【正文】 充滿生活情趣的現(xiàn)代新移民 綜合描述 咸陽(yáng)傳統(tǒng)城區(qū)地域（包括秦都區(qū)、渭城 區(qū)等地）的原居民 咸陽(yáng)傳統(tǒng)城區(qū)周邊地域（包括咸陽(yáng)周邊縣市等地）的原居民 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 18 在西安市工作、像追求優(yōu)美的生活環(huán)境的（包括西安傳統(tǒng)本土居民及老咸陽(yáng)的后代） 客戶購(gòu)買目的分析： 客戶購(gòu)買比例分析 3 價(jià)格定位及發(fā)展預(yù)測(cè) 從目前新區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)狀、未來供求關(guān)系的發(fā)展，區(qū)域 20xx20xx 年平均年增長(zhǎng)幅度評(píng)估： ? 20xx 年，區(qū)域價(jià)格整體上漲幅度 5%左右 ? 20xx 年 20xx 年，本案每年整體上漲幅度 3%左右 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 19 考慮到項(xiàng)目實(shí)際重點(diǎn)銷售期間為 年，年均價(jià)可上漲 3％； 最后項(xiàng)目市場(chǎng)均價(jià)試算至 3100 元。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，人們對(duì)住宅的要求將更多地通過樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品創(chuàng)新、物業(yè)服務(wù)等內(nèi)容來體現(xiàn)，選擇樓盤將不僅僅是 居住，更是一種對(duì)美好生活的體驗(yàn)和享受。 因此本項(xiàng)目所要打造的目標(biāo)就是一個(gè)自然景觀突出的大型智能化生態(tài)社區(qū)。如金泰絲路花城提出的成熟生活大盤，奧林匹克花園的健康運(yùn)動(dòng)主題概念，便是可以借鑒的代表。 Opportunity 機(jī)會(huì) Threat 威脅 O西咸一體化對(duì)本項(xiàng)目的利好刺激； O處于咸陽(yáng)市住宅開發(fā)熱點(diǎn)潛力區(qū)域； O大西安生活圈的逐漸形成，擴(kuò)大目標(biāo)客戶規(guī)模； O政府出臺(tái)多項(xiàng)優(yōu)惠政策，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。此處可謂一處居住養(yǎng)生兩相宜的地方！ ? 小高層和高層成為市場(chǎng)主流 據(jù)了解，世紀(jì)大道開發(fā)項(xiàng)目主要以小高層和高層為主，迎合了購(gòu)房者追求 視野開闊、空氣清新的特點(diǎn)。 （二） 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目地處咸陽(yáng)市灃河新區(qū)西部，而灃河新區(qū)作為西咸經(jīng)濟(jì)一體化的第一承接地 ，直接受兩地經(jīng)濟(jì)輻射 ， 區(qū)內(nèi)地勢(shì)平坦、交通便利、區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分便利，尤其是市府 “ 一心”（西咸公共服務(wù)中心）、“兩帶”（渭河景觀帶、灃河景觀帶）、“雙軸”（東西方向的世紀(jì)大道橫軸和南北方向的白馬河商貿(mào)豎軸）的規(guī)劃布局，不僅為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添了強(qiáng)勁動(dòng)力，更為本項(xiàng)目致力打造咸陽(yáng)最佳生活區(qū)創(chuàng)造了無可比擬的地域優(yōu)勢(shì)。從區(qū)位優(yōu)勢(shì)與自然環(huán)境上看，咸陽(yáng)地處八百里秦川腹地，東鄰西安，西接楊凌農(nóng)業(yè)高新技術(shù)示范區(qū)，占據(jù)著西部大開發(fā)承東啟西的位置，并有著悠久 的歷史和厚實(shí)的文化積淀，曾是我國(guó)第一個(gè)封建王朝的建都之地，是西北五省民眾非常向往的寶地。 根據(jù)咸陽(yáng)政府公布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，“八五”期間，咸陽(yáng)城區(qū)人均住宅建筑面積為 ㎡；“九五”期間為 ㎡；到 20xx 年已達(dá)到 ㎡（參考 1999 年《中國(guó)人類住區(qū)發(fā)展報(bào)告》人均 18 ㎡的小康標(biāo)準(zhǔn)，可以說咸陽(yáng)市住房消費(fèi)目前早已達(dá)到小康的水平）；又據(jù) 20xx年住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)查資料和 20xx 年底統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，市區(qū)人均住房建筑面積為 ㎡，根據(jù)咸陽(yáng)提出 20xx 年人均居住面積目標(biāo)要達(dá)到 28 ㎡的指標(biāo)要求，從 到 28 ㎡，咸陽(yáng)近六年人均居住面積平均年增量達(dá)到 ㎡，如果以此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，再乘以市區(qū) 48 萬(wàn)人口的數(shù)量，咸陽(yáng)每年住宅市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)提供 萬(wàn)㎡的市場(chǎng)供應(yīng)量。一期第一批開工項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度為 2 年，計(jì)劃于 20xx 年 3 月動(dòng)工建設(shè)，于 20xx年 3 月底竣工并交付使用?？偨ㄖ娣e約 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 5 萬(wàn)平方米（計(jì)容積率面積 萬(wàn)平方米），包括 11 層、 18 層、 32 層住宅共 12 棟，及沿世紀(jì)西路、安谷路兩側(cè)布置的商業(yè)街一段和小學(xué)、幼兒園各一所。 水岸?楓橋項(xiàng)目周邊享有良好的景觀及經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理胡勁，大學(xué)學(xué)歷，政工師， 20xx 起任深圳宇宏科技發(fā)展有限公司常務(wù)副總經(jīng)理、深圳市宇宏物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理、深圳市宇宏投資集團(tuán)客服總監(jiān)， 20xx 年至今任咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理。 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“水岸 ?楓橋”項(xiàng)目 投資可行性研究報(bào)告 （一期第一批開工項(xiàng)目） 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 20xx 年 3 月 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 1 目 錄 一．開發(fā)商簡(jiǎn)介 （一）公司基本情況?????????????????????????????? 3 （二）主要管理人員介紹 ???????????????????????????? 3 （三）公司開發(fā)項(xiàng)目情況???????????????????????????? 4 二、項(xiàng) 目概況 （一） 項(xiàng)目 簡(jiǎn)介 ???????????????????????????????? 4 （二） 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃 ?????????????????????????????? 4 （三） 項(xiàng)目有關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ????????????????????????? 6 （四） 項(xiàng)目立項(xiàng)取證情況 ???????????????????????????? 7 （五）項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 ?????????????????????????????? 7 三、市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) （一）咸陽(yáng)房地產(chǎn) 市場(chǎng)整體分析 ????????????????????????? 9 （二）項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ????????????????????????? 11 四、項(xiàng)目定位及發(fā)展預(yù)測(cè) （一）項(xiàng)目 SWOT 分析 ????????????????????????????? 13 （二）項(xiàng)目發(fā)展預(yù)測(cè) ?????????????????????????????? 14 （三）項(xiàng)目整體定位 ?????????????????????????????? 15 （四）項(xiàng)目住宅定位 ?????????????????????????????? 16 （五）項(xiàng)目商業(yè)定位 ?????????????????????????????? 20 六、營(yíng)銷方案 （一）營(yíng)銷策略 ???????????????????????????????? 21 （二）營(yíng)銷方式 ???????????????????????????????? 26 （三）租售計(jì)劃 ???????????????????????????????? 26 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2 七、 項(xiàng)目投資估算及經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算 （一）項(xiàng)目投資成本估算 ?????????????????????????? 26 （二）項(xiàng)目銷售收入估算 ?????????????????????????? 29 （三）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ?????????????????????????? 29 八、 結(jié)論及建議 （一） 項(xiàng) 目開工建設(shè)資金籌措方案 ?????????????????????? 30 （二） 項(xiàng)目投資可行性研究結(jié)論 ??????????????????????? 30 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 3 一、 開發(fā)商簡(jiǎn)介 （一）公司基本情況 深圳市宇宏投資集團(tuán)有限公司（宇宏集團(tuán)）創(chuàng)建于 1996 年 9 月，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)，總資產(chǎn)達(dá) 20 多億元。曾主持開發(fā)深圳園嶺住宅小區(qū)、濱江新村、臺(tái)灣花園、康泰娛樂城等 近百萬(wàn)平米住宅小區(qū)項(xiàng)目，成功主持開發(fā)廣州地鐵上蓋項(xiàng)目 —— 中旅商業(yè)城等項(xiàng)目，以及杭州下沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)1000 畝土地主題公園景觀地產(chǎn)、安徽巢湖市 3 平方公里旅游地產(chǎn)的開發(fā)。整個(gè)項(xiàng)目總占地面積 畝，規(guī)劃總建筑面積 74 萬(wàn)平方米（地下室、半地下室等不計(jì)容積率建筑面積約 16 萬(wàn)平方米）。 一期開發(fā)項(xiàng)目占地面積為 畝，計(jì)劃總投資 萬(wàn)元。 （五） 項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃 水岸?楓橋項(xiàng)目一期整體開發(fā)進(jìn)度為 4 年，計(jì)劃分為二批完成。 咸陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，從 20xx 年開始，住宅開發(fā)量較之前明顯增加，從區(qū)域劃分上講，主要集中在西邊、南邊兩個(gè)2 0 0 6 年咸陽(yáng)土地出讓統(tǒng)計(jì)05001000150020xx總量 居住 商業(yè)、辦公 其他出讓性質(zhì)（畝）宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 10 地區(qū)，北邊、東邊次之，中心城區(qū)較少；其中西邊以玉泉路西端、渭陽(yáng)西路西端為主 ，南邊以世紀(jì)大道區(qū)域?yàn)橹?。同時(shí)，這也為咸陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展帶來了巨大的商機(jī)，使咸陽(yáng)市區(qū)規(guī)模小、人口少、房地產(chǎn)市場(chǎng)狹小等各種局限得以突破，市場(chǎng)容量大為增強(qiáng)，為咸陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展提供了巨大的商機(jī)和美好的前景。 ? 咸陽(yáng) 經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的持續(xù)走強(qiáng)， 后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相互滲透、 外來人口的不斷涌入，也為 咸陽(yáng) 市房地產(chǎn)墊定了較旺盛的需求基礎(chǔ)，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展看好 。 ? 世紀(jì)西路成為 咸陽(yáng) 宜居黃金據(jù)點(diǎn) 項(xiàng)目位于咸陽(yáng) 世紀(jì) 西路 ，是 令人向往的居住區(qū)，在水河資源極度稀罕的北方地區(qū)，能同時(shí)擁有灃河、渭河兩軸水資源，盡得咸陽(yáng)湖粼粼碧波，樂享灃河新區(qū) 肺，空氣清新、氣候宜人。 W區(qū)域尚處于發(fā)展初期，周邊 生活配套還不夠成熟，有待完善； W過寬的世紀(jì)大道，存在噪音和灰塵污染； W對(duì)面城中村項(xiàng)目安谷園、平湖秋月、和潤(rùn)天地等項(xiàng)目開發(fā)起點(diǎn)較低。 區(qū)域 致勝方略： 對(duì)于項(xiàng)目來講，就必須善于借勢(shì)借力，充分整合周邊資源，跳出常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)的思維框 架，站在咸陽(yáng)市、 灃 河新區(qū)等區(qū)域高度來定位項(xiàng)目，使項(xiàng)目成為該區(qū)域必不可缺的高尚居住“整合器”和“超級(jí)服務(wù)中心”，才能取得超常規(guī)的成功。 對(duì)世紀(jì)大道區(qū)域未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景作出如下預(yù)測(cè)： ? 區(qū)域可持續(xù)性發(fā)展力較強(qiáng)； ? 政策力度決定區(qū)域發(fā)展快慢； ? 政府力將此區(qū)域打造成為咸陽(yáng)首席中央 生活區(qū)； ? 伴隨開發(fā)樓盤的增多，區(qū)域未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)白熱化趨勢(shì)； 對(duì)比同區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目，在充分挖掘本地塊的潛在價(jià)值和周邊環(huán)境之后，認(rèn)為本項(xiàng)目最大賣點(diǎn)在于所擁有的自然景觀資源，用這種景觀資源來賦予項(xiàng)目所提供的一種未來健康生活方式，并從細(xì)節(jié)入手導(dǎo)入智能化的物業(yè)管理系統(tǒng)和服務(wù)，由此形成項(xiàng)目在市場(chǎng)上的鮮明定位。另外，通過前期市場(chǎng)調(diào)研了解到，盡管目標(biāo)客戶對(duì)樓盤、住宅的理解和需求與沿海發(fā)達(dá)地區(qū)來講有一定差異，但居住舒適、健康卻是一個(gè)共同的愿望。 新咸陽(yáng)人 ，是代表精神生活、物質(zhì)生活層次高度提升的一群人，他們的工作、生活圍繞著“大長(zhǎng)安”這個(gè)大環(huán)境而展開，而思想層面及物質(zhì)享受層面上，已經(jīng)更多、更廣泛的與發(fā)達(dá)城市接軌，與健康的、休閑的、時(shí)尚的生活方式同步。 要點(diǎn)之三、 大盤開發(fā)， 首要的目標(biāo)在于聚集人氣 。若有意者可自選資料進(jìn)行了解咨詢，并可用看樓車統(tǒng)一時(shí)間拉至項(xiàng)目所在地觀看。 ? ：主要針對(duì)區(qū)域?yàn)橄剃?yáng)、西安等周邊地區(qū)。 企業(yè)自籌資金 萬(wàn)元，用于建設(shè)小學(xué)、幼兒園 ( 萬(wàn)元） 、商業(yè)（ 萬(wàn)元） 、地下車庫(kù)（ 萬(wàn)元） 的工程費(fèi)用以及土地征用、報(bào)建等前期開辦費(fèi)用； 銀行貸款 7000 萬(wàn)元； 銷（預(yù)）售房款 7000 萬(wàn)元。