【正文】 ，加大對中端客戶的吸納，更大范圍地滿足潛在客戶改善居住環(huán)境的需求，以使本項(xiàng)目與市場有效對接。高檔住宅社區(qū) ? 突出人文概念 ? 依 據(jù)咸陽、新區(qū)的環(huán)境、生態(tài)資源優(yōu)勢，打造區(qū)域高尚住宅區(qū) 宇宏 集團(tuán)咸陽“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 14 一期第一批開工項(xiàng)目住宅戶型配比統(tǒng)計(jì)： 樓號 戶型 面積（ M2） 套數(shù)（套） 套數(shù)（小計(jì)） 4 號樓 2 房 34 71 3 房 36 5 房 1 5 號樓 2 房 34 71 3 房 36 5 房 1 6 號樓 2 房 34 71 3 房 36 5 房 1 7 號樓 3 房 22 44 4 房 22 8 號樓 3 房 22 44 4 房 22 9 號樓 3 房 33 66 3 房 33 10 號樓 3 房 22 44 3 房 22 11 號樓 3 房 22 44 3 房 22 合計(jì) 總套數(shù)： 455 套、 2 房占 22％、 3 房占 67％、 4 房占 10％、 5 房占 1％ 新咸陽人 ，顧名思義，他們既與傳統(tǒng)的咸陽人在思想觀念、消費(fèi)習(xí)慣、生活喜好等方面有所不同，但同時(shí) 也繼承了咸陽固有的、傳統(tǒng)的地域生活特色。 幼兒園 (m2) 小學(xué) (m2) 總計(jì) (m2) 2 客戶定位 目標(biāo)消費(fèi)群體 ? 社區(qū)居住群體： 40% ? 周邊居住群體： 30% ? 區(qū)域商務(wù)群體： 15% ? 輻射消費(fèi)群體： 10% ? 其他： 5% 目標(biāo)投資客戶 ? 個(gè)體經(jīng)商戶： 60% ? 投資客： 30% 宇宏 集團(tuán)咸陽“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 18 ? 社區(qū)業(yè)主： 10% 3 價(jià)格定位及發(fā)展預(yù)測 本案整體銷售周期預(yù)判： 20xx 年 1 月至 20xx 年 6月（共 30 個(gè)月） 根據(jù)板塊市場分析，本案商業(yè)在目前市場條件下保守估計(jì)整體銷售均價(jià)為 50008000元 /㎡，商業(yè)項(xiàng)目價(jià)格發(fā)展主要取決于區(qū)域住宅市場的發(fā)展，正式推出將會(huì)在 20xx 年，所以，項(xiàng)目商業(yè)部分預(yù)期估算能實(shí)現(xiàn)均價(jià) 6000元 /㎡。有意者用看樓車?yán)另?xiàng)目所在地觀看。 媒體投放策略 媒介目標(biāo)： 傳播項(xiàng)目信息，吸引目標(biāo)消費(fèi)者關(guān)注，打造樓盤知名度 區(qū)隔競爭對 手，塑造優(yōu)質(zhì)品牌形象 圍繞重大營銷事件，促進(jìn)銷售 媒體投放分配： ? ：以《咸陽日報(bào)》和《華商報(bào)》為主。 （三）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) 根據(jù)咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目一期第一批開工項(xiàng)目開工建設(shè)計(jì)劃，結(jié)合實(shí)際情況，測算結(jié)果如下表： 項(xiàng)目預(yù)計(jì)簡易利潤表 (單位： 萬元 ) 項(xiàng) 目 行 次 金額 一、主營業(yè)務(wù)收入 1 40, 減：主營業(yè)務(wù)成本 2 23, 主營業(yè)務(wù)稅金及附加 3 2, 二、主營業(yè)務(wù)利潤 4 13, 減：管理費(fèi)用 5 銷售費(fèi)用 6 財(cái)務(wù)費(fèi)用 7 三、營業(yè)利潤 8 11, 減：所得稅 9 2, 四、凈利潤 10 8, 說明如下： 經(jīng)營收入總額： 40500 萬元 （項(xiàng)目將整體實(shí)現(xiàn)住宅均價(jià) 3100 元 /平方米，商業(yè)均價(jià)6000 元 /平方米） 經(jīng)營成本總額： 萬元（土地費(fèi)用： 萬元，前期工程費(fèi)用： 萬元，建設(shè)配套費(fèi)用： 萬元，建筑安裝工程費(fèi)用： 萬元。 項(xiàng)目主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)將來自于銷售收入的不確定性，但從相關(guān)資料分析來看，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力很強(qiáng)，開發(fā)商自有資金充裕，能夠保證項(xiàng)目按照開發(fā)。 定向團(tuán)購 客戶范圍： 西安（西郊、東郊）、 咸陽地區(qū)（北五縣）、 陜北（延安、榆林、神木等）、 青海、甘肅、新疆 （ 克拉瑪依市 、 石河子市 、 庫爾勒 ）、 寧夏 企業(yè)范圍： 軍工、電網(wǎng)電力、石油石化、電信、煤炭 優(yōu)惠政策：具體協(xié)商 （三）租售計(jì)劃 宇宏?楓橋水岸項(xiàng)目一期第一批開工項(xiàng)目包含商業(yè)和住宅部分，以銷售為主，租賃為輔，銷售計(jì)劃如下 銷售時(shí)間（ 30 個(gè)月） 籌備期（ 9 個(gè)月） 公開期（ 7 個(gè)月） 強(qiáng)銷期（ 8 個(gè)月） 持續(xù)期（ 6 個(gè)月） 銷售計(jì)劃 15% 40% 35% 10% 七、 投資估算與資金籌措 （一）項(xiàng)目投資成本估算 水岸?楓橋項(xiàng)目 一期第一批開工項(xiàng)目第一批開工建設(shè)投資估算項(xiàng)目投資估算為： 萬元，明細(xì)如下： 土地費(fèi)（含城市建設(shè)配套費(fèi)）： 萬元（ 萬元 /畝 * 畝） 前期工程費(fèi)用： 萬元 （ 1）、總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)： 萬元 宇宏 集團(tuán)咸陽“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 24 （ 2）、地質(zhì)勘查費(fèi)： 萬元 （ 3）、建安施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)： 萬元 （ 4）、景觀、園建設(shè)計(jì)費(fèi)： 萬元 （ 5）、審圖費(fèi)： 萬元 （ 6）、招標(biāo)代理費(fèi)： 萬元（ *%） （ 7）、墻改費(fèi)： 萬元 建設(shè)配套費(fèi)用： 萬元 （ 1）、勞保統(tǒng)籌費(fèi)： 萬元（ 萬元 **%） （ 2）、定額測定費(fèi)： 萬元（ 萬元 **%） （ 3）、城市管網(wǎng)費(fèi)： 萬元 (123245m2* 元 /m2/10000) （ 4）、人防審查費(fèi)： 萬元 建筑安裝工程費(fèi)用： 萬 元 （ 1）、房屋建安工程費(fèi)： 萬元（ A+B+C+D） A、住宅： 萬元（ m2*1300 元 /m2/10000） B、地下車庫： 萬元（ m2*1200 元 /m2/10000） C、商業(yè)（含地下室）： 萬元（ m2*1200 元 /m2/10000） D、小學(xué)、幼兒園： 萬元（ *1200 元 /m2/10000） （ 2）、室外管網(wǎng)工程費(fèi)： 萬 元（ 123245m2*50 元 /m2/10000） （ 3）、室外景觀、道路施工費(fèi)： 萬元（ 39700m2*180 元 /m2/10000） （ 4）、供電專線及變配電工程： 萬元（ 123245m2*50 元 /m2/10000） （ 5）、工程監(jiān)理費(fèi)： 萬元（ 123245m2*5 元 /m2/10000） 開發(fā)間接費(fèi)（企業(yè)管理費(fèi)）： 萬元（ 萬元 *%） 銷售宣傳費(fèi)： 萬元（ 123245m2*70 元 /m2/10000） 建設(shè)期貸款利息： 756 萬元（ 7000 萬元 *%*2 年） 合計(jì)（ 1~7）： 萬元 水岸?楓橋項(xiàng)目 一期第一批開工項(xiàng)目第一批開工建設(shè)投資估算項(xiàng)目投資成本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 元 /m2,明細(xì)如下： 土地費(fèi)（含城市建設(shè)配套費(fèi)）： 元 /m2 前期工程費(fèi)用： 元 /m2 宇宏 集團(tuán)咸陽“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 25 （ 1）、總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)： 元 /m2 （ 2）、地質(zhì)勘查費(fèi)： 元 /m2 （ 3）、建安施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)： 元 /m2 （ 4）、景觀、園建設(shè)計(jì)費(fèi)： 元 /m2 （ 5）、審圖費(fèi)： 元 /m2 （ 6）、招標(biāo)代理費(fèi)： 元 /m2 （ 7）、墻改費(fèi)： 元 /m2 建設(shè)配套費(fèi)用： 元 /m2 （ 1）、勞保統(tǒng)籌費(fèi)： 元 /m2 （ 2）、定額測定費(fèi)： 元 /m2 （ 3）、城市管網(wǎng)費(fèi)： 元 /m2 （ 4）、人防審查費(fèi)： 元 /m2 建筑安裝工程費(fèi)用： 元 /m2 （ 1）、房屋建安工程費(fèi)： 元 /m2 A、住宅： （建筑面積 m2） 元 /m2 B、地下車庫：（建筑面積 m2） 元 /m2 C、商業(yè)（含地下室）：（建筑面積 m2） 元 /m2 D、小學(xué)、幼兒園：（建筑面積 ） 元 /m2 （ 2）、室外管網(wǎng)工程費(fèi)： 元 /m2 （ 3）、室外景觀、道路施工費(fèi)：（施工面積 39700m2） 元 /m2 （ 4）、供電專線及變配電工程： 元 /m2 （ 5）、工程監(jiān)理費(fèi)： 元 /m2 開發(fā)間接費(fèi)（企業(yè)管理費(fèi)）： 元 /m2 銷售宣傳費(fèi)： 元 /m2 建設(shè)期貸款利息： 元 /m2 合計(jì)（ 1~7）： 元 /m2 （二）項(xiàng)目銷售收入估算 根據(jù)“項(xiàng)目定位與發(fā)展預(yù)測”，項(xiàng)目保守估計(jì)：水岸?楓橋項(xiàng)目一期第一批開工項(xiàng)目將整體實(shí)現(xiàn)住宅均價(jià) 3100 元 /平方米，商業(yè)均價(jià) 5500 元 /平方米。 ? 電話聯(lián)絡(luò)式 選擇與團(tuán)購單位相關(guān)部門的負(fù)責(zé)人進(jìn)行電話溝通后發(fā)送相關(guān)團(tuán)購資料的傳真，再進(jìn)行下一步的電話溝通。 要點(diǎn)之五、 尊重市場認(rèn)知慣性，前期執(zhí)行小眾營銷。區(qū)域典型社區(qū)商業(yè)中心 ? 利用灃河新區(qū)城區(qū)的規(guī)劃、項(xiàng)目本身商業(yè)廣場的規(guī)劃，結(jié)合區(qū)域商業(yè)發(fā)展格局，打造區(qū)域大型休閑購物廣場，突出高檔商業(yè)區(qū)、完美高檔次生活配套概念。 （四）項(xiàng)目住宅定位 生態(tài)本項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積在咸陽市區(qū)屬于一個(gè)大盤，而且無論從戶型設(shè)計(jì)、建筑結(jié)構(gòu)、景觀設(shè)計(jì)、還是小區(qū)配套等方面講，定位遠(yuǎn)在世紀(jì)大道其它樓盤之上。 社區(qū)教育功能： 以社區(qū)幼兒園、公立小學(xué)為主要載體，以引進(jìn)高素質(zhì)師資力量為突破口，積極打造教育名校，形成具有特色幼兒教育和小學(xué)素質(zhì)教育的社區(qū)教育中心。 區(qū)域形象的提升 區(qū)域 致勝方略 復(fù)合地產(chǎn) 概念 城市經(jīng)營理念 宇宏 集團(tuán)咸陽“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 11 城市經(jīng)營理念 ： 從增加城市價(jià)值，提升區(qū)域發(fā)展的角度，設(shè)定項(xiàng)目開發(fā)的戰(zhàn)略目標(biāo)，從而使項(xiàng)目成為區(qū)域成長、城市價(jià)值提升的重要支撐點(diǎn)。總體講，本市商業(yè)概況具備如下基本特征： ? 目前缺乏較上檔次和規(guī)模的購物場所； ? 具備一定數(shù)量的專賣店，但缺乏統(tǒng)一管理和維護(hù)，大多處于無序競爭的混亂狀態(tài)，商業(yè)資源浪費(fèi)嚴(yán)重； ? 專業(yè)市場較為成熟，規(guī)模尚可，經(jīng)營效益不錯(cuò)； ? 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，市場潛力較大，尤以餐飲和休閑娛樂為主。 ? 項(xiàng)目交通分析 本項(xiàng)目南面咸陽市最重要的交通要道 —— 世紀(jì)大道，目前已有 22 路等市內(nèi)公交車直達(dá)本項(xiàng)目。低投入高回報(bào)的效益，已受到外地越來越多的開發(fā)企業(yè)的青睞。目前，西安由于各種條件的限制，城區(qū)已無多少地可用作房地產(chǎn)開發(fā)，而且因地價(jià)上漲過快，已引起房價(jià)過快增長。 項(xiàng) 目 開始時(shí)間 完成時(shí)間 6樓 20xx年 3月 25日 20xx年 1月 8日 基礎(chǔ)至 + 20xx年 3月 25日 20xx年 7月 22日 主體結(jié)構(gòu)施工 20xx年 7月 23日 20xx年 3月 9日 后砌墻施工 20xx年 3月 10日 20xx年 6月 7日 室內(nèi)抹灰 20xx年 5月 10日 20xx年 10月 16日 室外裝飾 20xx年 6月 8日 20xx年 12月 4日 室內(nèi)樓地面 20xx年 9月 10日 20xx年 12月 8日 水電