【正文】 此銀行貸款擬采用資產(chǎn)（不動產(chǎn)）抵押保證的措施。 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 23 ? ： 主要選擇在咸陽有知名度的的《尚品》，主攻中高端消費人群的《華商直遞》 ? ：西安 800j 影響力比較要大，媒體實力較強，因此以 800j 推廣為主。 ? 網(wǎng)站公布式： 選擇在團購單位的內(nèi)部網(wǎng)站進行團購消息的發(fā) 布，比如在網(wǎng)站內(nèi)的論壇上發(fā)布消息貼子。項目堅持住宅和配套聯(lián)動的原則，前期實現(xiàn)住宅物業(yè)宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 20 的混合開發(fā)、配套先行，后期平價入市，結(jié)合推貨策略，反襯首批單位的高性價比，主要目標直指中高層面核心客戶，利用其市場口碑，進一步有效傳播項目的品牌。 地域特點： 咸陽本土原居民 非咸陽本土原居民，但在中國戶籍制度的標準下已成為、或即將成為咸陽人的群體 思想形態(tài)： 容易接受新生事物、現(xiàn)代觀念的咸陽本土中青年一代 融合了咸陽傳統(tǒng)文化及現(xiàn)代生活理念，樂于追求、 接受生活質(zhì)素提升的、充滿生活情趣的現(xiàn)代新移民 綜合描述 咸陽傳統(tǒng)城區(qū)地域（包括秦都區(qū)、渭城區(qū)等地）的原居民 咸陽傳統(tǒng)城區(qū)周邊地域（包括咸陽周邊縣市等地）的原居民 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 15 在西安市工作、像追求優(yōu)美的生活環(huán)境的（包括西安傳統(tǒng)本土居民及老咸陽的后代） 客戶購買目的分析： 客戶購買比例分析 3 價格定位及發(fā)展預(yù)測 從目前新區(qū)市場現(xiàn)狀、未來供求關(guān)系的發(fā)展，區(qū)域 20xx20xx 年平均年增長幅度評估： ? 20xx 年，區(qū)域價格整體上漲幅度 5%左右 ? 20xx 年 20xx 年，本案每年整體上漲幅度 3%左右 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 16 考慮到項目實際重點銷售期間為 年，年均價可上漲 3％； 最后項目市場均價試算至 3100 元。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，人們對 住宅的要求將更多地通過樓盤規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品創(chuàng)新、物業(yè)服務(wù)等內(nèi)容來體現(xiàn)，選擇樓盤將不僅僅是居住，更是一種對美好生活的體驗和享受。 因此本項目所要打造的目標就是一個自然景觀突出的大型智能化生態(tài)社區(qū)。如金泰絲路花城提出的成熟生活大盤，奧林匹克花園的健康運動主題概念，便是可以借鑒的代表。 Opportunity 機會 Threat 威脅 O西咸一體化對本項目的利好刺激； O處于 咸陽市住宅開發(fā)熱點潛力區(qū)域； O大西安生活圈的逐漸形成，擴大目標客戶規(guī)模； O政府出臺多項優(yōu)惠政策，促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。此處可謂一處居住養(yǎng)生兩相宜的地方！ ? 小高層和高層成為市場主流 據(jù)了解，世紀大道開發(fā)項目主要以小高層和高層為主，迎合了購房者 追求 視野開闊、空氣清新的特點。 （二） 項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 ? 項目區(qū)位分析 項目地處咸陽市灃河新區(qū)西部，而灃河新區(qū)作為西咸經(jīng)濟一體化的第一承接地 ，直接受兩地經(jīng)濟輻射， 區(qū)內(nèi)地勢平坦、交通便利、區(qū)位優(yōu)勢十分便利，尤其是市府 “ 一心”（西咸公共服務(wù)中心）、“兩帶”（渭河景觀帶、灃河景觀帶）、“雙軸”（東西方向的世紀大道橫軸和南北方向的白馬河商貿(mào)豎軸）的規(guī)劃布局，不僅為全市經(jīng)濟發(fā)展增添了強勁動力，更為本項目致力打造咸陽最佳生活區(qū)創(chuàng)造了無可比擬的地域優(yōu)勢。從區(qū)位優(yōu)勢與自然環(huán)境上看，咸陽地處八百里秦川腹地，東鄰西安，西接楊凌農(nóng)業(yè)高新技術(shù)示范區(qū)，占據(jù)著西部大開發(fā)承東啟西的位置，并有著悠久的歷史和厚實的文化積淀，曾是我國第一個封建王朝的建都之地，是西北五省民眾非常向往的寶地。 根據(jù)咸陽政府公布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，“八五”期間，咸陽城區(qū)人均住宅建筑面積為 ㎡；“九五”期間為 ㎡；到 20xx 年已達到 ㎡（參考 1999 年《中國人類住區(qū)發(fā)展報告》人均 18 ㎡的小康標準，可以說咸陽市住房消費目前早已達到小康的水平）；又據(jù) 20xx年住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)查資料和 20xx 年底統(tǒng)計數(shù)字顯示，市區(qū)人均住房建筑面積為 ㎡，根據(jù)咸陽提出 20xx 年人均居住面積目標要達到 28 ㎡的指標要求，從 到 28 ㎡，咸陽近六年人均居住面積平均年增量達到 ㎡，如果以此標準計算，再乘以市區(qū) 48 萬人口的數(shù)量，咸陽每年住宅市場應(yīng)當(dāng)提供 萬㎡的市場供應(yīng)量。一期第一批開工項目開發(fā)進度為 2 年，計劃于 20xx 年 3 月動工建設(shè)，于 20xx年 3 月 底竣工并交付使用。總建筑面積約 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2 萬平方米（計容 積率面積 萬平方米），包括 11 層、 18 層、 32 層住宅共 12 棟，及沿世紀西路、安谷路兩側(cè)布置的商業(yè)街一段和小學(xué)、幼兒園各一所。 水岸?楓橋項目周邊享有良好的景觀及經(jīng)濟價值。 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理胡勁，大學(xué)學(xué)歷，政工師， 20xx 起任 宇宏科技發(fā)展有限公司常務(wù)副總經(jīng)理、 市宇宏物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理、 市宇宏投資集團客服總監(jiān)， 20xx 年至今任咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理。 一、 開發(fā)商簡介 （一）公司基本情況 市宇宏投資集團有限公司（宇宏集團）創(chuàng)建于 1996 年 9 月，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)地產(chǎn)集團，總資產(chǎn)達 20 多億元。 經(jīng)濟效益 ........................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 建設(shè)工期 ............................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 第七章 勞動安全、衛(wèi)生與消防 ........................................................... 錯誤 !未定義書簽。 項目污染物的產(chǎn)生及對環(huán)境的 影響 ................................. 錯誤 !未定義書簽。 規(guī)劃思想 ............................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 研究結(jié)論和建 議 ................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 項目概況 ............................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 因民鎮(zhèn)中心幼兒園項目選址 ............................................. 錯誤 !未定義書簽。 第五 章 環(huán)境保護及安全衛(wèi)生措施 ....................................................... 錯誤 !未定義書簽。 建筑節(jié)能 ............................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 建設(shè)期項目管理 ................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 投資估算 ........................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 建議 ................................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 董事 ，研究生學(xué)歷，高級工程師，歷任 中油能源投資有限公司總經(jīng)理、中油華南管理中心總經(jīng)理、 宇宏宏集團有限公司常務(wù)副總裁等職務(wù)。 二、 項 目概況 （一） 項目 簡介 水岸?楓橋項目地塊位于咸陽市灃河新區(qū)西部，南臨世紀西路，是一條寬 80 米的快速干道。 （二） 項目建設(shè)規(guī)劃 項目規(guī)劃設(shè)計由 協(xié)建設(shè)計有限公司和西安有色冶金設(shè)計研究院強強聯(lián)手打造，景觀設(shè)計由 希爾（美國）景觀設(shè)計有限公司擔(dān)綱完成。 水岸?楓橋項目 一期第一批 開工 項目建筑一覽表 建筑項目 戶數(shù) /結(jié)構(gòu) 層數(shù) 建筑面積 （ m2） 地下部分 地上部分 地上部分 地下部分 4 71戶 2層 18層 5 71戶 2層 18層 6 71戶 2層 18層 7 44戶 1層 11層 8 44戶 1層 11層 9 66戶 1層 11層 10 44戶 2層 11層 11 44戶 1層 11層 小計 小學(xué) 框架 4層 幼兒園 框架 3層 小計 商業(yè)（東、西區(qū)） 框架 1層 2層 地下車庫 框架 1層 合計 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 3 （三） 項目有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標： 各項指標 名稱 整個項目 項目一期 項目一期第一批 規(guī)劃用地面積 ㎡（東區(qū) ㎡、西區(qū) ㎡、綠化 ㎡） 84300 ㎡ ㎡ 建筑占地面積 223866 ㎡ ㎡ ㎡ 總建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ 其中 計容積率建筑面積 ㎡（含公共建筑 ㎡） ㎡ ㎡ 住宅計容積率建筑面 積 ㎡ ㎡ ㎡ 商業(yè)會所建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ 幼兒園建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ 小學(xué)建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ 不計容積率面積 ㎡（含半地下室面積 ㎡） ㎡ ㎡ 其中 地下室建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ 住宅不計容積率建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ 商業(yè)不計容積率建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ 容積率 建筑密度 % % % 總戶數(shù) 4330 戶（ 13856 人） 1051 戶 455 戶 總層數(shù) 11 層、 18 層、 32 層 11 層、 18 層、 32 層 11 層、 18 層 建筑總高度 ～ 米 ～ 米 ～ 米 停車位 汽車 4314 輛 1152 輛 764 輛 自行車 4164 輛 建筑退紅線 裙樓≥ 5 米 裙樓≥ 5 米 裙樓≥ 5 米 其中 安谷路退紅線 裙樓≥ 5 米 裙樓≥ 5 米 裙樓≥ 5 米 世紀西路退紅線 高層≥ 21 米 高層≥ 21 米 高層≥ 21 米 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 4 （四） 項目立項取證情況 已于 20xx 年 12 月取得了 95680 平方米土地，見咸國用（ 20xx）第 209 號《土地使用證》 已于 20xx 年 6 月取得了 89853 平方米土地，見咸國用（ 20xx）第 077 號《土地使用證》（另外 畝土地已交納部分地款，須待政府完成 拆遷工作后交地辦土地使用證?？傮w來看，咸陽市城市化水平目前處于陜西省中上游。其次，一體化對西安居民尤其是西安西郊居民購房提供了新的選擇。面對 大好形勢，咸陽市政府根據(jù)城市經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)綜合分析，確立了咸陽市房地產(chǎn)開發(fā)在今后一段時間內(nèi)的發(fā)展方向和定位，即商業(yè)用房開發(fā)建設(shè)應(yīng)以提高城市品位為坐標，住宅用房開發(fā)建設(shè)應(yīng)以最佳人居環(huán)境為主題，立足于普通商品住宅為主體的住房供應(yīng)體系，滿足不同層次的居民住房改善的需求。 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 9 本項目西面緊貼咸陽一號橋，而南面緊鄰的段家路將與市政府正著手啟動的渭河隧道工程直接貫通。有識之士也看到了巨大商機， 世紀大道區(qū)域商業(yè)中心 呼之欲出。項目是“ 灃 河新區(qū)”核心居住區(qū)區(qū)的重要組成部分，是該區(qū)域新居住、新生活形象的代表者，是世紀西路的重要商住項目。 人文生態(tài)功能： 由渭河河岸公園、社區(qū)休閑廣場構(gòu)成，主要提供青年人約會、老人健身、兒童嬉戲的人性化場所 生活居住功能： 由小高層 ,高層兩種建筑形態(tài)構(gòu)成，主要面向咸陽及陜西的高尚居住人群，滿足他們的品位生活需求。本項目一期推出的產(chǎn)品將不會以盈利為目的，同時適量推盤，采取以高附加值的高端住宅產(chǎn)品，拓寬除高端客戶之外的目標客戶群