【正文】 21分戶地下20，地上60地下200地上100 06800起70%有主樓和配樓，140套還剩40套南京路沿線都市花園（商住部分）27（1）28003分戶300456070%底商為10層的地稅，辦公可選11—21層南京路沿線惠嘉公寓26（2）560（單）4分戶地下30地上60地上60地下300099%分為AB兩座，是居住與辦公混住南京路沿線云瑯大廈（商住c）15（1）411003分戶70地上2元/次090%暖氣供熱南京路沿線財(cái)富大廈13（1）110002中央600099%友誼路區(qū)域合眾大廈20（1）024008分戶250地上100地下400550090%友誼路區(qū)域銀豐花園28（2）16（1）51000160033分戶地上40地下123地上0元，地下500 580090%友誼路區(qū)域萬(wàn)順溫泉31（1）85800—12008分戶地上60 地下出售15萬(wàn)，地上出租100，地下600640099%其中一棟主要用作辦公，絕大多數(shù)以住宅為主友誼路區(qū)域羅馬花園二期（商住樓部分）16（1）1107174分戶280地上90120地上一150300地下2804800638080%每平米單價(jià)上調(diào)1000元，2門剩幾套友誼路區(qū)域華盛廣場(chǎng)（商?。?0(2)8003分戶地上84地下67地上150地下200460090%泛CBD區(qū)域亞太大廈32（2）011005（2）中央地下180地上20地上2/h地下800780090%農(nóng)行購(gòu)買了12層泛CBD區(qū)域匯通大廈18112803分戶地上3000565080%底商為美容機(jī)構(gòu)，剩10套，漲價(jià)500元泛CBD區(qū)域逸庭園33（2）（）1500（1200）4分戶（中央）地上4060、90、120420040%銷控9層CBD區(qū)域凱旋門33（2）6903（單）分戶地下70負(fù)一900負(fù)二600570050%通過我們調(diào)研，目前上述這三個(gè)區(qū)域中的商住項(xiàng)目總數(shù)約為18個(gè)，總建約為80萬(wàn)平米左右，商住辦公面積約為48萬(wàn)平米左右。但是需要特別指出的是，通過本公司深入調(diào)查分析南京路沿線的甲級(jí)寫字樓空置率比較高的原因，發(fā)現(xiàn)雖然空置率較高，但是大部分空置寫字樓已經(jīng)銷售完畢。我們通過對(duì)天津占主導(dǎo)位置的各甲級(jí)寫字樓的市場(chǎng)調(diào)研。良好的投資環(huán)境帶來了更多的企業(yè)，同時(shí)也必將拉動(dòng)對(duì)寫字樓和服務(wù)式公寓的需求，活躍天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)。外地企業(yè)在津投資超過500萬(wàn)元的項(xiàng)目有273個(gè)，主要投向房地產(chǎn)開發(fā)和商貿(mào)物流業(yè)。2003年，全市新批三資企業(yè)941家，%；，%；，%。因此，服務(wù)式公寓的規(guī)模一般要小于其所依靠的星級(jí)酒店，二者規(guī)模的比例一般為1:。四、市場(chǎng)定位服務(wù)式公寓由于其自身的價(jià)格限制了它的客戶群，它只能面向大型跨國(guó)公司的外籍高層管理人士。（2）關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的確定根據(jù)我們的調(diào)查，本項(xiàng)目服務(wù)式公寓現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要有泰達(dá)國(guó)際公寓和天津奧林匹克大廈。前者與其所依靠的星級(jí)酒店接受同一個(gè)酒店管理集團(tuán)的管理，而后者一般成立獨(dú)立的管理公司進(jìn)行管理。當(dāng)前天津市剛剛踏過3000美元的標(biāo)準(zhǔn)線，即將迎來服務(wù)式公寓高速發(fā)展的時(shí)期。這種經(jīng)營(yíng)空間和條件的要求正好是服務(wù)式公寓所具備的特質(zhì)。一、服務(wù)式公寓市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè)2003年，天津市人均國(guó)民生產(chǎn)總值為25874元，按照當(dāng)年匯率計(jì)算，折合3126美元，首次突破了3000美元大關(guān)。因此，綜合各種條件，估計(jì)本項(xiàng)目五星級(jí)酒店的入住率將達(dá)到80%，考慮項(xiàng)目還有3年的建設(shè)期，3年后的價(jià)格還將高于目前水平，所以確定3年后標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格800元/天。另外，本著強(qiáng)化會(huì)議新聞功能的原則，根據(jù)“客房面積和其它服務(wù)/餐飲/健身等功能區(qū)面積各占百分之五十”的業(yè)內(nèi)規(guī)則，本項(xiàng)目的會(huì)議餐飲康樂設(shè)施應(yīng)與客房部分面積大致相當(dāng)，也就是說。按照行業(yè)內(nèi)的建設(shè)規(guī)律，五星級(jí)酒店中標(biāo)準(zhǔn)客房和各種套房的建設(shè)比例為9：1，套房和標(biāo)準(zhǔn)客房單間/套的建筑面積比例應(yīng)大于2：1。，天津市五星級(jí)和準(zhǔn)五星級(jí)酒店的平均客房數(shù)為300間。五、項(xiàng)目規(guī)模與銷售規(guī)劃酒店規(guī)模酒店的規(guī)模基本指標(biāo)包括建筑總面積和客房間數(shù)。天津作為首都北京和世界各國(guó)交流的窗口，每年要接待近兩千萬(wàn)國(guó)外游客。市場(chǎng)機(jī)會(huì)高理想項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)威脅低 低 高此外，我們經(jīng)過對(duì)本項(xiàng)目所處的宏觀、微觀環(huán)境以及項(xiàng)目自身競(jìng)爭(zhēng)能力進(jìn)行分析，依據(jù)SWOT分析理論，對(duì)項(xiàng)目自身的優(yōu)劣勢(shì)和外部環(huán)境為本項(xiàng)目提供的建設(shè)機(jī)會(huì)和環(huán)境威脅匯總?cè)缦卤恚簝?nèi)部分析優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）l 引進(jìn)經(jīng)驗(yàn)豐富的國(guó)際酒店管理集團(tuán)，管理模式先進(jìn)l 設(shè)施水平高l 滿足顧客的崇新心理l 地理位置優(yōu)越，存在一定的潛在客源l 自身具有較強(qiáng)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力l 重點(diǎn)突出的會(huì)議功能設(shè)計(jì)l 資金緊張l 企業(yè)自身缺乏酒店管理經(jīng)驗(yàn)l 銷售網(wǎng)絡(luò)幾乎空白外部分析機(jī)會(huì)（O）威脅（T）l 區(qū)域環(huán)境發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，利于酒店業(yè)發(fā)展l 天津地區(qū)整體旅游業(yè)的發(fā)展為項(xiàng)目提供了良好的市場(chǎng)前景l(fā) 天津地區(qū)酒店業(yè)整體發(fā)展檔次較低，與城市整體形象不相匹配l 天津酒店業(yè)會(huì)議功能欠缺l 市場(chǎng)成長(zhǎng)的不確定性l 潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的進(jìn)入威脅l 現(xiàn)有同檔次競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的抵抗綜上分析，本項(xiàng)目處在SWOT矩陣中第一象限，具有較好的市場(chǎng)前景和市場(chǎng)需求潛力。喜來登濱江萬(wàn)麗泰達(dá)本項(xiàng)目地段3334成本3333設(shè)施水平3344財(cái)務(wù)狀況3333規(guī)模2244管理水平4334加權(quán)總分綜合上述各項(xiàng)分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目對(duì)其他項(xiàng)目而言，處在天津市區(qū)中心，具有較好地段優(yōu)勢(shì)。本研究選擇競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)矩陣為競(jìng)爭(zhēng)能力分析的理論依據(jù)和工具。另從“天津市旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì)”成立大會(huì)上獲悉，按照協(xié)會(huì)的規(guī)劃和天津市的市場(chǎng)需求，在未來3年內(nèi)，%的速度增長(zhǎng)，到2007年，天津市星級(jí)飯店將增加至181家。 目前天津市三星級(jí)以上酒店基本情況五星準(zhǔn)五星四星準(zhǔn)四星三星數(shù)量1212340平均客房數(shù)300226154平均入住率%%%平均年住宿人數(shù)平均年?duì)I業(yè)收入客房收入比例%%%餐飲收入比例%%%其他收入比例%%%單間客房年收入單間客房年接待人數(shù)58110143由上表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，目前天津地區(qū)五星級(jí)酒店數(shù)量雖少，但其年平均營(yíng)業(yè)收入、入住率等指標(biāo)卻相對(duì)較高，具有很大的市場(chǎng)潛力和發(fā)展空間。二、酒店業(yè)市場(chǎng)供給分析天津地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)中心，緊鄰首都北京，是我國(guó)北方最大的沿海開放城市。（資料來源：《天津統(tǒng)計(jì)年鑒2004》）此外，根據(jù)天津市旅游局的統(tǒng)計(jì)信息，2004年上半年我市共接待商務(wù)、會(huì)議、。同時(shí)按照天津市政府的發(fā)展思路，天津市將用35年時(shí)間使天津的商務(wù)旅游業(yè)發(fā)展成為支柱產(chǎn)業(yè)，為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出更大貢獻(xiàn)。作為國(guó)內(nèi)北方最大的生產(chǎn)基地，目前世界500強(qiáng)企業(yè)中有，已有98家在津投資，投資項(xiàng)目達(dá)228個(gè)。這也為本項(xiàng)目的市場(chǎng)拓展提供了廣闊的發(fā)展空間。天津地區(qū)旅游市場(chǎng)發(fā)展概述及分析近幾年，天津市的旅游業(yè)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，旅游資源開發(fā)、旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、旅游環(huán)境和旅游服務(wù)質(zhì)量等各方面都得到了根本性的改善。根據(jù)世界旅游組織預(yù)測(cè)，中國(guó)將在2015年成為世界頭號(hào)旅游大國(guó)，中國(guó)將成為世界第一大且最受歡迎的旅游目的地之一。國(guó)內(nèi)旅游收入3442億元。下面分別對(duì)全國(guó)和天津市的旅游市場(chǎng)進(jìn)行分析和論證。尤其是進(jìn)入二十一世紀(jì)以來，天津與外界的交往越來越多，社會(huì)文明程度日益提高，正在向國(guó)際化大都市邁進(jìn)。區(qū)域環(huán)境分析之社會(huì)文化環(huán)境分析社會(huì)文化是人類在創(chuàng)造物質(zhì)財(cái)富過程中所積累的精神財(cái)富之總和，它體現(xiàn)著一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的社會(huì)文明程度?！笆濉逼陂g，天津市將重點(diǎn)發(fā)展信息、金融、物流、旅游、房地產(chǎn)等服務(wù)行業(yè)，力爭(zhēng)使天津發(fā)展成為全國(guó)旅游強(qiáng)市?？缛胄率兰o(jì)以來，天津經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的歷史時(shí)期。目前，天津市的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已經(jīng)達(dá)到或接近中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，居民生活水平開始進(jìn)入富裕型階段，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。區(qū)域環(huán)境分析之經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析對(duì)于一個(gè)地區(qū)環(huán)境分析來說，經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、地區(qū)與行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、社會(huì)購(gòu)買力水平等。雖然它們的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展都要受到區(qū)域整體市場(chǎng)環(huán)境的制約，但是由于它們各自面向不同的客戶群，因此對(duì)它們各自投資機(jī)會(huì)的研究、市場(chǎng)前景與需求的分析要區(qū)分開來，不能一概而論。本章重點(diǎn)分析五星級(jí)酒店、服務(wù)式公寓、甲級(jí)寫字樓的市場(chǎng)前景。用于開展人才交流、吸引人才中介機(jī)構(gòu)的載體——人才科技大廈應(yīng)需而生，成為我國(guó)一些省市規(guī)劃建設(shè)的重要內(nèi)容。但是就目前天津市的酒店數(shù)量及酒店星級(jí)規(guī)模等，與其城市發(fā)展定位不相協(xié)調(diào)，迫切需要在酒店業(yè)總體布局和星級(jí)酒店的建設(shè)方面加強(qiáng)力量，以達(dá)到對(duì)消費(fèi)的吸引促進(jìn)作用。三、天津人才科技大廈項(xiàng)目的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了建筑的高效性，符合國(guó)際建筑的發(fā)展趨勢(shì)，將成為天津市城市建筑新模式的先行者城市綜合體建筑的開發(fā)由于充分利用了地上地下空間資源，并依據(jù)功能特點(diǎn)進(jìn)行合理布局，使空間利用集約化。二、天津人才科技大廈項(xiàng)目的建設(shè)，將成為體現(xiàn)都市形象的標(biāo)志性建筑，為天津市打造一張新的“城市名片”隨著工業(yè)化和城市化水平的不斷提高，我國(guó)各個(gè)城市在積極拓展城市功能，選擇合理的城市建筑形態(tài)，以適應(yīng)現(xiàn)代城市發(fā)展的功能需求。2002年10月，天津市政府將“海河開發(fā)”列為城市發(fā)展的重要戰(zhàn)略，并提出了“實(shí)施海河兩岸的綜合開發(fā)改造，形成獨(dú)具特色的服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶和景觀帶”的開發(fā)要求。本項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)位于海河上游CBD、小白樓CBD的交叉地帶，并且位于天津市金融商業(yè)繁華區(qū)南京路旁。但是，在全面建設(shè)小康社會(huì)的新形勢(shì)下，天津市的決策者客觀分析形勢(shì)，清醒的認(rèn)識(shí)到自身發(fā)展中的不足：經(jīng)濟(jì)總量與先進(jìn)地區(qū)相比還有明顯差距，城市潛能還沒有真正得到發(fā)揮，第三產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展還比較慢，地方可支配財(cái)力還不夠足天津需要有一個(gè)更大的變化！　　在這樣一個(gè)背景下，2002年10月，中共天津市委常委擴(kuò)大會(huì)宣布了 “綜合開發(fā)改造海河兩岸”的重大決策。面積分配及位置見下表：序號(hào)功能名稱建筑面積（平方米）塔樓位置備注1五星級(jí)酒店29000西北角塔樓,座落與南京路與山西路交叉路口122層2高級(jí)服務(wù)式公寓186902238層3寫字樓 50100東側(cè)三棟貼建建筑,隔河北路與抗震紀(jì)念碑相對(duì)　4行政辦公樓30000西南角塔樓,建筑控高99米,座落于山西路與西安道交叉路口　5底層商鋪11000裙房中的一、二層（扣除其它建筑功能的大堂、交通等公用面積）　6合計(jì)138790　　三、項(xiàng)目背景 1994年3月，天津市提出實(shí)施三五八十的發(fā)展思路。其中面向南京路和山西路交口的塔樓為整個(gè)建筑群的標(biāo)志性建筑物，、。建筑形式為一組超高層和高層塔樓建筑綜合體。地上建筑面積138790平方米，按照未來的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)劃分為5個(gè)功能分區(qū)：五星級(jí)酒店、高級(jí)服務(wù)式公寓、寫字樓、行政辦公用房和底層商鋪。三五八十四大奮斗的實(shí)現(xiàn)，標(biāo)志著天津現(xiàn)代化建設(shè)將進(jìn)入一個(gè)新階段。 在“綜合開發(fā)改造海河兩岸”工程的總體規(guī)劃中，將海河上游兩岸劃分為四個(gè)段落，其中赤峰道至奉化道規(guī)劃為中央金融商務(wù)區(qū)（CBD），規(guī)劃在這一帶則側(cè)重商務(wù)、辦公、信息、金融和展覽等現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)中心城市的功能設(shè)施的建設(shè)，創(chuàng)造吸引國(guó)際化企業(yè)的良好環(huán)境，成為現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)中心突出的標(biāo)志。五、可行性研究報(bào)告編制單位天津國(guó)際工程咨詢公司證書編號(hào)：工資甲1030102001六、編制依據(jù)天津市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)：“關(guān)于調(diào)整天津人才科技大廈項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和總投資的批復(fù)”[津計(jì)投資（2003）371號(hào)]；天津市規(guī)劃和國(guó)土資源局：“中華人民共和國(guó)建設(shè)用地規(guī)劃許可證”[編號(hào)：2004津地證字0107]；天津市規(guī)劃和國(guó)土資源局：“建筑設(shè)計(jì)方案通知書”[編號(hào)：2004建案通字0260號(hào)]；七、可行性研究報(bào)告工作主要范圍? 項(xiàng)目建設(shè)的必要性? 項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析? 項(xiàng)目選址的可行性? 總平面布局的的可行性? 建筑工程的可行性? 公用工程的可行性? 消防、節(jié)能、抗震、勞動(dòng)安全與衛(wèi)生防疫等方面的可行性? 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式研究? 環(huán)境保護(hù)? 投資估算及經(jīng)濟(jì)可行性? 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度? 結(jié)論八、項(xiàng)目主要指標(biāo)序號(hào)內(nèi)容單位指標(biāo)備注一技術(shù)指標(biāo)　　　1總占地面積平方米　2總建筑面積平方米168790地上建筑面積平方米138790地下建筑面積平方米300003建筑密度%　4容積率　　5五星級(jí)酒店客房間數(shù)336　6機(jī)動(dòng)