【正文】 ，加大對(duì)中端客戶的吸納，更大范圍地滿足潛在客戶改善居住環(huán)境的需求，以使本項(xiàng)目與市場(chǎng)有效對(duì)接。高檔住宅社區(qū) ? 突出人文概念 ? 依 據(jù)咸陽(yáng)、新區(qū)的環(huán)境、生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)，打造區(qū)域高尚住宅區(qū) 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 14 一期第一批開(kāi)工項(xiàng)目住宅戶型配比統(tǒng)計(jì)： 樓號(hào) 戶型 面積（ M2） 套數(shù)（套） 套數(shù)（小計(jì)） 4 號(hào)樓 2 房 34 71 3 房 36 5 房 1 5 號(hào)樓 2 房 34 71 3 房 36 5 房 1 6 號(hào)樓 2 房 34 71 3 房 36 5 房 1 7 號(hào)樓 3 房 22 44 4 房 22 8 號(hào)樓 3 房 22 44 4 房 22 9 號(hào)樓 3 房 33 66 3 房 33 10 號(hào)樓 3 房 22 44 3 房 22 11 號(hào)樓 3 房 22 44 3 房 22 合計(jì) 總套數(shù)： 455 套、 2 房占 22％、 3 房占 67％、 4 房占 10％、 5 房占 1％ 新咸陽(yáng)人 ，顧名思義，他們既與傳統(tǒng)的咸陽(yáng)人在思想觀念、消費(fèi)習(xí)慣、生活喜好等方面有所不同，但同時(shí) 也繼承了咸陽(yáng)固有的、傳統(tǒng)的地域生活特色。 幼兒園 (m2) 小學(xué) (m2) 總計(jì) (m2) 2 客戶定位 目標(biāo)消費(fèi)群體 ? 社區(qū)居住群體： 40% ? 周邊居住群體： 30% ? 區(qū)域商務(wù)群體： 15% ? 輻射消費(fèi)群體： 10% ? 其他： 5% 目標(biāo)投資客戶 ? 個(gè)體經(jīng)商戶： 60% ? 投資客： 30% 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 18 ? 社區(qū)業(yè)主： 10% 3 價(jià)格定位及發(fā)展預(yù)測(cè) 本案整體銷(xiāo)售周期預(yù)判： 20xx 年 1 月至 20xx 年 6月（共 30 個(gè)月） 根據(jù)板塊市場(chǎng)分析，本案商業(yè)在目前市場(chǎng)條件下保守估計(jì)整體銷(xiāo)售均價(jià)為 50008000元 /㎡，商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格發(fā)展主要取決于區(qū)域住宅市場(chǎng)的發(fā)展，正式推出將會(huì)在 20xx 年，所以，項(xiàng)目商業(yè)部分預(yù)期估算能實(shí)現(xiàn)均價(jià) 6000元 /㎡。有意者用看樓車(chē)?yán)另?xiàng)目所在地觀看。 媒體投放策略 媒介目標(biāo)： 傳播項(xiàng)目信息，吸引目標(biāo)消費(fèi)者關(guān)注，打造樓盤(pán)知名度 區(qū)隔競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手，塑造優(yōu)質(zhì)品牌形象 圍繞重大營(yíng)銷(xiāo)事件，促進(jìn)銷(xiāo)售 媒體投放分配： ? ：以《咸陽(yáng)日?qǐng)?bào)》和《華商報(bào)》為主。 （三）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 根據(jù)咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目一期第一批開(kāi)工項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)計(jì)劃，結(jié)合實(shí)際情況，測(cè)算結(jié)果如下表： 項(xiàng)目預(yù)計(jì)簡(jiǎn)易利潤(rùn)表 (單位： 萬(wàn)元 ) 項(xiàng) 目 行 次 金額 一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1 40, 減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 2 23, 主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 3 2, 二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn) 4 13, 減：管理費(fèi)用 5 銷(xiāo)售費(fèi)用 6 財(cái)務(wù)費(fèi)用 7 三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 8 11, 減：所得稅 9 2, 四、凈利潤(rùn) 10 8, 說(shuō)明如下： 經(jīng)營(yíng)收入總額： 40500 萬(wàn)元 （項(xiàng)目將整體實(shí)現(xiàn)住宅均價(jià) 3100 元 /平方米，商業(yè)均價(jià)6000 元 /平方米） 經(jīng)營(yíng)成本總額： 萬(wàn)元（土地費(fèi)用： 萬(wàn)元，前期工程費(fèi)用： 萬(wàn)元，建設(shè)配套費(fèi)用： 萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)用： 萬(wàn)元。 項(xiàng)目主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)將來(lái)自于銷(xiāo)售收入的不確定性，但從相關(guān)資料分析來(lái)看，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力很強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商自有資金充裕，能夠保證項(xiàng)目按照開(kāi)發(fā)。 定向團(tuán)購(gòu) 客戶范圍： 西安（西郊、東郊）、 咸陽(yáng)地區(qū)（北五縣）、 陜北（延安、榆林、神木等）、 青海、甘肅、新疆 （ 克拉瑪依市 、 石河子市 、 庫(kù)爾勒 ）、 寧夏 企業(yè)范圍： 軍工、電網(wǎng)電力、石油石化、電信、煤炭 優(yōu)惠政策：具體協(xié)商 （三）租售計(jì)劃 宇宏?楓橋水岸項(xiàng)目一期第一批開(kāi)工項(xiàng)目包含商業(yè)和住宅部分，以銷(xiāo)售為主，租賃為輔，銷(xiāo)售計(jì)劃如下 銷(xiāo)售時(shí)間（ 30 個(gè)月） 籌備期（ 9 個(gè)月） 公開(kāi)期（ 7 個(gè)月） 強(qiáng)銷(xiāo)期（ 8 個(gè)月） 持續(xù)期（ 6 個(gè)月） 銷(xiāo)售計(jì)劃 15% 40% 35% 10% 七、 投資估算與資金籌措 （一）項(xiàng)目投資成本估算 水岸?楓橋項(xiàng)目 一期第一批開(kāi)工項(xiàng)目第一批開(kāi)工建設(shè)投資估算項(xiàng)目投資估算為： 萬(wàn)元，明細(xì)如下： 土地費(fèi)（含城市建設(shè)配套費(fèi)）： 萬(wàn)元（ 萬(wàn)元 /畝 * 畝） 前期工程費(fèi)用： 萬(wàn)元 （ 1）、總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)： 萬(wàn)元 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 24 （ 2）、地質(zhì)勘查費(fèi)： 萬(wàn)元 （ 3）、建安施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)： 萬(wàn)元 （ 4）、景觀、園建設(shè)計(jì)費(fèi)： 萬(wàn)元 （ 5）、審圖費(fèi)： 萬(wàn)元 （ 6）、招標(biāo)代理費(fèi)： 萬(wàn)元（ *%） （ 7）、墻改費(fèi)： 萬(wàn)元 建設(shè)配套費(fèi)用： 萬(wàn)元 （ 1）、勞保統(tǒng)籌費(fèi)： 萬(wàn)元（ 萬(wàn)元 **%） （ 2）、定額測(cè)定費(fèi)： 萬(wàn)元（ 萬(wàn)元 **%） （ 3）、城市管網(wǎng)費(fèi)： 萬(wàn)元 (123245m2* 元 /m2/10000) （ 4）、人防審查費(fèi)： 萬(wàn)元 建筑安裝工程費(fèi)用： 萬(wàn) 元 （ 1）、房屋建安工程費(fèi)： 萬(wàn)元（ A+B+C+D） A、住宅： 萬(wàn)元（ m2*1300 元 /m2/10000） B、地下車(chē)庫(kù)： 萬(wàn)元（ m2*1200 元 /m2/10000） C、商業(yè)（含地下室）： 萬(wàn)元（ m2*1200 元 /m2/10000） D、小學(xué)、幼兒園： 萬(wàn)元（ *1200 元 /m2/10000） （ 2）、室外管網(wǎng)工程費(fèi)： 萬(wàn) 元（ 123245m2*50 元 /m2/10000） （ 3）、室外景觀、道路施工費(fèi)： 萬(wàn)元（ 39700m2*180 元 /m2/10000） （ 4）、供電專(zhuān)線及變配電工程： 萬(wàn)元（ 123245m2*50 元 /m2/10000） （ 5）、工程監(jiān)理費(fèi)： 萬(wàn)元（ 123245m2*5 元 /m2/10000） 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（企業(yè)管理費(fèi)）： 萬(wàn)元（ 萬(wàn)元 *%） 銷(xiāo)售宣傳費(fèi)： 萬(wàn)元（ 123245m2*70 元 /m2/10000） 建設(shè)期貸款利息： 756 萬(wàn)元（ 7000 萬(wàn)元 *%*2 年） 合計(jì)（ 1~7）： 萬(wàn)元 水岸?楓橋項(xiàng)目 一期第一批開(kāi)工項(xiàng)目第一批開(kāi)工建設(shè)投資估算項(xiàng)目投資成本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 元 /m2,明細(xì)如下： 土地費(fèi)（含城市建設(shè)配套費(fèi)）： 元 /m2 前期工程費(fèi)用： 元 /m2 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 25 （ 1）、總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)： 元 /m2 （ 2）、地質(zhì)勘查費(fèi)： 元 /m2 （ 3）、建安施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)： 元 /m2 （ 4）、景觀、園建設(shè)計(jì)費(fèi)： 元 /m2 （ 5）、審圖費(fèi)： 元 /m2 （ 6）、招標(biāo)代理費(fèi)： 元 /m2 （ 7）、墻改費(fèi)： 元 /m2 建設(shè)配套費(fèi)用： 元 /m2 （ 1）、勞保統(tǒng)籌費(fèi)： 元 /m2 （ 2）、定額測(cè)定費(fèi)： 元 /m2 （ 3）、城市管網(wǎng)費(fèi)： 元 /m2 （ 4）、人防審查費(fèi)： 元 /m2 建筑安裝工程費(fèi)用： 元 /m2 （ 1）、房屋建安工程費(fèi)： 元 /m2 A、住宅： （建筑面積 m2） 元 /m2 B、地下車(chē)庫(kù)：（建筑面積 m2） 元 /m2 C、商業(yè)（含地下室）：（建筑面積 m2） 元 /m2 D、小學(xué)、幼兒園：（建筑面積 ） 元 /m2 （ 2）、室外管網(wǎng)工程費(fèi)： 元 /m2 （ 3）、室外景觀、道路施工費(fèi)：（施工面積 39700m2） 元 /m2 （ 4）、供電專(zhuān)線及變配電工程： 元 /m2 （ 5）、工程監(jiān)理費(fèi)： 元 /m2 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（企業(yè)管理費(fèi)）： 元 /m2 銷(xiāo)售宣傳費(fèi)： 元 /m2 建設(shè)期貸款利息： 元 /m2 合計(jì)（ 1~7）： 元 /m2 （二）項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算 根據(jù)“項(xiàng)目定位與發(fā)展預(yù)測(cè)”，項(xiàng)目保守估計(jì)：水岸?楓橋項(xiàng)目一期第一批開(kāi)工項(xiàng)目將整體實(shí)現(xiàn)住宅均價(jià) 3100 元 /平方米，商業(yè)均價(jià) 5500 元 /平方米。 ? 電話聯(lián)絡(luò)式 選擇與團(tuán)購(gòu)單位相關(guān)部門(mén)的負(fù)責(zé)人進(jìn)行電話溝通后發(fā)送相關(guān)團(tuán)購(gòu)資料的傳真，再進(jìn)行下一步的電話溝通。 要點(diǎn)之五、 尊重市場(chǎng)認(rèn)知慣性，前期執(zhí)行小眾營(yíng)銷(xiāo)。區(qū)域典型社區(qū)商業(yè)中心 ? 利用灃河新區(qū)城區(qū)的規(guī)劃、項(xiàng)目本身商業(yè)廣場(chǎng)的規(guī)劃，結(jié)合區(qū)域商業(yè)發(fā)展格局，打造區(qū)域大型休閑購(gòu)物廣場(chǎng)，突出高檔商業(yè)區(qū)、完美高檔次生活配套概念。 （四）項(xiàng)目住宅定位 生態(tài)本項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積在咸陽(yáng)市區(qū)屬于一個(gè)大盤(pán)，而且無(wú)論從戶型設(shè)計(jì)、建筑結(jié)構(gòu)、景觀設(shè)計(jì)、還是小區(qū)配套等方面講，定位遠(yuǎn)在世紀(jì)大道其它樓盤(pán)之上。 社區(qū)教育功能： 以社區(qū)幼兒園、公立小學(xué)為主要載體，以引進(jìn)高素質(zhì)師資力量為突破口，積極打造教育名校，形成具有特色幼兒教育和小學(xué)素質(zhì)教育的社區(qū)教育中心。 區(qū)域形象的提升 區(qū)域 致勝方略 復(fù)合地產(chǎn) 概念 城市經(jīng)營(yíng)理念 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 11 城市經(jīng)營(yíng)理念 ： 從增加城市價(jià)值，提升區(qū)域發(fā)展的角度，設(shè)定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略目標(biāo)，從而使項(xiàng)目成為區(qū)域成長(zhǎng)、城市價(jià)值提升的重要支撐點(diǎn)?？傮w講，本市商業(yè)概況具備如下基本特征： ? 目前缺乏較上檔次和規(guī)模的購(gòu)物場(chǎng)所； ? 具備一定數(shù)量的專(zhuān)賣(mài)店，但缺乏統(tǒng)一管理和維護(hù)，大多處于無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的混亂狀態(tài)，商業(yè)資源浪費(fèi)嚴(yán)重； ? 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)較為成熟，規(guī)模尚可，經(jīng)營(yíng)效益不錯(cuò)； ? 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，市場(chǎng)潛力較大，尤以餐飲和休閑娛樂(lè)為主。 ? 項(xiàng)目交通分析 本項(xiàng)目南面咸陽(yáng)市最重要的交通要道 —— 世紀(jì)大道，目前已有 22 路等市內(nèi)公交車(chē)直達(dá)本項(xiàng)目。低投入高回報(bào)的效益，已受到外地越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)企業(yè)的青睞。目前，西安由于各種條件的限制，城區(qū)已無(wú)多少地可用作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而且因地價(jià)上漲過(guò)快，已引起房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。 項(xiàng) 目 開(kāi)始時(shí)間 完成時(shí)間 6樓 20xx年 3月 25日 20xx年 1月 8日 基礎(chǔ)至 + 20xx年 3月 25日 20xx年 7月 22日 主體結(jié)構(gòu)施工 20xx年 7月 23日 20xx年 3月 9日 后砌墻施工 20xx年 3月 10日 20xx年 6月 7日 室內(nèi)抹灰 20xx年 5月 10日 20xx年 10月 16日 室外裝飾 20xx年 6月 8日 20xx年 12月 4日 室內(nèi)樓地面 20xx年 9月 10日 20xx年 12月 8日 水電