【正文】 場(chǎng)正處于發(fā)展階段，尤其以世紀(jì)大道區(qū)域?yàn)殚_(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。 3) 從開(kāi)發(fā)商的實(shí)力分析 宇宏集團(tuán)是一家以務(wù)實(shí)著稱的知名開(kāi)發(fā)商，憑借自身在 、中山等地十多年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和充足的資金實(shí)力，以及企業(yè)“家懷天下”的深厚文化底蘊(yùn)，完全具備開(kāi)發(fā)一個(gè)大型高檔項(xiàng)目的能力。購(gòu)物配套的引進(jìn)和成功運(yùn)營(yíng)，一方面體現(xiàn)了地產(chǎn)商 的開(kāi)發(fā)水平，彰顯了公司實(shí)力，一方面可以給予客戶信心，因?yàn)檠矍氨闶沁@是未來(lái)生活的展現(xiàn)，再一方面，高品質(zhì)配套意味著高品質(zhì)的生活，它也將有效地打動(dòng)消費(fèi)者（尤其是相對(duì)苛求地意見(jiàn)領(lǐng)袖）；所以應(yīng)當(dāng) 堅(jiān)持“配套先行”、堅(jiān)持“品牌配套”、執(zhí)行“配套＋展示”的聯(lián)動(dòng)策略 。若有意者可自選資料進(jìn)行了解咨詢，并可用看樓車統(tǒng)一時(shí)間拉至項(xiàng)目所在地觀看。 （二）營(yíng)銷方式 銷售代理 由于開(kāi)發(fā)商以前開(kāi)發(fā)樓盤均為沿海地區(qū)，在本地沒(méi)有銷售團(tuán)隊(duì)和銷售經(jīng)驗(yàn)，因此本 樓盤采用獨(dú)家代理方式承包給代理公司進(jìn)行銷售。 按目前較為保守的經(jīng)濟(jì)測(cè)算，項(xiàng)目能保證基本的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)，財(cái)務(wù)分析可行。） 經(jīng)營(yíng)稅金及附加： 萬(wàn)元（綜合稅率 %） 銷售費(fèi)用： 萬(wàn)元 管理費(fèi)用： 萬(wàn)元 （ 萬(wàn)元 *%） 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 萬(wàn)元（ 7000 萬(wàn)元 *%*2 年） 利潤(rùn)總額： 11, 萬(wàn)元 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 27 所得稅： 萬(wàn)元 稅后利潤(rùn)： 萬(wàn)元 投資利潤(rùn)率 (成本費(fèi)用利潤(rùn)率 )： % 1 銷售利潤(rùn)率 : % 1 靜態(tài)投資回收期： 2 年 八、結(jié) 論及建議 （一）項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)資金籌措方案 “水岸?楓橋”一期第一批開(kāi)工項(xiàng)目投資總額 萬(wàn)元，擬通過(guò)企業(yè)自籌、銀行貸款、期房銷（預(yù)）售相結(jié)合的籌資方式來(lái)解決。以 1/2 版為主，少量全版。 ? 廣告入場(chǎng)式： 選擇在團(tuán)購(gòu)單位的食堂、俱樂(lè)部等人員活動(dòng)集中點(diǎn)，張貼相關(guān)本項(xiàng)目進(jìn)行團(tuán)購(gòu)的海報(bào)，上面留有團(tuán)購(gòu)組織者聯(lián)系方式及樓書等相關(guān)宣傳資料的索取地點(diǎn)。 ? 20xx年 10 月：銷售整體均價(jià) 4500 元 /㎡起價(jià)（一期開(kāi)盤預(yù)期價(jià)格） ? 20xx年 10 月：銷售整體均價(jià) 5500 元 /㎡（一期均價(jià)預(yù)期價(jià)格） 項(xiàng)目整體實(shí)現(xiàn)商業(yè)銷售均價(jià)： 5500 元 / m2 六、 營(yíng)銷方案 （一）營(yíng)銷策略 項(xiàng) 目各銷售階段的營(yíng)銷策略 營(yíng)銷目標(biāo) 入市時(shí)機(jī) 營(yíng)銷階段劃分 水岸?楓橋項(xiàng)目一期第一批開(kāi)工項(xiàng)目銷售面積 住宅： 11小高層， 6號(hào)高層（ 平方米） 高形象、中價(jià)格入市、快速上漲 ,以合理的推廣費(fèi)用 28－ 30 個(gè)月實(shí)現(xiàn) 100%銷售 ! 20xx 年 10 月 考慮工程進(jìn)度、取得預(yù)售證、樣板情景開(kāi)放； 20xx 年 10 月為最佳的營(yíng)銷時(shí)機(jī)； 1 營(yíng)銷籌備期 —20xx 年 1 月 ——20xx 年 4 月 2 市場(chǎng)預(yù)熱期 —20xx 年 5 月 ——20xx 年 9 月 3 首度引爆期 —20xx 年 10 月 ——20xx 年 4 月 4 第二勁銷期 —20xx 年 5 月 ——20xx 年月 12 月 5 尾盤沖刺期 —20xx 年 1 月 ——20xx 年 6 月 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 19 商業(yè)街（ ） 項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行五大要點(diǎn) 要點(diǎn)之一、 宇宏集團(tuán)第一次進(jìn)入咸陽(yáng)，踏入務(wù)實(shí)的咸陽(yáng)市場(chǎng)， 需要通過(guò)項(xiàng)目讓市場(chǎng)認(rèn)識(shí)宇宏（以人為本的理念）、認(rèn)識(shí)宇宏人（嚴(yán)謹(jǐn)求實(shí)的價(jià)值觀）， 即借助項(xiàng)目高水平的開(kāi)發(fā)，躋身咸陽(yáng)房地產(chǎn)第一陣營(yíng) 要點(diǎn)之二、 以集團(tuán)的強(qiáng)勢(shì)品牌帶動(dòng)項(xiàng)目品牌形象的確立， 完成市場(chǎng)的有效區(qū)隔；同時(shí)配合優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和天然不可復(fù)制的水岸環(huán)境，打造咸陽(yáng)最具價(jià)值的居住大盤， 確立項(xiàng)目高品質(zhì)的市場(chǎng)標(biāo)竿 ；結(jié)合住居新標(biāo)準(zhǔn)的推廣宣傳， 影響核心客戶和業(yè)內(nèi)意見(jiàn)領(lǐng)袖 ，最終達(dá)到引領(lǐng)市場(chǎng)的目標(biāo)。他們可以是咸陽(yáng)本土人，也可以是喜歡在咸陽(yáng)生活的非本土人。 2) 從項(xiàng)目自身情況分析 項(xiàng)目周邊本身就具備良好的生態(tài)基礎(chǔ)，隨著咸陽(yáng)市政府對(duì)項(xiàng)目北面渭河濕地公園及情侶路的修建，項(xiàng)目外環(huán)境將會(huì)得到更大提升。 產(chǎn)品特色提煉 時(shí)尚商業(yè) 人文生態(tài) 生活居住 社區(qū)教育 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 12 （二）項(xiàng)目發(fā)展預(yù)測(cè) 根據(jù)前述市場(chǎng)分析及區(qū)域規(guī)劃發(fā)展，結(jié)合項(xiàng)目自身用地條件，我們對(duì)項(xiàng)目整體功能定位及發(fā)展方向做出合理決策。通過(guò)對(duì)區(qū)域價(jià)值的提升，將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提升為政府進(jìn)行區(qū)域開(kāi)發(fā)的有力抓手，爭(zhēng)取成為“ 灃 河新區(qū)”的重點(diǎn)工程，從而獲得超常規(guī)的戰(zhàn)略資源。 宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 10 四、項(xiàng)目定位及發(fā)展預(yù)測(cè) （一）項(xiàng)目 SWOT 分析 SWOT分析的目標(biāo) 圍繞 優(yōu)勢(shì) —— 賣點(diǎn) 、 通過(guò) 劣勢(shì) —— 突破 、借助 機(jī)會(huì) —— 方向、基于 挑戰(zhàn) —— 方法 項(xiàng)目 SWOT 示意 Strength 優(yōu)勢(shì) Weakness 劣勢(shì) S位于咸陽(yáng)熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，早期購(gòu)地成本較低，土地具有明顯的增值前景； S渭河隧道、地鐵 1 號(hào)線、公交線路、世紀(jì)大道組成便捷的交通體系； S距灃河較近，生態(tài)環(huán)境可塑性強(qiáng)； S擁有 先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念和規(guī)劃設(shè)計(jì)，成本控制能力強(qiáng)。該工程作為咸陽(yáng)市連接渭河兩岸交通的一項(xiàng)重大工程，預(yù)計(jì)將與本項(xiàng)目一期同步完成，建成后從本項(xiàng)目穿越渭河即直抵北岸彩虹一路鬧市區(qū)，從而使本項(xiàng)目的交通狀況越加錦上添花。 小結(jié)： ? 咸陽(yáng)市區(qū)原有規(guī)模較小，人口數(shù)量有限，住宅和城市建設(shè)尚處于爬升階段，除了個(gè)別的幾個(gè)有實(shí)力的大盤之外，大部分的小區(qū)規(guī)劃和設(shè)計(jì)遠(yuǎn)不能適應(yīng)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展的需求。據(jù)了解，目前咸陽(yáng)市區(qū)各類住宅、寫字樓比西安同類產(chǎn)品房?jī)r(jià)每平方米要低 1000 元左右。 2..產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 目前咸陽(yáng)的支柱產(chǎn)業(yè)仍以農(nóng)業(yè)為主，其年產(chǎn)值位居陜西省第一，但根據(jù)咸陽(yáng)市未來(lái)“十一五”規(guī)劃，第二產(chǎn)業(yè)將會(huì)得到較大的提升，在“十一五”期間內(nèi)將三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由目前的20： 44： 36 調(diào)整到 14： 50： 36，通過(guò)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，力爭(zhēng) 走上工業(yè)化強(qiáng)市之路 （數(shù)據(jù)來(lái)源 ：咸陽(yáng)政府辦） 。） 已于 20xx 年 6 月取得了 畝土地《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 計(jì)劃于 20xx 年 3 月取得項(xiàng)目第一期開(kāi)工建設(shè)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 計(jì)劃于 20xx 年 3 月取得項(xiàng)目第一期開(kāi)工建設(shè)的《建設(shè)工程施工許可證》 上述取證工作正在積極辦理中。 水岸?楓橋項(xiàng)目計(jì)劃分四期開(kāi)發(fā)完成。北靠情侶路，東鄰段家路，中跨安谷路。 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)理 ，大學(xué)學(xué)歷，高級(jí)工程師，歷任 大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)室主任、 市建藝監(jiān)理公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理 ，香港中旅集團(tuán)置業(yè)公司副總經(jīng)理，中旅置業(yè)公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理，廣州捷中寶地產(chǎn)公司總經(jīng)理， 宇宏集團(tuán)副總裁等職務(wù)。 附錄 ........................................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 資金籌措 ........................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目監(jiān)督 ............................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 節(jié)能措施 ............................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 環(huán)保設(shè)計(jì)采用的標(biāo)準(zhǔn) ......................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 因民鎮(zhèn)中心幼兒園建設(shè)條件 ............................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 建設(shè)內(nèi)容 ............................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ............................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第四章 工程規(guī)劃 ................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 環(huán)境保護(hù) ............................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 節(jié)水措施 ............................................................................. 錯(cuò)誤 !未 定義書簽。 第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 ........................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第十一章 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析 ........................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 附圖 ............................................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。曾主持開(kāi)發(fā) 園嶺住宅小區(qū)、濱江新村、臺(tái)灣花園、康泰娛樂(lè)城等近百萬(wàn)平米住宅小區(qū)項(xiàng)目，成功主持開(kāi)發(fā)廣州地鐵上蓋項(xiàng)目 —— 中旅商業(yè)城等項(xiàng)目，以及杭州下沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)1000 畝土地主題公園景觀地產(chǎn)、安徽巢湖市 3 平方公里旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。整個(gè)項(xiàng)目總占地面積 畝，規(guī)劃總建筑面積 74 萬(wàn)平方米（地下室、半地下室等不計(jì)容積率建筑面積約 16 萬(wàn)平方米）。 一期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地面積為 畝，計(jì)劃總投資 萬(wàn)元。 （五） 項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃 水岸?楓橋項(xiàng)目一期整體開(kāi)發(fā)進(jìn)度為 4 年，計(jì)劃分為二批完成。 咸陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，從 20xx 年開(kāi)始，住宅開(kāi)發(fā)量較之前明顯增加，從區(qū)域劃分上講，主要集中在西邊、南邊兩個(gè)2 0 0 6 年咸陽(yáng)土地出讓統(tǒng)計(jì)05001000150020xx總量 居住 商業(yè)、辦公 其他出讓性質(zhì)（畝）宇宏 集團(tuán)咸陽(yáng)“ 水岸?楓橋 ”項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 咸陽(yáng)宇宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 7 地區(qū)，北邊、東邊次之，中心城區(qū)較少；其中西邊以玉泉路西端、渭陽(yáng)西路西端為主，南邊以世紀(jì)大道區(qū)域?yàn)橹?。同時(shí)，這也為咸陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了巨大的商機(jī)，使咸陽(yáng)市區(qū)規(guī)模小、人口少、房地產(chǎn)市場(chǎng)狹小等各 種局限得以突破，市場(chǎng)容量大為增強(qiáng)，為咸陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展提供了巨大的商機(jī)和美好的前景。 ? 咸陽(yáng) 經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的持續(xù)走強(qiáng)， 后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相互滲透、 外來(lái)人口的不斷涌入， 也為 咸陽(yáng) 市房地產(chǎn)墊定了較旺盛的需求基礎(chǔ)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展看好 。 ? 世紀(jì)西路成為 咸陽(yáng) 宜居黃金據(jù)點(diǎn) 項(xiàng)目位于咸陽(yáng) 世紀(jì)西路 ，是 令人向往的居住區(qū)，在水河資源極度稀罕的北方地區(qū)，能同時(shí)擁有灃河、渭河兩軸水資源，盡得咸陽(yáng)湖粼粼碧波，樂(lè)享灃河新區(qū) 肺，空氣清新、氣候宜人。 W區(qū)域尚處于發(fā)展初期，周邊生活配套還不夠成熟，有待完善； W過(guò)寬的世紀(jì)大道，存在噪音和灰塵污染； W對(duì)面城中村項(xiàng)目安谷園、平湖秋月、和潤(rùn)天地等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)起點(diǎn)較低。 區(qū)域 致 勝方略： 對(duì)于項(xiàng)目來(lái)講，就必須善于借勢(shì)借力，充分整合周邊資源，跳出常規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的思維框架，站在咸陽(yáng)市、 灃 河新區(qū)等區(qū)域高度來(lái)定位項(xiàng)目，使項(xiàng)目成為該區(qū)域必不可缺的高尚居住“整合器”和“超級(jí)服務(wù)中心”，才能取得超常規(guī)的成功。 對(duì)世紀(jì)大道區(qū)域未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景作出如下預(yù)測(cè)： ? 區(qū) 域可持續(xù)性發(fā)展力較強(qiáng)； ? 政策力度決定區(qū)域發(fā)展快慢； ? 政府力將此區(qū)域打造成為咸陽(yáng)首席中央生活區(qū)； ? 伴隨開(kāi)發(fā)樓盤的增多，區(qū)域未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)白熱化趨勢(shì)； 對(duì)比同區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目，在充分挖掘本地塊的潛在價(jià)值和周邊環(huán)境之后，認(rèn)為本項(xiàng)目最大賣點(diǎn)在于所擁有的自然景觀資源，用這種景觀資源來(lái)賦予項(xiàng)目所提供的一種未來(lái)健康生活方式，并從細(xì)節(jié)入手導(dǎo)入智能化的物業(yè)管理系統(tǒng)和服務(wù)，由此形成項(xiàng)目在市場(chǎng)上的鮮明定位。另外，通過(guò)前期市場(chǎng)調(diào)研了解到，盡管目標(biāo)客戶對(duì)樓盤、住宅的理解和需求與沿海發(fā)達(dá)地區(qū)來(lái)講有一定差異，但居住舒適、健康卻是一個(gè)共同的愿望。 新咸陽(yáng)人 ，是代表精神生活、物質(zhì)生活