【正文】 層次高度提升的一群人，他們的工作、生活圍繞著“大長安”這個大環(huán)境而展開，而思想層面及物質享受層面上，已經(jīng)更多、更廣泛的與發(fā)達城市接軌，與健康的、休閑的、時尚的生活方式同步。 要點之三、 大盤開發(fā)， 首要的目標在于聚集人氣 。若有意者可自選資料進行了解咨詢，并可用看樓車統(tǒng)一時間拉至項目所在地觀看。 ? ：主要針對區(qū)域為咸陽、西安等周邊地區(qū)。 企業(yè)自籌資金 萬元，用于建設小學、幼兒園 ( 萬元） 、商業(yè)（ 萬元） 、地下車庫（ 萬元） 的工程費用以及土地征用、 報建等前期開辦費用； 銀行貸款 7000 萬元； 銷（預）售房款 7000 萬元。 （二）項目投資可行性研究結論 根據(jù)前述分析，項目周邊整體市場環(huán)境良好，規(guī)劃設計理念超前，銷售方案可操作性強，項目面臨很大的市場機遇。由于網(wǎng)絡覆蓋面廣，因此除報紙、電視媒體外，也作為重要推廣渠道之一。上面留有樓盤介紹、團購組織者聯(lián)系方式及樓書等相關宣傳資料的索取地點。 要點之四、 大盤運營，城市氣質。 項目總體底價均價、底價起價、底價最高價定位參考 成交均價： 3100 元 /㎡ 成交起價： 2800 元 /㎡ 成交最高價： 3580 元 /㎡ 根據(jù)板塊市場分析，本案住宅在目前市場條件下整體銷售均價 3100 元 /㎡ 本案整體銷售周期預判： 20xx年 1 月至 20xx 年 6月（共 30個月） 價格走勢預測： ? 20xx年 10 月：銷售價格 2800 元 /㎡（一期開盤） ? 20xx年 05 月：銷售價格 3100 元 /㎡（一期均價） ? 20xx年 03 月：銷售價 格 3360 元 /㎡（一期售完） 項目整體實現(xiàn)住宅銷售均價： 3100 元 / m2 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產發(fā)展有限公司 17 （五）項目商業(yè)定位 1 產品定位 休閑因此，將本項目建設成一個規(guī)劃適當超前，環(huán)境優(yōu)美、設計合理、適宜居家的高品質生活社區(qū)，有著較廣泛、較實際的市場基礎。 價值閉環(huán)曲線：地段 — 規(guī)劃 — 交通 — 配套 — 景觀 （三） 項目整體 定位： 1. 案名： 水岸?楓橋 2. LOGO 3. 推廣語： 生態(tài)水岸源本生活 —— 河︱ — 沿毗河岸四里，單面環(huán)水。 復合地產 概念： 項目開發(fā)應該跳出傳統(tǒng)的 “就住宅開發(fā)住宅 ”的模式，應站在區(qū)域的角度，從完善區(qū)域城市功能的角度出發(fā)，將 項目 的 高級 教育資源、 河岸生態(tài)資源， 商業(yè)配套資源三種核心資源與項目的住宅開發(fā)相結合， 形成 “教育 +商業(yè) +住宅 ”的復合地產的全新開發(fā)理念 ，通過對教育、商業(yè) ，生態(tài) 等軟環(huán)境的營造，創(chuàng)造一個城市功能區(qū)，成為一個城市要素聚集的中心，從而提升原有住宅產品的附加值，形成社區(qū)獨特的競爭力。 T國家對流動性資產過剩的宏觀調控，使地產開發(fā)的大環(huán)境不如過去最佳時機； T市場觀望情緒較濃，不利于快速銷售； T當?shù)亟?jīng)濟水平較低，購買實力相對有限； T區(qū)域開發(fā)項目較多，形成競爭客戶分流。項目的健康住宅，板式房型設計，更加突出了項目性價比。 針對項 目所在區(qū)域生活和商業(yè)配套存在不足的情況，項目規(guī)劃有小學、幼兒園、會所、商業(yè)街，并聯(lián)手“希爾（美國）景觀設計有限公司”打造獨特景觀。加之灃河與渭河在此交匯，環(huán)境宜人，風景優(yōu)美，空氣清新，素有西安“后花園”之稱，在此置業(yè)安家，既能體驗到西安大都市的繁華，又能享受到咸陽小都市的清靜；從城市基礎設施上看，人民路、渭陽路、文林路等骨干道路的拓 寬改造和世紀大道的建成開通，給水、排水、供氣、供暖、通信、電力管網(wǎng)配套完善，為房地產開發(fā)提供了良好的基礎和廣闊的發(fā)展空間；從投資回報率和房價上看，目前咸陽住宅與房地產開發(fā)建設成本低，回報率高。 20xx 年咸陽市共簽訂土地出讓合同 35 宗，拍賣 1 宗，掛牌 34 宗，合計土地出讓面積 畝，其中居住用地 1573畝，商業(yè)及辦公用地 290 畝，其他用地 畝。初步計劃開發(fā)進度如下表。 針對市場需求，一期項目將分二次滾動開發(fā)，其中一期第一批開工項目建筑面積約 萬平方米，地上建筑面積約 萬平方米，地下建筑面積約 萬平方米。南望世紀西路車水馬龍繁榮景象，西觀百米寬綠化帶與渭河美景。 咸陽宇宏房地產發(fā)展有限公司副總經(jīng)理 王海州 ，大學學歷， 曾任 西安房地產信息網(wǎng) 、 西安中城房地產開發(fā)公司 、 陜西正陽置業(yè)管理公司主要 領導 工作 ， 20xx 年任咸陽宇宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產發(fā)展有限公司 1 宏房地產發(fā)展有限公司副總經(jīng)理。集團下轄 市宇宏房地產發(fā)展有限公司、中山市宇宏住宅產業(yè)發(fā)展有限 公司、咸陽宇宏房地產發(fā)展有限公司、青海大地藥業(yè)有限公司、 市宇宏物業(yè)管理有限公司、中山宇宏物業(yè)管理有限責任公司、 市宇宏乒乓球俱樂部有限公司、 市成城混凝土有限公司、中山市宇宏混凝土有限公司、 市博深高新材料有限公司等控股企業(yè)。 社會效益 ........................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 項目實施進度 ..................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 勞動安全、衛(wèi)生 ................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 環(huán)境影響評價結論 ............................................................. 錯誤 !未定義書簽。 規(guī)劃及建筑技術方案 ......................................................... 錯誤 !未定義書簽。 第二章 項目建設的背景及必要性 ....................................................... 錯誤 !未定義書簽。 項目名稱及項目承擔單位情況 ......................................... 錯誤 !未定義書簽。 第三章 項目選址及建設條件 ............................................................... 錯誤 !未定義書簽。 電氣設計 ............................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 設計依據(jù) ............................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 項目招投標 ......................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 第十章 總投資估算和資金籌措 ........................................................... 錯誤 !未定義書簽。 研究結論 ........................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 董事 ，大學文化程度， 市宇宏投資（集團）有限公司董事長、總裁，主導建設的樓盤有：“羅馬公元”、“歐景花園”、“金運家園”、“歐景城華庭”、“公元盛世”、“家和盛世”等大型花園式住宅物業(yè)。目前，宇宏集團擁有商業(yè)物業(yè)面積3 萬多平方米；位于龍崗中心城的寫字樓面積達 2 萬平方米；在 、中山、咸陽等地擁有近 200 余萬平方米的優(yōu)質土地儲備。項目建成后將極大地優(yōu)化城市居住條件，大大提升區(qū)域城市建設品質，有效拉動周邊經(jīng)濟發(fā)展。（詳見下 表），一期第二批包含包括 32 層塔式住宅 3 座， 11層聯(lián)體單元式住宅 1 座。 20xx 年咸陽市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10970 元 ， 人均住宅建筑面積 23 平方米（數(shù)據(jù)來源：咸陽政府辦）。而一體化后的咸陽提供了更大的選擇空間，因為這里的地價比西安低得多。加之咸陽普通住宅房價比西安要低近 20xx 元，性價比明顯高于周邊城市，許多外地人已被優(yōu)惠的房價所吸引，紛紛來咸陽置業(yè)安居。 20xx 年，西安地鐵 1 號線將延伸至世紀大道中段（距離本項目約 600 米），屆時，從本項目到西安鐘樓僅需 25 分鐘，業(yè)主出行將更加便利。 2) 發(fā)展前景 咸陽市 80%的商業(yè)網(wǎng)點都集中在電影院十字、七廠十字、北大街十字、體育場十字這四大節(jié)點，與此同時，新建區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃卻沒有跟進，在世紀大道、灃河新區(qū)都存在這樣的問題 。用區(qū)域、城市等超級資源（政府、行政等）的“東風”拉動項目住宅開發(fā)的“水車”。 時尚商 業(yè)功能： 由風情商業(yè)街和社區(qū)大型會所風情商業(yè)街主要針對社區(qū)的業(yè)主的購物、休閑需求，同時也滿足項目周邊部分時尚人群的商業(yè)需求。結合當?shù)厥袌鲑徺I力和整個房地產市場尚處于回暖初期的實際情況，本項目一是將強化工程管理，向管理要效益，在確保高品質的基礎上，將建設成本控制在最佳水平；二是著眼聚集人氣，以相對較低的 姿態(tài)入市。人文 ? 商業(yè)街服務功能構成： 內容 建筑面積 (m2) 服務范圍 會所、銀行、餐飲、美容美發(fā)、藥店、網(wǎng)吧、服裝店、酒吧、書店、超市、音像房 91640(m2)(地上）沿街商鋪， *12 米開間 尺寸，層高一層 ，二層 米； (m2)（地下） 滿足小區(qū)業(yè)主和周邊消費需求 會所的核心服務功能 獨立商鋪標準間 統(tǒng)一規(guī)劃設計、統(tǒng)一招商、選擇有特色的經(jīng)營客戶群。在現(xiàn)場展示有限的條件下，不適宜進行大規(guī)模的推廣，但市場需要水岸楓橋發(fā)出的聲音，同時，鑒于項目的巨大后續(xù)供應，所以 前期選擇更慎重和到位的推廣模式 —— 小眾營銷：即通過對市場消費意見領袖的直接拓展和線下活動推廣，吸納 項目核心客戶，同時給市場充分認識項目、認識宇宏的時間， 為后續(xù)大賣做好鋪墊，為后續(xù)物業(yè)升值埋好伏筆 項目各銷售階段的營銷主題 水岸?楓橋項目 六大創(chuàng)造性價值體系 ? 稀缺價值 —— 零距離親湖生活住區(qū) ? 高端價值 —— 世紀大道西唯一有電梯小高層的高尚社區(qū) 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產發(fā)展有限公司 21 ? 特色價值 —— 獨特的經(jīng)典歐式建筑風格 ? 商業(yè)價值 —— 咸陽首席西班牙情景式休閑商街 ? 教育價值 —— 特色幼兒園、小學 ? 品牌價值 —— 實力品牌多年開發(fā)經(jīng)驗 客戶拓展策略 上門、直面溝通 ? 開發(fā)區(qū)、市中心企業(yè) ? 開發(fā)區(qū)、市中心政府機關、學校 客戶平臺 ? 汽車 4S 店客戶資源（例如三橋汽車城） ? 銀行 VIP 客戶資源 ? 移動 VIP 客戶資源 ? 高爾夫球會客戶資源 ? 媒體客戶資源 ? 二手地鋪客戶資源 ? 咸陽、開發(fā)區(qū)中小企業(yè)主協(xié)會 ? 行業(yè)商會（如工業(yè)、食品業(yè)） ? 地域商會（外商會） 活動贊助： 如貿促會、公益活動等 ? 資料投放 ? 1F 展場 ? 班車－開發(fā)區(qū)企業(yè) ? 企業(yè)：內部報紙、雜志、網(wǎng)站、廣播、宣傳欄 ? 汽車 4S 店 ? 銀行 ? 移動 ? 高爾夫球會 ? 媒體 ? 二手地鋪 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產發(fā)展有限公司 22 ? 外商活動中心（安利） ? 協(xié)會、商會活動 ? 外展點：星級酒店、外巡展點 ? 區(qū)政府機構 大客戶、團購方式 ? 銷售組駐場 式： 由團購單位支持配合，選擇周末的時間，在團購單位的食堂、俱樂部等人員活動集中點，擺放洽談桌椅、小型廣告牌及樓書、宣傳單等資料，由兩名銷售員對有購樓意向者發(fā)放樓書、宣傳單等資料，同時接受咨詢與登記。在團購單位有意向時，自行在單位組織團購人員，再將相關團購人員資料電話或者傳真至營銷中心，然后約時間、地點進行專車統(tǒng)一接送看樓的團購人員。因此，初步估算項目能實現(xiàn)總宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產發(fā)展有限公司 26 銷售收入 億元 ，其中住宅實現(xiàn)銷售收入約 億元（ ㎡ *3100 元 /㎡＝ 萬元），商業(yè)實現(xiàn)銷售收入 億元（ ㎡ *5500 元 /㎡＝ 萬元） ,停車位實現(xiàn)銷售收入 億元（ 764*7 萬元 /個＝ 5348 萬元）