【正文】 最高價均值： 1934 元 /平方米 均價均值： 1788 元 /平方米 比上季度上升 34元 /平方米 最低價均值： 1575 元 /平方米 最高價個盤：南方花園 C區(qū)龍景苑 2380 元 /平方米 最低價個盤：南方花園 D區(qū)龍景苑 1180 元 /平方米 ⑤樓盤品質(zhì)情況 該區(qū)較成熟和有品牌優(yōu)勢的住宅小區(qū)不多，除了南方花園、華宇花園 以及金果園以外，尚無其他有實(shí)力的樓盤，不象北部新城，競爭樓盤眾多，已是房地產(chǎn)開發(fā)熱潮區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ②商品房預(yù)售數(shù)量 2020 上半年，九龍坡區(qū)在售樓盤 18 個，預(yù)售總面 積 萬平米，較其他區(qū)而言，其市場競爭壓力相對較大。 ④房價水平及其變化 2020 年 2季度九龍坡區(qū)不同片區(qū)，其住宅平 均售價略有差異： 楊家坪地區(qū)：最高價均值： 2087 元 /平方米 均價均值： 1878 元 /平方米 比上季度上升 58 元 /平方米 最低價均值： 1683 元 /平方米 最高價個盤：珠江花園 3300 元 /平方米 最低價個盤：天鵝山莊 1500 元 /平方米 西郊路沿線：最高價均值： 2206 元 /平方米 均價均值： 1902 元 /平方米 比上季度下降 50 元 /平方米 最低價均值： 1646 元 /平方米 最高價個盤：廣廈經(jīng)典 3800 元 /平方米 最低價個盤：金匯園 1430 元 /平方米 謝家灣地區(qū)：最高價均值： 1730 元 /平方米 均價均值： 1620 元 /平方米 比上季度上升 53 元 /平方米 最低價均值： 1524 元 /平方米 最高價個盤：建設(shè)廣場 2380 元 /平方米 最低價個盤：賢園小區(qū) 1350 元 /平方米 ⑤樓盤品質(zhì)情況 該區(qū)除了少數(shù)樓盤品質(zhì)較高之外（如珠江花園、廣廈經(jīng)典等），其他樓盤多以單體高層或一般小區(qū)為主，大部分樓盤在平面規(guī)劃、景觀營造、戶型設(shè)計、智能化裝備方面，都存在一些不足，普遍小氣，多借輕軌進(jìn)行炒作（如晉渝城市彩園）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。作為國企改革中的利益既得者 企業(yè)內(nèi)部中高層管理人員，在有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力支撐下，迫切需要就近改善自己的居住環(huán)境，顯然，在停止福利房 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 的建設(shè)與分配后，這部分人群希望通過比較隱蔽的方式在附近購買環(huán)境舒適、戶型合理、價格適中的住宅產(chǎn)品。 ③各大市場或商場中（石橋鋪至楊家坪沿線）的部分外來經(jīng)營戶 項(xiàng)目引力片區(qū)內(nèi)分布著較多的各類商品經(jīng)營市場，如南亞家具市場、躍華機(jī)電市場、賽博數(shù)碼市場、渝洲交易城、巴山汽配摩配市場、九龍批發(fā)商城等，其經(jīng)營戶大部分屬于外來經(jīng)商的個體戶或私營業(yè)主。本項(xiàng)目以大型中檔普通住宅小區(qū)的定位水準(zhǔn)，將對這一地帶追求較高品質(zhì)生活的、有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的部分客群產(chǎn)生吸引力。 根據(jù)對本項(xiàng)目引力片區(qū)內(nèi)各類潛在目標(biāo)客戶的抽樣調(diào)查分析，本項(xiàng)目潛在客戶在各地區(qū)的分布比例可能為： 目標(biāo)客源 陳家坪附近 石坪橋附近 石橋鋪地區(qū) 楊家坪地區(qū) 引力片區(qū)以外 百 分比 30%40% 20%30% 15%25% 5%%10% 10%15% （ 2）目標(biāo)客群調(diào)研及需求特征分析 ①客群調(diào)研 調(diào)研途徑：以科研課題名義實(shí)施調(diào)研 調(diào)研方法：問卷訪問法和實(shí)地訪問法相結(jié)合 調(diào)研范圍：項(xiàng)目附近的各類潛在客戶 調(diào)研內(nèi)容：客戶經(jīng)濟(jì)收入、從業(yè)構(gòu)成、家庭規(guī)模、文化水平、住房現(xiàn)狀、置業(yè)傾向、購房要求 樣本容量：包括 20個企事業(yè)單位的內(nèi)部家庭以及 150 戶社會家庭，共計 500戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。由于該片區(qū)人均收入普遍不高，現(xiàn)有存款不充足，大多數(shù)人期望通過對現(xiàn)有舊房的變現(xiàn)來解決購買新房所需的全部或部分資金問題，但在二手房交易市場目前不太景氣的情況下，及時變現(xiàn)受到一定阻力，從而影響到近期置業(yè)的積極性。 月入 5000 元以上的客群，在本片區(qū)所占比例較少，主要是小部分企事業(yè)高層管理人員、大部分私營業(yè)主、小部分年薪制職業(yè)經(jīng)理以及少部分市場經(jīng)營戶的家庭。其中有相當(dāng)一部分是未婚的年輕白領(lǐng)階層及少部分已婚年輕 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 夫妻。 投資型客戶僅占 %，表明目前調(diào)查片區(qū)內(nèi)樓盤炒家較少，客戶投資心理不明顯。 錯層、躍層因其空間層次豐富，在本市場片區(qū)內(nèi)也存在著較大的需求潛力。 80 平方米以下的住宅面積適合未婚單身貴族及小兩口暫時解決基本居住問題，其需求比例與這類客群比例大致吻合。 認(rèn)同 1500— 2500 元 /平方米的客戶多為企事業(yè)高層管理人員及部分市場經(jīng)營戶，這部分客群希望以一個較高價位購買優(yōu)秀品質(zhì)樓盤。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 接受 10 萬元以下總價的客戶約占 1/3 左右，這與家庭人口較少的客戶對小戶型的需求比例相接近。同其他行政區(qū)相比較，本片區(qū)因缺乏高 品質(zhì)樓盤而使相當(dāng)部分客戶的視力被區(qū)外其他優(yōu)質(zhì)樓盤所吸引。 ③在打算購房的潛在客戶中，家庭月均收入普遍不高， 2020— 3000 元的多至 55%， 10002020 元的約 29%， 3000— 4000 元的 7%， 4000 以上的 5%。 ⑦需求三室兩廳的居多（ 22%），二室二廳的其次（ 20%），三室一廳的再次（ 18%），二室一廳稍少（ 16%），大戶型的錯層與躍層較少（合計 13%），一室一廳最少（ 12%）。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ①項(xiàng)目引力片區(qū)內(nèi)的總戶數(shù)估計 由于項(xiàng)目引力片區(qū)不是按行政邊界劃分，因此對引力片區(qū)內(nèi)的城鎮(zhèn)總?cè)丝诩凹彝タ倯魯?shù)無法作出非常準(zhǔn)確的統(tǒng)計，而只能在片區(qū)內(nèi)主要街道辦事處和 派出所所提供的有關(guān)統(tǒng)計數(shù)值基礎(chǔ)上，結(jié)合片區(qū)內(nèi)主要中型及大型企事業(yè)的抽樣調(diào)查結(jié)果，并根據(jù)項(xiàng)目引力片區(qū)內(nèi)所觀察的人口分布密度，作出近似估計。 [11/（ 1+i） N]/（ 1r） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 式中： P單個潛在客戶的最大承購能力（元） A該客戶月均住房消費(fèi)支出額（元），取各段中值 i現(xiàn)行銀行長期按揭貸款月利率，約為 % N— 客戶意向貸款月數(shù)，取各段中值 r— 客戶意向首付款比率，取各段中值 根據(jù)該公式，則可計算各層次收入段單個客戶的最大承購能力如下表： 戶均每月購房支出 戶均首付意向比例 戶均意向貸款年限 戶均最大承購力（萬元 /戶） 比例 支出額（元 幅度 均值 1000 元以下 20% 200 以下 20% 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。根據(jù)各個派出所提供的資料顯示，五家派出所管轄區(qū)域內(nèi)的人口及戶數(shù)分別如下： 石橋鋪派出所 陳家坪派出所 石坪橋派出所 楊家坪派出所 合計 城鎮(zhèn)人口（萬人） 考慮到引力片區(qū)在以上轄區(qū) 的覆蓋程度以及片區(qū)內(nèi)的企事業(yè)與人口分布密度，我們按四個派出所轄區(qū)總?cè)丝诘?60%左右估算項(xiàng)目引力范圍內(nèi)城鎮(zhèn)總?cè)丝诩s為 萬 人，則可根據(jù)重慶市 2020 年第五次人口普查統(tǒng)計的城鎮(zhèn)戶均 ，估算出項(xiàng)目主要引力范圍內(nèi)可能分布的城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)： 約 萬戶； ②片區(qū)內(nèi)近三年有購房意向的潛在客戶數(shù) 主要引力范圍內(nèi)總戶數(shù) 近三年意向購房所占比例 近三年意向購房的總戶數(shù) 萬戶 35% 萬戶 ③潛在客戶中不同月均收入層次的戶數(shù)及其住房支出意向 占調(diào)查 比例 潛在戶數(shù) （萬戶） 戶均每月意向購房支出比例 戶均意向首付比例 戶均意向貸款 年限 1000 元以下 % 20%以下 20% 30 年 10002020 元 % 30%40% 20%30% 2030年 20203000 元 % 30%40% 20%40% 2030年 30004000 元 % 35%45% 30%40% 1525年 4000 元以上 % 35%50% 40%50% 1020年 ④每一收入層次單個潛在客戶的最大承購能力 單個潛在客戶的最大承購能力與其月均住房支出額、最低首付款比例、最長貸款期限以及長期按揭貸款利率密切相關(guān)。 ⑨接受每套住宅總價在 1020萬元的最多（ 66%）， 10萬元以下的其次（ 13%）， 2030萬元的再次（ 12%），30 萬元以上的最少（ 8%）。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ⑤欲改善居住現(xiàn)狀或升級換代的客群約占 68%，其支付前提主要為“賣舊房，買新房”及部分按揭（詳見“購房目的”）。 ②打算購房的客戶，大多愿在本片區(qū)石橋鋪（ 25%）、楊家坪（ 24%）、陳家坪（ 15%）及石坪橋（ 10%）等成熟地帶就近購房。 J．置業(yè)區(qū)域選擇意向 意向置業(yè)區(qū)域 陳家坪 石坪橋 石橋鋪 楊家坪 謝家灣 其他區(qū) 所占比例 % % % % % % 在打算購房的潛在客戶中： 石橋鋪、楊家坪、陳家坪地區(qū)近幾年發(fā)展較快，成為被調(diào)查者考慮較多的置業(yè)區(qū)域，分別約占15%20%之間。 I．住宅總價接受意向（萬元） 總價 10 以下 10— 20 20— 30 30萬以上 比例 % % % % 在打算購房的潛在客戶中： 接受 10— 30 萬元總價的客戶合計占 %，該總價區(qū)間與同比例的每平方米 1000— 2020 元（累計比例 %）單價跟每戶 80— 140 平方米（累計比例 %）面積所形成的 8— 28 萬總價區(qū)間相吻合。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 H．住宅單價認(rèn)同意向（元 /平方米） 單價 1000 以下 1000— 1500 1500— 2020 2020— 2500 2500— 3000 3000 以上 比例 % % % % % % 在打算購房的潛在客戶中： 希望單價控制在 1000 元 /平方米以下的客群主要是國企職工，由于其觀念尚未完全轉(zhuǎn)變，希望能以集資房價格購買。 G．住宅面積需求（平方米） 面積 40— 60 61— 80 80— 100 100— 120 120— 140 140 以上 百分比 % % % % % % 在潛在客戶對住宅面積需求上： 由于 80— 120 平方米的住宅面積基本可以滿足三口之家或四口之家的日常起居生活需要，因此，在經(jīng)濟(jì)不是十分富有的情況下，頗受這類客群的歡迎，兩者總和 %。這種家庭結(jié)構(gòu)一般需要一間主臥、一間兒童房、一間備用房（或作父母房、或作客房、或作書房、或作健身房等）、客廳、飯廳及廚房廁所。購房目的是暫時解決基本居住問題。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。因此，這種人口規(guī)模家 庭所需戶型將是本片區(qū)的主力戶型。 月入 1000— 2020 元的客群所占比例最高，主要包括國有企事業(yè)中低層管理人員家庭、 IT 業(yè)中部分未婚一般從業(yè)人員、部分已婚小兩口。因而，本片區(qū)需升級換代、改善居住條件的潛在客群相對較多。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。項(xiàng)目對這部分客源的吸引力主要取決于交通便捷程度、樓盤品質(zhì)豐度、樓價高低限制、以及品牌推廣程度等因子。這部分客群大多是從小本生意起家的，為了繼續(xù)擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，一般不會將全部資金都花在購房置業(yè)上，因而，高檔豪宅目前對他們而言尚缺乏引力，但對于環(huán)境好、戶型合理、面積適中、交通方便、總價合理的中型戶型有著濃厚興趣。月薪較高，消費(fèi)超前，喜歡追求高品質(zhì)的生活方式，屬于享受型群體。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 住宅 非住宅 面積（萬平米） 交易額（億元） 面積（ 萬平米） 交易額（億元） 渝中區(qū) 江北區(qū) 南岸區(qū) 沙坪壩區(qū)