【正文】 蘇州市華亭大廈市場可行性研究報(bào)告前言第一章 項(xiàng)目背景分析一、經(jīng)濟(jì)背景二、立地環(huán)境第二章：蘇州市房地產(chǎn)市場形勢分析一、03年1季度房地產(chǎn)景氣指數(shù)運(yùn)行狀況二、蘇州市房地產(chǎn)供給形勢分析三、蘇州市房地產(chǎn)市場需求形勢分析四、蘇州市房地產(chǎn)市場空置狀況分析五、目前蘇州房地產(chǎn)市場存在問題分析六、小結(jié)第三章 蘇州市寫字樓市場調(diào)查一、寫字樓地理分布特征二、蘇州市寫字樓物業(yè)的發(fā)展沿革三、蘇州市租售行情調(diào)查四、寫字樓的行業(yè)統(tǒng)計(jì)分析 五、主要寫字樓配套情況 六、小結(jié)第四章：小高層和高層住宅物業(yè)調(diào)查分析一、小高層和高層物業(yè)發(fā)展沿革及特點(diǎn) 二、在售小高層、高層樓盤調(diào)查分析房型供應(yīng)量分析 戶型面積配比分析 價(jià)格分析 相關(guān)配套比較表客源客層分析小結(jié) 三、精裝修酒店式公寓市場分析現(xiàn)有個(gè)案情況潛在競爭性個(gè)案市場分析小結(jié)第五章：市場存在的問題點(diǎn)和機(jī)會點(diǎn)第六章：“華亭大廈”項(xiàng)目SWOT分析第七章：項(xiàng)目重新定位及規(guī)劃改造建議一、產(chǎn)品定位二、市場定位三、目標(biāo)客戶群定位四、規(guī)劃改造建議附件一：寫字樓個(gè)案調(diào)查表附件二：高層個(gè)案調(diào)查表前言宏觀審視，微觀洞查建立市場平臺，了解市場狀況尊重市場，以市場為導(dǎo)向確立市場可行性，鎖定目標(biāo)客源層做好產(chǎn)品規(guī)劃，提高產(chǎn)品力度揚(yáng)長避短，打擊竟案缺失知己知彼，力求游刃有余第一章：項(xiàng)目背景分析一、經(jīng)濟(jì)背景蘇州經(jīng)濟(jì)建設(shè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)快速增長。全社會固定資產(chǎn)投資為810億元，%。全社會固定資產(chǎn)投資(億元)由于近幾年蘇州市的城建步伐不斷加快，固定資產(chǎn)投資額呈逐年上升趨勢，絕對值增長幅度不斷加快。總體來說，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)良好，預(yù)計(jì)，第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的比例還會有一定的下降趨勢，第二產(chǎn)業(yè)還會有較大的增長趨勢。二、立地環(huán)境 華亭大廈位置簡圖：石路商圈 協(xié)和大廈 金門路 名人廣場 華銀大廈 閶 郵政大廈 金州大廈 干 將 路 地稅局 佳福保齡球館 都市E站 地鐵1號線出入口 煙草大廈 城市之邑 胥 華孚寫字樓 華聯(lián)超市 三 香 路 道 前 街菜場 華亭大廈 工行大廈 施樂花園蘇州城市規(guī)劃展示館 勞 動 路 商業(yè)銀行 萬年橋大街 皇家貴賓俱樂部 路 農(nóng)業(yè)銀行寫意空間 泰讓橋 胥 江 河地理位置：華亭大廈位于閶胥路和勞動路的交界口，靠近三香路，連接華亭大廈的主干道是三香路和閶胥路。即將竣工的三香路閶胥路立交，將大大改善華亭大廈周邊地區(qū)的交通狀況。地鐵1號線東起園區(qū)管委會，西至天平山麓，是連接園區(qū)和新區(qū)的交通干線。蘇州市城市規(guī)劃展示館是有蘇州城市建設(shè)發(fā)展有限公司建設(shè)，由蘇州市建筑設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)，由蘇州二建承建，預(yù)計(jì)2004年底竣工。從02年4季度開始，由于受到有關(guān)部門出臺的一系列旨在規(guī)范房地產(chǎn)市場、鼓勵(lì)購房消費(fèi)信貸政策等利好因素的刺激，指數(shù)增勢強(qiáng)勁，走勢呈近似直線攀升。 土地購置指數(shù)：截至3月份，比上年同期、上季度均有明顯下降，說明土地購置指數(shù)有回落趨勢，主要原因是受到國土資源局下發(fā)的“清理園區(qū)用地、加強(qiáng)供應(yīng)調(diào)控”這一政策的影響。比去年同期略有提高，這也說明，蘇州房地產(chǎn)業(yè)仍然有很強(qiáng)的發(fā)展后勁。但我們也應(yīng)該看到，價(jià)格的大幅上揚(yáng)，必然會縮小市場需求面，給樓市帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)，不利于房地產(chǎn)市場的健康良性發(fā)展。蘇州房地產(chǎn)市場住宅供應(yīng)特點(diǎn)①.房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速2002年的蘇州樓市在有關(guān)部門出臺的一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場、鼓勵(lì)住房消費(fèi)信貸政策的推動下，全市房地產(chǎn)開發(fā)、投資繼續(xù)保持較高的增長幅度，全年房地產(chǎn)投資首次突破百億元大關(guān)，%。大盤時(shí)代是市場競爭與選擇的必然結(jié)果，必將為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展導(dǎo)入更多的成熟和理性。其中古城區(qū)共完成寫字樓投資3596萬元，%，增長迅速。三、蘇州市房地產(chǎn)市場需求形勢分析2002年蘇州市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，與房地產(chǎn)開發(fā)相呼應(yīng)，商品房的銷售也保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢，銷售單價(jià)一路飆升，預(yù)售形勢更是火爆，其中市區(qū)預(yù)售面積是上年的一倍多，%；，%。需求高漲、銷售價(jià)格一路飆升從2001年下半年開始，蘇州住宅市場需求不斷高漲，成交量連創(chuàng)新高，價(jià)格也不斷上揚(yáng)，2002年蘇州市區(qū)住宅銷售平均單價(jià)為2460元/平方米，住宅預(yù)售平均單價(jià)已經(jīng)超過3200元/平方米。（二）、蘇州市房地產(chǎn)市場寫字樓空置狀況分析至2002年底，市區(qū)寫字樓空置面積為72702平方米，%?？梢缘贸觯?，小戶型市場需求旺盛。從23屆房產(chǎn)展示會成交的房子來看，單價(jià)在每平方米3000元以下的僅為2套，3000元到4500元的占了大頭、為139套，5000元以上的別墅有12套，據(jù)我們觀察3000元以下的固然寥寥無幾，實(shí)際上就是3500元以下的也為數(shù)很少，多數(shù)價(jià)位要在3800元以上，這從此次房交會成交商品房平均單價(jià)達(dá)到3993元便可看出。我市某銀行的房貸專家認(rèn)為，央行新規(guī)定的主要目的可能在于促進(jìn)投資者理性購房，降低高價(jià)房和投資性購房的熱度，扶持一般用房和中低價(jià)房，進(jìn)而推動房產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。六、小結(jié)寫字樓的市場不容樂觀，供應(yīng)量大，需求較小，去化慢，投資風(fēng)險(xiǎn)較大住宅市場總體運(yùn)行良好，只是結(jié)構(gòu)存在較大矛盾，大戶型房源供給量過大、銷售去化速度較慢小戶型需求強(qiáng)勁，銷售去化較快 第四章 蘇州市寫字樓市場調(diào)查寫字樓地理分布特征蘇州的寫字樓主要地理分布特征主要體現(xiàn)為共性和個(gè)性兩個(gè)方面： 共性（1）在CBD內(nèi)，周邊商業(yè)氛圍濃郁。個(gè)性蘇州寫字樓典型區(qū)域主要分布于園區(qū)、新區(qū)及市區(qū)主要交通干道。（2）新區(qū)的寫字樓集中在獅山路、濱河路路口，如金獅大廈、華福大廈等。建筑師從土地的集中有效利用和減少交通時(shí)間與距離考慮，開始將這些分散的樓宇集中在一起向高層發(fā)展，把銀行、律師行、會計(jì)師行、商業(yè)客戶集中在一起。寫字樓在蘇州如同在整個(gè)中國大陸地區(qū)一樣，是近二十年來的新興產(chǎn)物，隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，寫字樓也有如雨后春筍般出現(xiàn)，其巍峨的特征很能吸引人群的目光。 蘇州市寫字樓租售行情調(diào)查 蘇州部分寫字樓租售情況一覽表案名售價(jià)出售率租金（元/M2*月）物業(yè)管理費(fèi)（元/M2*月）出租率備注高檔園區(qū)國際大廈　　99租金已含（22）90%　世紀(jì)金融大廈830040%104租金已含（15）85%現(xiàn)有5層在售金獅大廈　　85租金已含96%只租不售中檔國際經(jīng)貿(mào)大廈 4500　　70租金已含90%　加城大廈　　80租金已含（16）91%物業(yè)費(fèi)含空調(diào)費(fèi)綜藝開元4750100%50　　售后代租華福大廈　　45租金已含（）93%　協(xié)和大廈510045%4010%售后代租\商住兩用東環(huán)大廈400020%4080%　整層出售萬盛大廈　　36租金已含55%　低檔金洲大廈　　22租金已含60%　開發(fā)大廈　　28租金已含100%　華孚大廈　　24租金已含98%　嘉登大廈　　25租金已含97%商住兩用從上表得出：（1）總體上講，蘇州市寫字樓的出租情況較好，其良好的出租率有其客觀原因：良好的區(qū)位優(yōu)勢；大廈內(nèi)部配套齊全、裝修精良。蘇州市寫字樓市場行業(yè)分布現(xiàn)狀一覽表案 名業(yè)態(tài)分布　行政辦公金融業(yè)貿(mào)易物流制造業(yè)建筑業(yè)教育科研咨詢服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)能源化工生物醫(yī)藥電子電工總計(jì)高檔國際大廈130000004300222金獅大廈00121250