【正文】 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 1 頁 共 48 頁 漣源華鑫項目 可行性研究報告 第一章 總 論 一 項目背景 項目名稱 因 項目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各類交通溝通中，暫以“華鑫項目”代表該項目。以下簡稱“本項目”。 項目開發(fā)背景 漣源華鑫項目位于漣源市人民路與芙蓉路交匯處，屬原工礦公司用地。宗地面積約 4044 平方米，地塊平整，地形較為規(guī)則，臨街面長。 項目地塊為典型的城市二級綜合用地，土地性質(zhì)屬商住綜合用地，經(jīng)原土地使用權(quán)屬單位掛牌出讓后，漣源市華鑫房產(chǎn)開發(fā)投資公司成功競標獲得使用權(quán)。 該地塊土地年限達70 年，在一般的商住用地年限中使用年限是極高的，作為招商引資項目，該地 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 2 頁 共 48 頁 塊開發(fā)也獲得政府的大力支持，將獲得開發(fā)政策性優(yōu)惠。 可行性研究報告編制目的 （ 1） 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊價值進行合理的評估。 （ 2） 對項目可行性與開發(fā)經(jīng)營提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計，功能分區(qū)等提出相應(yīng)的建議。 （ 3） 結(jié)合地塊目前的狀況和特點，探索項目開發(fā)方案在經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益方面的可行性。 （ 4） 對項目開發(fā)進行投資分析和風(fēng)險分析。 （ 5） 對項目決策及其實施提出優(yōu)化建議。 可行性研究報告編制依據(jù) （ 1） 國家建設(shè)部及湖南省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； （ 2） 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 （ 3） 《 中華人民共和國城市 房地產(chǎn)管理法》 （ 4） 婁底、漣源房地產(chǎn)相關(guān)法律政策與文件； （ 5） 漣源市的招商引資政策； （ 6） 本項目的詳細規(guī)劃控制原則； （ 7） 現(xiàn)場勘察和漣源市房地產(chǎn)市場綜合調(diào)研所得資料； （ 8） 漣源市當前的建安成本、各項配套費用及其他規(guī)費收費標準； （ 9） 置嘉地產(chǎn)顧 問機構(gòu)所積累的專業(yè)市場項目操盤經(jīng)驗價值 二 項目概況 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 3 頁 共 48 頁 地塊位置 本項目地塊位于漣源市人民路與芙蓉路交匯處， 距光明山市民休閑廣場約 800米，對面為漣源市建材市場，周邊主要的建筑物業(yè)形態(tài)為居民、單位用房； 200 米半徑內(nèi)目前以“街鋪” 商業(yè)經(jīng)營為主，經(jīng)營范圍涉及建材、食雜零售、批發(fā)、餐飲、休閑等其他行業(yè)。 四至范圍： 東向：芙蓉北路 西向：煤炭醫(yī)院 南向：人民西路 北向：臨街民宅 地塊規(guī)模與開發(fā)目標 本項目宗地面積共 4044 平方米，按政府要求臨人民路處退讓紅線 米，實際用地面積約 3898 平方米。 項目擬建成地上共七層、總建 筑面積在 萬平米左右的商住樓，其中裙樓商業(yè)部分為三層，單層建筑面積在 36503800 平米之間，裙樓以上為四層住宅，擬規(guī)劃面積在 70007800 平米之間。 另項目擬建地下一層，規(guī)劃建筑面積在 2500 平米左右。 地塊周邊環(huán)境與配套設(shè)施 項目地塊處于漣源市“芙蓉廣場”，距漣源市核心商業(yè)區(qū)域 “光明山”約8001000 米。目前周邊主要以臨街商業(yè)為主，商業(yè)經(jīng)營類別不統(tǒng)一，經(jīng)營品牌參差不齊，芙蓉路道路狀況及街區(qū)面貌均有待改善。 環(huán)境及配套設(shè)施： ☆ 電力、電訊：接入本項目 ☆ 給排水：管道鋪設(shè) 到位 ☆ 大型汽車站：臨人民路公交車站 ☆ 休閑廣場：光明山市民休閑廣場，距本項目約 800 米 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁 共 48 頁 ☆ 購物場所： 300 米內(nèi)?？迪槌屑芭R街小型商店 ☆ 娛樂場所： 300 米范圍內(nèi)無大型娛樂休閑休閑運動場所。 ☆ 醫(yī)療衛(wèi)生：項目西側(cè)為煤炭總醫(yī)院，往北 500 米為六畝塘鎮(zhèn)中心醫(yī)院 ☆ 教育文化、體育運動：六畝塘鎮(zhèn)中心小學(xué)，本項目 500 米半徑內(nèi)無大型體育運動場地。 ☆ 金融、郵政、電信：郵政儲蓄所，人民路農(nóng)業(yè)銀行，中國移動營業(yè)廳、中國電信六畝塘營業(yè)廳、中國聯(lián)通營業(yè)廳 項目性質(zhì)與主要特點 本項目為商住綜合項目，定 位為“主題商業(yè) +多層住宅”的發(fā)展模式。 項目主要特點有： （ 1） 項目地塊雙面臨路，臨街面較長，適合于商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)，但項目地理位置偏離市中心，還需對區(qū)域概念進行強勢引導(dǎo)。 （ 2） 土地年限為 70 年，使用年限較長，可形成獨特賣點。 （ 3） 地塊無明顯高低落差，地形較為規(guī)則，有利于項目開發(fā)。 （ 4） 項目周邊目前的街區(qū)環(huán)境并不理想，大量中低檔次的臨街商業(yè)影響了項目地塊的商業(yè)價值，增加了項目開發(fā)難度。 （ 5） 項目為芙蓉廣場周邊的第一個代表型房地產(chǎn)開發(fā)項目，成功開發(fā)后對芙蓉廣場商圈的形成有極大的推動和促進作用，將大幅度提升周邊物業(yè)價值。 項目地塊價值分析 漣源市商業(yè)核心區(qū)域為五馬廣場和光明山。 光明山商圈是以五馬廣場的老商業(yè)核心區(qū)域為基礎(chǔ)，逐漸向廣場、政府靠攏的市場發(fā)展結(jié)果。光明山商圈集中了市政府、檢查院、法院、銀行等大量的政府機關(guān)單位、金融機構(gòu)，也擁有大型的品牌連鎖零售新一佳超市、通程電器，12020 平米廣場使光明山成為漣源最具商業(yè)價值的核心商業(yè)區(qū)域，且有取代五馬廣場之勢。 本項目距光明山商圈僅 800 米左右，光明山商圈的發(fā)展必然向西蔓延，從 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 5 頁 共 48 頁 而帶動周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價值。本項目勢必首當其沖，受到光明山商圈的影響。因此，經(jīng)濟發(fā)展趨勢、市民 投資消費需求、光明山商圈發(fā)展為本項目發(fā)展至少提供了三大市場機會，使項目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場差異化，將獲得可觀的效益回報，亦能成功借勢“光明山”商圈的發(fā)展勢頭，徹底改變目前本項目地塊所在區(qū)域落后的商業(yè)環(huán)境，帶動該區(qū)域的發(fā)展，并與“五馬廣場、光明山”形成“三點成線“的漣源商圈分布架構(gòu)，帶動區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價值，使社會、市場、市民及開發(fā)商實現(xiàn)“四贏”。 項目地塊價值的主要特點有： （ 1） 地形地貌、地塊規(guī)模對項目開發(fā)規(guī)模有所限制，人流量不足，周邊商業(yè)環(huán)境有待改善。但較為適應(yīng)漣源房 地產(chǎn)市場“單個項目總量應(yīng)有所控制”的特征。 （ 2） 交通區(qū)位價值目前尚不明顯，適合于大件消費品的終端零售行業(yè)，但需進行一系列的區(qū)位概念引導(dǎo)，并在平面建筑規(guī)劃設(shè)計時與人民路、芙蓉路交通條件良好結(jié)合，并在建筑外觀上創(chuàng)新。 （ 3） 發(fā)展背景為項目開發(fā)提供良好的發(fā)展環(huán)境，但仍需在政府層面，開發(fā)過程及團隊組織層面進行良好的結(jié)合，以爭取更為優(yōu)越的項目發(fā)展環(huán)境，組合更強勢的項目發(fā)展團隊。 （ 4） 目前漣源市房地產(chǎn)市場短時間內(nèi)上市供應(yīng)量較大，但因漣源房地產(chǎn)市場屬起步階段，創(chuàng)新點及引導(dǎo)空間較大，選擇在本年度底啟動本項目，將使本項目在 20 2020 年趕上銷售的黃金季節(jié)。 （ 5） 本項目土地成本相對適中，整體投資總額在進行良好控制的前提下將偏小，發(fā)展空間大，且投資者能在本項目未來升值空間中獲利。 （ 6） 項目應(yīng)努力適應(yīng)當前漣源市商業(yè)格局的發(fā)展演變，成為“五馬廣場”、“光明山”商圈的有力補充，實現(xiàn)開發(fā)、銷售、推廣、經(jīng)營方式的差異化。 已進行的調(diào)查研究項目及成果 置嘉地產(chǎn)顧問機構(gòu)于 2020 年 11 月受華鑫房產(chǎn)開發(fā)投資公司委托進行了漣源市房地產(chǎn)市場調(diào)查和有針對性的家居建材市場調(diào)查。本次調(diào)研工作由置嘉地產(chǎn) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁 共 48 頁 顧問機構(gòu)項目調(diào)研小組全程操作完成。項目調(diào)研員在前期進行 了系統(tǒng)的調(diào)研培訓(xùn)后再進入實際調(diào)查執(zhí)行工作，發(fā)放調(diào)查問卷共 340 份，回收有效問卷 320 份，并就項目所在區(qū)域發(fā)展前景與部分漣源房地產(chǎn)從業(yè)人士、規(guī)模較大的家居建材經(jīng)營戶進行了專題采訪。最后調(diào)研結(jié)果由專職統(tǒng)計分析人員進行了科學(xué)的數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計，項目組多次組織召開數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析會議，為本項目下一步項目定位系統(tǒng)及市場推廣、銷售策略建立、執(zhí)行奠定了堅實基礎(chǔ)。 調(diào)查研究項目及成果如下： （ 1） 目前漣源市商品房供應(yīng)量體量較大，短期內(nèi)住宅物業(yè)發(fā)展空間相對較小。 在接受本次調(diào)查的市民中， 48%的被訪者不打算購買 住宅， 26%的客戶打算在 25年內(nèi)購房，僅 26%的客戶打算在 12 年內(nèi)購房。另根據(jù)統(tǒng)計，當前“漣水名城”一期上市的住宅和“水榭花都”所上市的住宅面積總和已超過 14 萬平米，而“漣水名城”總建筑面積為 26 萬平米。因此，未來 12 年內(nèi)，漣源市住宅物業(yè)上市體量較大，市場空間相對較小。市民對居住環(huán)境已經(jīng)逐步開始看重，但價格理念還有待進一步轉(zhuǎn)變，價格仍成為購房者考慮的首要因素。大部分購房者在近期內(nèi)仍偏向于地理位置理想，交通方便、價格更具競爭力的住宅。 （ 2） 商鋪投資消費理念趨于成熟，投資概念引導(dǎo)和精確的市場定 位成商業(yè)項目操盤的重中之重。 經(jīng)過“五江購物中心”和“金地帶 ● 時尚廣場”兩個商業(yè)項目的推廣銷售，市民對商鋪投資概念的理解已逐步成熟，對商鋪投資更為謹慎。在本次調(diào)查中， 40%的被訪者表示不會進行商鋪投資，僅 %的被訪者正在考慮購買。其他客戶均為視項目情況而定，尚需大力引導(dǎo)。 （ 3） 家居建材行業(yè)競爭激烈，期待有效地進行市場整合。 僅 26%的客戶表示對目前的經(jīng)營狀況滿意，行業(yè)競爭的加劇、日趨白熱化的價格競爭導(dǎo)致家居建材經(jīng)營行業(yè)利潤下降。廣大家居建材經(jīng)營者已經(jīng)意識到家居建材行業(yè)整 合的必然性和必要性。本次接受經(jīng)營戶調(diào)查的被訪者中，大部分人均希望能進行有效的市場整合。說明長期以來漣源市家居建材行業(yè)經(jīng)營戶分 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 7 頁 共 48 頁 散凌亂，獨立經(jīng)營的局面已迫切的希望被改變，市場呼喚“一站式”家居建材消費場所的出現(xiàn)。 （ 4） 撼動自發(fā)形成的市場地位仍需要強勢政策進行引導(dǎo)。 在接受本次調(diào)查的被訪者中， 50%的經(jīng)營戶表示愿意進場經(jīng)營。但在訪談?wù){(diào)查中，漣源建材市場未能發(fā)展起來的陰影和地理位置仍成為經(jīng)營戶提及較多的意見，另根據(jù)調(diào)查，當前家居建材經(jīng)營戶的商鋪租金普遍不高，要達到本項目所預(yù)期的價格（租金）需要花費較大的精力和物 力進行引導(dǎo)。以強勢廣告推廣政策覆蓋全市，以政府的行業(yè)集中政策和各項稅費的減免政策，以項目營銷過程中的銷售和招商政策三方面全方位進行項目的市場推廣工作，將有助于改善投資者和經(jīng)營戶對地理位置、搬遷疑慮的心理陰影。 （ 5） 本項目地段價格被大部分被訪者所看好，投資價值被市民所認同。 近 50%的經(jīng)營戶認同芙蓉廣場周邊誕生“家居建材廣場”的發(fā)展前景，54%的市民對芙蓉廣場地塊未來 23 年內(nèi)的升值前景表示看好，說明廣大經(jīng)營戶和市民對芙蓉廣場地塊表現(xiàn)出投資信心，是本項目發(fā)展不可或缺的基礎(chǔ)條件。 通過對本次調(diào)研結(jié)果的分析研究，置嘉地產(chǎn)顧問機構(gòu)認為：漣源市經(jīng)濟較為活躍，市民中蘊藏著一定的市場購買力，但其對商鋪的投資概念還有待成熟。經(jīng)過近年來漣源房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和五江購物中心、金地帶 ● 時尚廣場等商業(yè)項目的推廣銷售，漣源市商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)具備一定的氣氛和發(fā)展基礎(chǔ)。本項目的發(fā)展，將成為 2020 年度漣源房地產(chǎn)市場的熱點項目，因本項目地域特點及主題行業(yè)的特殊性，勢必在漣源營造空前的銷售推廣氣氛，以商鋪推廣銷售為核心，進行主題行業(yè)概念和投資概念的傳播。受被訪者心態(tài)所影響，本次調(diào)查在數(shù)據(jù)采集方面雖仍可能存在偏 差，但仍將成為本項目在后期執(zhí)行過程中重要的數(shù)據(jù)型參考資料。 三 項目建設(shè)意義 關(guān)于城市發(fā)展的意義 隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，漣源市的商業(yè)格局已經(jīng)初現(xiàn)雛形，形成了以五馬廣場和光明山為核心商圈向周邊輻射的商業(yè)格局。五馬廣場商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處漣源 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 8 頁 共 48 頁 市交通南路與人民南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進出漣源市的必經(jīng)之地，也是漣源市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。光明山商圈的成型與發(fā)展有著得天獨厚的基礎(chǔ)。市政府、稅務(wù)等一大批政府機關(guān)云集于此，學(xué)校、居民區(qū)分散四周，形成了強大的商業(yè)發(fā)展資源。五江購物中心項目的建成，更 樹立了漣源市新興的現(xiàn)代化商業(yè)中心形象，增強了此區(qū)域在全市商圈中的競爭力。目前，光明山商圈已經(jīng)呈現(xiàn)出向西發(fā)展的趨勢，本項目