【正文】 場正處于發(fā)展階段，尤其以世紀(jì)大道區(qū)域為開發(fā)熱點。 3) 從開發(fā)商的實力分析 宇宏集團是一家以務(wù)實著稱的知名開發(fā)商，憑借自身在 、中山等地十多年的開發(fā)經(jīng)驗和充足的資金實力，以及企業(yè)“家懷天下”的深厚文化底蘊，完全具備開發(fā)一個大型高檔項目的能力。購物配套的引進和成功運營，一方面體現(xiàn)了地產(chǎn)商 的開發(fā)水平，彰顯了公司實力，一方面可以給予客戶信心，因為眼前便是這是未來生活的展現(xiàn)，再一方面，高品質(zhì)配套意味著高品質(zhì)的生活，它也將有效地打動消費者（尤其是相對苛求地意見領(lǐng)袖）；所以應(yīng)當(dāng) 堅持“配套先行”、堅持“品牌配套”、執(zhí)行“配套＋展示”的聯(lián)動策略 。若有意者可自選資料進行了解咨詢，并可用看樓車統(tǒng)一時間拉至項目所在地觀看。 （二）營銷方式 銷售代理 由于開發(fā)商以前開發(fā)樓盤均為沿海地區(qū)，在本地沒有銷售團隊和銷售經(jīng)驗，因此本 樓盤采用獨家代理方式承包給代理公司進行銷售。 按目前較為保守的經(jīng)濟測算，項目能保證基本的經(jīng)濟效益指標(biāo)，財務(wù)分析可行。） 經(jīng)營稅金及附加： 萬元（綜合稅率 %） 銷售費用： 萬元 管理費用： 萬元 （ 萬元 *%） 財務(wù)費用： 萬元（ 7000 萬元 *%*2 年） 利潤總額： 11, 萬元 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 27 所得稅： 萬元 稅后利潤： 萬元 投資利潤率 (成本費用利潤率 )： % 1 銷售利潤率 : % 1 靜態(tài)投資回收期： 2 年 八、結(jié) 論及建議 （一）項目開工建設(shè)資金籌措方案 “水岸?楓橋”一期第一批開工項目投資總額 萬元，擬通過企業(yè)自籌、銀行貸款、期房銷（預(yù)）售相結(jié)合的籌資方式來解決。以 1/2 版為主，少量全版。 ? 廣告入場式： 選擇在團購單位的食堂、俱樂部等人員活動集中點，張貼相關(guān)本項目進行團購的海報，上面留有團購組織者聯(lián)系方式及樓書等相關(guān)宣傳資料的索取地點。 ? 20xx年 10 月：銷售整體均價 4500 元 /㎡起價（一期開盤預(yù)期價格） ? 20xx年 10 月：銷售整體均價 5500 元 /㎡（一期均價預(yù)期價格） 項目整體實現(xiàn)商業(yè)銷售均價： 5500 元 / m2 六、 營銷方案 （一）營銷策略 項 目各銷售階段的營銷策略 營銷目標(biāo) 入市時機 營銷階段劃分 水岸?楓橋項目一期第一批開工項目銷售面積 住宅： 11小高層， 6號高層（ 平方米） 高形象、中價格入市、快速上漲 ,以合理的推廣費用 28－ 30 個月實現(xiàn) 100%銷售 ! 20xx 年 10 月 考慮工程進度、取得預(yù)售證、樣板情景開放； 20xx 年 10 月為最佳的營銷時機； 1 營銷籌備期 —20xx 年 1 月 ——20xx 年 4 月 2 市場預(yù)熱期 —20xx 年 5 月 ——20xx 年 9 月 3 首度引爆期 —20xx 年 10 月 ——20xx 年 4 月 4 第二勁銷期 —20xx 年 5 月 ——20xx 年月 12 月 5 尾盤沖刺期 —20xx 年 1 月 ——20xx 年 6 月 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 19 商業(yè)街（ ） 項目營銷執(zhí)行五大要點 要點之一、 宇宏集團第一次進入咸陽，踏入務(wù)實的咸陽市場， 需要通過項目讓市場認(rèn)識宇宏（以人為本的理念）、認(rèn)識宇宏人（嚴(yán)謹(jǐn)求實的價值觀）， 即借助項目高水平的開發(fā)，躋身咸陽房地產(chǎn)第一陣營 要點之二、 以集團的強勢品牌帶動項目品牌形象的確立， 完成市場的有效區(qū)隔；同時配合優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和天然不可復(fù)制的水岸環(huán)境，打造咸陽最具價值的居住大盤， 確立項目高品質(zhì)的市場標(biāo)竿 ；結(jié)合住居新標(biāo)準(zhǔn)的推廣宣傳， 影響核心客戶和業(yè)內(nèi)意見領(lǐng)袖 ，最終達到引領(lǐng)市場的目標(biāo)。他們可以是咸陽本土人，也可以是喜歡在咸陽生活的非本土人。 2) 從項目自身情況分析 項目周邊本身就具備良好的生態(tài)基礎(chǔ)，隨著咸陽市政府對項目北面渭河濕地公園及情侶路的修建，項目外環(huán)境將會得到更大提升。 產(chǎn)品特色提煉 時尚商業(yè) 人文生態(tài) 生活居住 社區(qū)教育 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 12 （二）項目發(fā)展預(yù)測 根據(jù)前述市場分析及區(qū)域規(guī)劃發(fā)展，結(jié)合項目自身用地條件，我們對項目整體功能定位及發(fā)展方向做出合理決策。通過對區(qū)域價值的提升，將項目開發(fā)提升為政府進行區(qū)域開發(fā)的有力抓手，爭取成為“ 灃 河新區(qū)”的重點工程，從而獲得超常規(guī)的戰(zhàn)略資源。 宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 10 四、項目定位及發(fā)展預(yù)測 （一）項目 SWOT 分析 SWOT分析的目標(biāo) 圍繞 優(yōu)勢 —— 賣點 、 通過 劣勢 —— 突破 、借助 機會 —— 方向、基于 挑戰(zhàn) —— 方法 項目 SWOT 示意 Strength 優(yōu)勢 Weakness 劣勢 S位于咸陽熱點開發(fā)區(qū)域，早期購地成本較低，土地具有明顯的增值前景； S渭河隧道、地鐵 1 號線、公交線路、世紀(jì)大道組成便捷的交通體系； S距灃河較近，生態(tài)環(huán)境可塑性強； S擁有 先進的開發(fā)理念和規(guī)劃設(shè)計，成本控制能力強。該工程作為咸陽市連接渭河兩岸交通的一項重大工程，預(yù)計將與本項目一期同步完成，建成后從本項目穿越渭河即直抵北岸彩虹一路鬧市區(qū)，從而使本項目的交通狀況越加錦上添花。 小結(jié)： ? 咸陽市區(qū)原有規(guī)模較小，人口數(shù)量有限，住宅和城市建設(shè)尚處于爬升階段，除了個別的幾個有實力的大盤之外，大部分的小區(qū)規(guī)劃和設(shè)計遠(yuǎn)不能適應(yīng)未來市場發(fā)展的需求。據(jù)了解，目前咸陽市區(qū)各類住宅、寫字樓比西安同類產(chǎn)品房價每平方米要低 1000 元左右。 2..產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 目前咸陽的支柱產(chǎn)業(yè)仍以農(nóng)業(yè)為主，其年產(chǎn)值位居陜西省第一，但根據(jù)咸陽市未來“十一五”規(guī)劃，第二產(chǎn)業(yè)將會得到較大的提升，在“十一五”期間內(nèi)將三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由目前的20： 44： 36 調(diào)整到 14： 50： 36，通過產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，力爭 走上工業(yè)化強市之路 （數(shù)據(jù)來源 ：咸陽政府辦） 。） 已于 20xx 年 6 月取得了 畝土地《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 計劃于 20xx 年 3 月取得項目第一期開工建設(shè)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 計劃于 20xx 年 3 月取得項目第一期開工建設(shè)的《建設(shè)工程施工許可證》 上述取證工作正在積極辦理中。 水岸?楓橋項目計劃分四期開發(fā)完成。北靠情侶路，東鄰段家路，中跨安谷路。 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)理 ，大學(xué)學(xué)歷，高級工程師，歷任 大學(xué)建筑設(shè)計院設(shè)計室主任、 市建藝監(jiān)理公司董事長、總經(jīng)理 ，香港中旅集團置業(yè)公司副總經(jīng)理，中旅置業(yè)公司董事長、總經(jīng)理，廣州捷中寶地產(chǎn)公司總經(jīng)理， 宇宏集團副總裁等職務(wù)。 附錄 ........................................................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 資金籌措 ........................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 項目監(jiān)督 ............................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 節(jié)能措施 ............................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 環(huán)保設(shè)計采用的標(biāo)準(zhǔn) ......................................................... 錯誤 !未定義書簽。 因民鎮(zhèn)中心幼兒園建設(shè)條件 ............................................. 錯誤 !未定義書簽。 建設(shè)內(nèi)容 ............................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) ............................................................. 錯誤 !未定義書簽。 第四章 工程規(guī)劃 ................................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 環(huán)境保護 ............................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 節(jié)水措施 ............................................................................. 錯誤 !未 定義書簽。 第九章 項目實施進度 ........................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 第十一章 經(jīng)濟和社會效益分析 ........................................................... 錯誤 !未定義書簽。 附圖 ............................................................................................ 錯誤 !未定義書簽。曾主持開發(fā) 園嶺住宅小區(qū)、濱江新村、臺灣花園、康泰娛樂城等近百萬平米住宅小區(qū)項目，成功主持開發(fā)廣州地鐵上蓋項目 —— 中旅商業(yè)城等項目，以及杭州下沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)1000 畝土地主題公園景觀地產(chǎn)、安徽巢湖市 3 平方公里旅游地產(chǎn)的開發(fā)。整個項目總占地面積 畝，規(guī)劃總建筑面積 74 萬平方米（地下室、半地下室等不計容積率建筑面積約 16 萬平方米）。 一期開發(fā)項目占地面積為 畝，計劃總投資 萬元。 （五） 項目工程進度計劃 水岸?楓橋項目一期整體開發(fā)進度為 4 年，計劃分為二批完成。 咸陽市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，從 20xx 年開始，住宅開發(fā)量較之前明顯增加，從區(qū)域劃分上講，主要集中在西邊、南邊兩個2 0 0 6 年咸陽土地出讓統(tǒng)計05001000150020xx總量 居住 商業(yè)、辦公 其他出讓性質(zhì)（畝）宇宏 集團咸陽“ 水岸?楓橋 ”項目投資可行性研究報告 咸陽宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 7 地區(qū)，北邊、東邊次之，中心城區(qū)較少；其中西邊以玉泉路西端、渭陽西路西端為主，南邊以世紀(jì)大道區(qū)域為主。同時，這也為咸陽房地產(chǎn)發(fā)展帶來了巨大的商機，使咸陽市區(qū)規(guī)模小、人口少、房地產(chǎn)市場狹小等各 種局限得以突破，市場容量大為增強，為咸陽房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展提供了巨大的商機和美好的前景。 ? 咸陽 經(jīng)濟大環(huán)境的持續(xù)走強， 后發(fā)優(yōu)勢明顯，而經(jīng)濟發(fā)展的相互滲透、 外來人口的不斷涌入， 也為 咸陽 市房地產(chǎn)墊定了較旺盛的需求基礎(chǔ)，未來房地產(chǎn)市場整體發(fā)展看好 。 ? 世紀(jì)西路成為 咸陽 宜居黃金據(jù)點 項目位于咸陽 世紀(jì)西路 ，是 令人向往的居住區(qū)，在水河資源極度稀罕的北方地區(qū)，能同時擁有灃河、渭河兩軸水資源，盡得咸陽湖粼粼碧波，樂享灃河新區(qū) 肺，空氣清新、氣候宜人。 W區(qū)域尚處于發(fā)展初期，周邊生活配套還不夠成熟，有待完善； W過寬的世紀(jì)大道，存在噪音和灰塵污染； W對面城中村項目安谷園、平湖秋月、和潤天地等項目開發(fā)起點較低。 區(qū)域 致 勝方略： 對于項目來講，就必須善于借勢借力，充分整合周邊資源，跳出常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)的思維框架，站在咸陽市、 灃 河新區(qū)等區(qū)域高度來定位項目，使項目成為該區(qū)域必不可缺的高尚居住“整合器”和“超級服務(wù)中心”，才能取得超常規(guī)的成功。 對世紀(jì)大道區(qū)域未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展前景作出如下預(yù)測： ? 區(qū) 域可持續(xù)性發(fā)展力較強； ? 政策力度決定區(qū)域發(fā)展快慢； ? 政府力將此區(qū)域打造成為咸陽首席中央生活區(qū)； ? 伴隨開發(fā)樓盤的增多，區(qū)域未來市場競爭呈現(xiàn)白熱化趨勢； 對比同區(qū)域內(nèi)其他項目，在充分挖掘本地塊的潛在價值和周邊環(huán)境之后，認(rèn)為本項目最大賣點在于所擁有的自然景觀資源，用這種景觀資源來賦予項目所提供的一種未來健康生活方式，并從細(xì)節(jié)入手導(dǎo)入智能化的物業(yè)管理系統(tǒng)和服務(wù)，由此形成項目在市場上的鮮明定位。另外，通過前期市場調(diào)研了解到，盡管目標(biāo)客戶對樓盤、住宅的理解和需求與沿海發(fā)達地區(qū)來講有一定差異，但居住舒適、健康卻是一個共同的愿望。 新咸陽人 ，是代表精神生活、物質(zhì)生活