【正文】 銷執(zhí)行五大要點 要點之一、 宇宏集團第一次進入咸陽，踏入務(wù)實的咸陽市場， 需要通過項目讓市場認識宇宏（以人為本的理念）、認識宇宏人（嚴謹求實的價值觀）， 即借助項目高水平的開發(fā)，躋身咸陽房地產(chǎn)第一陣營 要點之二、 以集團的強勢品牌帶動項目品牌形象的確立， 完成市場的有效區(qū)隔；同時配合優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和天然不可復(fù)制的水岸環(huán)境，打造咸陽最具價值的居住大盤， 確立項目高品質(zhì)的市場標竿 ；結(jié)合住居新標準的推廣宣傳， 影響核心客戶和業(yè)內(nèi)意見領(lǐng)袖 ，最終達到引領(lǐng)市場的目標。以 1/2 版為主，少量全版。 按目前較為保守的經(jīng)濟測算，項目能保證基本的經(jīng)濟效益指標，財務(wù)分析可行。若有意者可自選資料進行了解咨詢，并可用看樓車統(tǒng)一時間拉至項目所在地觀看。購物河水清澈，滋潤了沿岸秀麗風光 岸︱ — 社區(qū)與河之間，精心營造的坡地景觀，廣場、木橋、等點綴其中 流︱ — 引入社區(qū)的活水循環(huán)，湖、河、溪，忽寬忽窄，形態(tài)豐富，進退自然 院︱ — 分布于水域周邊的組團，形成一個個獨立的空間，院內(nèi)有交流，有風景 街︱ — 打破城市冰冷生硬的一面，體現(xiàn)友好的城市界面，營造出良好的街區(qū)感 門︱ — 大開放的社區(qū)內(nèi)，獨 立的門廳，讓你找到屬于自己的帕提歐 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 13 廊︱ — 從室內(nèi)到室外，一個接受陽光沐浴的自然過渡空間 4. 定位釋由： 1) 從項目所處大環(huán)境分析 目前咸陽房地產(chǎn)市場正處于發(fā)展階段，尤其以世紀大道區(qū)域為開發(fā)熱點。 項目對抗劣勢與威脅的辦法 消除劣勢 ————— 區(qū)域形象的提升 （價值體系認同） 具有一定理念的高度和延展性，充分利用階段性策略，分層次的逐步深化，打造產(chǎn)品的核心競爭力和開發(fā)商品牌 ，為開發(fā)商后期房地產(chǎn)開發(fā)奠定強有力的品牌效應(yīng)。項目建成后，這一區(qū)域?qū)⒆屜剃柺忻穸恳恍拢^(qū)將成為咸陽商住物業(yè)的新標桿。（數(shù)據(jù)來源：咸陽城建網(wǎng) ） 西咸經(jīng)濟一體化對兩市房地產(chǎn)發(fā)展帶來的變化不言而喻！首先，一體化擴大了西安房地產(chǎn)發(fā)展的空間。包括 18層塔式住宅 3 座， 11 層聯(lián)體單元式住宅 5 座，沿街二層商鋪一段，幼兒園、小學(xué)各一所。 （三）公司開發(fā)項目情況 宇宏集團先后在 、中山等地成功開發(fā)了宇宏?歐景花園、宇宏?歐景城華庭、宇宏?金運家園、宇宏?海畔雅居、宇宏?羅馬公元、宇宏?公元盛世、宇宏?健康花城等多個大中型知名樓盤，累計開發(fā)土地面積 160 萬平方米、總建筑面積近 300 萬平方米。 第十二章 風險分析 ............................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 消防 ..................................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 結(jié)構(gòu)設(shè)計 ............................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 宇宏 集團咸陽“水岸 ?楓橋”項目 投資可行性研究報告 目 錄 第一章 總 論 ..................................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 給排水設(shè)計 ......................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 第八章 項目招投標及管理 ................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 第十三章 研究結(jié)論及建議 ................................................................... 錯誤 !未定義書簽。其中，位于 市龍崗區(qū)中心城的歐景花園、歐景城華庭、羅馬公元、公元盛世系列以人性化的設(shè)計理念廣受業(yè)界和客戶贊譽， 20xx 年被評為“全國環(huán)保型人居工程”、 市“花園式、園林式高檔住宅小區(qū)”；總建筑面積超過 100 萬平方米的大型高檔樓盤宇宏?健康花城，獲得了 20xx 年度全國人居建設(shè)規(guī)劃設(shè)計方案 “環(huán)境、科技”雙金獎。（具體為，住宅 萬平方米，商業(yè) 萬平方米，小學(xué) 萬平方米，幼兒園 萬平方米，地下車庫 萬平方米）。目前，西安由于各種條件的限制，城區(qū)已無多少地可用作房地產(chǎn)開發(fā)，而且因地價上漲過快，已引起房價過快增長。 ? 項目交通分析 本項目南面咸陽市最重要的交通要道 —— 世紀大道，目前已有 22 路等市內(nèi)公交車直達本項目。 區(qū)域形象的提升 區(qū)域 致勝方略 復(fù)合地產(chǎn) 概念 城市經(jīng)營理念 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 11 城市經(jīng)營理念 ： 從增加城市價值，提升區(qū)域發(fā)展的角度，設(shè)定項目開發(fā)的戰(zhàn)略目標，從而使項目成為區(qū)域成長、城市價值提升的重要支撐點。本項目規(guī)劃建筑面積在咸陽市區(qū)屬于一個大盤，而且無論從戶型設(shè)計、建筑結(jié)構(gòu)、景觀設(shè)計、還是小區(qū)配套等方面講，定位遠在世紀大道其它樓盤之上。區(qū)域典型社區(qū)商業(yè)中心 ? 利用灃河新區(qū)城區(qū)的規(guī)劃、項目本身商業(yè)廣場的規(guī)劃，結(jié)合區(qū)域商業(yè)發(fā)展格局，打造區(qū)域大型休閑購物廣場，突出高檔商業(yè)區(qū)、完美高檔次生活配套概念。 ? 電話聯(lián)絡(luò)式 選擇與團購單位相關(guān)部門的負責人進行電話溝通后發(fā)送相關(guān)團購資料的傳真，再進行下一步的電話溝通。 項目主要面臨的風險將來自于銷售收入的不確定性，但從相關(guān)資料分析來看，項目抗風險能力很強，開發(fā)商自有資金充裕，能夠保證項目按照開發(fā)。 媒體投放策略 媒介目標： 傳播項目信息，吸引目標消費者關(guān)注，打造樓盤知名度 區(qū)隔競爭對 手，塑造優(yōu)質(zhì)品牌形象 圍繞重大營銷事件，促進銷售 媒體投放分配： ? ：以《咸陽日報》和《華商報》為主。 幼兒園 (m2) 小學(xué) (m2) 總計 (m2) 2 客戶定位 目標消費群體 ? 社區(qū)居住群體： 40% ? 周邊居住群體： 30% ? 區(qū)域商務(wù)群體： 15% ? 輻射消費群體： 10% ? 其他： 5% 目標投資客戶 ? 個體經(jīng)商戶： 60% ? 投資客： 30% 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 18 ? 社區(qū)業(yè)主： 10% 3 價格定位及發(fā)展預(yù)測 本案整體銷售周期預(yù)判： 20xx 年 1 月至 20xx 年 6月（共 30 個月） 根據(jù)板塊市場分析，本案商業(yè)在目前市場條件下保守估計整體銷售均價為 50008000元 /㎡，商業(yè)項目價格發(fā)展主要取決于區(qū)域住宅市場的發(fā)展，正式推出將會在 20xx 年，所以，項目商業(yè)部分預(yù)期估算能實現(xiàn)均價 6000元 /㎡。本項目一期推出的產(chǎn)品將不會以盈利為目的，同時適量推盤，采取以高附加值的高端住宅產(chǎn)品，拓寬除高端客戶之外的目標客戶群，加大對中端客戶的吸納，更大范圍地滿足潛在客戶改善居住環(huán)境的需求，以使本項目與市場有效對接。項目是“ 灃 河新區(qū)”核心居住區(qū)區(qū)的重要組成部分，是該區(qū)域新居住、新生活形象的代表者，是世紀西路的重要商住項目。 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 9 本項目西面緊貼咸陽一號橋，而南面緊鄰的段家路將與市政府正著手啟動的渭河隧道工程直接貫通。其次，一體化對西安居民尤其是西安西郊居民購房提供了新的選擇。 水岸?楓橋項目 一期第一批 開工 項目建筑一覽表 建筑項目 戶數(shù) /結(jié)構(gòu) 層數(shù) 建筑面積 （ m2） 地下部分 地上部分 地上部分 地下部分 4 71戶 2層 18層 5 71戶 2層 18層 6 71戶 2層 18層 7 44戶 1層 11層 8 44戶 1層 11層 9 66戶 1層 11層 10 44戶 2層 11層 11 44戶 1層 11層 小計 小學(xué) 框架 4層 幼兒園 框架 3層 小計 商業(yè)（東、西區(qū)） 框架 1層 2層 地下車庫 框架 1層 合計 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 3 （三） 項目有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標： 各項指標 名稱 整個項目 項目一期 項目一期第一批 規(guī)劃用地面積 ㎡（東區(qū) ㎡、西區(qū) ㎡、綠化 ㎡） 84300 ㎡ ㎡ 建筑占地面積 223866 ㎡ ㎡ ㎡ 總建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ 其中 計容積率建筑面積 ㎡（含公共建筑 ㎡） ㎡ ㎡ 住宅計容積率建筑面 積 ㎡ ㎡ ㎡ 商業(yè)會所建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ 幼兒園建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ 小學(xué)建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ 不計容積率面積 ㎡（含半地下室面積 ㎡） ㎡ ㎡ 其中 地下室建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ 住宅不計容積率建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ 商業(yè)不計容積率建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ 容積率 建筑密度 % % % 總戶數(shù) 4330 戶（ 13856 人） 1051 戶 455 戶 總層數(shù) 11 層、 18 層、 32 層 11 層、 18 層、 32 層 11 層、 18 層 建筑總高度 ～ 米 ～ 米 ～ 米 停車位 汽車 4314 輛 1152 輛 764 輛 自行車 4164 輛 建筑退紅線 裙樓≥ 5 米 裙樓≥ 5 米 裙樓≥ 5 米 其中 安谷路退紅線 裙樓≥ 5 米 裙樓≥ 5 米 裙樓≥ 5 米 世紀西路退紅線 高層≥ 21 米 高層≥ 21 米 高層≥ 21 米 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 4 （四） 項目立項取證情況 已于 20xx 年 12 月取得了 95680 平方米土地，見咸國用（ 20xx）第 209 號《土地使用證》 已于 20xx 年 6 月取得了 89853 平方米土地，見咸國用（ 20xx）第 077 號《土地使用證》（另外 畝土地已交納部分地款，須待政府完成 拆遷工作后交地辦土地使用證。 二、 項 目概況 （一） 項目 簡介 水岸?楓橋項目地塊位于咸陽市灃河新區(qū)西部，南臨世紀西路，是一條寬 80 米的快速干道。 建議 ................................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 建設(shè)期項目管理 ................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 第五 章 環(huán)境保護及安全衛(wèi)生措施 ....................................................... 錯誤 !未定義書簽。 項目概況 ............................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 規(guī)劃思想 ............................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 第七章 勞動安全、衛(wèi)生與消防 ........................................................... 錯誤 !未定義書簽。 經(jīng)濟效益 ..