蘇州某別墅可行性研究報告-全文預(yù)覽
【正文】 品質(zhì)內(nèi)涵與客戶形象相匹配，是項目拉近消費心理距離、促成客群追隨的核心要素。 從投資價值上來說，蘇州區(qū)域的高端產(chǎn)品輻射力越來越強，吸引較多外區(qū)域人士投資，加上蘇州本區(qū)域自由客源，形成較大的購買力，同時科技城現(xiàn)在初始開發(fā)階段的特征，將對 19 營銷戰(zhàn)略及策略選擇 XX 別墅 項目的行銷策劃 是遵循傳統(tǒng)廣告方式，以巨額廣告費為代價？還是依靠單一銷售方式，依靠一線賣場孤軍作戰(zhàn)？ XX 策劃人基于對 XX 產(chǎn)品特殊性及市場目標的理解 ， 以 “終端網(wǎng)羅計劃” 作為本案行銷主題， 實現(xiàn)迅捷高效的銷售目標。 XX別墅客源思考 結(jié)合前面的客戶研究，我們將其區(qū)域定義為： 以蘇州為中心，包括項目周邊客戶和蘇州大市范圍客戶組成，其中項目周邊客戶是項目起始階段的客戶重心，但伴隨項目推廣和傳播，項目的客源半徑開始放大，蘇州大市氛圍 甚至長三角大區(qū)域客戶開始進入，所以在客戶的組成上，項目周邊客源不是“主力”，但是“前鋒部隊”，是一開始重點鎖定的客戶源；蘇州大市客戶是項目行銷的客戶主力，需要深耕經(jīng)營；長三角大區(qū)域客戶是項目行銷的補充客戶，也是本項目“樓王”客戶的源泉。同時非?？粗腥拥臍w屬感，身份感，居住所帶來的社會認同價值是他們的追求。獨立別墅是本相目的主要競爭者。2 5 0 0 一到三房 190268 15 對于非項目周邊客戶來說，本案產(chǎn)品面臨的主要競爭對手為環(huán)金雞湖板塊的高端公寓 項目，均為實力開發(fā)商運作，且都為一線觀湖大宅，從總價層面上看，競爭均在 400萬元以上的湖景住宅，本案相對競爭對手最大的劣勢 ， 表現(xiàn)在 區(qū)域成熟度上 ，因此對于本案來說，必須以硬性產(chǎn)品為代言，以軟性服務(wù)為資本，全力打造豪宅形象，以身份的尊貴稀缺感和別墅 自身的占地奢華感來弱化 配套 資源上的不足。 獨棟、聯(lián)排 250375 ㎡ 聯(lián)排 400600御湖熙岸 湖西 獨棟、聯(lián)排 230380㎡ 聯(lián)排 460760中茵皇冠 湖西 精裝修公寓 210380㎡ 仁恒 湖東 項目位于蘇州新區(qū)科技城中央核心位置，諾貝爾湖風(fēng)景區(qū)的西北部，伴隨新區(qū)管委會的即將遷入，項目將無可爭議成為具備獨特生態(tài)湖景的城市別墅。 蘇州科技城發(fā)展規(guī)劃 蘇州科技城發(fā)展規(guī)劃目標是：結(jié)合豐富的自然資源和良好的生態(tài)環(huán)境，設(shè)置融入青山綠水中的研發(fā)創(chuàng)新區(qū)、緊鄰分布的科研中試區(qū)、擁有廣闊腹地的產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、提供專業(yè)服務(wù)的中心配套區(qū)以及融合山水特色的生態(tài)休閑區(qū)，構(gòu)成既相對獨立又緊密聯(lián)系的“一城五區(qū)”獨特格局。 從市場容量上看 ， 蘇州快速發(fā)展的私營經(jīng)濟和外資經(jīng)濟為當(dāng)?shù)氐母叨俗≌袌鰧?dǎo)入充足的高端客源 ， 潛在購買容量，足以支撐蘇州高端物業(yè)的發(fā)展 。 定價因素 ： B、 C 島南北向房源每平米相差 600800 元，來拉開價差，便于南北向房源的同時銷售； A 島北向房源位置最差，放在二期銷售，利于提高售價，增加利潤； 在二期銷售中， A 島北向比 B 島北向每平米低 800 元，易于銷售； 二期整體均價比一期每平米高 1000 元，利于擠壓一期尾盤銷售； 二期銷售時，工程接近結(jié)束，以準現(xiàn)房銷售，可 以提高售價。項目的啟動資金已基本落實，建設(shè)條件基本成熟，且項目的財務(wù)評價結(jié)果較好。 ? XX 1 蘇州 XX房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 新區(qū)科技城包含 53 棟獨立別墅物業(yè) 。 ? 本項目引入“生態(tài) ｜島嶼｜國際空間 ”的開發(fā)理念，開發(fā)建設(shè)符合該地區(qū)的 項目 開發(fā)規(guī)劃，對該地區(qū)的發(fā)展將帶來有利的影 響。銷售單價大致如下： A 島 17 戶 A1 A1 A1 A1 A1 A1 B1 B1 A2 A2 A2 A2 A2 A2 A2 B2 C2 B 島 18 戶 A1 A1 A1 A1 A1 A1 A1 B1 A3 D2 A2 A2 A2 A2 A2 A2 A2 B2 C 島
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