)有舊房的變現(xiàn)來解決購買新房所需的全部或部分資金問題，但在二手房交易市場目前不太景氣的情況下，及時變現(xiàn)受到一定阻力，從而影響到近期置業(yè)的積極性。 C．家庭月均收入水平（元 /戶 .月） 收入狀況 1000 元下 10002020 20203000 30004000 4000 以上 所占比例 % % % % % 在打算購房的潛在客群中： 月入 1000 元以下的客群主要集中在未婚單身打工階層及國企下崗家庭。 月入 1000— 2020 元的客群所占比例最高，主要包括國有企事業(yè)中低層管理人員家庭、 IT 業(yè)中部分未婚一般從業(yè)人員、部分已婚小兩口。 月入 2020— 3000 元的客群比例占 1/3 左右，主要包括 IT業(yè)中部分未婚白領階層、國有企事業(yè)中層管理人員家庭、部分已婚小兩口、部分市場經營戶 月入 3000— 5000 元的客群，主要是一些國有企事業(yè)中高層管理人員、 IT 行業(yè)中高層管理人員及高級技 術人員、部分年薪制職業(yè)經理、部分市場經營戶以及部分私營業(yè)主的家庭。 月入 5000 元以上的客群，在本片區(qū)所占比例較少，主要是小部分企事業(yè)高層管理人員、大部分私營業(yè)主、小部分年薪制職業(yè)經理以及少部分市場經營戶的家庭。 D．客戶家庭人口規(guī)模 家庭人口數(shù)（人） 未婚單身 小兩口 三口之家 四口之家 四口以上 所占比例 % % % % % 在打算購房的客群中，以三口之家及四口之家所占比例最高，合計約為 76%，其次為小兩口，約占19%。因此，這種人口規(guī)模家 庭所需戶型將是本片區(qū)的主力戶型。 E．購房目的 購房目的 解決基本居住問題 改善居住或升級換代 投資 比例 % % % 在打算購房的潛在客戶中： 欲解決基本居住問題的客群占 28..6%。其中有相當一部分是未婚的年輕白領階層及少部分已婚年輕 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 夫妻。一方面，由于單位無福利房可分或者無集資房可建；另一方面，其個性獨立，追求自由，不愿與與家人共處，喜歡獨立居住。購房目的是暫時解決基本居住問題。 打算改善居住現(xiàn)狀及升級換代的客群占 %，這一部分客群目前大多 具有住房，但條件不夠理想，欲通過“賣舊房，買新房”的模式購置環(huán)境舒適、戶型合理、價位適中的新住房，其購房目的是為了提高生活品質。 投資型客戶僅占 %，表明目前調查片區(qū)內樓盤炒家較少，客戶投資心理不明顯。 F．需求房型 戶型 一室一廳 二室一廳 二室二廳 三室一廳 三室二廳 錯層 躍層 百分比 % % % % % % % 在打算購房的潛在客戶中： 對二室一廳到三室二廳的需求比例最高，約占總體的 75%左右，這與本片區(qū)家庭 規(guī)模多以三口之家或四口之家為主（二者合計約占 65%）比較一致。這種家庭結構一般需要一間主臥、一間兒童房、一間備用房（或作父母房、或作客房、或作書房、或作健身房等）、客廳、飯廳及廚房廁所。 一室一廳及部分兩室一廳作為該片區(qū)未婚單身及小兩口之家的暫居之地，其市場需求比例與這部分客戶所占比例相吻合，也與其購房目的所占比例相一致。 錯層、躍層因其空間層次豐富，在本市場片區(qū)內也存在著較大的需求潛力。但受其較高總價限制，目前市場需求比例還明顯不足。 G．住宅面積需求（平方米） 面積 40— 60 61— 80 80— 100 100— 120 120— 140 140 以上 百分比 % % % % % % 在潛在客戶對住宅面積需求上： 由于 80— 120 平方米的住宅面積基本可以滿足三口之家或四口之家的日常起居生活需要，因此，在經濟不是十分富有的情況下，頗受這類客群的歡迎，兩者總和 %。這與目前重慶市場上主流需求面積相一致。 80 平方米以下的住宅面積適合未婚單身貴族及小兩口暫時解決基本居住問題，其需求比例與這類客群比例大致吻合。 120 平方米以上的住宅面積可以酌情做錯層及躍層，其需求比例基本接近錯層與躍層需求比例。 H．住宅單價認同意向（元 /平方米） 單價 1000 以下 1000— 1500 1500— 2020 2020— 2500 2500— 3000 3000 以上 比例 % % % % % % 在打算購房的潛在客戶中： 希望單價控制在 1000 元 /平方米以下的客群主要是國企職工，由于其觀念尚未完全轉變，希望能以集資房價格購買。 認同 1000— 1500 元 /平方米的客戶主要為經濟實力稍差的未婚單身打工階層、已婚小兩口、及部分國企職工，其比例相對較高，這與該片區(qū)人均收入總體不高有關。 認同 1500— 2500 元 /平方米的客戶多為企事業(yè)高層管理人員及部分市場經營戶，這部分客群希望以一個較高價位購買優(yōu)秀品質樓盤。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 愿意接受 2500 元 /平方米以上的客戶主要為年薪制職業(yè)經理、私營業(yè)主、及其他有產階層，這部分客群既想獲得更高品質的居住環(huán)境，又希望通過購買高價位樓盤來彰現(xiàn)自己的身份、地位與成就。 I．住宅總價接受意向（萬元） 總價 10 以下 10— 20 20— 30 30萬以上 比例 % % % % 在打算購房的潛在客戶中： 接受 10— 30 萬元總價的客戶合計占 %，該總價區(qū)間與同比例的每平方米 1000— 2020 元（累計比例 %）單價跟每戶 80— 140 平方米（累計比例 %）面積所形成的 8— 28 萬總價區(qū)間相吻合。這說明該片區(qū)主力總價應控制在 10 萬 — 30萬之間，該總價區(qū)間的戶型應占 60%65%左右。 接受 10 萬元以下總價的客戶約占 1/3 左右，這與家庭人口較少的客戶對小戶型的需求比例相接近。 接受 30 萬元以上總價的客戶僅占 5%左右，這與該片區(qū)極高收入階層較少有關。 J．置業(yè)區(qū)域選擇意向 意向置業(yè)區(qū)域 陳家坪 石坪橋 石橋鋪 楊家坪 謝家灣 其他區(qū) 所占比例 % % % % % % 在打算購房的潛在客戶中： 石橋鋪、楊家坪、陳家坪地區(qū)近幾年發(fā)展較快，成為被調查者考慮較多的置業(yè)區(qū)域，分別約占15%20%之間。石坪橋沿線、謝家灣、袁家崗地區(qū)因地勢稍偏、社區(qū)成熟度不夠而遭受被調查者的冷落。同其他行政區(qū)相比較，本片區(qū)因缺乏高 品質樓盤而使相當部分客戶的視力被區(qū)外其他優(yōu)質樓盤所吸引。 結論： 本項目引力片區(qū)內潛在客群有關購房指標如下： ①受存款不充足以及現(xiàn)有舊房變現(xiàn)困難的影響，打算近三年購房的僅占全部被調查者的 35%。 ②打算購房的客戶，大多愿在本片區(qū)石橋鋪（ 25%）、楊家坪（ 24%）、陳家坪（ 15%）及石坪橋（ 10%）等成熟地帶就近購房。而就目前條件下，愿在陳家坪至石坪橋沿線尚不成熟地帶就近購房的明顯不太多（浮動在 10%15%）。 ③在打算購房的潛在客戶中，家庭月均收入普遍不高， 2020— 3000 元的多至 55%， 10002020 元的約 29%， 3000— 4000 元的 7%， 4000 以上的 5%。 ④家庭規(guī)模以三口之家居多（ 43%），四口之家其次（ 22%），小兩口之家再次（ 18%），四口以上及未婚單身最少（二者合計 17%）。 ⑤欲改善居住現(xiàn)狀或升級換代的客群約占 68%，其支付前提主要為“賣舊房，買新房”及部分按揭（詳見“購房目的”）。 ⑥對住宅面積的需求以 80100 平方米的居多（ 27%）， 100120平方米其次（ 25%）， 6080 平方米再次（ 20%）， 120140 平方米較少（ 14%）， 60平方米以下和 140 平方米以上最少（二者合計 14%）。 ⑦需求三室兩廳的居多（ 22%），二室二廳的其次（ 20%），三室一廳的再次（ 18%），二室一廳稍少（ 16%），大戶型的錯層與躍層較少（合計 13%），一室一廳最少（ 12%）。 ⑧接受單價 10001500 元 /平米的居多（ 38%）， 15002020 元 /平米其次（ 27%），但對環(huán)境戶型要求較高， 1000 元 /平米以下的再次（ 17%）， 20202500 元 /平米以上的較少（ 10%）， 2500 元 /平米以上的最 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 少（合計 8%） ，后兩者均對樓盤品質要求較高。 ⑨接受每套住宅總價在 1020萬元的最多（ 66%）， 10萬元以下的其次（ 13%）， 2030萬元的再次（ 12%），30 萬元以上的最少（ 8%）。 （ 3）目標客戶承購能力評估 本部分以項目引力片區(qū)范圍內經濟效益相對較好的主要大型企事業(yè)的調查數(shù)據(jù)為依據(jù)，進行定量分析潛在客群的承購能力。 ①項目引力片區(qū)內的總戶數(shù)估計 由于項目引力片區(qū)不是按行政邊界劃分，因此對引力片區(qū)內的城鎮(zhèn)總人口及家庭總戶數(shù)無法作出非常準確的統(tǒng)計，而只能在片區(qū)內主要街道辦事處和 派出所所提供的有關統(tǒng)計數(shù)值基礎上，結合片區(qū)內主要中型及大型企事業(yè)的抽樣調查結果，并根據(jù)項目引力片區(qū)內所觀察的人口分布密度，作出近似估計。 引力片區(qū)內主要派出所包括石橋鋪派出所、陳家坪派出所、石坪橋派出所、楊家坪派出所，其中核心引力片區(qū)僅有陳家坪和石坪橋兩家派出所。根據(jù)各個派出所提供的資料顯示，五家派出所管轄區(qū)域內的人口及戶數(shù)分別如下： 石橋鋪派出所 陳家坪派出所 石坪橋派出所 楊家坪派出所 合計 城鎮(zhèn)人口（萬人） 考慮到引力片區(qū)在以上轄區(qū) 的覆蓋程度以及片區(qū)內的企事業(yè)與人口分布密度，我們按四個派出所轄區(qū)總人口的 60%左右估算項目引力范圍內城鎮(zhèn)總人口約為 萬 人，則可根據(jù)重慶市 2020 年第五次人口普查統(tǒng)計的城鎮(zhèn)戶均 ，估算出項目主要引力范圍內可能分布的城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)： 約 萬戶； ②片區(qū)內近三年有購房意向的潛在客戶數(shù) 主要引力范圍內總戶數(shù) 近三年意向購房所占比例 近三年意向購房的總戶數(shù) 萬戶 35% 萬戶 ③潛在客戶中不同月均收入層次的戶數(shù)及其住房支出意向 占調查 比例 潛在戶數(shù) （萬戶） 戶均每月意向購房支出比例 戶均意向首付比例 戶均意向貸款 年限 1000 元以下 % 20%以下 20% 30 年 10002020 元 % 30%40% 20%30% 2030年 20203000 元 % 30%40% 20%40% 2030年 30004000 元 % 35%45% 30%40% 1525年 4000 元以上 % 35%50% 40%50% 1020年 ④每一收入層次單個潛在客戶的最大承購能力 單個潛在客戶的最大承購能力與其月均住房支出額、最低首付款比例、最長貸款期限以及長期按揭貸款利率密切相關。其計算公式為： P=A/i [11/（ 1+i） N]/（ 1r） 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 式中： P單個潛在客戶的最大承購能力（元） A該客戶月均住房消費支出額（元），取各段中值 i現(xiàn)行銀行長期按揭貸款月利率，約為 % N— 客戶意向貸款月數(shù)，取各段中值 r— 客戶意向首付款比率，取各段中值 根據(jù)該公式，則可計算各層次收入段單個客戶的最大承購能力如下表： 戶均每月購房支出 戶均首付意向比例 戶均意向貸款年限 戶均最大承購力（萬元 /戶） 比例 支出額（元 幅度 均值 1000 元以下 20% 200 以下