【正文】 77622寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2住宅720012不含地下部分3地下停車場(chǎng)43201地下一層4綜合樓附樓9604會(huì)議室宴會(huì)廳及部分配套功能5公建1608綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室合計(jì)36264方案2序號(hào)工程名稱建筑面積（㎡）層數(shù)備注1綜合樓2177622寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2住宅1080018不含地下部分3地下停車場(chǎng)43201地下一層4綜合樓附樓9604會(huì)議室宴會(huì)廳及部分配套功能5公建1608綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室合計(jì)39864第三章項(xiàng)目周邊環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)狀況分析本屆主要對(duì)本項(xiàng)目的微觀環(huán)境做調(diào)研分析。這也是本項(xiàng)目產(chǎn)品差異化定位的最佳入市機(jī)會(huì)。18層差別不大。：項(xiàng)目銷售均價(jià)（元/㎡）出租均價(jià)（元/㎡月）可租售面積（㎡）備注寫字間52005012096酒店客房200/天7056配套功能1001616不計(jì)會(huì)議室停車場(chǎng)6萬(wàn)元/個(gè)300/個(gè)100個(gè)住宅內(nèi)部銷售2730（方案1）6000只計(jì)土地成本和建安成本2330（方案2）住宅公開(kāi)銷售33001200（方案1）4800（方案2）第六章開(kāi)發(fā)進(jìn)度本項(xiàng)目在資金充足的情況下，宜采用同步開(kāi)發(fā)策略，即綜合樓與住宅樓同步進(jìn)行（同步完工）。項(xiàng)目總投資估算表（方案1）費(fèi)用名稱費(fèi)用數(shù)量（萬(wàn)元）（含裝修費(fèi)）8472項(xiàng)目總投資估算表（方案2）費(fèi)用名稱費(fèi)用數(shù)量（萬(wàn)元）（含裝修費(fèi)）9168+1即住宅12層48戶，寫字間全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營(yíng)，停車場(chǎng)出租100個(gè)。（1193250）=。酒店管理辦公設(shè)備：50萬(wàn)元；流動(dòng)資金及稅費(fèi)486酒店的管理費(fèi)用：營(yíng)業(yè)額的50%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)128上述兩項(xiàng)費(fèi)用之和的10%合計(jì)1404第八章結(jié)論和建議，市場(chǎng)需求旺盛。E、投資回報(bào)率（略）（略）6..（略）以上四種方案的比較分析：四種方案的投資回收期基本接近，但是四種方案的前期資金回收額差別較大，本項(xiàng)目的資金回收除了前期銷售外，主要靠后期經(jīng)營(yíng)收入，A方案后期經(jīng)營(yíng)資金成本壓力較大，但長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益也相應(yīng)較大。由于住宅樓公開(kāi)銷售在本方案中所占的比例很小，因此敏感性影響可以忽略不計(jì)。G、建設(shè)單位管理費(fèi)按前六項(xiàng)費(fèi)用之和的2%計(jì)提。⑸停車場(chǎng)的使用管理：①綜合樓門前15個(gè)和樓后（裙樓下）30個(gè)車位供酒店使用；地下停車場(chǎng)95個(gè)車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側(cè)30個(gè)供寫字樓用戶使用。總面積：10800㎡層高：18層戶數(shù)：72戶型：1梯4戶兩種戶型：120140㎡160180㎡或4種戶型：120140㎡兩種160180㎡兩種頂層4套復(fù)式12層和18層的區(qū)別：12層只需1部電梯，18層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。但相應(yīng)的配套服務(wù)功能，如餐飲娛樂(lè)，由于利潤(rùn)率較高，較高的上座率對(duì)利潤(rùn)的影響較大，成為大多數(shù)酒店追求的目標(biāo)重點(diǎn)。⊙消費(fèi)者金字塔中部群體將成為未來(lái)市場(chǎng)的中流砥柱，商品房住宅單位面積向經(jīng)濟(jì)實(shí)用的中小套型轉(zhuǎn)變亦為大勢(shì)所趨。黨的“十六大”提出了全面建設(shè)小康社會(huì)的戰(zhàn)略目標(biāo)。在準(zhǔn)備買房的居民中，有34%的人是為了解決基本居住問(wèn)題，51%的人是為了擴(kuò)大居住面積和改善居住條件，5%的人用于保值投資，10%的人用于經(jīng)營(yíng)、出租等其它方面的用途。從購(gòu)買力分析，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2002年達(dá)到6860元，%；另外，%。在存量房方面，對(duì)于去年或以前開(kāi)發(fā)的那些彈性較大的空置戶型，如既可做寫字樓、又能當(dāng)住宅，既適合普通工薪階層、又適合貴族的房子，開(kāi)發(fā)商也都積極修改調(diào)整，滯銷局面得到了一定扭轉(zhuǎn)；以楓葉新都市為代表的大戶型存量住宅，均采取了降價(jià)或變相降價(jià)的解套手段，但效果甚微；而純寫字間的空置率仍然保持持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，除高新開(kāi)發(fā)區(qū)外，其它區(qū)域?qū)懽珠g的銷售狀況仍然低迷，西安市寫字間存量（含在建待售）保守估計(jì)不低于80萬(wàn)平方米，專家預(yù)言，至少需要5年的消化時(shí)間?！逊康禺a(chǎn)行業(yè)相對(duì)較高的利潤(rùn)空間，將使得越來(lái)越多的投資者進(jìn)入這一行業(yè)，必將給現(xiàn)有開(kāi)發(fā)企業(yè)形成巨大的沖擊，并會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局。本方案經(jīng)濟(jì)核算的住房率基數(shù)為50%。2425層透光戶型為豪華套，不透光戶型為標(biāo)準(zhǔn)間。⑶本項(xiàng)目能夠提供的停車位：地下停車場(chǎng)為123個(gè)；綜合樓門前停車場(chǎng)約15個(gè)停車位；住宅樓西側(cè)空地建做停車場(chǎng)停車位約30個(gè)。E、室外工程費(fèi)室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。200=25%即住房率達(dá)到25%能夠保本經(jīng)營(yíng)。（詳表略）+2即住宅18層72戶，寫字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營(yíng)，停車場(chǎng)出售100個(gè)車位。（主要是地價(jià)因素），加重了后期銷售和經(jīng)營(yíng)的難度。50=%（略）（略）+1即住宅12層48戶，寫字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營(yíng)，停車場(chǎng)出售100個(gè)車位。（，經(jīng)營(yíng)期每年只支付利息）E、投資回報(bào)率計(jì)算按50年經(jīng)營(yíng)周期（不變價(jià)）計(jì)算，[1192（）+1794]247。A、土地費(fèi)用，每畝450萬(wàn)元，土地總價(jià)值為4302萬(wàn)元。⑵地下停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)依據(jù)：地下停車場(chǎng)平面示意圖兩種建設(shè)方案：地下停車場(chǎng)的立面示意圖方案①方案②方案①的經(jīng)濟(jì)核算：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)額度計(jì)算依據(jù)面積4320㎡停車場(chǎng)為地下1層，不包括地下二層設(shè)備間停車位123個(gè)35㎡/個(gè)造價(jià)693萬(wàn)元1600元/㎡出租效益44萬(wàn)元/年租價(jià)300元/個(gè)月247。第四章產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議目前西安市各類物業(yè)中的寫字樓競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，建議采用新技術(shù)、新材料，打造在西安市適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。面臨振興路城市支線道路，鬧中取靜，適合于個(gè)性內(nèi)斂的企事業(yè)單位和人群?！迅鲄^(qū)域