上海嘉和大廈可行性研究報(bào)告(doc11)-地產(chǎn)可研(編輯修改稿)
2024-09-19 10:37 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 同時(shí)位于四平路新港路口的金軒大邸尾盤(pán)均價(jià)在 7000 元 /平方米左右，虹口 足球場(chǎng)附近的花園城二期 9月底均價(jià) 8000 元 /平方米左右 ，而 花園城 三 期 下月開(kāi)案價(jià)格為 9200— 10000 元 /平方米 。 板塊分析 ：本板塊 2020 年雖然也經(jīng)歷了較大漲幅，但其中大部分的上漲是基于全市樓市價(jià)格整體上揚(yáng) ， 同時(shí)房源供不應(yīng)求的情況， 而且 在交通、生活配套設(shè)施方面都比較便利，以這個(gè)售價(jià)來(lái)看， 相對(duì)本區(qū)域其它板塊， 泡沫較少。 競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)研究 我們對(duì)虹口足球場(chǎng)及四川北路周邊的項(xiàng)目進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，選取和嘉和大廈接近的樓盤(pán)進(jìn)行逐一比較如下： ? 高級(jí)住宅 ? 凱潤(rùn)金城， 四川北路東寶興路，共 4棟， 3棟住宅， 1 棟商 辦（ 1— 5樓為商鋪），現(xiàn)出售 2 號(hào)樓住宅（共 28 層），建筑面積： — 平方米，價(jià)格： 12600— 17200元 /平方米； 企業(yè) ()大量管理資料下載 ? 簡(jiǎn)評(píng)：位置目前成熟（位于四川北路北段商業(yè)區(qū)），物業(yè)價(jià)值應(yīng)高于嘉和大廈。 ? 花園城三期， 花園路中山北一路，住宅小區(qū)，建筑面積： 100 平方米左右，價(jià)格： 10000元 /平方米（平均）； ? 簡(jiǎn)評(píng)：位置處于內(nèi)環(huán)線外，目前和嘉和大廈位置不相上下，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看位置比較適合住宅，商務(wù)氛圍遜色于嘉和大廈所處區(qū)域，價(jià)值應(yīng)低于嘉和大廈。 ? 酒店式公寓 ? 國(guó)際明佳城，四川北路公園內(nèi)湖畔（衡水路）， 31 層，以 60 平米的小戶型為主，全裝修，價(jià)格： 15000 元 /平方米，該項(xiàng)目已基本售磬； ? 簡(jiǎn)評(píng)：位置佳，位于四川北路的綠地邊緣，鬧中取靜，但交通條件欠佳（周?chē)繁容^窄）；目前價(jià)值應(yīng)高于嘉和大廈； ? 民達(dá)大廈，四川北路多倫路口，戶型面積： 50 平方米左右，價(jià)格： 13000 元 /平方米； ? 簡(jiǎn)評(píng)：多倫路是上海保護(hù)的文化舊里，比較有文化氣氛，但出行、環(huán)境都略遜色于嘉和大廈，價(jià)值比較接近。 ? 商鋪 ? 榮欣大廈，四川北路多倫路路口， 2— 4樓是商鋪， 2樓租金： — 7 元 /m2天，售價(jià)：28000 元 /平方米 ? 位置目前優(yōu)于嘉和大廈，但是發(fā)展?jié)摿?不足；根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)，最高價(jià)是 28000 元 /平方米，估計(jì)均價(jià)在 26000 元 /平方米左右 本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 嘉和大廈已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，功能定位完成。其辦公樓定位于全裝修的 SOHO 辦公和酒店式公寓，2 層裙房為商場(chǎng)，定位是合理的。 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目前市場(chǎng)價(jià)格的分析，我們認(rèn)為，嘉和大廈目前定位于 SOHO 辦公和酒店式公寓，其價(jià)值應(yīng)略高于住宅的價(jià)值（住宅價(jià)格在 10000— 15000 元 /平方米），與現(xiàn)有的兩幢酒店式公寓售價(jià)基本持平（ 13000— 15000 元 /平方米），商鋪目前的售價(jià)略低于四川北路的價(jià)格 （四川北路北端 26000 元 /平方米）。 據(jù)此，我們認(rèn)為嘉和大廈依托魯迅公園附近成熟的商業(yè)生活、虹口足球場(chǎng)交通樞紐，其 SOHO辦公和酒店式公寓，目前售價(jià)保守估計(jì)在 12020 元 /平方米，有達(dá)到 15000 元 /平方米的可能（視房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)而定）；商鋪價(jià)格目前保守估計(jì)在 25000 元 /平米左右，隨著交通樞紐的完成、商業(yè)街的延伸，價(jià)值會(huì)有大幅提升。 企業(yè) ()大量管理資料下載 三、項(xiàng)目可行方案 本合作項(xiàng)目可行的方案為： 方案一：收購(gòu)上海家合置業(yè)有限公司 50%股權(quán)，股東數(shù)至少三家，保證我公司相對(duì)控股 對(duì)上海家合置業(yè)有限公司進(jìn)行審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估； 原股東轉(zhuǎn)讓 50%股權(quán)給我公司； 我公司對(duì)家合置業(yè)公司投資，退出股東收回投資； 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和收益由新股東按照股份各自承擔(dān)和享受。 方案二：上海家合置業(yè)有限公司增資擴(kuò)股（擴(kuò) 100%），我公司作為新投資方進(jìn)入，控股 50% 對(duì)上海家合置業(yè)有限公司前面投入的資金（ 16000 萬(wàn)元）進(jìn)行審計(jì)，同時(shí)獲取大量的公司資料； 上海家合置業(yè)有限公司增資擴(kuò)股，從 1500 萬(wàn)元增到 3000 萬(wàn)元，我公司注入注冊(cè)資金 1500 萬(wàn)元，持家合置業(yè) 50%股權(quán)，并入主董事會(huì)； 以審計(jì)結(jié)果為依據(jù)，我公司繼續(xù)對(duì)家合置業(yè)投資，達(dá)到其他股東先期投入的資金量 （ 16000 萬(wàn)元）后，各股東按比例出資，預(yù)計(jì)到時(shí)已經(jīng)拿到土地證，可以融資或預(yù)售，家合置業(yè)可以自身運(yùn)轉(zhuǎn)。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和收益各股東按照股份各自承擔(dān)和享受。 方案比較： 相對(duì)于方案二，方案一有如下缺點(diǎn)： 操作周期長(zhǎng)，涉及到資產(chǎn)評(píng)估和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)? 資產(chǎn)評(píng)估勢(shì)必產(chǎn)生資產(chǎn)溢價(jià)，對(duì)方操作比較難（原價(jià)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?，?duì)我公司增加投資成本； 退出股東的投資退出，增加了我公司對(duì)項(xiàng)目的投資資金（具體金額目前不詳）。 建議方案： 目前按照方案二的方向努力，在談判中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題再行研究決策。 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案略。 企業(yè) ()大量管理資料下載 四、財(cái)務(wù)分析 本項(xiàng)目為收購(gòu) 之在建項(xiàng)目，所以很多的成本預(yù)測(cè)基于項(xiàng)目的現(xiàn)狀，而且由于項(xiàng)目土地非招標(biāo)出讓地塊，涉及到居民和單位動(dòng)遷，成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性較差。故而成本預(yù)測(cè)基本上根據(jù)上海市目前一般行情，但加大不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)比例。
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