【正文】 安裝配合 20xx年 4月 15日 20xx年 6月 10日 后期維修交工 20xx年 6月 1日 20xx年 6月 30日 9樓 20xx年 3月 16日 20xx年 9月 8日 夯擴樁施工 20xx年 3月 16日 20xx年 4月 14日 樁基檢測及樁間土開挖 20xx年 5月 1日 20xx年 5月 10日 基礎(chǔ)至 + 20xx年 5月 11日 20xx年 6月 29日 主體結(jié)構(gòu)施工 20xx年 6月 30日 20xx年 11月 6日 后砌墻施工 20xx年 10月 15日 20xx年 12月 13日 室內(nèi)抹灰 20xx年 11月 26日 20xx年 5月 4日 室外抹灰 20xx年 3月 5日 20xx年 8月 11日 室內(nèi)樓地面 20xx年 7月 1日 20xx年 9月 8日 水電安裝配合 20xx年 5月 15日 20xx年 9月 8日 后期維修交工 20xx年 9月 9日 20xx年 10月 8日 10樓 20xx年 3月 20日 20xx年 2月 28日 基礎(chǔ)至 + 20xx年 3月 10日 20xx年 6月 7日 主體結(jié)構(gòu)施工 20xx年 6月 8日 20xx年 10月 8日 后砌墻施工 20xx年 10月 1日 20xx年 11月 29日 室內(nèi)抹灰 20xx年 11月 15日 20xx年 4月 2日 室外抹灰 20xx年 10月 8日 20xx年 4月 30日 水電安裝配合 20xx年 4月 1日 20xx年 5月 9日 后期維修交工 20xx年 5月 10日 20xx年 6月 8日 11樓 20xx年 3月 15日 20xx年 6月 9日 樁基檢測及樁間土開挖 20xx年 3月 15日 20xx年 3月 24日 基礎(chǔ)至 + 20xx年 3月 25日 20xx年 5月 13日 主體結(jié)構(gòu)施工 20xx年 5月 14日 20xx年 9月 20日 后砌墻施工 20xx年 9月 1日 20xx年 10月 30日 室內(nèi)抹灰 20xx年 10月 20日 20xx年 4月 17日 室外抹灰 20xx年 11月 1日 20xx年 5月 9日 水電安裝配合 20xx年 3月 26日 20xx年 5月 10日 后期維修交工 20xx年 5月 11日 20xx年 6月 9日 東區(qū)商業(yè)、會所 20xx年 3月 1日 20xx年 3月 30日 地基處理 20xx年 3月 1日 20xx年 4月 19日 宇宏 集團(tuán)咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 9 基礎(chǔ)至 + 20xx年 4月 20日 20xx年 6月 8日 主體結(jié)構(gòu)施工 20xx年 6月 9日 20xx年 8月 27日 裝飾裝修 20xx年 8月 17日 20xx年 2月 2日 水電安裝 20xx年 9月 25日 20xx年 1月 31日 維修交工 20xx年 3月 1日 20xx年 3月 30日 小學(xué)、西區(qū)商業(yè) 20xx年 3月 20日 20xx年 7月 11日 土方開挖 20xx年 3月 20日 20xx年 4月 8日 地基處理 20xx年 4月 8日 20xx年 5月 7日 基礎(chǔ)施工 20xx年 5月 8日 20xx年 8月 5日 車庫施工 20xx年 8月 6日 20xx年 12月 13日 教學(xué)樓施工 20xx年 12月 13日 20xx年 7月 10日 商業(yè)施工 20xx年 12月 14日 20xx年 7月 11日 三、 市場分析與預(yù)測 （一） 咸陽房地產(chǎn)市場整體分析 1. 基本概況 咸陽市位于陜西省關(guān)中平原中部，東聯(lián)西安，西靠楊凌，全市轄 2區(qū) 10縣 1 個縣級市，下轄 112 個鎮(zhèn)、 104 個鄉(xiāng)、 9 個街道辦事處，總面積 10196 平方公里，總?cè)丝?500 萬，市區(qū)人口 60 萬，是我國西部重要的區(qū)域中心城市之一。（具體為，住宅 萬平方米，商業(yè) 萬平方米，小學(xué) 萬平方米，幼兒園 萬平方米，地下車庫 萬平方米）。根據(jù)咸陽市總體規(guī)劃要求，本項目開發(fā)采取整體規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、分步實施的發(fā)展思路，擬建成 74 萬平方米配套設(shè)施齊全的大型現(xiàn)代化商住小區(qū)。其中，位于深圳市龍崗區(qū)中心城的歐景花園、歐景城華庭、羅馬公元、公元盛世系列以人性化的設(shè)計理念廣受業(yè)界和客戶贊譽， 20xx 年被評為“全國環(huán)保型人居工程”、深圳市“花園式、園林式高檔住宅小區(qū)” ；總建筑面積超過 100 萬平方米的大型高檔樓盤宇宏?健康花城，獲得了 20xx 年度全國人居建設(shè)規(guī)劃設(shè)計方案 “環(huán)境、科技”雙金獎。 （二）主要管理人員介紹 董事長洪賢娥，咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司公司法人代表，大學(xué)文化程度。 董事吳宏順，大學(xué)文化程度，深圳市宇宏投資（集團(tuán)）有限公司董事長、總裁，主導(dǎo)建設(shè)的樓盤有：“羅馬公元”、“歐景花園”、“金運家園 ”、“歐景城華庭”、“公元盛世”、“家和盛世”等大型花園式住宅物業(yè)。目前，宇宏集團(tuán)擁有商業(yè)物業(yè)面積3 萬多平方米；位于龍崗中心城的寫字樓面積達(dá) 2 萬平方米；在深圳、中山、咸陽等地?fù)碛薪?200 余萬平方米的優(yōu)質(zhì)土地儲備。項目建成后將極大地優(yōu)化城市居住條件，大大提升區(qū)域城市建設(shè)品質(zhì)，有效拉動周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展。（詳見下表），一期第二批包含包括 32 層塔式住宅 3 座， 11層聯(lián)體單元式住宅 1 座。 20xx 年咸陽市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10970 元 ， 人均住宅建筑面積 23 平方米（數(shù)據(jù)來源：咸陽政府辦）。而一 體化后的咸陽提供了更大的選擇空間，因為這里的地價比西安低得多。加之咸陽普通住宅房價比西安要低近 20xx 元，性價比明顯高于周邊城市，許多外地人已被優(yōu)惠的房價所吸引，紛紛來咸陽置業(yè)安居。 20xx 年，西安地鐵 1 號線將延伸至世紀(jì)大道中段（距離本項目約 600 米），屆時，從本項目到西安鐘樓僅需 25 分鐘，業(yè)主出行將更加便利。 2) 發(fā)展前景 咸陽市 80%的商業(yè)網(wǎng)點都集中在電影院十字、七廠十字、北大街十字、體育場十字這四大節(jié)點，與此同時，新建區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃卻沒有跟進(jìn)，在世紀(jì)大道、灃河新區(qū)都存在這樣的問題 。用區(qū)域、城市等超級資源（政府、行政等）的“東風(fēng)”拉動項目住宅開發(fā)的“水車”。 時尚商業(yè)功能： 由風(fēng)情商業(yè)街和社區(qū)大型會所風(fēng)情商業(yè)街主要針對社區(qū)的業(yè)主的購物、休閑需求，同時也 滿足項目周邊部分時尚人群的商業(yè)需求。結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鲑徺I力和整個房地產(chǎn)市場尚處于回暖初期的實際情況，本項目一是將強化工程管理，向管理要效益，在確保高品質(zhì)的基礎(chǔ)上，將建設(shè)成本控制在最佳水平；二是著眼聚集人氣，以相對較低的姿態(tài)入市。人文 ? 商業(yè)街服務(wù)功能構(gòu)成： 內(nèi)容 建筑面積 (m2) 服務(wù)范圍 會所、銀行、餐飲、美容美發(fā)、藥店、網(wǎng)吧、服裝店、酒吧、書店、超市、音像房 91640(m2)(地上）沿街商鋪， *12 米開間尺寸，層高一層 ，二層 米； (m2)（地下） 滿足小區(qū)業(yè)主和周邊消費 需求 會所的核心服務(wù)功能 獨立商鋪標(biāo)準(zhǔn)間 統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計、統(tǒng)一招商、選擇有特色的經(jīng)營客戶群。在現(xiàn)場展示有限的條件下，不適宜進(jìn)行大規(guī)模的推廣，但市場需要水岸楓橋發(fā)出的聲音，同時，鑒于項目的巨大后續(xù)供應(yīng)，所以 前期選擇更慎重和到位的推廣模式 —— 小眾營銷：即通過對市場消費意見領(lǐng)袖的直接拓展和線下活動推廣，吸納項目核心客戶，同時給市場充分認(rèn)識項目、認(rèn)識宇宏的時間， 為后續(xù)大賣做好鋪墊，為后續(xù)物業(yè)升值埋 好伏筆 項目各銷售階段的營銷主題 水岸?楓橋項目 六大創(chuàng)造性價值體系 ? 稀缺價值 —— 零距離親湖生活住區(qū) ? 高端價值 —— 世紀(jì)大道西唯一有電梯小高層的高尚社區(qū) 宇宏 集團(tuán)咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 24 ? 特色價值 —— 獨特的經(jīng)典歐式建筑風(fēng)格 ? 商業(yè)價值 —— 咸陽首席西班牙情景式休閑商街 ? 教育價值 —— 特色幼兒園、小學(xué) ? 品牌價值 —— 深圳實力品牌多年開發(fā)經(jīng)驗 客戶拓展策略 上門、直面溝通 ? 開發(fā)區(qū)、市中心企業(yè) ? 開發(fā)區(qū)、市中心政府機關(guān)、學(xué)校 客戶平臺 ? 汽車 4S 店客戶資源（例如三橋汽車城） ? 銀行 VIP 客戶資源 ? 移動 VIP 客戶資源 ? 高爾夫球會客戶資 源 ? 媒體客戶資源 ? 二手地鋪客戶資源 ? 咸陽、開發(fā)區(qū)中小企業(yè)主協(xié)會 ? 行業(yè)商會（如工業(yè)、食品業(yè)） ? 地域商會（外商會） 活動贊助： 如貿(mào)促會、公益活動等 ? 資料投放 ? 1F 展場 ? 班車－開發(fā)區(qū)企業(yè) ? 企業(yè)：內(nèi)部報紙、雜志、網(wǎng)站、廣播、宣傳欄 ? 汽車 4S 店 ? 銀行 ? 移動 ? 高爾夫球會 ? 媒體 ? 二手地鋪 宇宏 集團(tuán)咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 25 ? 外商活動中心（安利） ? 協(xié)會、商會活動 ? 外展點：星級酒店、外巡展點 ? 區(qū)政府機構(gòu) 大客戶、團(tuán)購方式 ? 銷售組駐場式： 由團(tuán)購單位支持配合，選擇周末的時間，在團(tuán)購單位的食堂、俱樂部等人員活動集中點，擺放洽談桌 椅、小型廣告牌及樓書、宣傳單等資料，由兩名銷售員對有購樓意向者發(fā)放樓書、宣傳單等資料，同時接受咨詢與登記。在團(tuán)購單位有意向時，自行在單位組織團(tuán)購人員，再將相關(guān)團(tuán)購人員資料電話或者傳真至營銷中心，然后約時間、地點進(jìn)行專車統(tǒng)一接送看樓的團(tuán)購人員。因此，初步估算項目能實現(xiàn)總宇宏 集團(tuán)咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 29 銷售收入 億元 ，其中住宅實現(xiàn)銷售收入約 億元（ ㎡ *3100 元 /㎡＝ 萬元），商業(yè)實現(xiàn)銷售收入 億元（ ㎡ *5500 元 /㎡＝ 萬元） ,停車位實現(xiàn)銷售收入 億元（ 764*7 萬元 /個＝ 5348 萬元）。 開發(fā)商致力于打造一個高檔住宅項目，投入大量資金用于商業(yè)配套，幼兒園，小學(xué)，陽光車庫，提高業(yè)主居住品質(zhì)，樹立開發(fā)商的企業(yè)品牌，因 此， 一期第一批開工項目整體利潤較低。 按目前較為保守的經(jīng)濟(jì)測算，項目能保證基本的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)，財務(wù)分析可行。 （二）營銷方式 銷售代理 由于開發(fā)商以前開發(fā)樓盤均為沿海地區(qū)，在本地沒有銷售團(tuán)隊和銷售經(jīng)驗，因此本樓盤采用獨家代理方式承包給代理公司進(jìn)行銷售。若有意者可自選資料進(jìn)行了解咨詢，并可用看樓車統(tǒng)一時間拉至項目所在地觀看。配套的引進(jìn)和成功運營，一方面體現(xiàn)了地產(chǎn)商的開發(fā)水平，彰顯了公司實力，一方面可以給予客戶信心，因為眼前便是這是未來生活的展現(xiàn)，再一方 面，高品質(zhì)配套意味著高品質(zhì)的生活，它也將有效地打動消費者（尤其是相對苛求地意見領(lǐng)袖）；所以應(yīng)當(dāng) 堅持“配套先行”、堅持“品牌配套”、執(zhí)行“配套＋展示”的聯(lián)動策略 。購物 3) 從開發(fā)商的實力分析 宇宏集團(tuán)是一家以務(wù)實著稱的知名開發(fā)商，憑借自身在深圳、中山等地十多年的開發(fā)經(jīng)驗和充足的資金實力，以及企業(yè)“家懷天下”的深厚文化底蘊，完全具備開發(fā)一個大型高檔項目的能力。河水清澈，滋潤了沿岸秀麗風(fēng)光 岸︱ — 社區(qū)與河之間，精心營造的坡地景觀，廣場、木橋、等點綴其中 流︱ — 引入社區(qū)的活水循環(huán)，湖、河、溪，忽寬忽窄，形態(tài)豐富，進(jìn)退自然 院︱