蘇州某別墅可行性研究報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 品質(zhì)內(nèi)涵與客戶形象相匹配，是項(xiàng)目拉近消費(fèi)心理距離、促成客群追隨的核心要素。 從投資價(jià)值上來說，蘇州區(qū)域的高端產(chǎn)品輻射力越來越強(qiáng)，吸引較多外區(qū)域人士投資，加上蘇州本區(qū)域自由客源，形成較大的購(gòu)買力，同時(shí)科技城現(xiàn)在初始開發(fā)階段的特征，將對(duì) 19 營(yíng)銷戰(zhàn)略及策略選擇 XX 別墅 項(xiàng)目的行銷策劃 是遵循傳統(tǒng)廣告方式，以巨額廣告費(fèi)為代價(jià)？還是依靠單一銷售方式，依靠一線賣場(chǎng)孤軍作戰(zhàn)？ XX 策劃人基于對(duì) XX 產(chǎn)品特殊性及市場(chǎng)目標(biāo)的理解 ， 以 “終端網(wǎng)羅計(jì)劃” 作為本案行銷主題， 實(shí)現(xiàn)迅捷高效的銷售目標(biāo)。 XX別墅客源思考 結(jié)合前面的客戶研究，我們將其區(qū)域定義為： 以蘇州為中心，包括項(xiàng)目周邊客戶和蘇州大市范圍客戶組成，其中項(xiàng)目周邊客戶是項(xiàng)目起始階段的客戶重心，但伴隨項(xiàng)目推廣和傳播，項(xiàng)目的客源半徑開始放大，蘇州大市氛圍 甚至長(zhǎng)三角大區(qū)域客戶開始進(jìn)入，所以在客戶的組成上，項(xiàng)目周邊客源不是“主力”，但是“前鋒部隊(duì)”，是一開始重點(diǎn)鎖定的客戶源；蘇州大市客戶是項(xiàng)目行銷的客戶主力，需要深耕經(jīng)營(yíng)；長(zhǎng)三角大區(qū)域客戶是項(xiàng)目行銷的補(bǔ)充客戶，也是本項(xiàng)目“樓王”客戶的源泉。同時(shí)非常看中圈層的歸屬感，身份感，居住所帶來的社會(huì)認(rèn)同價(jià)值是他們的追求。獨(dú)立別墅是本相目的主要競(jìng)爭(zhēng)者。2 5 0 0 一到三房 190268 15 對(duì)于非項(xiàng)目周邊客戶來說，本案產(chǎn)品面臨的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為環(huán)金雞湖板塊的高端公寓 項(xiàng)目，均為實(shí)力開發(fā)商運(yùn)作，且都為一線觀湖大宅，從總價(jià)層面上看，競(jìng)爭(zhēng)均在 400萬元以上的湖景住宅，本案相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手最大的劣勢(shì) ， 表現(xiàn)在 區(qū)域成熟度上 ，因此對(duì)于本案來說，必須以硬性產(chǎn)品為代言，以軟性服務(wù)為資本，全力打造豪宅形象，以身份的尊貴稀缺感和別墅 自身的占地奢華感來弱化 配套 資源上的不足。 獨(dú)棟、聯(lián)排 250375 ㎡ 聯(lián)排 400600御湖熙岸 湖西 獨(dú)棟、聯(lián)排 230380㎡ 聯(lián)排 460760中茵皇冠 湖西 精裝修公寓 210380㎡ 仁恒 湖東 項(xiàng)目位于蘇州新區(qū)科技城中央核心位置，諾貝爾湖風(fēng)景區(qū)的西北部，伴隨新區(qū)管委會(huì)的即將遷入，項(xiàng)目將無可爭(zhēng)議成為具備獨(dú)特生態(tài)湖景的城市別墅。 蘇州科技城發(fā)展規(guī)劃 蘇州科技城發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)是：結(jié)合豐富的自然資源和良好的生態(tài)環(huán)境，設(shè)置融入青山綠水中的研發(fā)創(chuàng)新區(qū)、緊鄰分布的科研中試區(qū)、擁有廣闊腹地的產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、提供專業(yè)服務(wù)的中心配套區(qū)以及融合山水特色的生態(tài)休閑區(qū)，構(gòu)成既相對(duì)獨(dú)立又緊密聯(lián)系的“一城五區(qū)”獨(dú)特格局。 從市場(chǎng)容量上看 ， 蘇州快速發(fā)展的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)和外資經(jīng)濟(jì)為當(dāng)?shù)氐母叨俗≌袌?chǎng)導(dǎo)入充足的高端客源 ， 潛在購(gòu)買容量，足以支撐蘇州高端物業(yè)的發(fā)展 。 定價(jià)因素 ： B、 C 島南北向房源每平米相差 600800 元，來拉開價(jià)差，便于南北向房源的同時(shí)銷售； A 島北向房源位置最差，放在二期銷售，利于提高售價(jià)，增加利潤(rùn)； 在二期銷售中， A 島北向比 B 島北向每平米低 800 元，易于銷售； 二期整體均價(jià)比一期每平米高 1000 元，利于擠壓一期尾盤銷售； 二期銷售時(shí)，工程接近結(jié)束，以準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，可 以提高售價(jià)。項(xiàng)目的啟動(dòng)資金已基本落實(shí)，建設(shè)條件基本成熟，且項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果較好。 ? XX 1 蘇州 XX房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 新區(qū)科技城包含 53 棟獨(dú)立別墅物業(yè) 。 ? 本項(xiàng)目引入“生態(tài) ｜島嶼｜國(guó)際空間 ”的開發(fā)理念，開發(fā)建設(shè)符合該地區(qū)的 項(xiàng)目 開發(fā)規(guī)劃，對(duì)該地區(qū)的發(fā)展將帶來有利的影 響。銷售單價(jià)大致如下： A 島 17 戶 A1 A1 A1 A1 A1 A1 B1 B1 A2 A2 A2 A2 A2 A2 A2 B2 C2 B 島 18 戶 A1 A1 A1 A1 A1 A1 A1 B1 A3 D2 A2 A2 A2 A2 A2 A2 A2 B2 C 島
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