【正文】 迅猛，市場(chǎng)潛力較大，尤以餐飲和休閑娛樂(lè)為主。 W區(qū)域尚處于發(fā)展初期，周邊生活配套還不夠成熟，有待完善； W過(guò)寬的世紀(jì)大道，存在噪音和灰塵污染； W對(duì)面城中村項(xiàng)目安谷園、平湖秋月、和潤(rùn)天地等項(xiàng)目開發(fā)起點(diǎn)較低。 區(qū)域形象的提升 區(qū)域 致勝方略 復(fù)合地產(chǎn) 概念 城市經(jīng)營(yíng)理念 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 11 城市經(jīng)營(yíng)理念 ： 從增加城市價(jià)值，提升區(qū)域發(fā)展的角度，設(shè)定項(xiàng)目開發(fā)的戰(zhàn)略目標(biāo)，從而使項(xiàng)目成為區(qū)域成長(zhǎng)、城市價(jià)值提升的重要支撐點(diǎn)。 區(qū)域 致 勝方略： 對(duì)于項(xiàng)目來(lái)講，就必須善于借勢(shì)借力，充分整合周邊資源，跳出常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)的思維框架，站在咸陽(yáng)市、 灃 河新區(qū)等區(qū)域高度來(lái)定位項(xiàng)目，使項(xiàng)目成為該區(qū)域必不可缺的高尚居住“整合器”和“超級(jí)服務(wù)中心”，才能取得超常規(guī)的成功。 社區(qū)教育功能： 以社區(qū)幼兒園、公立小學(xué)為主要載體，以引進(jìn)高素質(zhì)師資力量為突破口，積極打造教育名校，形成具有特色幼兒教育和小學(xué)素質(zhì)教育的社區(qū)教育中心。 對(duì)世紀(jì)大道區(qū)域未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景作出如下預(yù)測(cè)： ? 區(qū) 域可持續(xù)性發(fā)展力較強(qiáng)； ? 政策力度決定區(qū)域發(fā)展快慢； ? 政府力將此區(qū)域打造成為咸陽(yáng)首席中央生活區(qū)； ? 伴隨開發(fā)樓盤的增多，區(qū)域未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)白熱化趨勢(shì)； 對(duì)比同區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目，在充分挖掘本地塊的潛在價(jià)值和周邊環(huán)境之后，認(rèn)為本項(xiàng)目最大賣點(diǎn)在于所擁有的自然景觀資源，用這種景觀資源來(lái)賦予項(xiàng)目所提供的一種未來(lái)健康生活方式，并從細(xì)節(jié)入手導(dǎo)入智能化的物業(yè)管理系統(tǒng)和服務(wù)，由此形成項(xiàng)目在市場(chǎng)上的鮮明定位。本項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積在咸陽(yáng)市區(qū)屬于一個(gè)大盤，而且無(wú)論從戶型設(shè)計(jì)、建筑結(jié)構(gòu)、景觀設(shè)計(jì)、還是小區(qū)配套等方面講，定位遠(yuǎn)在世紀(jì)大道其它樓盤之上。另外，通過(guò)前期市場(chǎng)調(diào)研了解到，盡管目標(biāo)客戶對(duì)樓盤、住宅的理解和需求與沿海發(fā)達(dá)地區(qū)來(lái)講有一定差異，但居住舒適、健康卻是一個(gè)共同的愿望。 （四）項(xiàng)目住宅定位 生態(tài) 新咸陽(yáng)人 ，是代表精神生活、物質(zhì)生活層次高度提升的一群人，他們的工作、生活圍繞著“大長(zhǎng)安”這個(gè)大環(huán)境而展開，而思想層面及物質(zhì)享受層面上，已經(jīng)更多、更廣泛的與發(fā)達(dá)城市接軌，與健康的、休閑的、時(shí)尚的生活方式同步。區(qū)域典型社區(qū)商業(yè)中心 ? 利用灃河新區(qū)城區(qū)的規(guī)劃、項(xiàng)目本身商業(yè)廣場(chǎng)的規(guī)劃，結(jié)合區(qū)域商業(yè)發(fā)展格局，打造區(qū)域大型休閑購(gòu)物廣場(chǎng)，突出高檔商業(yè)區(qū)、完美高檔次生活配套概念。 要點(diǎn)之三、 大盤開發(fā)， 首要的目標(biāo)在于聚集人氣 。 要點(diǎn)之五、 尊重市場(chǎng)認(rèn)知慣性，前期執(zhí)行小眾營(yíng)銷。若有意者可自選資料進(jìn)行了解咨詢，并可用看樓車統(tǒng)一時(shí)間拉至項(xiàng)目所在地觀看。 ? 電話聯(lián)絡(luò)式 選擇與團(tuán)購(gòu)單位相關(guān)部門的負(fù)責(zé)人進(jìn)行電話溝通后發(fā)送相關(guān)團(tuán)購(gòu)資料的傳真，再進(jìn)行下一步的電話溝通。 ? ：主要針對(duì)區(qū)域?yàn)橄剃?yáng)、西安等周邊地區(qū)。 定向團(tuán)購(gòu) 客戶范圍： 西安（西郊、東郊）、 咸陽(yáng)地區(qū)（北五縣）、 陜北（延安、榆林、神木等）、 青海、甘肅、新疆 （ 克拉瑪依市 、 石河子市 、 庫(kù)爾勒 ）、 寧夏 企業(yè)范圍： 軍工、電網(wǎng)電力、石油石化、電信、煤炭 優(yōu)惠政策：具體協(xié)商 （三）租售計(jì)劃 宇宏?楓橋水岸項(xiàng)目一期第一批開工項(xiàng)目包含商業(yè)和住宅部分，以銷售為主，租賃為輔，銷售計(jì)劃如下 銷售時(shí)間（ 30 個(gè)月） 籌備期（ 9 個(gè)月） 公開期（ 7 個(gè)月） 強(qiáng)銷期（ 8 個(gè)月） 持續(xù)期（ 6 個(gè)月） 銷售計(jì)劃 15% 40% 35% 10% 七、 投資估算與資金籌措 （一）項(xiàng)目投資成本估算 水岸?楓橋項(xiàng)目 一期第一批開工項(xiàng)目第一批開工建設(shè)投資估算項(xiàng)目投資估算為： 萬(wàn)元，明細(xì)如下： 土地費(fèi)（含城市建設(shè)配套費(fèi)）： 萬(wàn)元（ 萬(wàn)元 /畝 * 畝） 前期工程費(fèi)用： 萬(wàn)元 （ 1）、總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)： 萬(wàn)元 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 24 （ 2）、地質(zhì)勘查費(fèi)： 萬(wàn)元 （ 3）、建安施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)： 萬(wàn)元 （ 4）、景觀、園建設(shè)計(jì)費(fèi)： 萬(wàn)元 （ 5）、審圖費(fèi)： 萬(wàn)元 （ 6）、招標(biāo)代理費(fèi)： 萬(wàn)元（ *%） （ 7）、墻改費(fèi)： 萬(wàn)元 建設(shè)配套費(fèi)用： 萬(wàn)元 （ 1）、勞保統(tǒng)籌費(fèi)： 萬(wàn)元（ 萬(wàn)元 **%） （ 2）、定額測(cè)定費(fèi)： 萬(wàn)元（ 萬(wàn)元 **%） （ 3）、城市管網(wǎng)費(fèi)： 萬(wàn)元 (123245m2* 元 /m2/10000) （ 4）、人防審查費(fèi)： 萬(wàn)元 建筑安裝工程費(fèi)用： 萬(wàn) 元 （ 1）、房屋建安工程費(fèi)： 萬(wàn)元（ A+B+C+D） A、住宅： 萬(wàn)元（ m2*1300 元 /m2/10000） B、地下車庫(kù)： 萬(wàn)元（ m2*1200 元 /m2/10000） C、商業(yè)（含地下室）： 萬(wàn)元（ m2*1200 元 /m2/10000） D、小學(xué)、幼兒園： 萬(wàn)元（ *1200 元 /m2/10000） （ 2）、室外管網(wǎng)工程費(fèi)： 萬(wàn) 元（ 123245m2*50 元 /m2/10000） （ 3）、室外景觀、道路施工費(fèi)： 萬(wàn)元（ 39700m2*180 元 /m2/10000） （ 4）、供電專線及變配電工程： 萬(wàn)元（ 123245m2*50 元 /m2/10000） （ 5）、工程監(jiān)理費(fèi)： 萬(wàn)元（ 123245m2*5 元 /m2/10000） 開發(fā)間接費(fèi)（企業(yè)管理費(fèi)）： 萬(wàn)元（ 萬(wàn)元 *%） 銷售宣傳費(fèi)： 萬(wàn)元（ 123245m2*70 元 /m2/10000） 建設(shè)期貸款利息： 756 萬(wàn)元（ 7000 萬(wàn)元 *%*2 年） 合計(jì)（ 1~7）： 萬(wàn)元 水岸?楓橋項(xiàng)目 一期第一批開工項(xiàng)目第一批開工建設(shè)投資估算項(xiàng)目投資成本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 元 /m2,明細(xì)如下： 土地費(fèi)（含城市建設(shè)配套費(fèi)）： 元 /m2 前期工程費(fèi)用： 元 /m2 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 25 （ 1）、總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)： 元 /m2 （ 2）、地質(zhì)勘查費(fèi)： 元 /m2 （ 3）、建安施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)： 元 /m2 （ 4）、景觀、園建設(shè)計(jì)費(fèi)： 元 /m2 （ 5）、審圖費(fèi)： 元 /m2 （ 6）、招標(biāo)代理費(fèi)： 元 /m2 （ 7）、墻改費(fèi)： 元 /m2 建設(shè)配套費(fèi)用： 元 /m2 （ 1）、勞保統(tǒng)籌費(fèi)： 元 /m2 （ 2）、定額測(cè)定費(fèi)： 元 /m2 （ 3）、城市管網(wǎng)費(fèi)： 元 /m2 （ 4）、人防審查費(fèi)： 元 /m2 建筑安裝工程費(fèi)用： 元 /m2 （ 1）、房屋建安工程費(fèi)： 元 /m2 A、住宅： （建筑面積 m2） 元 /m2 B、地下車庫(kù)：（建筑面積 m2） 元 /m2 C、商業(yè)（含地下室）：（建筑面積 m2） 元 /m2 D、小學(xué)、幼兒園：（建筑面積 ） 元 /m2 （ 2）、室外管網(wǎng)工程費(fèi)： 元 /m2 （ 3）、室外景觀、道路施工費(fèi)：（施工面積 39700m2） 元 /m2 （ 4）、供電專線及變配電工程： 元 /m2 （ 5）、工程監(jiān)理費(fèi)： 元 /m2 開發(fā)間接費(fèi)（企業(yè)管理費(fèi)）： 元 /m2 銷售宣傳費(fèi)： 元 /m2 建設(shè)期貸款利息： 元 /m2 合計(jì)（ 1~7）： 元 /m2 （二）項(xiàng)目銷售收入估算 根據(jù)“項(xiàng)目定位與發(fā)展預(yù)測(cè)”，項(xiàng)目保守估計(jì)：水岸?楓橋項(xiàng)目一期第一批開工項(xiàng)目將整體實(shí)現(xiàn)住宅均價(jià) 3100 元 /平方米，商業(yè)均價(jià) 5500 元 /平方米。 企業(yè)自籌資金 萬(wàn)元，用于建設(shè)小學(xué)、幼兒園 ( 萬(wàn)元） 、商業(yè)（ 萬(wàn)元） 、地下車庫(kù)（ 萬(wàn)元） 的工程費(fèi)用以及土地征用、 報(bào)建等前期開辦費(fèi)用； 銀行貸款 7000 萬(wàn)元； 銷（預(yù)）售房款 7000 萬(wàn)元。 項(xiàng)目主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)將來(lái)自于銷售收入的不確定性，但從相關(guān)資料分析來(lái)看，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力很強(qiáng)，開發(fā)商自有資金充裕，能夠保證項(xiàng)目按照開發(fā)。 （二）項(xiàng)目投資可行性研究結(jié)論 根據(jù)前述分析，項(xiàng)目周邊整體市場(chǎng)環(huán)境良好，規(guī)劃設(shè)計(jì)理念超前，銷售方案可操作性強(qiáng)，項(xiàng)目面臨很大的市場(chǎng)機(jī)遇。 （三）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 根據(jù)咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目一期第一批開工項(xiàng)目開工建設(shè)計(jì)劃，結(jié)合實(shí)際情況，測(cè)算結(jié)果如下表： 項(xiàng)目預(yù)計(jì)簡(jiǎn)易利潤(rùn)表 (單位： 萬(wàn)元 ) 項(xiàng) 目 行 次 金額 一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1 40, 減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 2 23, 主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 3 2, 二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn) 4 13, 減：管理費(fèi)用 5 銷售費(fèi)用 6 財(cái)務(wù)費(fèi)用 7 三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 8 11, 減：所得稅 9 2, 四、凈利潤(rùn) 10 8, 說(shuō)明如下： 經(jīng)營(yíng)收入總額： 40500 萬(wàn)元 （項(xiàng)目將整體實(shí)現(xiàn)住宅均價(jià) 3100 元 /平方米，商業(yè)均價(jià)6000 元 /平方米） 經(jīng)營(yíng)成本總額： 萬(wàn)元（土地費(fèi)用： 萬(wàn)元，前期工程費(fèi)用： 萬(wàn)元，建設(shè)配套費(fèi)用： 萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)用： 萬(wàn)元。由于網(wǎng)絡(luò)覆蓋面廣，因此除報(bào)紙、電視媒體外，也作為重要推廣渠道之一。 媒體投放策略 媒介目標(biāo)： 傳播項(xiàng)目信息，吸引目標(biāo)消費(fèi)者關(guān)注，打造樓盤知名度 區(qū)隔競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手，塑造優(yōu)質(zhì)品牌形象 圍繞重大營(yíng)銷事件，促進(jìn)銷售 媒體投放分配： ? ：以《咸陽(yáng)日?qǐng)?bào)》和《華商報(bào)》為主。上面留有樓盤介紹、團(tuán)購(gòu)組織者聯(lián)系方式及樓書等相關(guān)宣傳資料的索取地點(diǎn)。有意者用看樓車?yán)另?xiàng)目所在地觀看。 要點(diǎn)之四、 大盤運(yùn)營(yíng)，城市氣質(zhì)。 幼兒園 (m2) 小學(xué) (m2) 總計(jì) (m2) 2 客戶定位 目標(biāo)消費(fèi)群體 ? 社區(qū)居住群體： 40% ? 周邊居住群體： 30% ? 區(qū)域商務(wù)群體： 15% ? 輻射消費(fèi)群體： 10% ? 其他： 5% 目標(biāo)投資客戶 ? 個(gè)體經(jīng)商戶： 60% ? 投資客： 30% 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 18 ? 社區(qū)業(yè)主： 10% 3 價(jià)格定位及發(fā)展預(yù)測(cè) 本案整體銷售周期預(yù)判： 20xx 年 1 月至 20xx 年 6月（共 30 個(gè)月） 根據(jù)板塊市場(chǎng)分析，本案商業(yè)在目前市場(chǎng)條件下保守估計(jì)整體銷售均價(jià)為 50008000元 /㎡，商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格發(fā)展主要取決于區(qū)域住宅市場(chǎng)的發(fā)展，正式推出將會(huì)在 20xx 年，所以，項(xiàng)目商業(yè)部分預(yù)期估算能實(shí)現(xiàn)均價(jià) 6000元 /㎡。 項(xiàng)目總體底價(jià)均價(jià)、底價(jià)起價(jià)、底價(jià)最高價(jià)定位參考 成交均價(jià)： 3100 元 /㎡ 成交起價(jià)： 2800 元 /㎡ 成交最高價(jià)： 3580 元 /㎡ 根據(jù)板塊市場(chǎng)分析，本案住宅在目前市場(chǎng)條件下整體銷售均價(jià) 3100 元 /㎡ 本案整體銷售周期預(yù)判： 20xx年 1 月至 20xx