【正文】 浦電路項(xiàng)目前期可行性研究 策 劃人： 時(shí) 間： 2020 年 3 月 3 日 目 錄 上篇 : 市 場(chǎng)觀象 1. 四 大 特征提綱上海 房市 2. 八 大 利好摯領(lǐng)浦東 房市 破一立點(diǎn)睛 陸家嘴板塊房市 4. 區(qū) 域 市場(chǎng)個(gè)案分析 藍(lán) 海 岸 際 金 融 家 化 濱 江 苑 目的 “ 全身 體檢 ” 項(xiàng) 目簡(jiǎn) 介 項(xiàng)目 分析 中 篇：產(chǎn)品定位 老潘的建外 SOHO 城談 起 品定位思路 常 規(guī)操 作 —— 大 、中 戶型 ，面 向 “ 大眾 ” 市場(chǎng) 獨(dú) 辟蹊 徑 —— 特 色小 戶 型 ，鎖 定 “ 小眾 ” 市場(chǎng) 品初步定位 下 篇 ： 財(cái) 務(wù)分析 1 投 資 估算 銷 售收 入 投 資估 算 資 金籌 措 濟(jì)效益評(píng)價(jià) 現(xiàn) 金流 入 現(xiàn) 金流 出 3 敏 感 性分析 銷 售均 價(jià)敏 感性 分析 項(xiàng) 目銷 售率 敏感 性分 析 上篇：市場(chǎng)觀象 2020 年的上海樓市 ，在 2020 年一手 、二手房交易量均創(chuàng)歷史新高的基礎(chǔ)上，繼續(xù)保持供求兩旺、強(qiáng)勢(shì)運(yùn)行的格局。其中：房地產(chǎn)開發(fā)投資突破 700億元，達(dá)到 億元 ,同比增長(zhǎng) 14％；商品 房銷售面積 也一舉突破 2020 萬平方米 大關(guān) ,可 以說上海房地 產(chǎn) 業(yè) 作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位已經(jīng)確立。 綜觀 2020 年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和演變軌跡，主要呈現(xiàn)以 下 四 大特征： 拉 動(dòng)了 本市社 會(huì)經(jīng) 濟(jì)增長(zhǎng) ，直 接改 善城市 居民 居住和生 活 條 件 。 2020 年 ，本市房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，同比增長(zhǎng)%，高出全 市 GDP 增幅 個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)占全市 GDP 比重同比上升 個(gè)百分點(diǎn)。市區(qū)人均居住面積從上年的 平方米提高到 平方米。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，為本市居民的居住 和 生 活改善起到了重要作用。 房地 產(chǎn)市 場(chǎng)化程 度占 全國(guó)之 首 。 本 市 一 個(gè) 以大 眾 化 投資 與 消費(fèi) 為 主 體并 適 合 房地 產(chǎn) 業(yè)發(fā) 展的市 場(chǎng)體系已基 本建立，市 場(chǎng)監(jiān)管體系 也正趨完善 。 2 002 年，全市商品房銷售 面積 為 萬平方米，其中，個(gè)人購(gòu)買商品房 18 62 .8 4 萬平方米，占銷售總面積的 9 5%；存量房買賣面積為1 79 0. 8 4 萬平方米，同比增長(zhǎng) 26 .6 %，基本接近新建商品房交易量，截止目前，該項(xiàng)指標(biāo)仍然呈現(xiàn)持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)，這充分說明本 市 房 地產(chǎn) 格 局的 市 場(chǎng)化 程 度無 論 在質(zhì) 和 量上 均 名列 全 國(guó)各 省市前茅。 市場(chǎng) 供求 總體平 穩(wěn)。 實(shí)踐證明，本市連續(xù)幾年樓市供需總體平穩(wěn)，基本穩(wěn)定在 1：1 左右。 2 00 2 年商品房竣工 面積為 1 98 3. 9 2 萬平方米，銷售面積為 19 60 .6 萬平方米； 住宅 商品房 竣工 面積 為 1 70 8. 04 萬平方米，銷售面積為 18 39 .0 5 萬平方米，供需比例為 1： 1. 08，呈現(xiàn)需求大 于 供 給的態(tài)勢(shì)。 投資 和消 費(fèi)主體 已形 成多元 化格 局。 去年，民營(yíng)和境外投資占全市房地產(chǎn)開發(fā)投 資 %，共完成 億元 ，同比增長(zhǎng) %，比上年提高了 個(gè)百分點(diǎn)。從消費(fèi)主體看，去年，本市居民購(gòu)買占 %，外地人士購(gòu)買占%，境外人士購(gòu)買占 %。 展望 20 03 年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，供銷兩旺的態(tài)勢(shì)有望延續(xù)，作為 一個(gè)龍頭和四個(gè)中心的未來國(guó)際化大都市，上海將會(huì)吸引越來越多的中外投資者，一方面上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)繼續(xù)向好。 20 03年我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)仍將保持 8%的增長(zhǎng)率，上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍將高出全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度兩個(gè)百分點(diǎn)。在這一大背景下，作為支柱產(chǎn)業(yè)的上海房地產(chǎn)業(yè)，大的趨勢(shì)繼續(xù)看好，另一方面本市居民對(duì)改善居住條件的愿望依然十分迫切。盡管 2 002 年上海人均居住面積已達(dá) 1 3. 1 平方米，但從具體情況來看，市中心 9 個(gè)區(qū)人均居住面積大大低于這一水平。因此，隨著上海經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是住宅市場(chǎng)依然將呈現(xiàn)供求兩旺、高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。 作為上海新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勢(shì)區(qū)域的浦東地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的 發(fā) 展 有一 個(gè) 區(qū)別 于 其他 地 區(qū)的 顯 著特 點(diǎn) 就是 受 交通 規(guī) 劃和 建設(shè) 的 影 響相 當(dāng) 大， 特 別是 過 江交 通 極大 地 影響 著 浦東 樓 市的 發(fā)展。 2 00 2 年第 4 季度，除了已有的過江設(shè)施的建設(shè)、磁懸浮列車的試運(yùn) 行、浦東輕軌（ L4 線）的規(guī)劃 以及浦江兩岸綜合開發(fā)之外，對(duì)浦東樓市有巨大影響的事情莫過于上海申博成功和環(huán)球影 城 選 址三林。 而 從 浦 東樓市 2 00 2 年的總體表現(xiàn)來看，呈現(xiàn)出八大利好： （ 1） 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 各 項(xiàng) 主 要 指 標(biāo) 繼 續(xù) 領(lǐng) 先 ， 穩(wěn) 居 全 市 龍 頭 地 位 ，面 積 、 套 數(shù) 等 主 要 指 標(biāo) 均 繼 續(xù) 位 居 全 市 各 區(qū) 、 縣 第 一 。僅從第 4 季度而言，浦東新區(qū)的住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為 12 3. 15萬平方米，占全市住宅供應(yīng)量的 2 0. 29 %，繼續(xù)成為各區(qū)住宅市場(chǎng)中的 供 應(yīng) 大 戶 ； 第 4 季 度 的 住 宅 成 交 面 積 為1 42 .6 2 萬平方米，比上季度增長(zhǎng) 3 5. 09 萬平方米，增幅達(dá)到 32 .6 3%；房?jī)r(jià)方面該季度的預(yù)售住宅平均成交單價(jià)為每平方米 5 833 元，較上季度上漲了 8 59 元，漲幅為 7 .3%，而預(yù)售住宅價(jià)格綜合指數(shù)上漲 4. 3%，則說明浦東新區(qū)房地產(chǎn) 供求結(jié) 構(gòu)中，高 價(jià)樓盤 的供應(yīng) 量增加 從而導(dǎo) 致浦東新區(qū)這 一 季 度預(yù)售住宅平均成交單價(jià)的上漲。 （ 2） 利 好 之 二 ，房 地 產(chǎn) 業(yè) 在 國(guó) 民經(jīng)濟(jì)中的地位得以鞏固，支柱產(chǎn) 業(yè) 地 位 越 發(fā) 顯 著 。 200 2 年前三個(gè)季度，浦東新區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ G DP）以平均 15%的 速度增 長(zhǎng)。作為 國(guó)民經(jīng) 濟(jì)新增 長(zhǎng)點(diǎn)的 房地產(chǎn) 業(yè)，在新一輪 經(jīng) 濟(jì) 發(fā)展中起到了重要作用，占 GDP 比重達(dá)到 6 .5 %。 （ 3） 房 產(chǎn) 品 質(zhì) 不 斷 提 升 ，在 全 市 有 代 表 性 的 樓 盤 層 出 不 窮 。 目前新區(qū)在售的大約 16 0 個(gè)樓盤中，以 “華麗家族花園 ”、 “御景園 ”、 “錦繡天第花園 ”為代表的一大批樓盤高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、高 標(biāo)準(zhǔn)建 設(shè)，正 在從以 往簡(jiǎn)單 的 “磚頭加 水泥 ” 向 “磚頭加鼠標(biāo) ”建設(shè)模式轉(zhuǎn)變，很多樓盤都融合了高科技的結(jié)晶。年內(nèi) 不斷有 新的樓盤 在建設(shè) 部、上 海市各 項(xiàng)住宅 評(píng)選中摘金奪銀，占據(jù)了較大的份額。如 “香樹麗花園 ”、 “聯(lián)洋花園 ”、“華麗家族花園 ”、 “錦繡天第花園 ”、 “怡東花園 ”等近 30 個(gè)樓 盤分別 獲得部、 市優(yōu)秀 住宅評(píng) 選等各 項(xiàng)大獎(jiǎng) 。舊改地區(qū)的新樓盤為高品質(zhì)住宅倍受青睞，特別是隨著世茂濱江園、仁 恒濱江 園（二、 三期） 等一批 標(biāo)志性 住宅樓 盤年內(nèi)的相繼 面市， 不僅使浦 東住宅 業(yè)的整 體品質(zhì) 得以進(jìn) 一步提升，同 時(shí)使 樓盤的 “三邊 ”概念 得以 強(qiáng)化。 商品房 開發(fā) 已開始由數(shù)量向量質(zhì)并舉轉(zhuǎn)化。房?jī)r(jià)由此而來也有一定幅度的提升，商 品 房 銷售價(jià)格同期相比上漲 9 %。 （ 4） 商品房銷售 穩(wěn) 步 增 長(zhǎng) ，居 民 消 費(fèi) 能 力 增 強(qiáng) 、消 費(fèi) 觀 念 更 新 。居 民經(jīng)濟(jì) 觀念不斷 轉(zhuǎn)變， 購(gòu)買能 力持續(xù) 提高。 特別是年輕白 領(lǐng)的購(gòu) 房觀念先 進(jìn)，成 為消費(fèi) 的一支 生力軍 。浦東新區(qū)商品房購(gòu)買者中 20－ 30 歲群體比例高達(dá) 3 4. 35%，這部分購(gòu)房者很容易接受 “用未來的錢 ，住現(xiàn)在的房 ”的消費(fèi)理念，成 為 商 品房消費(fèi)的不可忽視的力量。 （ 5） 存 量 房 市 場(chǎng) 交 易 日 漸 活 躍 ，二 三 級(jí) 市 場(chǎng) 有 機(jī) 聯(lián) 動(dòng) 。 僅去年1－ 9 月份，浦東新區(qū)存量房成交 14 862 套，平均每個(gè)工作日就有 78 套存量房成交，成交總面積為 113 .7 萬，成交金額 2 億元，成交面積為去年同期的 倍，增幅為全市存量 房交 易量增幅 的近三 倍。存 量房交 易與商 品房交易在量 上的差 距逐漸縮 小。市 場(chǎng)結(jié)構(gòu) 正在發(fā) 生變化 ，二、三級(jí)市 場(chǎng) 的 聯(lián)動(dòng)效應(yīng)已基本形成。 （ 6） 居 民 出 租 房 屋 遞 增 ，又 多 一 項(xiàng) 創(chuàng) 收 渠 道 。 去年 1－ 9 月份，內(nèi) 銷房租賃 登記量出 現(xiàn)大幅增 長(zhǎng)，累計(jì) 同比增長(zhǎng) 88 .7%，其中，居民住房的平均出租率二季度達(dá)到 4 .5 %，這從一個(gè)側(cè) 面反映 了浦東居 民居住 條件改 善明顯 ；從區(qū) 域來看，以八佰伴中心商業(yè)區(qū)租金最高，每戶平均月租金在千元以上。 （ 7） 辦 公 樓 租 賃 形 勢(shì) 看 好 ， 入 駐 率 達(dá) 70%。 其中，中國(guó)第一高樓金茂大廈出租率達(dá) 80%，森茂大廈、中銀大廈、招商局大 廈、湯 臣金融大 廈、 證 券大廈 、樂凱 大廈、 斯米克大廈出租率達(dá)到 85%以上，個(gè)別樓宇更是接 近 1 00%。隨著中國(guó)加入 WT O 和上海申博成功 ，特別是位居世界第一高度的環(huán)球金融中心大廈在陸家嘴 CBD 區(qū)域破土動(dòng)工，必將吸引更多 的大集 團(tuán)、大公 司集聚 浦東， 為浦東 辦公樓 宇的租賃市場(chǎng) 提 供 了廣闊的需求發(fā)展空間。 （ 8） 市 場(chǎng) 不 斷 細(xì) 化 ， 區(qū) 域 互 補(bǔ) 效 應(yīng) 更 為 顯 著 。 從區(qū)域來分析，上 南一楊 思、金橋 、陸家 嘴、花 木地區(qū) 是樓盤 銷售的集中地區(qū)，累計(jì)預(yù)售量為 16 8. 2 萬平方米，累計(jì)金額 6 8. 3 億元，分別占預(yù)售總量的 7 7. 8%和 8 %。其中上南一楊思地區(qū)預(yù)售面積位居第一位，上市 量達(dá)到 51 .4 萬平方米，陸家嘴地區(qū)為 21 .2 億元。各個(gè)細(xì)化區(qū)域有著各自的特色，如陸家嘴的 CBD（中央商務(wù)區(qū)），開發(fā)豪華型住宅；中央公園的周邊 地區(qū)， 開發(fā)高尚 住宅區(qū) ；金橋 、上南 的交通 便利，開發(fā)小 康型住 宅區(qū)等， 給購(gòu)房 者提供 了更多 的選擇 。隨著浦東開 發(fā)開放 的深入， 各自細(xì) 化區(qū)域 的功能 將更為 完善，各自的 特 色 也更加突出，橫向?qū)哟伍g的互補(bǔ)效應(yīng)更為凸現(xiàn) “ 一 破一立 ”點(diǎn) 睛陸家 嘴板 塊房市 3 . 1 南 熱 北 冷格局有望被打破 陸家嘴濱江板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)目前呈現(xiàn)的格局是南部樓盤無論從數(shù)量上和價(jià)格上都全面地高于北部，究其原因，一方面 因?yàn)閭€(gè)別樓盤拔高了房?jī)r(jià)，同時(shí)以旗艦地位抬升了局域價(jià)格而使得南部取得了整體的領(lǐng)先態(tài)勢(shì)；另一方面南部區(qū)域相對(duì)而言距離世博選 址 地 比較 近 ，上 海 申博 的 成功 又 為它 贏 得了 一 個(gè)新 的 包裝 概念。 但我們不能不看到目前南部開發(fā)已經(jīng)趨于飽和狀態(tài)，下一輪的開發(fā)熱點(diǎn)將從 目前的“沿江 +世博”轉(zhuǎn) 換成“沿江 + CBD”，北部更為有利的環(huán)境和規(guī)劃成為賣點(diǎn)：地鐵二號(hào)線以北區(qū)域隨著環(huán)境