【正文】 咸陽宇宏房地產發(fā)展有限公司 20 （五）項目 商業(yè)定位 1 產品定位 休閑上面留有樓盤介紹、團購組織者聯(lián)系方式及樓書等相關宣傳資料 的索取地點。 （二）項目投資可行性研究結論 根據前述分析，項目周邊整體市場環(huán)境良好，規(guī)劃設計理念超前，銷售方案可操作性強，項目面臨很大的市場機遇。 （三）項目經濟效益評價 根據咸陽宇宏房地產發(fā)展有限公司“ 水岸?楓橋 ”項目一期第一批開工項目開工建設計劃，結合實際情況，測算結果如下表： 項目預計簡易利潤表 (單位：萬元 ) 項 目 行 次 金額 一、主營業(yè)務收入 1 40, 減：主營業(yè)務成本 2 23, 主營業(yè)務稅金及附加 3 2, 二、主營業(yè)務利潤 4 13, 減：管理費用 5 銷售費用 6 財務費用 7 三、營業(yè)利潤 8 11, 減：所得稅 9 2, 四、凈利潤 10 8, 說明如下： 經營收入總額： 40500 萬元 （項目將整體實現住宅均價 3100 元 /平方米，商業(yè)均價6000 元 /平方米） 經營成本總額： 萬元（土地費用： 萬元，前期工程費用： 萬元，建設配套費用： 萬元，建筑安裝工程費用： 萬元。有意者用看樓車拉至項目所在地觀看。高檔住宅社區(qū) ? 突出人文概念 ? 依據咸陽、新區(qū)的環(huán)境、生態(tài)資源優(yōu)勢，打造區(qū)域高尚住宅區(qū) 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產發(fā)展有限公司 17 一期第一批開工項目住宅戶型配比統(tǒng)計： 樓號 戶型 面積（ M2） 套數（套） 套數（小計） 4 號樓 2 房 34 71 3 房 36 5 房 1 5 號樓 2 房 34 71 3 房 36 5 房 1 6 號樓 2 房 34 71 3 房 36 5 房 1 7 號樓 3 房 22 44 4 房 22 8 號樓 3 房 22 44 4 房 22 9 號樓 3 房 33 66 3 房 33 10 號樓 3 房 22 44 3 房 22 11 號樓 3 房 22 44 3 房 22 合計 總套數： 455 套、 2 房占 22％、 3 房占 67％、 4 房占 10％、 5 房占 1％ 新咸陽人 ，顧名思義，他們既與傳統(tǒng)的咸陽人在思想觀念、消費習慣、生活喜好等方面有所不同，但同時也繼承了咸陽固有的、傳統(tǒng)的地域生活特色。 人文生態(tài)功能： 由渭河河岸公園、社區(qū)休閑廣場構成，主要提供青年人約會、老人健身、兒童嬉戲的人性化場所 生活居住功能： 由小高層 ,高層兩種建筑形態(tài)構成，主要面向咸陽及陜西的高尚居住人群，滿足他們的品位生活需求。有識之士也看到了巨大商機， 世紀大道區(qū) 域商業(yè)中心 呼之欲出。面對大好形勢，咸陽市政府根據城市經濟發(fā)展和城市建設綜合分析，確立了咸陽市房地產開發(fā)在今后一段時間內的發(fā)展方向和定位，即商業(yè)用房開發(fā)建設應以提高城市品位為坐標，住宅用房開發(fā)建設應以最佳人居環(huán)境為主題，立足于普通商品住宅為主體的 住房供應體系，滿足不同層次的居民住房改善的需求?？傮w來看，咸陽市 城市化水平目前處于陜西省中上游。 （二） 項目建設規(guī)劃 項目規(guī)劃設計由深圳協(xié)建設計有限公司和西安有色冶金設計研究院強強聯(lián)手打造，景觀設計由 希爾（美國）景觀設計有限公司擔綱完成。 董事劉魯華，研究生學歷，高級工程師，歷任深圳中油能源投資有限公司總經理、中油華南管理中心總經理、深圳宇宏宏集團有限公司常務副總裁等職務。 （三）公司開發(fā)項目情況 宇宏集團先后在深圳、中山等地成功開發(fā)了宇宏?歐景花園、宇宏?歐景城華庭、宇宏?金運家園、宇宏?海畔雅居、宇宏?羅馬公元、宇宏?公元盛世、宇宏?健康花城等多個大中型知名樓盤，累計開發(fā)土地面積 160 萬平方米、總建筑面積近 300 萬平方米。包括 18層塔式住宅 3 座， 11 層聯(lián)體單元式住宅 5 座，沿街二層商鋪一段，幼兒園、小學各一所。（數據來源：咸陽城建網） 西咸經濟一體化對兩市房地產發(fā)展帶來的變化不言而喻！首先，一體化擴大了西安房地產發(fā)展的空間。項目建成后，這一區(qū)域將讓咸陽市民耳目一新，小區(qū)將成為咸陽商住物業(yè)的新標桿。 項目對抗劣勢與威脅的辦法 消除劣勢 ————— 區(qū)域形象的提升 （價值體系認同） 具有一定理念的高度和延展性，充分利用階段性策略，分層次的逐步深化，打造產品的核心競爭力和開發(fā)商品牌，為開發(fā)商后期房地產開發(fā)奠定強有力的品牌效應。河水清澈，滋潤了沿岸秀麗風光 岸︱ — 社區(qū)與河之間，精心營造的坡地景觀，廣場、木橋、等點綴其中 流︱ — 引入社區(qū)的活水循環(huán)，湖、河、溪，忽寬忽窄，形態(tài)豐富，進退自然 院︱ — 分布于水域周邊的組團，形成一個個獨立的空間，院內有交流，有風景 街︱ — 打破城市冰冷生硬的一面，體現友好的城市界面，營造出良好的街區(qū)感 門︱ — 大開放的社區(qū)內，獨立的門廳，讓你找到屬于自己的帕提歐 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產發(fā)展有限公司 16 廊︱ — 從室內到室外，一個接受陽光沐浴的自然 過渡空間 4. 定位釋由： 1) 從項目所處大環(huán)境分析 目前咸陽房地產市場正處于發(fā)展階段，尤其以世紀大道區(qū)域為開發(fā)熱點。購物若有意者可自選資料進行了解咨詢，并可用看樓車統(tǒng)一時間拉至項目所在地觀看。 按目前較為保守的經濟測算，項目能保證基本的經濟效益指標，財務分析可行。因此，初步估算項目能實現總宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產發(fā)展有限公司 29 銷售收入 億元 ，其中住宅實現銷售收入約 億元（ ㎡ *3100 元 /㎡＝ 萬元），商業(yè)實現銷售收入 億元（ ㎡ *5500 元 /㎡＝ 萬元） ,停車位實現銷售收入 億元（ 764*7 萬元 /個＝ 5348 萬元）。在現場展示有限的條件下，不適宜進行大規(guī)模的推廣，但市場需要水岸楓橋發(fā)出的聲音，同時，鑒于項目的巨大后續(xù)供應，所以 前期選擇更慎重和到位的推廣模式 —— 小眾營銷：即通過對市場消費意見領袖的直接拓展和線下活動推廣，吸納項目核心客戶，同時給市場充分認識項目、認識宇宏的時間， 為后續(xù)大賣做好鋪墊，為后續(xù)物業(yè)升值埋 好伏筆 項目各銷售階段的營銷主題 水岸?楓橋項目 六大創(chuàng)造性價值體系 ? 稀缺價值 —— 零距離親湖生活住區(qū) ? 高端價值 —— 世紀大道西唯一有電梯小高層的高尚社區(qū) 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產發(fā)展有限公司 24 ? 特色價值 —— 獨特的經典歐式建筑風格 ? 商業(yè)價值 —— 咸陽首席西班牙情景式休閑商街 ? 教育價值 —— 特色幼兒園、小學 ? 品牌價值 —— 深圳實力品牌多年開發(fā)經驗 客戶拓展策略 上門、直面溝通 ? 開發(fā)區(qū)、市中心企業(yè) ? 開發(fā)區(qū)、市中心政府機關、學校 客戶平臺 ? 汽車 4S 店客戶資源（例如三橋汽車城） ? 銀行 VIP 客戶資源 ? 移動 VIP 客戶資源 ? 高爾夫球會客戶資 源 ? 媒體客戶資源 ? 二手地鋪客戶資源 ? 咸陽、開發(fā)區(qū)中小企業(yè)主協(xié)會 ? 行業(yè)商會（如工業(yè)、食品業(yè)） ? 地域商會（外商會） 活動贊助： 如貿促會、公益活動等 ? 資料投放 ? 1F 展場 ? 班車－開發(fā)區(qū)企業(yè) ? 企業(yè)：內部報紙、雜志、網站、廣播、宣傳欄 ? 汽車 4S 店 ? 銀行 ? 移動 ? 高爾夫球會 ? 媒體 ? 二手地鋪 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產發(fā)展有限公司 25 ? 外商活動中心（安利） ? 協(xié)會、商會活動 ? 外展點：星級酒店、外巡展點 ? 區(qū)政府機構 大客戶、團購方式 ? 銷售組駐場式： 由團購單位支持配合，選擇周末的時間，在團購單位的食堂、俱樂部等人員活動集中點，擺放洽談桌 椅、小型廣告牌及樓書、宣傳單等資料，由兩名銷售員對有購樓意向者發(fā)放樓書、宣傳單等資料，同時接受咨詢與登記。人文 時尚商業(yè)功能： 由風情商業(yè)街和社區(qū)大型會所風情商業(yè)街主要針對社區(qū)的業(yè)主的購物、休閑需求，同時也 滿足項目周邊部分時尚人群的商業(yè)需求。 2) 發(fā)展前景 咸陽市 80%的商業(yè)網點都集中在電影院十字、七廠十字、北大街十字、體育場十字這四大節(jié)點，與此同時，新建區(qū)域的商業(yè)網點規(guī)劃卻沒有跟進，在世紀大道、灃河新區(qū)都存在這樣的問題 。加之咸陽普通住宅房價比西安要低近 20xx 元，性價比明顯高于周邊城市，許多外地人已被優(yōu)惠的房價所吸引，紛紛來咸陽置業(yè)安居。 20xx 年咸陽市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10970 元 ， 人均住宅建筑面積 23 平方米（數據來源：咸陽政府辦）。項目建成后將極大地優(yōu)化城市居住條件，大大提升區(qū)域城市建設品質，有效拉動周邊經濟發(fā)展。 董事吳宏順，大學文化程度，深圳市宇宏投資（集團）有限公司董事長、總裁，主導建設的樓盤有：“羅馬公元”、“歐景花園”、“金運家園 ”、“歐景城華庭”、“公元盛世”、“家和盛世”等大型花園式住宅物業(yè)。其中，位于深圳市龍崗區(qū)中心城的歐景花園、歐景城華庭、羅馬公元、公元盛世系列以人性化的設計理念廣受業(yè)界和客戶贊譽， 20xx 年被評為“全國環(huán)保型人居工程”、深圳市“花園式、園林式高檔住宅小區(qū)” ；總建筑面積超過 100 萬平方米的大型高檔樓盤宇宏?健康花城，獲得了 20xx 年度全國人居建設規(guī)劃設計方案 “環(huán)境、科技”雙金獎。（具體為，住宅 萬平方米，商業(yè) 萬平方米，小學 萬平方米，幼兒園 萬平方米，地下車庫 萬平方米）。目前，西安由于各種條件的限制，城區(qū)已無多少地可用作房地產開發(fā)，而且因地價上漲過快，已引起房價過快增長。 ? 項目交通分析 本項目南面咸陽市最重要的交通要道 —— 世紀大道，目前已有 22 路等市內公交車直達本項目。 區(qū)域形象的提升 區(qū)域 致勝方略 復合地產 概念 城市經營理念 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產發(fā)展有限公司 14 城市經營理念 ： 從增加城市價值，提升區(qū)域發(fā)展的角度，設定項目開發(fā)的戰(zhàn)略目標，從而使項目成為區(qū)域成長、城市價值提升的重要支撐點。本項目規(guī)劃建筑面積在咸陽市區(qū)屬于一個大盤，而且無論從戶型設計、建筑結構、景觀設計、還是小區(qū)配套等方面講，定位遠在世紀大道其它樓盤之上。區(qū)域典型社區(qū)商業(yè)中心 ? 利用灃河新區(qū)城區(qū)的規(guī)劃、項目本身商業(yè)廣場的規(guī)劃，結合區(qū)域商業(yè)發(fā)展格局，打造區(qū)域大型休閑購物廣場，突出高檔商業(yè)區(qū)、完美高檔次生活配套概念。 ? 電話聯(lián)絡式 選擇與團購單位相關部門的負責人進行電話溝通后發(fā)送相關團購資料的傳真，再進行下一步的電話溝通。 項目主要面臨的風險將來自于銷售收入的不確定性，但從相關資料分析來看，項目抗風險能力很強，開發(fā)商自有資金充裕，能夠保證項目按照開發(fā)計劃執(zhí)行。 定向團購 客戶范圍： 西安（西郊、東郊）、 咸陽地區(qū)（北五縣）、 陜北（延安、榆林、神木等）、