【正文】 安裝配合 20xx年 4月 15日 20xx年 6月 10日 后期維修交工 20xx年 6月 1日 20xx年 6月 30日 9樓 20xx年 3月 16日 20xx年 9月 8日 夯擴(kuò)樁施工 20xx年 3月 16日 20xx年 4月 14日 樁基檢測(cè)及樁間土開(kāi)挖 20xx年 5月 1日 20xx年 5月 10日 基礎(chǔ)至 + 20xx年 5月 11日 20xx年 6月 29日 主體結(jié)構(gòu)施工 20xx年 6月 30日 20xx年 11月 6日 后砌墻施工 20xx年 10月 15日 20xx年 12月 13日 室內(nèi)抹灰 20xx年 11月 26日 20xx年 5月 4日 室外抹灰 20xx年 3月 5日 20xx年 8月 11日 室內(nèi)樓地面 20xx年 7月 1日 20xx年 9月 8日 水電安裝配合 20xx年 5月 15日 20xx年 9月 8日 后期維修交工 20xx年 9月 9日 20xx年 10月 8日 10樓 20xx年 3月 20日 20xx年 2月 28日 基礎(chǔ)至 + 20xx年 3月 10日 20xx年 6月 7日 主體結(jié)構(gòu)施工 20xx年 6月 8日 20xx年 10月 8日 后砌墻施工 20xx年 10月 1日 20xx年 11月 29日 室內(nèi)抹灰 20xx年 11月 15日 20xx年 4月 2日 室外抹灰 20xx年 10月 8日 20xx年 4月 30日 水電安裝配合 20xx年 4月 1日 20xx年 5月 9日 后期維修交工 20xx年 5月 10日 20xx年 6月 8日 11樓 20xx年 3月 15日 20xx年 6月 9日 樁基檢測(cè)及樁間土開(kāi)挖 20xx年 3月 15日 20xx年 3月 24日 基礎(chǔ)至 + 20xx年 3月 25日 20xx年 5月 13日 主體結(jié)構(gòu)施工 20xx年 5月 14日 20xx年 9月 20日 后砌墻施工 20xx年 9月 1日 20xx年 10月 30日 室內(nèi)抹灰 20xx年 10月 20日 20xx年 4月 17日 室外抹灰 20xx年 11月 1日 20xx年 5月 9日 水電安裝配合 20xx年 3月 26日 20xx年 5月 10日 后期維修交工 20xx年 5月 11日 20xx年 6月 9日 東區(qū)商業(yè)、會(huì)所 20xx年 3月 1日 20xx年 3月 30日 地基處理 20xx年 3月 1日 20xx年 4月 19日 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 9 基礎(chǔ)至 + 20xx年 4月 20日 20xx年 6月 8日 主體結(jié)構(gòu)施工 20xx年 6月 9日 20xx年 8月 27日 裝飾裝修 20xx年 8月 17日 20xx年 2月 2日 水電安裝 20xx年 9月 25日 20xx年 1月 31日 維修交工 20xx年 3月 1日 20xx年 3月 30日 小學(xué)、西區(qū)商業(yè) 20xx年 3月 20日 20xx年 7月 11日 土方開(kāi)挖 20xx年 3月 20日 20xx年 4月 8日 地基處理 20xx年 4月 8日 20xx年 5月 7日 基礎(chǔ)施工 20xx年 5月 8日 20xx年 8月 5日 車庫(kù)施工 20xx年 8月 6日 20xx年 12月 13日 教學(xué)樓施工 20xx年 12月 13日 20xx年 7月 10日 商業(yè)施工 20xx年 12月 14日 20xx年 7月 11日 三、 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) （一） 咸陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 1. 基本概況 咸陽(yáng)市位于陜西省關(guān)中平原中部，東聯(lián)西安，西靠楊凌，全市轄 2區(qū) 10縣 1 個(gè)縣級(jí)市，下轄 112 個(gè)鎮(zhèn)、 104 個(gè)鄉(xiāng)、 9 個(gè)街道辦事處，總面積 10196 平方公里，總?cè)丝?500 萬(wàn)，市區(qū)人口 60 萬(wàn)，是我國(guó)西部重要的區(qū)域中心城市之一。（具體為，住宅 萬(wàn)平方米，商業(yè) 萬(wàn)平方米，小學(xué) 萬(wàn)平方米，幼兒園 萬(wàn)平方米，地下車庫(kù) 萬(wàn)平方米）。根據(jù)咸陽(yáng)市總體規(guī)劃要求，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)采取整體規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、分步實(shí)施的發(fā)展思路，擬建成 74 萬(wàn)平方米配套設(shè)施齊全的大型現(xiàn)代化商住小區(qū)。其中，位于深圳市龍崗區(qū)中心城的歐景花園、歐景城華庭、羅馬公元、公元盛世系列以人性化的設(shè)計(jì)理念廣受業(yè)界和客戶贊譽(yù)， 20xx 年被評(píng)為“全國(guó)環(huán)保型人居工程”、深圳市“花園式、園林式高檔住宅小區(qū)” ；總建筑面積超過(guò) 100 萬(wàn)平方米的大型高檔樓盤宇宏?健康花城，獲得了 20xx 年度全國(guó)人居建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 “環(huán)境、科技”雙金獎(jiǎng)。 （二）主要管理人員介紹 董事長(zhǎng)洪賢娥，咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司公司法人代表，大學(xué)文化程度。 董事吳宏順，大學(xué)文化程度，深圳市宇宏投資（集團(tuán)）有限公司董事長(zhǎng)、總裁，主導(dǎo)建設(shè)的樓盤有：“羅馬公元”、“歐景花園”、“金運(yùn)家園 ”、“歐景城華庭”、“公元盛世”、“家和盛世”等大型花園式住宅物業(yè)。目前，宇宏集團(tuán)擁有商業(yè)物業(yè)面積3 萬(wàn)多平方米；位于龍崗中心城的寫字樓面積達(dá) 2 萬(wàn)平方米；在深圳、中山、咸陽(yáng)等地?fù)碛薪?200 余萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。項(xiàng)目建成后將極大地優(yōu)化城市居住條件，大大提升區(qū)域城市建設(shè)品質(zhì)，有效拉動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展。（詳見(jiàn)下表），一期第二批包含包括 32 層塔式住宅 3 座， 11層聯(lián)體單元式住宅 1 座。 20xx 年咸陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10970 元 ， 人均住宅建筑面積 23 平方米（數(shù)據(jù)來(lái)源：咸陽(yáng)政府辦）。而一 體化后的咸陽(yáng)提供了更大的選擇空間，因?yàn)檫@里的地價(jià)比西安低得多。加之咸陽(yáng)普通住宅房?jī)r(jià)比西安要低近 20xx 元，性價(jià)比明顯高于周邊城市，許多外地人已被優(yōu)惠的房?jī)r(jià)所吸引，紛紛來(lái)咸陽(yáng)置業(yè)安居。 20xx 年，西安地鐵 1 號(hào)線將延伸至世紀(jì)大道中段（距離本項(xiàng)目約 600 米），屆時(shí)，從本項(xiàng)目到西安鐘樓僅需 25 分鐘，業(yè)主出行將更加便利。 2) 發(fā)展前景 咸陽(yáng)市 80%的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)都集中在電影院十字、七廠十字、北大街十字、體育場(chǎng)十字這四大節(jié)點(diǎn)，與此同時(shí)，新建區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃卻沒(méi)有跟進(jìn)，在世紀(jì)大道、灃河新區(qū)都存在這樣的問(wèn)題 。用區(qū)域、城市等超級(jí)資源（政府、行政等）的“東風(fēng)”拉動(dòng)項(xiàng)目住宅開(kāi)發(fā)的“水車”。 時(shí)尚商業(yè)功能： 由風(fēng)情商業(yè)街和社區(qū)大型會(huì)所風(fēng)情商業(yè)街主要針對(duì)社區(qū)的業(yè)主的購(gòu)物、休閑需求，同時(shí)也 滿足項(xiàng)目周邊部分時(shí)尚人群的商業(yè)需求。結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)購(gòu)買力和整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于回暖初期的實(shí)際情況，本項(xiàng)目一是將強(qiáng)化工程管理，向管理要效益，在確保高品質(zhì)的基礎(chǔ)上，將建設(shè)成本控制在最佳水平；二是著眼聚集人氣，以相對(duì)較低的姿態(tài)入市。人文 ? 商業(yè)街服務(wù)功能構(gòu)成： 內(nèi)容 建筑面積 (m2) 服務(wù)范圍 會(huì)所、銀行、餐飲、美容美發(fā)、藥店、網(wǎng)吧、服裝店、酒吧、書店、超市、音像房 91640(m2)(地上）沿街商鋪， *12 米開(kāi)間尺寸，層高一層 ，二層 米； (m2)（地下） 滿足小區(qū)業(yè)主和周邊消費(fèi) 需求 會(huì)所的核心服務(wù)功能 獨(dú)立商鋪標(biāo)準(zhǔn)間 統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、統(tǒng)一招商、選擇有特色的經(jīng)營(yíng)客戶群。在現(xiàn)場(chǎng)展示有限的條件下，不適宜進(jìn)行大規(guī)模的推廣，但市場(chǎng)需要水岸楓橋發(fā)出的聲音，同時(shí)，鑒于項(xiàng)目的巨大后續(xù)供應(yīng)，所以 前期選擇更慎重和到位的推廣模式 —— 小眾營(yíng)銷：即通過(guò)對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)意見(jiàn)領(lǐng)袖的直接拓展和線下活動(dòng)推廣，吸納項(xiàng)目核心客戶，同時(shí)給市場(chǎng)充分認(rèn)識(shí)項(xiàng)目、認(rèn)識(shí)宇宏的時(shí)間， 為后續(xù)大賣做好鋪墊，為后續(xù)物業(yè)升值埋 好伏筆 項(xiàng)目各銷售階段的營(yíng)銷主題 水岸?楓橋項(xiàng)目 六大創(chuàng)造性價(jià)值體系 ? 稀缺價(jià)值 —— 零距離親湖生活住區(qū) ? 高端價(jià)值 —— 世紀(jì)大道西唯一有電梯小高層的高尚社區(qū) 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 24 ? 特色價(jià)值 —— 獨(dú)特的經(jīng)典歐式建筑風(fēng)格 ? 商業(yè)價(jià)值 —— 咸陽(yáng)首席西班牙情景式休閑商街 ? 教育價(jià)值 —— 特色幼兒園、小學(xué) ? 品牌價(jià)值 —— 深圳實(shí)力品牌多年開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) 客戶拓展策略 上門、直面溝通 ? 開(kāi)發(fā)區(qū)、市中心企業(yè) ? 開(kāi)發(fā)區(qū)、市中心政府機(jī)關(guān)、學(xué)校 客戶平臺(tái) ? 汽車 4S 店客戶資源（例如三橋汽車城） ? 銀行 VIP 客戶資源 ? 移動(dòng) VIP 客戶資源 ? 高爾夫球會(huì)客戶資 源 ? 媒體客戶資源 ? 二手地鋪客戶資源 ? 咸陽(yáng)、開(kāi)發(fā)區(qū)中小企業(yè)主協(xié)會(huì) ? 行業(yè)商會(huì)（如工業(yè)、食品業(yè)） ? 地域商會(huì)（外商會(huì)） 活動(dòng)贊助： 如貿(mào)促會(huì)、公益活動(dòng)等 ? 資料投放 ? 1F 展場(chǎng) ? 班車－開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè) ? 企業(yè)：內(nèi)部報(bào)紙、雜志、網(wǎng)站、廣播、宣傳欄 ? 汽車 4S 店 ? 銀行 ? 移動(dòng) ? 高爾夫球會(huì) ? 媒體 ? 二手地鋪 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 25 ? 外商活動(dòng)中心（安利） ? 協(xié)會(huì)、商會(huì)活動(dòng) ? 外展點(diǎn)：星級(jí)酒店、外巡展點(diǎn) ? 區(qū)政府機(jī)構(gòu) 大客戶、團(tuán)購(gòu)方式 ? 銷售組駐場(chǎng)式： 由團(tuán)購(gòu)單位支持配合，選擇周末的時(shí)間，在團(tuán)購(gòu)單位的食堂、俱樂(lè)部等人員活動(dòng)集中點(diǎn)，擺放洽談桌 椅、小型廣告牌及樓書、宣傳單等資料，由兩名銷售員對(duì)有購(gòu)樓意向者發(fā)放樓書、宣傳單等資料，同時(shí)接受咨詢與登記。在團(tuán)購(gòu)單位有意向時(shí)，自行在單位組織團(tuán)購(gòu)人員，再將相關(guān)團(tuán)購(gòu)人員資料電話或者傳真至營(yíng)銷中心，然后約時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行專車統(tǒng)一接送看樓的團(tuán)購(gòu)人員。因此，初步估算項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)總宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 29 銷售收入 億元 ，其中住宅實(shí)現(xiàn)銷售收入約 億元（ ㎡ *3100 元 /㎡＝ 萬(wàn)元），商業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入 億元（ ㎡ *5500 元 /㎡＝ 萬(wàn)元） ,停車位實(shí)現(xiàn)銷售收入 億元（ 764*7 萬(wàn)元 /個(gè)＝ 5348 萬(wàn)元）。 開(kāi)發(fā)商致力于打造一個(gè)高檔住宅項(xiàng)目，投入大量資金用于商業(yè)配套，幼兒園，小學(xué)，陽(yáng)光車庫(kù)，提高業(yè)主居住品質(zhì)，樹立開(kāi)發(fā)商的企業(yè)品牌，因 此， 一期第一批開(kāi)工項(xiàng)目整體利潤(rùn)較低。 按目前較為保守的經(jīng)濟(jì)測(cè)算，項(xiàng)目能保證基本的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)，財(cái)務(wù)分析可行。 （二）營(yíng)銷方式 銷售代理 由于開(kāi)發(fā)商以前開(kāi)發(fā)樓盤均為沿海地區(qū)，在本地沒(méi)有銷售團(tuán)隊(duì)和銷售經(jīng)驗(yàn)，因此本樓盤采用獨(dú)家代理方式承包給代理公司進(jìn)行銷售。若有意者可自選資料進(jìn)行了解咨詢，并可用看樓車統(tǒng)一時(shí)間拉至項(xiàng)目所在地觀看。配套的引進(jìn)和成功運(yùn)營(yíng)，一方面體現(xiàn)了地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)水平，彰顯了公司實(shí)力，一方面可以給予客戶信心，因?yàn)檠矍氨闶沁@是未來(lái)生活的展現(xiàn)，再一方 面，高品質(zhì)配套意味著高品質(zhì)的生活，它也將有效地打動(dòng)消費(fèi)者（尤其是相對(duì)苛求地意見(jiàn)領(lǐng)袖）；所以應(yīng)當(dāng) 堅(jiān)持“配套先行”、堅(jiān)持“品牌配套”、執(zhí)行“配套＋展示”的聯(lián)動(dòng)策略 。購(gòu)物 3) 從開(kāi)發(fā)商的實(shí)力分析 宇宏集團(tuán)是一家以務(wù)實(shí)著稱的知名開(kāi)發(fā)商，憑借自身在深圳、中山等地十多年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和充足的資金實(shí)力，以及企業(yè)“家懷天下”的深厚文化底蘊(yùn)，完全具備開(kāi)發(fā)一個(gè)大型高檔項(xiàng)目的能力。河水清澈，滋潤(rùn)了沿岸秀麗風(fēng)光 岸︱ — 社區(qū)與河之間，精心營(yíng)造的坡地景觀，廣場(chǎng)、木橋、等點(diǎn)綴其中 流︱ — 引入社區(qū)的活水循環(huán)，湖、河、溪，忽寬忽窄，形態(tài)豐富，進(jìn)退自然 院︱